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Regulación del alquiler para uso turístico o vacacional

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La modificación realizada en la Ley de Arrendamientos Urbanos apenas modifica el panorama en materia de alquiler vacacional, pues sigue siendo el turismo una competencia atribuida a las comunidades autónomas.

Si has llegado a este post, que no he querido eliminar, te recomiendo la lectura de este otro post mucho mas evolucionado que el actual.

Te dejo, a continuación, con el que escribí en su momento en septiembre de 2013.

La Constitución Española, en su artículo 148.1.18° otorga la posibilidad a las comunidades autónomas de asumir competencias en materia de turismo. En la mayoría de los casos estas competencias han sido asumidas en los correspondientes Estatutos de autonomía.

Sin embargo, en materia de viviendas de uso turístico, son muy pocas las comunidades autónomas que han regulado esta materia. Hasta el momento que dicha materia no esté regulada por la propia comunidad autónoma se entiende que no tiene atribución sobre dicha materia, por el vacío jurídico que produciría.

En este orden de cosas, cuando una comunidad autónoma tiene regulada la cesión de viviendas turísticas, entonces dicho alquiler no va a quedar sometido al régimen de arrendamientos por temporada de la ley de arrendamientos urbanos, dado que la competencia es de la comunidad autónoma con preferencia a la ley nacional (LAU).

Por ello, cuando una comunidad autónoma regule esta situación se aplicará la norma de la comunidad autónoma, y no la LAU.

Y si no existiere regulación entonces el arrendamiento que se realice con destino turístico se regirá por la normativa del arrendamiento de temporada de la LAU.

Por tanto, la exclusión introducida por la letra «e» del artículo 5 de la LAU, con efectos desde el seis de junio de 2013, es absolutamente irrelevante en los casos en que ya exista normativa de la comunidad autónoma que regule estas situaciones, pues se aplicará la normativa de la CC.AA. pero no por la exclusión que realiza la LAU, sino porque lo autoriza el 148.1.18° de la Constitución Española.

Y en los casos en que la CC.AA. aún no regule esta materia sólo podrá aplicarse la exclusión en los casos en que una norma «estatal» regule exactamente la situación que excluye el artículo 5e. Y esa ley estatal por ahora no existe.

En resumen, se trata de una exclusión con mucho calado disuasorio hacia los arrendadores de estas viviendas con el objetivo de crear miedo en los pequeños arrendadores de viviendas.

La exclusión del artículo 5e consiste en: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial«.

A pesar de la poca operatividad de esta exclusión y del excesivo efecto disuasorio que persigue, vamos a pasar a analizar en qué «hipotéticos» casos sería de aplicación una «hipotética» normativa del sector turismo. Pero se tienen que dar todas las circunstancias, y no solo una. Es decir:

  • Cesión temporal. La expresión «cesión» incluye (por tanto, se excluirían de la LAU) los contratos de arrendamiento y los posibles subarriendos que se produjeran con la finalidad de uso turístico vacacional del subarrendatario.
  • Cesión de la totalidad de la vivienda. Por tanto si se alquilan habitaciones podrá seguir aplicándose la LAU. Hay quienes opinan que el alquiler de habitaciones se rige por el Código Civil. Nosotros opinamos que se rige por la LAU, en unos casos como contrato de vivienda y en otros como contratos de uso distinto a vivienda. Podéis verlo en nuestro artículo Alquiler de habitación
  • Ha de tratarse de viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato. Por tanto, las viviendas sin muebles no quedarían excluidas de la aplicación de la LAU., aunque está claro que lo frecuente es alquilarlas amuebladas.
  • Que esa vivienda, con todas esas condiciones sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística. Aquí está, para nosotros, la parte más importante del asunto. Es evidente que el legislador ha pretendido, por petición del sector hotelero, cortar las alas a la promoción, es decir, que el turista no pueda encontrar oferta de particulares y tenga que elegir un hotel como destino vacacional. Nosotros entendemos que si el arrendador alquila su vivienda sin haberla anunciado o promocionado en canales dedicados a ello, el arrendamiento puede regular perfectamente por la LAU y sería totalmente válido.
  • Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador. Si no existe lucro (si no hay contraprestación en forma de renta o cualquier otra) no estamos hablando de contrato de arrendamiento, con lo que en ese caso no se aplicaría ni la LAU ni las normas sectoriales porque sencillamente no estaríamos hablando de arrendamiento. Aquí va a haber mucho que hablar por la cantidad de preguntas que hemos recibido sobre la posibilidad de poner que la renta es cero euros y así evitar el carácter lucrativo. No se puede.
  • Que exista otra norma que regule ese contrato, pues de lo contrario se aplicará la LAU.

Podéis leer otros de nuestros artículos relativos a la regulación en esta materia en las distintas comunidades autónomas.

Regulación del alquiler de viviendas de uso turístico en Andalucía

Regulación del alquiler de viviendas de uso turístico en Cataluña

Comunidad Valenciana

Regulación del alquiler para uso turístico o vacacional en Canarias

Regulación del alquiler para uso turístico o vacacional en Baleares

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.
Regulación del alquiler para uso turístico o vacacional.

9 comentarios en “Regulación del alquiler para uso turístico o vacacional

  1. Pingback: Alquiler de temporada: Régimen jurídico. – Mateo Abogados Marbella
  2. Hola Amparo. Efectivamente el casi todas las comunidades se alude a cedente (o titular) y a usuario.

  3. Hola,tengo una gran duda.En el caso de la comunidad valenciana,contamos con unos decretos sobre el arrendamiento de apartamentos turísticos.pero se centra en aspectos como los servicios,la comunicación a la Administración turistica de la dedicación a esa actividad,pero a mi me interesa saber lo relativo a las obligaciones y derechos de las partes,la duración,la fianza,la extinción,pero de este contrato en concreto(arrendamiento de apartamentos turísticos).Tengo entendido que se puede acudir de forma supletoria al Codigo civil,pero donde se establece que se debe acudir a esa normativa?porque en el preámbulo del decreto no se dice nada al respecto.Gracias.

    1. Hola Mari Carmen.
      No sabría decirte ahora mismo pues hace tiempo que no miro la normativa de aptos turísticos de la comunidad valenciana, pero me lo apunto para sacar un post sobre esta materia para la semana que viene.
      Saludos.

      1. Hola,tengo una gran pregunta…¿Las partes del arrendamiento turistico son las mismas que en el arrendamiento de temporad?Se que en el arrendamiento de temporada,los sujetos son arrendador y arrendatario,pero en el arrendamiento turistico creo que es cedente y usuario…Que diferencia hay entre estos?.Gracias.

  4. El enlace Regulación del alquiler para uso turístico o vacacional en Canarias se conecta al de Andalucía. ¿Hay algo específico para Canarias? Gracias.

    1. Gracias José Manuel y disculpa por el retraso. Ya hemos actualizado el enlace con la normativa Canaria.
      Saludos.

  5. Muy interesante el artículo. Realmente creo que se perseguirá esta practica y quedará muy poco margen para hacerlo colar como contrato de temporada.

Los comentarios están cerrados.

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