La regulación legal de los apartamentos turísticos en Andalucía, en las modalidades playa, ciudad, carretera y rural, se encuentra en el Decreto 194/2010 que estudiamos a continuación, tras las modificaciones incluidas por el Decreto 28/2016.

El artículo 148.1.18º de la Constitución española otorga a las comunidades autónomas (CCAA) la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo.

Y la comunidad autónoma de Andalucía acepta esta concesión a través del artículo 71 de su Estatuto de autonomía, que dice que “corresponde a la Comunidad Autónoma la competencia exclusiva en materia de turismo…”.

Sin una ley andaluza que regule esta asunción de competencias estaríamos hablando de una competencia hueca, vacía. Pero la Junta de Andalucía da luz verde en 2011 a una ley de turismo para toda la CCAA En concreto, la materia turística se regula, a nivel general, a través de la Ley 13/2011, de 23 de Diciembre, de Turismo de Andalucía.

Esta Ley de Turismo lo que pretende es regular la competencia que la Junta de Andalucía ha asumido en materia de turismo mediante el artículo 71 del Estatuto de autonomía. Y pretende ser la base de la que emanen todas las normas en materia de turismo para Andalucía. Es decir, la Ley de Turismo establece un marco general que posteriormente debe ser desarrollado por normas de rango inferior a ésta.

Para regular la materia de apartamentos turísticos entró en vigor en el año 2010 el Decreto 194/2010, de 20 de Abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, que es un Decreto que se ocupa únicamente de este tipo de alojamiento turístico, y que ha sido modificado en febrero de 2016.

Vamos a adentrarnos, pues, en la normativa que regula los apartamentos turísticos en Andalucía. Analizaré inicialmente la norma de rango superior, que es la Ley de Turismo y, posteriormente, el decreto regulador de los apartamentos turísticos, que viene a desarrollar lo establecido en la Ley de Turismo y debe respetar en todo caso lo establecido en dicha Ley de Turismo.

Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía

En materia de apartamentos, el artículo 28.1a de la Ley de Turismo establece que el alojamiento a turistas es considerado como un servicio turístico.

Y el artículo 40.1b concede a los apartamentos turísticos la categoría de “alojamiento turístico”.

Finalmente, es el artículo 44 de la Ley de Turismo el que fija las reglas generales de la regulación en materia de apartamentos turísticos, estableciendo la definición de este tipo de alojamiento de la siguiente forma: “Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente”.

Decreto 194/2010 de apartamentos turísticos

El Decreto lo primero que nos indica son algunas definiciones de interés. Así, establece la definición de:

  • Establecimiento de apartamentos turísticos: viene a indicar que un establecimiento de apartamentos turísticos será el formado por un conjunto de unidades de alojamiento (apartamentos, villas, chalets, bungalows o inmuebles análogos) destinadas a prestar servicio de alojamiento turístico. Se requiere que este tipo de inmuebles cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada inmueble y que todos ellos sean objeto de explotación en común por una misma persona titular.
  • Unidades de alojamiento: son la pieza independiente de un establecimiento de apartamentos turísticos para uso exclusivo y privado del usuario, por lo que debe estar compuesta como mínimo de salón-comedor, cocina, baño o aseo, y dormitorio.

Los apartamentos turísticos no pueden destinarse a uso residencial, por lo que no pueden arrendarse como “alquiler de vivienda”, ni podrán cederse como “viviendas con fines turísticos”.

Requisitos para ejercer la actividad

Para poder ejercer la actividad de alojamiento en establecimientos de apartamentos turísticos es necesario presentar una “declaración responsable” ante la Junta de Andalucía, junto con un plano de las unidades de alojamiento visado por un técnico así como la licencia de apertura y funcionamiento del establecimiento.

Realizado este trámite, el establecimiento quedará registrado en el Registro de Turismo de Andalucía y le será asignado al titular un número de Registro.

Grupos

Los establecimientos de apartamentos turísticos tendrán que clasificarse en grupos, categorías, modalidades y, opcionalmente, en especialidades.

