El retraso en el pago del alquiler o renta por parte del inquilino o arrendatario de una vivienda o local debe ser considerado como un verdadero incumpliento del contrato, y así lo estiman los tribunales.

En muchas ocasiones el arrendador/a de una vivienda o local se pregunta por los efectos que tiene el retraso en el pago de  por parte del inquilino, cuántos meses tiene que soportar esa situación, etc.

La duda mas frecuente es si el retraso en el pago del alquiler supone:

  • Un mero retraso que no da lugar a poder interponer demanda de resolución del contrato por impago y as como el correspondiente desahucio. En este caso…¿qué retraso es que el debe soportar el arrendador?. Cuántos meses?.
  • Un verdadero incumplimiento de contrato por parte del inquilino/arrendatario que da lugar desde el primer momento a poder interponer la correspondiente demanda.

Obligaciones de las partes

El contrato de arrendamiento es un contrato que genera obligaciones recíprocas para las partes.

Así, la principal obligación del arrendador es poner a disposición del inquilino/arrendatario un inmueble que sirva al destino para el que se cedió. Es decir, si es una vivienda debe ser habitable. Y si es un local debe ser utilizable.

Por parte del inquilino/arrendatario, su principal obligación es el pago de la renta. Tiene otras obligaciones, pero esta es la principal.

Legislación

El artículo 1555 del código civil viene a decirnos que el inquilino tiene que cumplir sus obligaciones en la forma que se haya pactado en el contrato.

Y a su vez, el artículo 17.2 de la ley de arrendamientos urbanos establece que, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato, la renta deberá pagarse dentro de los 7 primeros días de cada mes.

Por lo tanto, con la ley en la mano, el inquilino/arrendatario debe pagar en el plazo concedido para ello. Y hacerlo fuera de plazo vulnera la legalidad

Jurisprudencia

En la misma línea analizada, la Sentencia de 27 de Marzo de 2014 del Tribunal Supremo establece que el pago realizado fuera de plazo no debe tenerse como un retraso, sino como un verdadero incumplimiento del inquilino/arrendatario, pudiendo el arrendador instar la finalización del contrato por vía judicial e, incluso, el desahucio. Y ello aunque se trate de un retraso de una sola mensualidad.

Enervación

Aunque el tema de la “enervación” se sale del estudio de este post, pero está muy relacionado aunque sea de forma indirecta.

Por ello me gustaría decir, aunque solo sea por encima, que cuando el arrendador interpone demanda de desahucio inmediatamente después de que se haya pasado el plazo de pago, en ese caso el abogado que redacte la demanda debe conceder en ella al inquilino, obligatoriamente, la posibilidad de enervar. Es decir, la posibilidad de que si paga la cantidad reclamada podrá seguir en la vivienda/local. En caso de que el inquilino haga esto, podrá seguir en la vivienda, pero solo podrá ejercer este derecho a enervar en una ocasión.

Por contra, si el arrendador no interpone la demanda inmediatamente después de producirse el impago y envía un burofax al inquilino, podrá interponer la demanda si dar la opción a enervar siempre que hayan transcurrido 30 días entre la recepción del burofax y la fecha de la presentación de la demanda.

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