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Ya no se actualizan las rentas de los alquileres si no hay pacto en el contrato

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Efectivamente, desde el 1 de Abril de 2015, ya no se actualizan las rentas de los alquileres si no hay pacto en el contrato, es decir, si las partes no han fijado en el contrato de arrendamiento ningún sistema de actualización de la renta. Por lo tanto, la renta permanecerá inmóvil durante toda la vida del contrato.

Llevaba varias semanas detrás de publicar este post pero me ha sido literalmente imposible, así que allá voy…

La Ley 2/2015 de desindexación de la economía española ha modificado el reciente artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) (que entró en vigor el 6 de Junio de 2013), que versa sobre la actualización de la renta.

Por lo tanto, la vigente Ley de arrendamientos urbanos ahora contempla tres regímenes diferentes en cuanto a actualización de la renta se refiere, dependiendo de cuál sea la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.

A qué contratos afecta la reforma

La reforma sobre la que voy a hablar afecta a los contratos de arrendamiento que cumplan los siguientes requisitos:

  • Arrendamiento de vivienda: la modificación sólo será operativa para los contratos de arrendamiento de vivienda, por lo que en caso de contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda (temporada, local, oficina, etc) no se ha producido ninguna modificación.
  • Arrendamiento de vivienda celebrado tras el 1 de Abril de 2015: la fecha del contrato es importante. La reforma que voy a comentar sólo opera para los contratos de vivienda habitual celebrados tras el 1 de Abril de 2015. En caso de que el contrato sea anterior a esa fecha se aplicará el régimen de actualización de la renta en función a la fecha de celebración del contrato y que puedes ver más abajo.

Contratos celebrados tras el 1 de Abril de 2015

En estos casos el arrendador y el arrendatario podrán pactar el sistema de actualización de la renta que consideren oportuno. Es decir, hay libertad de pactos.

La modificación introducida por la Disposición Final Primera de la Ley 2/2015 nos indica qué ocurre en las siguientes situaciones:

  1. Las partes han pactado un sistema de actualización de la renta: en caso de que las partes hayan plasmado en el contrato un sistema de actualización (el que ellos quieran), se aplicará este sistema de actualización pactado. En este caso no ha habido ninguna novedad.
  2. El contrato no dice nada sobre la actualización de la renta: en este caso la renta no se va a actualizar. Aquí está la principal novedad de la reforma, dado que en los contratos anteriores al 1 de abril de 2015 pero posteriores al 6 de junio de 2013 en caso de que el contrato no mencionara nada respecto a la actualización de la renta se aplicaba, supletóriamente, el sistema IPC. Ahora, por tanto, si el contrato no dice nada, no se aplica ningún sistema alternativo. Sencillamente no se incrementará la renta durante toda la vida del contrato.
  3. El contrato establece un sistema de actualización basado en algún Índice, pero no se establece qué Índice o metodología se usará para actualizar la renta: en estos casos el sistema a aplicar va a ser la variación anual del nuevo Índice de Garantía de Competitividad (IGC), tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último Índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. La novedad la encontramos, por tanto, en el hecho de que en los contratos celebrados antes del 1 de Abril de 2015 pero después del 6 de Junio de 2013, no había regulación para cuando se establecía una cláusula de actualización de rentas “poco clara” (en ese caso había que aplicar el sistema IPC) y ahora en estos casos se aplica el sistema IGC.

Por lo demás, se mantiene la norma referente a que la renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, es decir, al llegar el “cumpleaños” del contrato.

Contratos celebrados antes del 1 de Abril de 2015 pero después del 6 de Junio de 2013

Las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados después del 6 de Junio de 2013 pero antes del 1 de Abril de 2015 se actualizarán en función a lo siguiente:

  1. Las partes han pactado un sistema de actualización de la renta: en caso de que las partes hayan plasmado en el contrato un sistema de actualización (el que ellos quieran), se aplicará este sistema de actualización pactado.
  2. El contrato no dice nada sobre la actualización de la renta: en caso de que el contrato no diga nada sobre este asunto, se aplicará, para actualizar la renta, el sistema de IPC.

Contratos celebrados antes del 6 de Junio de 2013 pero después del 1 de Enero de 1995

Las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 6 de Junio de 2013 pero después del 1 de Enero de 1995 se actualizarán en función de lo siguiente:

  1. Las partes han pactado un sistema de actualización de la renta: en este caso no se va a aplicar el sistema pactado hasta el sexto año de contrato, pues durante los 5 primeros años de contrato se va a aplicar el sistema de actualización de la renta basado en el IPC.
  2. El contrato no dice nada sobre la actualización de la renta: se va a aplicar durante los primeros 5 años de contrato el sistema IPC para actualizar la renta.

Conclusión

Como conclusión, la reforma del artículo 18.1 LAU no ha traído consigo ninguna novedad (respecto al régimen existente desde junio de 2013) en los casos en que las partes hubieran fijado en el contrato un sistema determinado y claro para actualizar la renta (el que ellos quieran).

La novedad la tenemos en los casos en los que las partes no hayan fijado ningún sistema de actualización de la renta en el contrato pues desde el 1 de Abril de 2015 no se podrá actualizar la renta en esos casos; Y también se ha introducido como novedad que en caso de establecerse algún sistema de actualización poco claro basado en algún Índice de referencia pero son establecer dicho Índice, se aplicará desde el 1 de Abril de 2015 el IGC.

Por lo tanto, el arrendador que pretenda que la renta se vaya actualizando al alza o el inquilino que pretenda que la renta se vaya actualizando a la baja, tendrán que establecer un sistema determinado y claro, pues de lo contrario la renta no se actualizará.

Si quieres mayor información sobre la forma en que se actualiza la renta en las viviendas de alquiler te invito a visitar mi post Cómo se actualiza la renta en el alquiler de vivienda.

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