Desde el 29 de mayo de 2015 la regulación legal de las viviendas vacacionales en Canarias permite alquilar estas viviendas a turistas. Sin embargo, las prohibiciones y exclusiones son tantas que lo que se ha producido es, en realidad, una prohibición de este tipo de alquileres, a pesar de que la norma diga que están permitidos.

El artículo 148.1.18° de la Constitución Española concede a las comunidades autónomas la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo.

La comunidad autónoma de Canarias hace suya esta concesión, a través del artículo 30.21 del Estatuto de Autonomía que acepta el reto de asumir la competencia en materia de turismo.

Finalmente, la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, viene a regular la competencia asumida por el artículo 30.21 del Estatuto de autonomía de Canarias en materia de turismo, teniendo dicha Ley como objetivo ser la base de la que emane toda la producción normativa en materia de turismo de Canarias.

Así, una vez que la Comunidad autónoma de Canarias asume la competencia en esta materia, toca regularla. Y esto se hace a través de dos normas:

Tras la aprobación el 22 de Mayo de 2015 del Decreto 113/2015, su contenido se publicó en el Boletín Oficial de Canarias (BOC) el 28 de Mayo, entrando la norma en vigor el 29 de Mayo de 2015.

La cuestión se ha aclarado mucho con la entrada en vigor de este Decreto.

Hasta el 29 de mayo existía una situación de alegalidad, pero desde el día de la entrada en vigor del decreto la situación de estos alquileres es totalmente legal, aunque con muchísimas prohibiciones.

 

Así, ceder una vivienda para destinarla a que el usuario descanse durante su estancia turística o vacacional en la Comunidad de Canarias es una actividad turística según la ley de turismo, por lo que tendremos que acudir al Decreto 113/2015 para ver cómo proceder. Por tanto, partimos de la base de que la cesión de cualquier tipo de viviendas para fines turísticos o vacacionales es una cesión sometida a la obligación de presentar “declaración responsable”, por así establecerlo la ley de turismo de Canarias.

Vivienda vacacional

El artículo 2 del Decreto 113/2015 establece la definición de vivienda vacacional, estableciendo que lo serán “las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio”.

Por lo tanto, las viviendas comercializadas en canales de oferta turística que sean alquiladas serán objeto de sanción excepto que se haya presentado la declaración responsable.

En cuanto a las que se promocionan a través de otros canales que no sean de oferta turística, a pesar de que indiqué en el punto anterior que ceder una vivienda para uso turístico es una actividad turística y, por tanto, requiere presentar declaración responsable (con la Ley de Turismo en la mano), tras analizar en su conjunto el Decreto y la propia Ley de Turismo quiero destacar que el concepto clave es el de “canales de oferta turística“. Es decir, aunque tengo el convencimiento de que ceder una vivienda a un turista (sea por el medio que sea) es una actividad turística (de alojamiento), parece que lo que realmente pretende abordar y regular el Decreto (como hemos visto en el artículo 3.2) es la promoción y la forma de comercialización de estas viviendas, más que el propio alquiler de las misma. El Decreto pudo haber regulado qué ocurriría en los casos en que la vivienda se promociona en canales diferentes a los turísticos (por ejemplo, carteles, boca a oído, etc), pero no lo hizo, por lo que debe entenderse que si la vivienda se comercializa a través de otros canales no debe quedar comprendida dentro del concepto de vivienda vacacional y, por tanto, no debe quedar obligado el titular a presentar declaración responsable. O quizás si pero declarando el interesado que no va a utilizar estos medios de promoción. Esto es algo que no aclara el Decreto, aunque me decanto firmemente por esta última opción.

Si bien en la mayoría de los casos se vienen utilizando estos canales de promoción.

Viviendas excluidas

Se establecen dos exclusiones que provocan, de facto, una prohibición encubierta del alquiler vacacional o, por lo menos, una prohibición a la gran masa de viviendas vacacionales existentes en las islas. Quedan excluidas y, por tanto, no van a ser objeto de inscripción en el Registro de Turismo de Canarias:

  1. Por la ubicación de la vivienda: no se pueden alojar a turistas en las viviendas que, estando en zonas turísticas o en urbanizaciones turísticas, estén ubicadas sobre suelo turístico (desde el punto de vista urbanístico). Igualmente, tampoco podrán alojar a turistas las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas ni las ubicadas en urbanizaciones mixtas (residenciales-turísticas) conforme a las definiciones establecidas en la Ley 2/2013 de 29 de Mayo, de renovación y modernización turística de Canarias. Sin embargo, no existirá esta exclusión si la vivienda no se ha comercializado a través de canales de oferta turística, es decir, se podrán alquilar a turistas, por temporada, las viviendas que se promocionen por otros medios (carteles, boca a oreja, etc).
  2. Por los requisitos de la Comunidad de vecinos: en un estudio inicial defendí, en vista de la pésima redacción del artículo 12.2 del Decreto, que no se podia alquilar vacacionalmete si la Comunidad de Propietarios no permitía esa actividad, expresamente, en los estatutos (es decir, no se podía alquilar si los estatutos no decían “se puede alquilar vacacionalmente”. Sin embargo, esa concepción literal de la ley me resulta extremista, por lo que con este detalle y con otros aparecidos en el preambulo del Decreto y en la propia hoja-declaración responsable, claudico y me posiciono en que  se podrá alquilar vacacionalmente siempre y cuando la Comunidad de Propietarios no tenga expresamente prohibida esa actividad en sus estatutos (es decir, se puede alquilar vacacionalmente mientras los estatutos no digan “se prohibe el alquier vacacional”.

