Es frecuente encontrarse en la situación en la que unos copropietarios quieren alquilar el local y otros no quieren arrendarlo. Como veremos, el porcentaje de participación sobre el local y el tiempo de duración del contrato son factores muy relevantes en este asunto.

Frecuentemente se plantea la duda de si se puede alquilar un local  que es propiedad de dos personas o más personas, cuando uno de los propietarios o varios de ellos no quieren alquilar y, por tanto, no aparecerán como arrendadores en el contrato de arrendamiento; en tanto que otros copropietarios si quieren alquilarlo.

Comunidad de bienes

Desde el mismo momento en que dos o más personas son propietarias de un local, existe una “Comunidad de Bienes” (CB) entre ellas, incluso aunque no hayan firmado ningún contrato que haga nacer esa Comunidad de bienes.

Así lo establece el Código Civil (CC) en su artículo 392 CC .

Y al existir una CB ésta se va a regular por las siguientes normas y por este orden:

  1. Por las normas que las partes se otorguen a esa comunidad de bienes (en caso de que firmen un contrato de comunidad de bienes).
  2. Por normas específicas sobre las comunidades de bienes (en la actualidad no existe ninguna).
  3. Por las normas del código civil (artículos 392 y siguientes del Código Civil).

Como ves, queda para el último lugar la normativa del código civil, pero son precisamente estas normas del código civil las que suelen aplicarse por no existir normalmente ni contrato particular ni normas especiales.

Y qué establece el Código Civil, Eduardo?

La jurisprudencia tiene establecido que el alquiler es un acto de administración, por lo que habrá que atender a lo que diga el Código Civil respecto a los actos de administración en las comunidades de bienes.

Y lo que dice el Código Civil es lo siguiente:

Respecto al porcentaje de participación:

El primer y segundo párrafos del artículo 398 CC viene a establecer las siguientes posibilidades:

  • Si quienes quieren alquilar el local tienen la mayoría de las participaciones sobre él (más del 50%) entonces podrán alquilar sin problema, incluso aunque los que no quieren alquilar no figuren en el contrato de arrendamiento. La ley establece como único límite que el arrendamiento ha de ser beneficioso para la CB (por ejemplo, si la renta es muy baja el juez puede declarar nulo el contrato).
  • Si quienes quieren alquilar el local tienen menos del 50% de las participaciones sobre él, entonces podrán alquilarlo, pero si alguno de ellos lleva el asunto ante el juez (y es muy posible que lo haga), entonces el juez podrá declarar nulo el contrato de arrendamiento.
  • En el caso en que quienes están a favor de alquilar representen un 50% de las participaciones sobre el local (y por tanto el otro 50% no está a favor), se podrá alquilar pero en caso de que alguno de ellos lleve el asunto ante el juez, podrá éste declarar la nulidad del contrato.

Por tanto, en los casos en los que quienes quieren alquilar no tienen mayoría, podrán alquilar, pero si alguien lleva el asunto ante el juez (y es muy posible que suceda), éste decidirá sobre si el alquiler es válido o no, pudiendo declarar el arrendamiento como inválido si lo pide algún afectado, pudiendo nombrar incluso a un administrador, etc. Por lo general se declara inválido cuando va en perjuicio de la comunidad de bienes, cuando la renta es muy baja, el alquiler es muy largo, etc. Pero si no se dan estas circunstancias el juez seguramente mantendrá en vigor el contrato de arrendamiento y cada uno de los copropietarios cobrará su porcentaje de la renta.

En caso de que el juez determine la invalidez del contrato de arrendamiento, muy posiblemente recaerá la obligación de quien alquiló a pagar daños y perjuicios al resto de copropietarios.

Respecto al tiempo del arrendamiento:

Como he dicho, por tanto, si los copropietarios que quieren alquilar tienen mayoría, podrán alquilar; y si no tienen mayoría también podrán alquilar pero bajo el tiesgo de que el asunto acabe ante el juez y éste disponga la nulidad del contrato.

Pero en todos los casos, se acuda o no al juez, quienes alquilan estando en minoría o en mayoría, y lo hacen sin el consentimiento de otros copropietarios, no podrán hacerlo por más de 6 años si no tienen un Poder especial para ello. Es decir, en caso de que se alquile el local mediante un contrato de arrendamiento de más de 6 años de duración, los copropietarios que no esté de acuerdo en el arrendamiento podrán pedir la invalidez de ese contrato de arrendamiento.

Así lo establece expresamente el artículo 1548 CC.

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