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Actualización de renta y extinción del contrato de alquiler de local de renta antigua

A finales de 2014 terminan la mayoría de contratos de alquiler de locales de renta antigua cuyo arrendatario es persona jurídica. Sin embargo, puede que alguno de estos contartos vea su duración ampliada hasta 2019 o incluso más allá.

Ya hemos visto en el post Extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua cual es el momento de extinción de los contratos de arrendamiento de local de renta antigua.

Como norma general los plazos de extinción son:

  • En locales cuyo inquilino es persona física: en la fecha de su jubilación o fallecimiento.
  • En locales cuyo arrendatario es persona jurídica: el 31 de diciembre de 2014.

Pues bien, estos plazos son los existentes o aplicables en los casos en que el arrendador solicitó (aunque pudo no haberlo hecho) la actualización de la renta y el arrendatario no se negó a dicha actualización, puesto que en caso de que se hubiese negado, el contrato debió haberse extinguido el 31 de diciembre de 1999.

Así, la actualización de la renta afecta al plazo de extinción del contrato de arrendamiento de local de renta antigua, pudiendo darse las siguientes situaciones:

  • Arrendatario no se opone a la actualización: Tal y como he señalado, si en su día el arrendador solicitó la actualización de la renta y el arrendatario no se negó a ella, entonces se aplican los plazos de extinción arriba mencionados.
  • Arrendatario se opone a la actualización: Como ya también he mencionado, en los casos en que el arrendador solicitó al arrendatario que se actualizase la renta y éste se opuso a dicha actualización (se lo permite la LAU), entonces el contrato de arrendamiento debió haberse extinguido el 31 de diciembre de 1999.
  • Arrendatario actualizó la renta de una sola vez: En los casos en que el arrendador solicitó la actualización de la renta y el arrendatario la aceptó y, además, optó por actualizarla de una sola vez en lugar de hacerlo escalonadamente, entonces el contrato de arrendamiento se extinguirá 5 años más tarde de lo previsto en las reglas generales. Quiere ello decir que en los casos en que el arrendatario sea persona jurídica, el contrato no se extinguirá el 31 de diciembre de 2014, sino que terminará el 31 de diciembre de 2019 (si no ha habido traspasos) e, incluso, más tarde si hubo traspasos de por medio.

Algunas notas breves sobre la actualización de la renta

Únicamente recordaros que una vez que se estableció la actualización de la renta en su día, el sistema es irreversible. Por tanto, el impago de la renta actualizada por parte del inquilino es motivo de resolución del contrato y, por tanto, de desahucio.

La renta debió actualizarse a través del sistema de actualización que contempla la norma 6ª de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 y, una vez actualizada al 100%, entonces las partes aplicarán el sistema de actualización que hayan pactado en el contrato.

Y si no hubieran pactado nada en el contrato, entonces cualquiera de las partes podrá solicitar que se aplique el sistema de actualización que aparece en el número 6 de la norma 6ª de la Disposición Transitoria Tercera LAU. Este sistema consiste en actualizar la renta conforme a la variación porcentual experimentada en los 12 meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios al Consumo.

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Actualización de renta y extinción del contrato de alquiler de local de renta antigua

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26 comentarios en “Actualización de renta y extinción del contrato de alquiler de local de renta antigua

  1. Hola Eduardo! No se si sigue activo este blog o no, sin embargo te planteo mi duda.

    Verás, en un bajo comercial alquilado a persona física desde mayo del 64, por el que se pagaban 10.800 pts anuales; que fue subrogado en julio del 89 al hijo de esta persona, pagando éste una renta de 5000 pts mensuales, y actualmente pagando una renta de 37,26€ mensuales (111,78€ al trimestre); cómo puedo actualizar la renta? Estoy leyendo la LAU y la DT y no me aclaro.
    Muchas gracias

    1. Hola Juan Luis.

      Si en los últimos años no se ha actualizado la renta, entonces podrás actualizarla, pero en base al incremento del IPC de los últimos quince años. Todo lo anterior ha prescrito, por lo que podrían echarte para atrás la acción en caso de que quieras aplicar IPCs anteriores.

      Puedes usar la calculadora del INE.

  2. contrato a persona física en 1983, que se ha venido actualizando según el IPC, en la actualidad ha fallecido la arrendadora, y los herederos pretenden una actualización especial de la LAU que dicen no se efectuó en su momento. ¿Es ellos Posible?

    1. Hola Anibal.

      Depende de la actualización que quieran plantear.