La declaración responsable

Es el artículo 12.3 el que establece la obligación inicial de presentar una “declaración responsable” para iniciar la actividad, señalando que se presentará ante el Cabildo insular correspondiente, añadiendo después que el Cabildo inscribirá la actividad por si mismo (no lo tendrá que hacer el interesado) en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.

El artículo 13.1 repite lo indicado por el artículo 12.3 y además indica que en la declaración responsable el interesado está manifestando:

  • Que cumple los requisitos establecidos en el Decreto (principalmente los del artículo 10).
  • Que dispone de la acreditación que así lo acredita.
  • Que el interesado se compromete a mantener el cumplimiento de los requisitos en el tiempo.

Una vez presentada la declaración responsable, el Cabildo dispone de 15 días para hacer la correspondiente inscripción de la actividad en el Registro y, posteriormente, aportará al interesado las hojas de reclamaciones, la placa identificativa y el libro de inspección. He aquí pues otra diferencia respecto a otras comunidades autónomas, pues en la gran mayoría se permite comenzar la actividad una vez presentada la declaración responsable y en Canarias habrá que esperar el plazo mencionado hasta recibir el material indicado, pues alquilar sin él es susceptible de sanción.

Precios

Los precios del servicio de alojamiento deberán figurar expuestos en la vivienda, no siendo posible que se cobren precios superiores a los expuestos ni precios por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística.

Otros aspectos a tener en cuenta

Son aspectos importantes que el interesado debe tener en cuenta, los siguientes (sólo para las viviendas que ya han presentado declaración responsable):

  • Cada vez que se ceda la vivienda sólo podrá hacerse a una sola persona, es decir, una única persona será quien firme el contrato de alojamiento.
  • No cabe la cesión por habitaciones. Por lo tanto, será objeto de sanción esta práctica.
  • Las viviendas deberán exhibir una placa-distintivo en la entrada, anunciando el carácter de vivienda vacacional, excepto que la comunidad de propietarios prohíba la colocación de este tipo de distintivos.
  • El contrato ha de ser temporal, entendiéndose como tal aquél que no obliga al usuario a cambiar su residencia.
  • En la promoción de esta viviendas debe quedar muy claro que se trata de alojamientos de tipo extrahotelero y, en concreto, de viviendas vacacionales. Además, en toda publicidad deberá incluirse el número de registro asignado a la vivienda.

Como digo, estos requisitos son para viviendas que ya han presentado declaración responsable y, por tanto, son consideradas viviendas vacacionales desde el punto de vista legal. Si aún no se ha presentado declaración responsable y se alquilan por canales de oferta turística, ésta es una conducta sancionable. Y si nunca se ha presentado declaración responsable y se alquilan por canales NO de oferta turística, no es una situación sancionable y no tienen ni siquiera que cumplir estos requisitos, sino que se podrán alquilar sin poder ser objeto de sanción.

Régimen sancionador

El Decreto 113/2015 establece que el régimen sancionador será el establecido en la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias. Si quieres conocer las infracciones y sanciones derivadas del alquiler de viviendas vacacionales te invito a leer el post Sanciones por alquiler de vivienda vacacional en Canarias.

Tipo de contrato a utilizar

Las partes deberán firmar un contrato, que será:

  • Contrato sometido a la ley de arrendamientos urbanos (contrato de temporada) cuando la acción del alquiler no cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
  • Contrato sometido al código civil cuando la acción de alquiler si cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e  de la ley de arrendamientos urbanos.

Conclusiones

El Decreto focaliza mucho sobre el concepto “canales de oferta turística”, lo que hace pensar que realmente es esta actividad de promoción la que pretende limitarse, más que el propio alquiler en sí.

El Decreto estudiado viene a decir que si la vivienda está en los tipos de zonas y suelos que determina el artículo 3.2 no podrá ser promocionada en canales de oferta turística. Y si hay promoción en estos medios o canales puede haber sanción. En cuanto al alquiler de larga duración en estas zonas no será posible por contradecir el tipo de uso del suelo.

Si la vivienda está en suelo no excluido (por ejemplo, residencial), se puede alquilar por larga duración bajo LAU para uso no turístico, o por temporadas para uso turístico. En este último caso hay dos opciones: a) inscribir la vivienda si se va a promocionar por internet (con lo que automáticamente deja de estar en situación alegal o ilegal y pasa a regularse por lo dicho en el Decreto); y b) inscribirla o no inscribirla (a elección) si no se va a anunciar por canales de oferta turística.

Por lo tanto, para promocionar viviendas encanales de oferta turística la vivienda debe estar en suelo permitido y debe haber sido presentada la declaración responsable oportuna. De lo contrario es una acción susceptible de sanción.

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