La tácita reconducción en el alquiler o arrendamiento de vivienda o local genera un nuevo contrato con las mismas características que el que termina excepto en lo que respecta a la duración.

La tácita reconducción es una figura jurídica recogida en el artículo 1566 del Código Civil (CC).

Consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento de inmueble una vez que ha concluido el contrato primitivo. En concreto, tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato primitivo se genere uno nuevo:

  1. Que al terminar el contrato de arrendamiento primitivo el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciandole la finalización del contrato y su deseo de na continuar con la relación arrendaticia.
  2. Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.

El nuevo contrato que se ha creado de forma automática por tácita reconducción es igual que el contrato de arrendamiento inicial excepto en su duración. Así, el artículo 1581 CC. establece que la duración del nuevo contrato será:

  • Un año si en el contrato primitivo se fijo el alquiler de forma anual. Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como “la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 7200 euros anuales, pagaderos por mensualidades anticipadas a razón de 600 euros mensuales”. Aunque la forma de pago sea mensual, el arrendamiento se fija por periodo anual y por tanto la duración del nuevo contrato será de un año.
  • Un mes si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma mensual.  Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como “la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 600 euros mensuales, a pagar en los …… primeros días de cada mes”. En este caso la duración del nuevo contrato será mensual.
  • Un día si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma diaria.  Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como “la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 20 euros diarios”. En este caso la duración del nuevo contrato será por un sólo día.
  • Como excepción a la regla general del artículo 1581 CC., la Disposición Transitoria Primera de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 permite que la duración del nuevo contrato generado por tácita reconducción sea de tres años en los casos en que se cumplan los requisitos mencionados para que exista tácita reconducción y, sólo, para los contratos de arrendamiento de viviendas(nada se dice respecto a los de local) celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. Una vez transcurridos los tres años habrá una nueva tácita reconducción si se cumplen los requisitos y, ahora si, por la duración que corresponda a tenor de lo mencionado en los tres puntos inmediatamente anteriores.

A pesar de tratarse de un contrato casi igual que el que termina, no es una prórroga del contrato primitivo, sino un nuevo contrato. No se trata del mismo contrato prorrogado, sino de uno nuevo.

A la finalización de cada uno de estos contratos nacerán sucesivos nuevos contratos por tácita recondución, si no hay comunicación del arrendador anunciando la finalización del contrato, con la duración del contrato que acaba de terminar.

La tácita reconducción aparece regulada como hemos visto en el Código Civil. Sin embargo, es aplicable a los contratos de arrendamiento regulados bajo la Ley de arrendamientos urbanos (ya sean contratos de vivienda o de local de negocio), ya que la propia ley de arrendamientos urbanos establece que a estos contratos de vivienda o de local se les aplicarán las normas del Código Civil supletoriamente, es decir, cuando la LAU no diga nada al respecto. Y en esta materia nada contempla la lAU, motivo por el que se van a aplicar las normas del Código Civil relativas a la tácita reconducción.

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