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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Sabes en qué ciudad hay que poner la demanda de desahucio

Si te estás planteando en qué ciudad hay que poner la demanda de desahucio o cualquier otra demanda relacionada con arrendamientos urbanos, te adelanto que será ante el juzgado o tribunal de la ciudad o localidad en la que está ubicada la vivienda arrendada (o el local).

Como en cualquier otro tipo de contrato, en los contratos de arrendamiento el inquilino y el arrendador pueden acudir a un juzgado para que el Juez solucione las controversias que ellos no han sido capaces de solucionar. Tal ocurre, por ejemplo, en los casos en que el inquilino no paga la renta o en los casos en que el contrato de arrendamiento termina y el inquilino no desaloja la vivienda.

Lo que dice el contrato…

Lo más frecuente es que en el contrato de arrendamiento el arrendador y el inquilino establezcan en una cláusula al final del contrato (se suele llamar cláusula “de fuero territorial”) que las partes se someten a los juzgados y tribunales de la localidad en la que se encuentra la vivienda.

Por lo tanto, normalmente el contrato suele establecer lo mismo que dice la ley.

Sin embargo, el artículo 1.255 del Código Civil (CC) viene a decir que las partes (arrendador e inquilino) pueden establecer en el contrato las cláusulas que consideren oportunas, siempre que no sean contrarias a las leyes, a la moral o al orden público.

En base al artículo anterior, en muchísimos contratos de arrendamiento podemos encontrar cláusulas “de fuero territorial” en las que las partes han establecido voluntariamente que los conflictos entre el arrendador y el inquilino se van a solventar ante los juzgados y tribunales de una ciudad diferente a aquella en la que se encuentra la vivienda o local arrendado.

De hecho, hay ocasiones en las que las partes pactan que los conflictos entre arrendador e inquilino serán solventados por los juzgados y tribunales:

  • Del domicilio del arrendador.
  • De la localidad del inquilino.
  • Etc.

Lo que dice la ley…

Respecto al fuero territorial, la ley es muy clara.

Así, el artículo 52.1.7º de la ley de enjuiciamiento civil (LEC) establece que “En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca”.

Solución al fuero territorial en desahucios

El artículo 52.1.7º LEC es una norma de obligado cumplimiento, por lo que las partes tendrán que someterse a ella incluso en los casos en que el arrendador y el inquilino hayan pactado en el contrato que la demanda se presentará en una localidad distinta a la de la vivienda alquilada.

Por tanto, las cláusulas de sumisión a juzgados o tribunales diferentes al de la ciudad en la que está la vivienda alquilada son inválidas, ya que la ley establece que las demandas relativas a arrendamientos urbanos hay que presentarlas ante el juzgado de la localidad en la que está ubicada la vivienda o local.

Al ser el artículo 52.1.7º LEC norma de obligado cumplimiento, no es de aplicación el artículo 1.255 del código civil, ya que como he mencionado anteriormente, el arrendador y el inquilino pueden poner las cláusulas que quieran en el contrato, siempre que estas no sean contrarias a la ley. Y en el presente caso la cláusula sería contraria a la ley (sería contraria al artículo 52 LEC).

¿Y si en el contrato aparece esa cláusula?

Si en el contrato de arrendamiento aparece una cláusula de sumisión a un determinado juzgado (distinto al del lugar donde está el inmueble arrendado) entonces el abogado que presente la demanda de desahucio tendrá que desobedecer esa cláusula y presentar la demanda donde corresponde.

Y en el caso en que el abogado haya presentado la demanda ante el juzgado establecido en la cláusula del contrato, entonces el Secretario judicial, a tenor del artículo 58 LEC., podrá dar cuenta al Juez para que éste resuelva sobre el asunto territorial mediante “auto”, pudiendo mandar las actuaciones al juzgado que considere territorialmente competente para conocer de esa demanda (el del lugar en que esté ubicada la vivienda o local).

En tu contrato… ¿aparecen este tipo de cláusulas inválidas?

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