La posibilidad de repercutir las obras al inquilino en viviendas de renta antigua o de subirle la renta por ese mismo motivo es un derecho que la ley de arrendamientos urbanos otorga al arrendador sobre el arrendatario en determinadas ocasiones.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, es decir, hay obligaciones por parte del arrendador y por parte del inquilino.

La principal obligación del inquilino es el pago de la renta (aunque no es su única obligación) y una de las obligaciones del arrendador es conservar el inmueble arrendado en unas condiciones óptimas, de forma que éste nunca pierda su carácter de “habitable”.

En resumen, el inquilino paga a cambio de utilizar un inmueble habitable.

Esto quiere decir que, en principio, el arrendador está obligado a realizar a su cargo todas las acciones (obras, reparaciones, etc) necesarias para mantener habitable la vivienda. Y esto así lo establecen, concretamente, tanto el artículo 107 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 (es la que se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985) como el artículo 21 de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 (para los contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995).

Excepciones a la norma general

El 1 de enero de 1995 entró en vigor la ley de arrendamientos urbanos de 1994.

En su Disposición transitoria Segunda (DT. 2ª) nos dice dos cosas de interés en esta materia:

  • Primero, que los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 seguirán regiéndose por la ley de arrendamientos urbanos de 1964, salvo lo establecido en la propia Dt. 2ª de la LAU de 1994, que si será de aplicación a estos contratos.
  • Segundo, la propia DT 2ª de la LAU de 1994 establece, en materia de obras de conservación de la vivienda, que el arrendador podrá repercutir al inquilino el importe invertido en dichas obras, pero haciéndolo en la forma que se determina en dicha DT 2ª.

Y la DT 2ª determina dos sistemas de repercusión, y el arrendador tendrá que elegir uno u otro según quien sea la persona que exige la realización de las obras, ya que éstas pueden ser solicitadas por el inquilino, por el propio arrendador o impuestas por la autoridad competente.

Sistema 1.- El artículo 108 de la LAU del 64

Aunque la DT 2ª no lo diga ni el artículo 108 de la LAU de 1964 tampoco, este primer sistema de repercusión de obras no es un sistema de repercusión como tal, es decir, no permite repercutir la inversión de las obras al inquilino hasta que haya terminado de pagar (esto es para el segundo sistema), sino que se trata en realidad de un sistema que permite incrementar la renta en unas cantidades determinadas y…para siempre; para toda la vida del contrato.

Este será el único sistema al que pueda acudir el arrendador cuando las obras sean solicitadas por él mismo (no podrá acudir al segundo sistema). En tanto que si es el inquilino el que solicita la realización de las obras o es la autoridad competente la que impone la realización de las mismas, entonces el arrendador tendrá la facultad de elegir entre este sistema del artículo 108 LAU de 1964 y el sistema 2.

Por otro lado, este sistema 1 será de aplicación únicamente para los contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1965, lo que implica que cuando las obras sean por solicitud del arrendador y el contrato de arrendamiento sea posterior al 1 de enero de 1965, el arrendador no podrá repercutir al inquilino el importe de las obras; excepto en los casos en que las obras sean impuestas por decisión de la autoridad competente, en cuyo caso si que se podrá incrementar la renta al inquilino aunque el contrato sea posterior al 1 de enero de 1965 (Sentencia del tribunal Supremo de 30 de Octubre de 2013).

En los casos en que haya que aplicar este sistema de incremento de renta, y teniendo en cuenta todo lo dicho hasta ahora, el arrendador podrá exigir al inquilino o inquilinos el abono del 12% anual del capital invertido en la obra de reparación; pero teniendo en cuenta que en ningún caso este aumento anual podrá exceder del 50% de la renta anual que viniera pagando el inquilino a la fecha de finalización de las obras. Por lo tanto, no se repercute cada año un 12% del importe invertido en las obras hasta el completo pago, sino que este sistema permite incrementar la renta (aunque el aumento no será renta sino cantidades asimiladas a renta) en un 12% durante toda la vida del contrato.

Sistema 2.- Sistema de repercusión puro y duro

La DT 2ª de la LAU de 1994 establece como alternativa al sistema 1 del artículo 108 de la LAU de 1964 otro que tiene las siguientes particularidades:

  • El arrendador sólo podrá optar por este sistema cuando las obras sean solicitadas por el inquilino o sean impuestas por la autoridad competente.
  • No es una subida de renta para siempre (como el sistema 1), sino una verdadera repercusión del importe invertido en las obras.
  • La cantidad que se va a repercutir al inquilino/s será el importe íntegro de las obras, menos las posibles subvenciones o ayudas públicas que haya recibido el arrendador por la realización de las obras, más el interés legal del dinero de los 5 años siguientes a la finalización de la obra aplicado al capital invertido (y no a las ayudas recibidas).
  • El inquilino pagará al arrendador cada año, hasta el completo pago de la deuda, un 10% del importe calculado, pero teniendo presente que el pago realizado cada año (aunque se pagará realmente por mensualidades) nunca podrá exceder de la más baja de las dos siguientes cantidades, en cómputo anual: 1.- Cinco veces la renta vigente en cada momento (incluidas las cantidades asimiladas a renta); o 2.- El importe del salario Mínimo interprofesional. Por lo tanto, si la cantidad a pagar cada año no excede de esas cantidades, la deuda se pagará al cabo de 10 años. Pero si la cantidad a pagar cada año superase alguna de estas cantidades, entonces no podrá repercutírsele al inquilino en esa anualidad, por lo que finalmente la devolución de la deuda va a demorarse más allá de los 10 años.

La comunicación al inquilino

Se opte por el sistema que se opte, el inquilino no tendrá obligación de soportar la incremento de renta del sistema 1 ni la repercusión del capital invertido en las obras del sistema 2 en tanto que el arrendador no le comunique fehacientemente (por ejemplo, burofax con acuse de recibo y certificación de contenido) el incremento o la repercusión del capital invertido.

En la notificación deben tenerse en cuenta determinados aspectos formales, como mencionar la renta separadamente del incremento que se plantea o acompañar a la notificación factura detallada de las actuaciones realizadas en la reparación y el precio.

El inquilino tiene un plazo de 30 días para oponerse al incremento de renta o repercusión de las cantidades invertidas en las obras, por aplicación analógica del artículo 19.3 LAU de 1994. Por tanto, de no haber oposición, el arrendador podrá pasar recibo actualizado a partir del mes siguiente a la fecha de notificación.

Si crees que esta información te ha sido útil TE PIDO UN FAVOR. Puedes contribuir a que también resulte útil a tus contactos compartiéndola a través de los botones sociales 😉

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.