El traspaso de local de renta antigua afecta a la fecha de extinción de estos contratos. Además, el traspaso o cesión ha de cumplir una serie de requisitos estrictos.

Los traspasos que se produzcan sobre contratos de arrendamiento de locales de renta antigua (los celebrados antes del 9 de Mayo de 1985), se van a regular por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1964, a pesar de que esos traspasos se celebren con posterioridad a 1995 (año que entró en vigor la nueva LAU). Concretamente estos traspasos se regularán por las normas contenidas en la Sección II del Capítulo IV, es decir, por los artículos 29 a 42 LAU DE 1964. Si el traspaso recae sobre un contrato de arrendamiento posterior al 1 de Enero de 1995, entonces ya no hablamos de traspaso, sino de cesión (cambio de nombre) y esa operación será regulada por la LAU de 1994 en lugar de por la de 1964. Si es de tu interés puedes acudir a nuestro post El traspaso de local de negocio.

Concepto de traspaso:

Entrando en materia, el traspaso es un acto por el que el inquilino (cedente) cede a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento que tiene firmado con el arrendador. Dicho de otro modo, se produce un cambio de arrendatario y el nuevo (cesionario) acepta todos los derechos y obligaciones del anterior inquilino (cedente).

El traspaso sólo versará sobre el local en sí mismo, es decir, sin existencias, sin mercaderías y, en su caso, sin el propio negocio. Quiere esto decir que si además del local se quieren ceder las existencias del negocio al nuevo inquilino, esta segunda parte de la operación no entra dentro del concepto de traspaso (se trataría de una venta de materiales, arrendamiento de existencias, etc).

Requisitos para la validez del traspaso:

Respecto a los requisitos para la validez del traspaso, es el artículo 32 LAU de 1964 el que se encarga de describir cuáles son los requisitos que ha de cumplir la operación de traspaso. Si se cumplen estos requisitos el arrendador no podrá negarse a la realización del traspaso. Vamos a verlos:

Primer requisito: cuando aún no haya mediado traspaso sobre el local en cuestión, el inquilino no podrá traspasar el local en el año siguiente a la fecha en que adquirió la condición de inquilino. Durante ese año tendrá que realizar la actividad pactada de forma ininterrumpida en el local. Pasado el primer año queda liberado de la prohibición de no traspasar.

Segundo requisito: en los casos en que ya se haya producido algún traspaso sobre el local con anterioridad, el nuevo inquilino (cesionario) no podrá traspasar nuevamente el local dentro del año siguiente a la fecha en que adquirió la condición de inquilino cesionario. Durante ese año tendrá que dedicarse a realizar actividad similar a la que venía realizando su predecesor.

Tercer requisito: ha de fijarse un precio cierto para la operación de traspaso. Recordemos que el traspaso sólo afectará al local, por lo que en caso de que se incluyan existencias, mercaderías o el propio negocio, habrá que establecer separadamente el precio de cada negocio (del traspaso del local por un lado y de la compraventa de bienes o negocio por otro).

Cuarto requisito: el inquilino que pretenda traspasar el local tiene que notificar fehacientemente al arrendador dicha decisión, así como el precio que haya convenido con el candidato elegido. En defecto de arrendador hará la notificación fehaciente al apoderado del arrendador, a su administrador o, en último término, al que materialmente cobre la renta. En los casos en que además de traspasarse el local se vendan existencias, mercaderías o el propio negocio, en la notificación fehaciente deberán constar separadamente el precio del traspaso del local y el precio de las existencias, mercaderías o negocio.

Respecto al termino “fehaciente” se trata de que quede constancia del envío, recepción y contenido. Los medios más frecuentemente utilizados para otorgar carácter fehaciente a las notificaciones son realizarlas a través de Notario o a través de burofax (con certificado de contenido y acuse de recibo).

La necesidad de notificación fehaciente se basa en que el arrendador tiene derecho de tanteo durante los treinta días posteriores a la comunicación, es decir, tiene derecho prioritario a quedarse el local en las mismas condiciones ofrecidas al candidato. Por lo tanto, durante ese periodo de treinta días el inquilino no podrá celebrar el traspaso con su candidato.