      No podrán pedir una actualización de rentas en base a los índices de IPC más allá de los ültimos 15 años.

  3. Buenos días
    Mi padre actualizo la renta en diciembre de 1995 que el arrendatario le mando esta carta:
    Fecha contrato: 20/11/1967
    Renta mensual: 4000 ptas
    Renta base revalorizada:4000 ptas
    Recibo actual: 42.366 ptas
    IPC Octubre 1967: 7,922
    IPC Octubre 1995: 116,066
    Total renta actualizada inicial: 58.604 ptas
    En el primer año de actualización le corresponde la aplicación del 80% de la renta actualizada, es decir la cantidad de 46.863 ptas.
    Los importes mencionados añadidos( renta, rep.Fiscales,Serv. suministros) a la renta actualizada en la parte que esta le corresponde abonar, suponen un importe de 82,922 ptas
    Todo ello sin perjuicio del derecho………

    Mi pregunta es:
    Al actualizar de esta manera la renta antigua…mi contrato terminará en diciembre del 2019( me subrogue en 2002)
    Gracias

    1. Hola Xavier.

      Con la ley en la mano entiendo, en primera impresión, que el contrato no ganaría los 5 años que mencionas.

      Sin embargo no es una cuestión sencilla.

      Si quieres mándame un email (info@abogadosparatodos.net) y miro tu asumto a mediados/dinales de esta semana y te digo si veo alguna posibilidad, ya que ciertamente es un fastidio que no se puedan ganar esos 5 años por esta pequeña diferencia.

  4. Hola, muy interesante tu blog, me ha servido de ayuda, pero aún me quedan algunas dudas, te comento mi supuesto. Local comercial alquilado desde 1957, subrogación en el alquiler por traspaso del negocio en 2005. Al momento de la subrogación la renta era de 479,91 €/mes (la inicial del contrato eran 2.000 ptas/mes) a la que se le incremento el 15 % consecuencia de la subrogación, y desde entonces solo se ha actualizado conforme el IPC. Acaban de cumplirse los 10 años desde el traspaso y el arrendador quiere extinguir el contrato. Por lo que me ha dicho el anterior arrendatario poco antes de la subrogación (+- 2 años) hubo una actualización de la renta pero que no se ajustó a lo establecido legalmente. Ese incremento de la renta puede significar la ampliación del contrato por otros 5 años más? Me dicen que si, ya que aplicando la actualización que correspondería por ley a la renta inicial la resultante sería más baja que la existente al momento de la subrogación, pero no me fio mucho del dictamen de mi abogadodebarradebar. Gracias.

    1. Hola Julio.

      En mi opinión, la norma de los 5 años es de aplicación cuando la renta se subio de una sola vez en 1995. Y no se si es ese el caso.

  5. Hola Eduardo:
    Mi madre tiene alquilado un local comercial a una persona física desde 1982. El contrato dispone un sistema de revisión de la renta según IPC cada dos años. La renta en su inicio era de 5.000 pesetas y actualmente es de 109 euros.
    Mi pregunta es si es posible actualizar la renta a través del sistema de actualización que contempla la norma 6ª de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 con carácter retroactivo.
    Y qué renta resultaría con esta actualización?
    Muchas gracias por tu tiempo.
    Un saludo
    Ernesto

      1. Hola Eduardo, gracias por tu respuesta.
        De todos modos, si no puede ser con carácter retroactivo, es posible actualizarla de algún modo a día de hoy
        Muchas gracias.

  6. estoy un poco perdida herede un peluqueria con un alquiler muy bajo en cuanto lo herede lo lleve a un abogado que me dijo que no podia subirle el alquiler por que era de renta antigua esta firmado en octubre del 89 no se si puedo subirle ni como ni cuanto !!

  7. Hola Eduardo.
    Enhorabuena por tu gran labor ayudando a personas que como yo no tenemos muy claro todos estos temas.
    Yo soy arrendatario de un local comercial (oficina de asesoría) por traspaso ante notario que hice a mi tío, que no tiene hijos, en Diciembre de 1994 (mi tío era inquilino de este local desde 1979 sin contrato escrito, contrato verbal pactando con la propietaria una cantidad mensual). ?Mi arrendamiento tiene fecha de caducidad¿ ?Me podría actualizar la renta la propiedad? Gracias.

