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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Actualizar la renta en viviendas de renta antigua

Para actualizar la renta en viviendas de renta antigua hay que acudir a la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

La renta de los contratos de arrendamiento de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985 puede ser actualizada por el arrendador con dos sistemas introducidos por la ley de arrendamientos urbanos de 1994, previo requerimiento fehaciente al inquilino (generalmente por burofax), desde el 1-1-1996. Una vez actualizada la renta, es obligación del arrendador notificar al inquilino el importe de la actualización para los siguientes años.

SISTEMA CONTRACTUAL Y SISTEMA LEGAL

Puede ocurrir que las partes hubieran acordado en el contrato un sistema de actualización de la renta que sea más beneficioso para el arrendador que el sistema extraordinario (los dos sistemas, mejor dicho) que recoge el número 11 de la Disposición Transitoria Segunda (DT2ª) de la ley de arrendamientos urbanos (LAU). En estos casos el arrendador puede elegir acogerse, para actualizar la renta, al sistema que aparece en su contrato (en caso de que se haya recogido tal sistema en el contrato) o a la LAU., y el inquilino nunca podrá solicitar que se aplique un sistema u otro, aunque si puede oponerse si lo considera oportuno.

Si opta por acogerse a la LAU, tendrá que optar por uno de los dos sistemas de actualización que ésta ofrece al arrendador. En concreto, tendrá que optar por el sistema que resulte menos gravoso para el inquilino. Estos dos sistemas se basan en el valor catastral, el primero, y en la actualización del ipc, el segundo.

CÁLCULO DE LA “RENTA BASE”

La LAU ofrece dos sistemas de actualización de rentas. Tanto en uno como en otro se trata de calcular una cantidad (llamémosla “renta base”) a la que se le van a aplicar determinados porcentajes (los de la regla 9ª del número 11 de la DT2ª) para obtener definitivamente la renta mensual a pagar por el inquilino, a la que llamaremos “renta actualizada”. Veámoslo…:

 

Actualización de la renta en base al valor catastral del inmueble (regla 5ª): la renta base se determinará aplicando sobre el valor catastral del inmueble del año inmediatamente anterior a la fecha de actualización, los siguientes porcentajes:

  • El 12% cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.
  • El 24% para el resto de los supuestos (para inmuebles situados en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24% y para inmuebles situados en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12%).

Actualización de la renta en base a la actualización del IPC del inmueble (regla 1ª): para hallar la renta base (sobre la que posteriormente vamos a aplicar determinados porcentajes de la regla 9ª para hallar la renta actualizada) necesitamos hallar previamente dos cantidades. Una vez halladas ambas, se multiplicarán entre si para obtener la renta base. Estas dos cantidades son:

  • Coeficiente diferencial del IPC: este resultado se obtendrá de dividir el coeficiente de IPC del mes anterior al de la actualización, entre el coeficiente que obtengamos de la Tabla de la Orden de 28-12-1994 (hay que tomar el del mes anterior a la fecha del contrato). Existen dos excepciones para contratos anteriores a 1956 que no trataremos en este artículo. El resultado anterior se multiplica por la “renta inicial” del contrato (la veremos a continuación) y obtendremos la renta base.
  • Renta inicial del contrato: pues estamos hablando como norma general de la renta pactada por las partes al inicio del contrato de arrendamiento.

Como hemos dicho, se multiplican ambas cantidades y se obtiene la renta base. Pero aquí no acaba todo.

Una vez que hemos calculado la renta base por cualquiera de los dos sistemas que ofrece la LAU de 1994 (por la regla 1ª o por la regla 5ª), hay que aplicarle un determinado porcentaje y, ahora si, esa va a ser la nueva “renta actualizada” que va a pagar el inquilino. Pero, ¿qué porcentaje es el que se aplica?. El que recoge la Regla 9ª del número 11 de la DT2ª de la LAU de 1994. Vamos a verlo…

CÁLCULO DE LA RENTA ACTUALIZADA A PAGAR POR EL INQUILINO

En función de los ingresos del inquilino/a y los de las personas que convivan con él/ella en la vivienda arrendada, se va a actualizar la renta durante un periodo máximo de cinco años (si los ingresos exceden de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional) o de diez años (si no exceden de esa cantidad). En el caso de tener que aplicar el sistema de diez años, como regla general el primer año se aplicará a la renta base un 10% (esa será la renta a pagar el primer año). A partir de ahí el porcentaje va subiendo un 10% cada año hasta llegar al 100% al cabo del décimo año. Pero hay una salvedad. Aunque cada año subiremos al escalón porcentual siguiente (+10%), la renta base se calculará de nuevo cada año, pues no puede ser durante los diez años la misma dado que estaríamos perdiendo la variación de IPC de esos diez años.

Por el contrario, si hubiera que aplicar el sistema de cinco años, se comienza por lo general aplicando un 20% el primer año y los años sucesivos se va subiendo el porcentaje un 20% más, hasta llegar al 100% al finalizar el quinto año. También en este caso hay que recalcular cada año la renta base y aplicar el porcentaje que corresponda en ese año a la renta base nueva.

