Se puede ir el inquilino cuando quiera, por supuesto que sí. Pero en función al momento en que se quiera ir y en función a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, las consecuencias serán unas u otras.
En esta materia hay dos normativas en vigor: una que se aplica a los contratos de arrendamiento anteriores al 6 de junio de 2013 y otra que se aplica a los contratos posteriores a esa fecha.
El inquilino puede dar por finalizado el contrato de arrendamiento cuando quiera, pero en función de cómo lo haga y cuándo lo haga habrá unas consecuencias u otras.
Así, en primer lugar, la ley de arrendamientos urbanos (LAU) distingue entre dos tipos de contratos: de vivienda y de uso distinto a vivienda (local, oficina, etc).
Contratos posteriores al 6 de junio de 2013
Contratos de arrendamiento de vivienda habitual:
En os contratos de arrendamiento de vivienda celebrados después del 6 de junio de 2013 el inquilino puede dar por finalizado el contrato en dos momentos diferentes, con las consecuencias que expongo en cada caso:
- Antes de que se cumplan los 6 primeros meses de vigencia del contrato: si nos encontramos ante este caso y las partes no hubieran acordado en el contrato la posibilidad de desistimiento antes de los 6 primeros meses de contrato, entonces no estaremos hablando de un desistimiento sino de un incumplimiento de contrato, por lo que el inquilino o arrendatario de la vivienda tendrá que compensar al arrendador por los daños y perjuicios que le haya ocasionado con la finalización temprana del contrato.
- Después de los 6 primeros meses de contrato: el artículo 11 LAU permite al inquilino desistir del contrato una vez que hayan transcurrido los 6 primeros meses del contrato. La única exigencia que este artículo 11 impone al inquilino es que preavise con un mes de antelación (y ese mes lo deberá pagar, disfrute o no de la vivienda). En este caso, el inquilino tendrá que pagar una indemnización al arrendador solo en el caso que así se haya pactado en el contrato. Y además, es la propia LAU en su artículo 11 la que establece la indemnización, que no podrá ser superior a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse, prorrateándose los periodos inferiores al año.
Por lo tanto, en los contratos de vivienda habitual el inquilino puede romper anticipadamente el contrato pero tendrá unas consecuencias u otras en función a la fecha de celebración del contrato.
Contratos de uso distinto a vivienda:
Por lo que respecta a los contratos de uso distinto a vivienda (segundas residencias, contratos de temporada, locales comerciales, etc)., habrá que analizar si las partes han acordado en el contrato la posibilidad de desistimiento.
Si hubo pacto y el inquilino desiste dentro del periodo permitido, entonces habrá que estar a lo que pactaron las partes.
Y si no hay posibilidad de desistimiento entonces el incumplimiento del inquilino se tendrá como un incumplimiento de contrato y no como un desistimiento, debiendo compensar al arrendador por los daños y perjuicios sufridos.
Contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013
Contratos de vivienda habitual:
En estos casos en que el contrato de arrendamiento es de vivienda habitual, el artículo 11 LAU establece que el inquilino se puede marchar cuando quiera pero con dos condiciones:
- Que el contrato de arrendamiento tenga una duración de más de 5 años.
- Que ya se hayan cumplido más de 5 años de vigencia del contrato.
Además, este artículo exige que para que el inquilino pueda desistir será necesario que haga un preaviso al arrendador con un mínimo de dos meses de antelación, meses que evidentemente hay que pagar.
Las partes pudieron pactar en el contrato que en caso de desistimiento después del quinto año, el inquilino deba indemnizar al arrendador con una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año.
Por lo tanto, si el inquilino decide irse no habiéndose cumplido los requisitos mencionados, estaremos hablando de incumplimiento del contrato y no de desistimiento, teniendo que resarcir el inquilino al arrendador por los daños y perjuicios causados.
Contratos de uso distinto a vivienda:
Cuando nos encontramos ante contratos de vivienda por temporadas, contratos de segunda residencia, contratos de locales, etc., en este caso se actuará conforme a lo que hayan pactado las partes, de forma que si pactaron la posibilidad de desistimiento del inquilino habrá que actuar conforme a lo pactado.
Y si no se pactó la posibilidad de desistimiento, cometerá incumplimiento de contrato el inquilino que se marche anticipadamente del inmueble.
Puedes ampliar esta información en el post Indemnización por desistimiento del inquilino.
Hola,
Lo primero felicitarte por tu Blog, es una referencia para mí a la hora de solucionar dudas respecto al alquiler.
Queremos plantearte una duda, un problema que nos ha surgido:
Soy el inquilino de un bajo comercial desde abril de 2011, momento en que formalizamos un contrato por 7 años. Este contrato ha sido renovado en abril de 2018 por otros 7 años, pero por motivos personales hemos querido rescindir dicho contrato.
Nuestra intención de rescisión se comunicó al propietario verbalmente con una antelación superior a 2 meses. El problema es que, pese a esto, insiste en que debíamos hacer frente a una indemnización de un mes por año de mes de contrato incumplido, es decir, aproximadamente 5 meses y medio.
Leyendo el contrato firmado por las partes, lo único que dice al respecto es la remisión al artículo 11 de la LAU en caso de incumplimiento de plazos: «en caso de desistimiento por parte del arrendatario antes del tiempo pactado y siempre que no lo comunique en tiempo y forma, indemnizará al arrendador de acuerdo al artículo 11 de la LAU».
Tras leer dicho artículo, entendemos que la indemnización sólo debe ser pagada en el caso de incumplimiento del plazo de aviso, por lo que creemos que al haber actuado conforme a la ley no debemos pagar ningún tipo de indemnización. ¿Nos gustaría consultar contigo si crees que estamos en lo correcto o tiene razón el arrendador?
Hola Natividad,
Entiendo que tendría que pagar una indemnización por el año en curso que no cumple.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días:
Gracias por el artículo. Pero no todo queda claro. Ahora el arrendador quiere incluir en un contrato de arrendamiento de un año la siguiente cláusula (entonces hablamos de un contrato después de 2013):
‘el arrendatario se compromete a mantener el contrato al menos durante la primera anualidad de su vigencia. Si desiste o incumple el contrato durante ese plazo, deberá indemnizar al arrendador con el importe integro de dicha anualidad’.
¿Esta cláusula es válida? Según art. 11 LAU no es válida porque la indemnización podrá solo ser medio mensualidad como máximo si hablamos de un contrato de un año, ¿es correcto?
Gracias.
Hola LilIan,
En el caso que se marche antes de los seis primeros meses será incumplimiento del contrato, y tendrá que indemnizar al arrendador por los daños sufridos.
Pero si se marcha después de los seis primeros meses, será desestimiento. La cláusula debería establecer que el arrendatario debe indemnizar al arrendador en casos de desestimiento, con una cantidad equivalente a una menulidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.