Una vez que tenemos claro lo que es un establecimiento de apartamentos turísticos, el artículo 9 del Decreto viene a decirnos en qué grupos se pueden encuadrar esos establecimientos, quedando por tanto excluidos del concepto los que no cumplan los requisitos. Esos dos grupos son:

  • Edificios/complejos: pertenecen a este grupo aquellos establecimientos de apartamentos turísticos integrados por 3 o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio (adoptará la denominación de “edificio de apartamentos turísticos”) o de varios (adoptará la denominación de “complejo de apartamentos turísticos”). Por lo tanto, estamos ante este grupo cuando haya 3 o más unidades de alojamiento que ocupen un edificio o varios, o que ocupen una parte independiente (del resto de viviendas) de un edificio o de varios.
  • Conjuntos: pertenecen a este grupo los establecimientos de apartamentos turísticos integrados por 3 o más unidades de alojamiento ubicadas en un grupo de edificios, contiguos o no, o bien en un mismo edificio. En caso de que estén en un grupo contiguo de inmuebles no hay dudas todas las unidades de alojamiento formarán parte de un “conjunto de apartamentos turísticos”. Pero si el “grupo de edificios” no es contiguo, sólo podrán formar parte del “conjunto de apartamentos turísticos” las unidades de alojamiento que se encuentren en un radio de 1 kilómetro desde la oficina del explotador (esta norma no es aplicable a las unidades de alojamiento que ya estuvieran registradas antes de 11 de febrero como apartamento turistico). Por lo tanto, estamos ante este grupo cuando haya 3 o más unidades de alojamiento que ocupen parte de un edificio o varios pero no lo hacen de forma independiente, sino que están “mezclados” con otros inmuebles.

En los casos en que el uso del suelo sea terciario (turístico), únicamente cabrá la posibilidad de prestar servicio bajo el grupo edificios/complejos.

Categoría

Los establecimientos del grupo “edificios/complejos” se clasifican en categorías de 4, 3, 2 y 1 llaves.

Y los establecimientos del grupo “conjuntos” se clasificarán en categorías de 2 y 1 llaves.

Y ello en función a las condiciones de calidad de sus instalaciones y servicios, quedando relegados al menor nivel en el caso de que todas las unidades de alojamiento del establecimiento no tengan la misma calidad.

Modalidades

Las diferentes modalidades en que pueden clasificarse los establecimientos de apartamentos turísticos varían en función de la ubicación, y son las siguientes:

  • Playa
  • Ciudad
  • Rural
  • Carretera

Establecimientos denominados “playa”

La modalidad playa será la concedida a los establecimientos de apartamentos turísticos situados a una distancia igual o menor a 1.500 metros de la ribera del mar.

No obstante, en las localidades de más de 20.000 habitantes cuyo establecimiento de apartamentos turísticos se encuentre dentro del límite mencionado, se podrá optar por la categoría “ciudad”  cuando las características de la demanda a la que dirijan sus servicios, su localización y su propia estrategia de mercado así lo justifiquen.

En cuanto a requisitos se refiere, los establecimientos “playa” deberán cumplir una serie de requisitos:

  • Deberán disponer de 110 m2 de suelo de parcela neta por cada unidad de alojamiento (sólo para “edificios/complejos”, pero no para “conjuntos”).
  • Deberán reunir los requisitos específicos establecidos en el Anexo III del Decreto, es decir, tendrán que tener piscina y piscina infantil los establecimientos de 4 y 3 llaves.
  • Deberán tener garaje o aparcamiento, cubierto y vigilado, en una proporción no menor de una plaza por cada dos unidades de alojamiento, así como zona ajardinada y piscina.

Placas identificativas

En todos los establecimientos de apartamentos turísticos pertenecientes al grupo edificios/complejos, será obligatoria la exhibición, en la parte exterior de la entrada principal, en lugar destacado y visible, de la placa identificativa normalizada en la que figure el grupo, la categoría y la modalidad.

