La responsabilidad solidaria o mancomunada en el alquiler o arrendamiento de pisos compartidos es uno de los ejemplos más evidentes de cómo la jurisprudencia puede dar la vuelta por completo a una norma. En este caso al artículo 1137 del Código Civil establece como principio general la responsabilidad parcial de cada co-inquilino, y la jurisprudencia aboga por aplicar la responsabilidad total. Y ello en defensa de los intereses del arrendador, que es el más perjudicado en los casos de impago.

Introducción

Cuando hablamos de responsabilidad mancomunada o solidaria hay que dar por hecho que existe un único contrato de arrendamiento y ha sido firmado por más de un inquilino, a los que en este post llamaré coinquilinos o coarrendatarios. Estamos ante lo que generalmente se viene llamando “contrato de piso compartido”.

No hay que confundir la figura del piso compartido con el contrato de habitación, en el que el arrendador hace firmar un contrato a cada persona, siendo cada uno de ellos responsable únicamente de la renta que ha pactado con el arrendador por su habitación.

Antes de nada quiero dejar claros dos conceptos diferentes:

  • Obligación: obligación es aquello que los coinquilinos deben cumplir para que el arrendador no pueda instar la finalización del contrato. Por ejemplo, si se pacta una renta de 500 euros al mes, la obligación sólo queda satisfecha si se paga esa cantidad. Y si no se hace así, el arrendador podrá instar un proceso para dar por finalizado el contrato y pedir el desahucio. Pero, quién responde de esa obligación?.
  • Responsabilidad: responsabilidad es la parte o cuota que se le puede exigir a cada coinquilino sobre la obligación pactada con el arrendador.

En este post me voy a centrar principalmente en el segundo aspecto, aunque también tocaré el primero por ir muy relacionados.

Para empezar, la Ley de arrendamientos urbanos no dice nada en cuanto al tipo de responsabilidad existente cuando se firma un contrato de arrendamiento, por lo que tendremos que acudir al Código Civil, que es la norma que se aplica subsidiariamente en los contratos de arrendamiento cuando la LAU no es capaz de solucionar un problema.

El Código Civil indica que si en el contrato de arrendamiento no se establece nada en cuanto al tipo de responsabilidad de los coinquilinos, entonces estaremos ante una responsabilidad mancomunada o responsabilidad parcial.

En concreto, establece el artículo 1137 del Código Civil que “La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.

Responsabilidad mancomunada

La responsabilidad mancomunada supone que cada coinquilino responde únicamente por la parte proporcional de las obligaciones pactadas en función al número de coinquilinos existentes, por lo que si alguno quiere desvincularse del contrato tendrá que pagar al arrendador la renta que a él le corresponde hasta el final del contrato. Y en caso de que no lo haga así, el arrendador sólo podrá reclamarle su parte proporcional (pero sólo su parte proporcional, no toda la renta pactada). Cada coinquilino es responsable de “su parte”.

En cuanto a la fianza, si un coinquilino quiere irse, debe pagar al arrendador la renta que a él le corresponde por todo el tiempo que quede de contrato y se le devolverá su parte de fianza. Si no paga todo lo que queda de contrato no tiene derecho a devolución de la fianza. Si se llega a un acuerdo con el arrendador por el que los compañeros van a pagar el total de la renta todos los meses y el que dejó de pagar sale del contrato, entonces el arrendador debe devolverle la fianza al que se va, y los que se quedan deben cubrir la fianza devuelta.

En cuanto a la obligación incumplida (algún coinquilino ha dejado de pagar) desde el mismo momento en que algún coarrendatario deja de pagar, el arrendador puede solicitar judicialmente la finalización del contrato y hasta el desahucio, incluso en los casos en que los coinquilinos que se mantienen en la vivienda asuman el pago de la parte de quien dejó de pagar. Esto es decisión del arrendador, aunque lo normal es que si quienes se mantienen en la vivienda asumen el pago del que se fue, el arrendador exija la firma de un anexo y les mantenga en la vivienda, saliendo del contrato quien dejó de pagar y asumiendo la obligación de pago los que se mantienen en la vivienda.

