Son varias las comunidades autónomas que han decidido prohibir el alquiler de viviendas turísticas o vacacionales en caso de que los estatutos de la comunidad de propietarios prohiba dedicar las viviendas a dicho uso.

Una vez que la mayoría de comunidades autónomas de España tienen regulación propia en materia de vivienda turística o vacacional, surgen las dudas sobre si las comunidades de propietarios (CCPP) pueden o no vetar dicho uso en las viviendas.

La cuestión no es menor, pues de este asunto dependen por un lado el buen descanso de los vecinos y por otro el poder o no obtener rendimientos económicos por parte del propietario interesado en alquilar.

El grueso de la regulación en esta materia lo encontramos en la ley de propiedad horizontal (LPH).

Sin embargo, también las normas turísticas de las comunidades autónomas tienen cosas que aportar en esta materia, ya que algunas prohiben el alquiler vacacional cuando la CCPP prohiba el uso vacacional de estas viviendas.

Ley de propiedad horizontal

En la LPH tenemos dos artículos que regulan esta materia. Se trata del artículo 7 y del artículo 16.

Por la vía del artículo 7.2 LPH la CCPP podría llevar a los tribunales al propietario que realice alquiler vacacional si se prueba que es una actividad molesta. De esto no hay duda y no es necesario que la CCPP prohiba el alquiler vacacional. Sin embargo, hay que probar esas molestias, cosa que no es sencilla, y el juez debe considerar dichas acciones con la suficiente entidad como para ser consideradas como actividades molestas. En caso de que se otorgue la razón a la CCPP el propietario, además de cesar la actividad, podría llegar a tener que indemnizar a la CCPP por daños y perjuicios y puede llegar, incluso, a perder el derecho de uso de la vivienda por tiempo de hasta tres años.

Sin embargo la duda y la inseguridad jurídica se plantea en cuanto a la capacidad o no de la CCPP de prohibir el alquiler vacacional.

El acuerdo del que estamos hablando debe trasladarse a los estatutos de la CCPP para que tenga validez, por lo que debemos atenernos inicialmente al artículo 17.6 LPH. Este artículo establece que es necesaria la unanimidad para poder sacar adelante este acuerdo y que sea válido.

Es evidente que el propietario interesado no va a dar su voto favorable a la prohibición, por lo que no se va a lograr la unanimidad.

Ante esta situación, el artículo 17.7.II LPH establece que cuando no se logre la mayoría (simple) la CCPP podrá trasladar al juez la situación controvertida para que decida en equidad. Además, la jurisprudencia se ha pronunciado en varias ocasiones en el sentido que esa norma es válida no sólo para los asuntos que requieren mayoría simple, sino también unanimidad (Sentencia Audiencia provincial de Madrid, de 19 de Febrero de 2015).

El traslado de la situación al juez se hará dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la segunda junta y el juez debe tomar su decisión en el plazo de los 20 días siguientes a la fecha en que se le trasladó la cuestión.

Si el juez resolviera en favor de la CCPP entonces habrá de trasladarse a los estatutos el acuerdo de prohibición de alquiler vacacional en esa CCPP. Y por supuesto la CCPP debe inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que éste tenga efecto frente a terceros (principalmente nuevos adquirentes de viviendas de dicha CCPP).

Así, en la práctica, esto quiere decir que la CCPP no puede vetar por sí sola el alquiler vacacional, si bien tiene el recurso de acudir al juez para que este decida en equidad. No obstante, debe tener en cuenta la CCPP que el juez, al resolver en equidad, se pronunciará acerca de las costas, por lo que en caso de no obtener la CCPP la razón podría llevarse un pequeño disgusto. Y también a la inversa.

Normativa turística

Por lo que se refiere a la normativa turística, existen comunidades autónomas en las que no se permite el alquiler de viviendas residenciales a turistas cuando la comunidad de propietarios prohiba dicho uso turístico de las viviendas.

Otras por el contrario no se pronuncian sobre este tema.

Lo que debe tenerse en cuenta es que únicamente será valida la prohibición de la CCPP ante la CCAA en los casos en que la prohibición se haya establecido en los términos analizados anteriormente.

¿Quiere prohibir tu comunidad de propietarios el alquiler de tu vivienda con fines turísticos o vacacionales?.