En los establecimientos pertenecientes al grupo conjuntos la placa identificativa normalizada se colocará en la parte exterior de la entrada del edificio o edificios en que se encuentren las unidades de alojamiento, figurando la relación numerada de las mismas. Asimismo, se podrá colocar otra placa en la entrada propia de cada una de las unidades de alojamiento. Y si la comunidad de propietarios prohibe exhibir la placa en la entrada al edificio, será obligatorio exhibirla en la parte exterior de la puerta de entrada a la unidad de alojamiento.

Recepción

En los establecimientos de apartamentos turísticos habrá una recepción-conserjería, excepto en los casos siguientes:

  • “Edificios/complejos” de una o dos llaves y que tengan menos de diez unidades de alojamiento.
  • “Conjuntos” cuyas unidades de alojamiento estén en distintos edificios o complejos, sin que en ninguno de ellos, considerándolo aisladamente, se llegue a las diez unidades de alojamiento.

Documento de admisión

El usuario tendrá que rellenar el correspondiente “parte de entrada” y documento de admisión, previa exhibición de su documentación. Una original de dicho “documento de admisión” será entregado al usuario a modo de contrato.

Duración de la estancia

La duración será la que pacten las partes, sin que en ningún caso puedan superarse los 45 días de estancia.

Servicios comprendidos en el precio

En el precio del alojamiento estarán comprendidos, como mínimo, los servicios y suministros siguientes:

a) Agua fría y caliente permanente adecuada a la capacidad del apartamento.

b) Energía eléctrica y, en su caso, combustible necesario para el funcionamiento de las instalaciones de la unidad de alojamiento.

c) Recogida de basuras en el recinto.

d) Conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento.

e) Limpieza de la unidad de alojamiento y cambio de lencería.

El precio comprenderá, asimismo, el uso de los servicios e instalaciones comunes con las que cuente el establecimiento tales como jardines, terrazas y salones comunes, con sus equipamientos, parques infantiles, aparcamientos al aire libre sin vigilancia, así como piscinas y el mobiliario propio de las mismas.

Factura

Sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones vigentes a efectos fiscales, la empresa explotadora deberá expedir una factura incluyendo la descripción e importe de los servicios contratados y su fecha, así como el número de inscripción del establecimiento en el Registro de Turismo de Andalucía y de la unidad de alojamiento utilizada.

Hojas de quejas y reclamaciones

Los establecimientos de apartamentos turísticos deberán disponer de hojas de quejas y reclamaciones a disposición de las personas usuarias debidamente numeradas y selladas por los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía.

En lugar bien visible de la conserjería-recepción se exhibirá un cartel informativo de la existencia de hojas de quejas/reclamaciones, en la forma establecida por la normativa sobre defensa de los consumidores y usuarios. Caso de no existir aquélla, dicho cartel informativo figurará en la parte posterior de la puerta de acceso a cada unidad de alojamiento.

Requisitos mínimos comunes a todos los establecimientos

Sea cual sea el tipo de establecimiento, deberán cumplir los siguientes requisitos:

  • El suministro de agua potable deberá asegurarse de forma que queden atendidas las necesidades del consumo durante un mínimo de dos días, por medio de depósitos con capacidad no inferior a doscientos litros por plaza y día cuando el suministro no proceda de la red general municipal.
  • La prestación del suministro de electricidad en cada unidad de alojamiento será acorde con los servicios del apartamento. La luminosidad mínima en las unidades de alojamiento será de 80 lux por metro cuadrado.

Requisitos específicos

Según el grupo, categoría y modalidad a la que pertenezca el establecimiento, deberán cumplirse los requisitos establecidos al efecto en los Anexos I, II y III (al final del documento).

Sanciones

Si quieres conocer todo lo relacionado con las sanciones que llevan aparejadas las infracciones a la normativa de apartamentos turísticos no te pierdas el post Sanciones en materia de apartamentos turísticos en Andalucía.

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