En la responsabilidad mancomunada, quien se ve perjudicado puede reclamar la parte impagada a quien dejó de pagar. Esto quiere decir que inicialmente será el arrendador el que podrá reclamar al coinquilino que dejó de pagar, el pago de su parte proporcional. Sin embargo, si se alcanzase el acuerdo de que el resto de coinquilinos asumen la obligación total de pago de la renta pactada y este acuerdo es aceptado por el arrendador, entonces serán los coinquilinos que continúan en la vivienda, y no el arrendador, los que podrán reclamar a quien dejó de pagar la obligación que ellos han asumido.

Cuando uno se va debe hacerse anexo para que deje de devengarse responsabilidad desde ese momento.

La responsabilidad mancomunada se rompe en los siguientes casos:

  • Cláusula de solidaridad expresa: la responsabilidad mancomunada cae en los casos en que en el contrato (o posteriormente mediante anexo) se establece una cláusula que establezca la responsabilidad solidaria de los coinquilinos.
  • Solidaridad tácita: en ocasiones no aparece en el contrato de arrendamiento ninguna cláusula que diga expresamente que la responsabilidad de los coinquilinos es solidaria, por lo que debería interpretarse que estamos ante responsabilidad mancomunada según lo analizado hasta ahora. Sin embargo, los jueces interpretan que aunque no haya en el contrato una cláusula que mencione expresamente que la responsabilidad sea solidaria, también estaremos ante responsabilidad solidaria cuando de la lectura del contrato de arrendamiento se pueda interpretar que entre los coinquilinos hay una unión o comunidad jurídica de objetivos, una interna conexión entre ellos y una única renta; cuando no se desprenda del contrato que cada uno habitará una parte de la vivienda sino que ocuparán indistintamente toda la vivienda. Estaremos ante responsabilidad solidaria tácita en los contratos en los que los coinquilinos son matrimonio, pareja, etc. Por contra, en los casos de piso compartido en los que no existe un fuerte vínculo entre los coinquilinos, más que vivir bajo el mismo techo, cabe la duda de si estamos ante solidaridad tácita, duda que debe resolverse, según los tribunales, en favor de que no habrá solidaridad tácita cuando el arrendador emita un recibo de renta para cada coinquilino o cuando en el contrato se establezca que el coinquilino “x” ocupará la habitación “x”. El sentido de esta solidaridad tácita es claro; fortalecer el derecho de la parte perjudicada (en este caso el arrendador).

Responsabilidad solidaria

La responsabilidad solidaria supone que cada coinquilino responde íntegramente por el total de la obligación pactada (por el total de la renta), de forma que si alguno quiere desvincularse del contrato, el arrendador puede exigirle tanto a él como al resto de coinquilinos que se siga pagando la renta íntegra todos los meses como se hacía hasta ese momento. Y si no lo consigue, entonces podrá el arrendador reclamar judicialmente a cualquier de los coinquilinos (a los que quedan y al que se fue) el pago íntegro del total de la renta pactada.

Además, en el mismo momento que el arrendador deje de cobrar la renta total pactada (la obligación), podrá instar la resolución del contrato y el desahucio. Cuando un coinquilino se va debe hacerse anexo para que deje de devengar responsabilidad desde ese momento.

Conclusión

Por lo tanto, debo concluir diciendo que según la línea que vienen aplicando los jueces en la actualidad, y al contrario de lo que indica la ley, la situación es la siguiente:

  • Si nada dice el contrato, la responsabilidad va a ser solidaria excepto que de la lectura del mismo se deduzca o se refleje expresamente que cada uno paga su parte de renta y ocupará determinada habitación, o en los casos en que el arrendador emita un recibo para cada coinquilino.
  • Si el contrato dice que la responsabilidad es solidaria no hay duda. estaremos ante una responsabilidad solidaria.

Por tanto, la responsabilidad mancomunada sólo quedará para los casos mencionados en que el arrendador emita un recibo para cada coinquilino o para aquellos casos en que se pueda deducir del contrato que cada coinquilino pagará su parte y que cada uno ocupará determinada parte de la vivienda. A pesar de la existencia de la solidaridad tácita, es recomendable que las partes establezcan en el contrato si la responsabilidad que quieren es solidaria o mancomunada, siendo lógico a priori que el arrendador quiera la solidaria y los coinquilinos quieran la mancomunada.

Este es un ejemplo de cómo la jurisprudencia puede hacer que una norma se interprete justo en el término opuesto a lo que dice la ley, ya que el artículo 1137 del CC establece como principio general la responsabilidad mancomunada, en tanto que la jurisprudencia establece como principio general la solidaridad en la inmensa mayoría de los casos.

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