La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) trata de regular quién es el responsable de asumir o soportar el coste de las obras y reparaciones que hay que hacer a lo largo de la vida de un contrato de arrendamiento de vivienda, es decir, nos va a indicar quién paga las obras según los casos que se presenten.

Voy a acercarme a la siempre controvertida cuestión de quién paga las obras o reparaciones que hay que realizar en las viviendas alquiladas. Y como siempre, voy a hacer el análisis tanto para los contratos de arrendamiento firmados antes del 6 de junio de 2013 como para los firmados después de esa fecha.

En concreto, el Capítulo IV del Título II de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece la existencia de cuatro tipos distintos de obras. Se trata de obras de conservación, de mejora, pequeñas reparaciones y obras del inquilino.

Quién paga las obras de conservación

Las obras de conservación  se regulan en el artículo 21 de la LAU y son las que necesita el inmueble para que se conserve en las condiciones mínimas que requiere una vivienda para vivir en ella.

Como regla general, las tiene que pagar el arrendador. Esta regla, no obstante, tiene un límite, y es que si el deterioro de la vivienda no es producto del uso habitual sino que se debe a un uso inhabitual por parte del inquilino, en estos casos estas obras las tendrá que pagar el inquilino-arrendatario, y no el arrendador.

En el primer caso (cuando las paga el arrendador) no puede repercutirle el coste de dichas reparaciones al inquilino (no puede elevar la reta). Además, para la realización de las obras habrá que tener en cuenta que no perjudiquen al inquilino en su día a día habitual, por lo que habrá que realizarlas cuando la vivienda no esté alquilada. Y si esto no es posible, habrá que descontarle al inquilino, de la renta, una proporción igual a la proporción de vivienda que no puede utilizar a causa de las obras.

Si estás interesado en profundizar en tema de obras y reparaciones de conservación te invito a leer Las obras de conservación en la vivienda alquilada.

Quién paga las pequeñas reparaciones

Las pequeñas reparaciones que van resultando necesarias por el uso ordinario de la vivienda deben ser asumidas por el inquilino, a tenor de lo expresado por el artículo 21.4 LAU.

Se trata de un artículo muy escueto y que suscita gran cantidad de dudas en el día a día jurídico, por lo que te he preparado el post Las pequeñas reparaciones en el alquiler, en el que entro a hacer un análisis en profundidad de estas pequeñas reparaciones, por si te apetece echarle un vistazo.

Y las obras de mejora…¿quién las paga, Eduardo?

Las regula el artículo 22 LAU.

El arrendador podrá realizar, a su cargo, las obras que considere necesarias para la mejora de la vivienda.

Tendrá que hacerlo cuando el inmueble no esté alquilado, pero si esto no es razonablemente posible, nada impide que lo haga durante la vigencia del contrato. En este caso el inquilino tendrá derecho a que se le descuente una parte de la renta que será proporcional a la proporción de vivienda de la que no pueda disfrutar por motivo de las obras.

Este articulo no menciona nada de veinte días como hacía el artículo 21 para las obras de conservación, por lo que se tiene derecho al descuento desde el primer día.

El arrendador tiene que notificar al inquilino cuándo comenzarán las obras y su duración con tres meses de antelación al comienzo, y el inquilino puede rescindir el contrato dentro del primer mes siguiente a la comunicación del arrendador.

La realización de obras de mejora por el arrendador pasados tres años de arrendamiento (cinco años en los contratos anteriores al seis de junio de 2013), le dará derecho, salvo pacto en contrario, a subir la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquél momento.

Puedes profundizar en esta modalidad en el post Las obras de mejora en el alquiler de vivienda.

Obras del inquilino

Se regulan en el artículo 23 LAU.

El arrendatario-inquilino podrá realizar, siempre que cuente con el permiso del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios (garajes, trasteros, etc). Los gastos de estas obras son a cargo del inquilino.

Si las obras se hicieron sin el consentimiento por escrito del arrendador, una vez que termine el contrato, éste podrá optar bien por solicitar al inquilino que reponga la vivienda al estado anterior a las obras, bien por dejar las obras tal y como están en ese momento, y en ambos casos no tiene que pagar indemnización alguna al inquilino.

La diferencia entre los contratos celebrados antes y después del seis de junio de 2013 radica en que en los celebrados tras esa fecha no se pueden realizar este tipo de obras si suponen un riesgo para la estabilidad del edificio. Antes de la reforma de 2013 no existía esta prohibición.

Además, si el inquilino, su cónyuge u otras personas que convivan con ellos son minusválidos, tendrán el derecho de solicitar (artículo 24 LAU) permiso al arrendador para realizar las obras que la vivienda necesite para adaptarla a su condición de minusválidos. Y estas obras corren a cargo del inquilino, que deberá reponerlas a su estado anterior una vez que finalice el contrato, si así lo quiere el arrendador. Esto es para los contratos anteriores a la reforma de 2013. En los posteriores, se pueden realizar obras de adaptación a las condiciones de minusválidos así como a mayores de setenta años.

Y tu, ¿has tenido que pagar algo que crees que no te correspondía?.

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