Si el arrendador decide no quedarse con el local, es decir, si renuncia a su derecho de tanteo, el inquilino podrá realizar el traspaso con el candidato elegido. En caso de traspaso el arrendador tiene derecho a obtener una parte de la cantidad pagada por el candidato. Esta cantidad será la que pacten el inquilino y el arrendador. Si no llegaran a un acuerdo, cosa bastante frecuente, se establecen las siguientes cantidades a favor del arrendador, pudiendo llegar a incrementarse en un 50% si el traspaso se realiza en los tres años siguientes a un traspaso previo:

  • Un 30% del precio del traspaso si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936.
  • Un 20% del precio del traspaso si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942.
  • Un 10% del precio del traspaso si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez después del 1 de enero de 1942.

Tanto en un caso como en otro, las cantidades que correspondan al arrendador serán retenidas por el nuevo inquilino para entregarlas al arrendador, es decir, del total de la cantidad acordada por el traspaso del local, el cesionario deja de pagar al cedente las cantidades correspondientes a la participación del arrendador.

Por último, las participaciones mencionadas operan sólo sobre el precio por el que se realiza el traspaso del local. Por tanto, en los casos en los que además de traspasarse el local, se realice venta de existencias, mercaderías o del propio negocio, los porcentajes mencionados no se aplicarán al precio de la venta de los bienes, sino sólo del traspaso del local. En estos casos de “doble oferta”, si el arrendador optase por ejercer su derecho de tanteo sólo sobre el local y además compra los bienes ofrecidos, podrá deducir del precio del traspaso los porcentajes de participación mencionados. Sin embargo, en caso ejercer el derecho de tanteo sólo sobre el local sin adquirir los bienes ofrecidos, entonces tendrá que pagar el precio del traspaso y no podrá deducirse los porcentajes de participación vistos. En este último caso el arrendador no está obligado a realizar industria o comercio en el local.

Quinto requisito: el traspaso ha de otorgarse en escritura pública en la que se mencionará (bajo responsabilidad del inquilino) que el inquilino ha realizado correctamente la notificación fehaciente exigida en el punto anterior, así como la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador. En los casos en que además de traspasarse el local se vendan existencias, mercaderías o el propio negocio, en la escritura pública deberán constar separadamente el precio del traspaso del local y el precio de las existencias, mercaderías o negocio. De lo contrario el arrendador no estaría obligado a respetar el traspaso.

Sexto requisito: dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura pública el inquilino cedente tendrá que notificar fehacientemente al arrendador (sobre el carácter fehaciente de la notificación remitimos a la explicación dada para la notificación previa al traspaso) o a las personas antes mencionadas, los siguientes extremos de la operación:

  • La realización del traspaso.
  • El precio percibido
  • Nombre del adquirente
  • Domicilio del adquirente.
  • Mencionar que el adquirente contrae la obligación de no traspasar durante el año inmediatamente posterior al otorgamiento de la escritura, así como a realizar actividad similar a la que se venía realizando hasta el momento del traspaso.

La requisito de notificar fehaciente la celebración del traspaso se basa en que el arrendador tiene derecho de retracto, es decir, tiene derecho a subrogarse en la posición del cesionario dentro de los treinta días siguientes a aquel en que conoció la realización del traspaso (y las condiciones esenciales del mismo) a través de la notificación del cedente o a través de cualquier otro medio, en los casos en que no se le hizo la notificación previa al traspaso o, haciéndose, el traspaso finalmente se celebró por un precio inferior al notificado al arrendador.

Finalmente, cada traspaso efectuado sobre el local dará derecho al arrendador a elevar la renta en la cantidad acordada con el nuevo inquilino (cesionario). A falta de acuerdo tendrá el arrendador derecho a incrementar la renta que pagaba el inquilino hasta el momento del traspaso en un 15%.

Si deja de cumplirse alguno de los requisitos mencionados, el arrendador podrá no reconocer el traspaso e instar la recuperación del inmueble. Excepto que voluntariamente acepte la falta de alguno de los requisitos.

Cómo afectan los traspasos a la fecha de extinción del contrato de arrendamiento del local:

Para conocer al detalle esta cuestión te puedes pasar si lo deseas por nuestro artículo El traspaso en la extinción del alquiler de local de renta antigua, en el que tratamos monográficamente esta materia.

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