      1. Hola Eduardo.
        Me sorprende tu respuesta, pues tenía entendido según comentarios anteriores de otras personas, que al ser un traspaso anterior a la entrada en vigor de la ley el 01-01-1995 y de persona física a persona física, terminaría a la jubilación o fallecimiento o en su defecto a los 30 años desde Diciembre de 1994 fecha del traspaso.
        Si no es así, te ruego me lo digas.
        Un saludo.
        Francisco.

        1. Hola Francisco.

          Fíjate en la Disposición Final Segunda de la LAU.

          Viene a decir que aunque la LAU entra en vigor el 1-1-1995, a los traspasos que se produzcan después de la fecha de publicación de la LAU en el BOE (24-11-1994) se les aplica esta misma LAU.

          Es dcir, que si tu traspaso se hubiera producido antes del 24-11-1994 tu contrato no terminaría el 31-12-2014, pero como se produjo en Diciembre de 1994, entonces tiene el mismo tratamiento que los efectuados tras el 1-1-1995, es decir, se extingue el 31-12-2014.

          1. Hola de nuevo Educardo.
            Siendo asi, entonces si el periodo de arrendamiento me termina el 31-12-2014, me surgen nuevas preguntas.
            ?Con cuanto tiempo de antelación me lo tienen que comunicar?
            ?Que pasa si no me lo comunican con la antelación suficiente?
            ?Que pasa si no me lo comunican?
            ?Me lo podrían comunicar después del 01-01-2015 cuando ellos quieran?
            ?Si es así, cuando se extinguiría mi contrato?
            Un saludo.
            Francisco.

          2. Hola Francisco.

            Para que el contrato se extinga no hay necesidad de comunicación previa.

            No obstante, si el arrendador no comunica nada en los 15 días siguientes al vencimiento, nace un nuevo contrato por tácita reconducción con las mismas condiciones que el anteruor, excepto en materia de duración, ya que durará un mes o un año en función de si el pago de la renta se pactó por meses o por años.

            Siempre que temine un plazo y no haya preaviso por parte del arrendador en los sugikentes 15 días, el contrato se prorroga por tácita reconducción por ese nuevo periodo de tiempo.

  8. Tengo alquilado un bajo comercial.
    El primer inquilino del local, hizo el contrato el 24 de Agosto de 1957. Posteriormente se lo traspasó a su hija en 1988.
    Y ella me lo traspasó a mí, en Mayo de 1993.
    Entonces el propietario se opuso a que yo cogiese el traspaso. Y promovió un pleito para impugnarlo. Dicho pleito finalizó dándome la razón el 24 de Agosto de 2002. Reconociéndome como inquilino con las correspondientes actualizaciones de renta. En carta enviada por el propietario, indicó “fecha del último vencimiento del contrato: 24 de Agosto de 2002”.
    Desde 1993 hasta el fallo del Juzgado en 2002, el local estuvo funcionando y los alquileres se consignaban en el Juzgado. Durante todo ese tiempo no he podido ejercer ningún derecho como inquilino. (contratar personal, subrogar, incendio etc.)
    Posteriormente hice una subrogación por jubilación, a favor de mi esposa en Julio de 2008.
    Mi pregunta es ¿Cuándo finaliza este contrato?.

    1. Hola Filomena.
      Me despista lo de:
      En carta enviada por el propietario, indicó “fecha del último vencimiento del contrato: 24 de Agosto de 2002.
      A ver si me puedes aclarar qué quieres decir.
      A parte de esto, por lo que indicas, parece que el contrato vence a la jubilación o fallecimiento de tu mujer, pues yo la considero como primera subrogada tras la entrada en vigor de la LAU en 1995.
      Saludos.

      EDITO 15-10-2014 Filomena, con la documentación que me has enviado me queda claro. Esa expresión corresponde a la última anualidad vencida antes de la ralización del escrito. Carece, por tanto, de trascendencia.

  9. Hola, quisiera haceros una consulta sobre alquileres de renta antigua.
    en casa de mi madre hay dos inquilinos en esta modalidad, con un contrato de alquiler desde los años ’60.
    En una de las viviendas ya solo vive el cónyuge (su esposa), no el titular del contrato que falleció hace unos 10 años aproximadamente.
    Me gustaría saber si he de subrogar el contrato a nombre de esta señora y si se puede actualizar la renta antigua a los tiempos actuales y en base a qué.
    No vive con ella ninguno de sus hijos que ya se casaron.
    En la otra vivienda, la segunda, sigue viviendo el titular solo, sin ninguno de sus hijos que ya se fueron también hace muchos años.
    Este último también puedo actualizar la renta y en base a qué baremos?
    gracias por su respuesta.
    un saludo

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