Un detalle importante es que no es necesario empezar a aplicar los porcentajes directamente desde el primer escalón, es decir, aplicando el 10% o el 20% según el sistema utilizado. Así, al momento de realizar la primera actualización hay que comparar la renta que efectivamente viene pagando el inquilino (en los contratos anteriores a 1964 se incluirá en esta renta los gastos de servicios y suministros) con la renta actualizada que, según los cálculos, le corresponde pagar. Fruto de esa comparación, podemos obtener varios resultados, que nos orientarán a la hora de saber desde qué porcentaje del escalado tenemos que empezar la actualización:

  • La cantidad actualmente pagada es inferior al resultado de aplicar el primer porcentaje del escalado de la regla 9ª a la renta base: en estos casos se aplica el primer porcentaje y los años siguientes se aplica el siguiente (no olvidar que hay que recalcular cada año la renta base) y así sucesivamente hasta llegar al 100% al cabo del quinto o del décimo año, en función del sistema que hayamos tenido que aplicar según los ingresos.
  • La cantidad actualmente pagada es superior al resultado de aplicar el último porcentaje (100%) del escalado de la regla 9ª a la renta base: en los casos en que la cantidad actualmente pagada es superior al 100% de la renta base, se seguirá pagando lo que hasta ese momento se venía pagando.
  • La cantidad actualmente pagada se encuentra entre el primer y el último tramo de la regla 9ª: cuando la comparación de lo que se viene pagando al momento de la primera actualización y lo que correspondería pagar se encuentra entre el 0% y el 100%, entonces hay que localizar cuál es el porcentaje a aplicar a la renta base, pues no tiene por qué ser el primero. De hecho habrá que ir probando uno por uno hasta localizar qué porcentaje hace que el resultado (la renta actualizada) sea inmediatamente superior a la renta pagada hasta el momento de la actualización. Y ese será el porcentaje o tramo desde el que iniciar la actualización. El resultado obtenido será la renta actualizada a pagar por el inquilino. En los años siguientes hay que recalcular la renta base y aplicar el porcentaje siguiente al que se aplicó en el año anterior.

Como resumen hasta aquí, el arrendador puede actualizar la renta y elegir entre el sistema que hubieran pactado las partes en el contrato o uno de los dos sistemas que ofrece la LAU (el de la regla 1ª o el de la regla 5ª). Si opta por los sistemas de la LAU tendrá que elegir forzosamente el que sea menos costoso para el inquilino. Una vez encontrado el sistema menos costosos para el inquilino habrá que hallar el coeficiente de variación del IPC (desde el mes anterior a la firma del contrato hasta el mes anterior a la fecha de actualización) y multiplicarlo por la renta inicial del contrato. Obtendremos de ese modo la renta base. Y, por último, a la renta base hay que aplicarle un determinado porcentaje para calcular la renta actualizada a pagar durante ese año. En los años sucesivos habrá que tomar el porcentaje inmediatamente siguiente (+10% o +20% en función del sistema elegido en función a los ingresos) hasta que, finalmente, se habrá actualizado definitivamente la renta el año que se llegue a aplicar a la renta base el 100%.

PROCEDIMIENTO DE ACTUALIZACIÓN

El arrendador tiene que enviar un requerimiento fehaciente al inquilino comunicándole la nueva renta mensual y la renta base que ha servido de “base” a sus cálculos, así como un certificado del Instituto Nacional de Estadística expresando el incremento del IPC. Lo más habitual es acogerse a una subida de renta en base al sistema de cinco años reservándose el arrendador (en la comunicación) la posibilidad de exigir el sistema de diez años si el inquilino demuestra que sus ingresos son inferiores a 5,5 veces el SMI.

No es necesario comunicar los datos económicos del sistema “no elegido”, sino sólo los del sistema por el que se ha optado en función de los ingresos del inquilino, tal y como ya he explicado.

El inquilino cuenta con un plazo de 30 días para oponerse al requerimiento, según expresa la regla 6ª.

El procedimiento de actualización de renta se iniciará al vencimiento de cualquier anualidad del contrato tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, previo envío del requerimiento al que hemos hecho referencia. Tras este requerimiento fehaciente el inquilino puede optar por:

Oposición total del inquilino a la actualización de la renta: esta actitud del inquilino va a dar lugar a que no se actualice la renta, pero como contrapartida el contrato se extinguirá a los 8 años de realizar el requerimiento. Así, sólo se aplicará a la renta actualmente pagada la variación del IPC de los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. La oposición del inquilino tendrá que ser igualmente a través de documento fehaciente dirigido al arrendador en el plazo de 30 días naturales a contar desde aquél en que recibió el requerimiento del arrendador.

Oposición del inquilino por razón de ingresos: en este caso el inquilino defiende la postura  de que no debe aplicársele actualización por no alcanzar los ingresos mínimos exigibles para que se le pueda aplicar actualización de renta, establecidos en la regla 7ª. Este sistema consiste en que no procederá aplicar actualización cuando el inquilino y las personas que con él convivan en la vivienda tengan ingresos que no excedan de las siguientes cantidades:

  • 2,5 veces el SMI si en la vivienda viven una o dos personas.
  • 3 veces el SMI si en la vivienda conviven tres o cuatro personas.
  • 3,5 veces el SMI si en la vivienda conviven más de cuatro personas

Oposición a la renta actualizada resultante: en este caso el inquilino no está obligado al pago de la renta actualizada exigida y el arrendador podrá interponer juicio de determinación de rentas.

OPCIONES ANTE LA ACTUALIZACIÓN DE RENTAS TRÁS 1-1-2000

En los casos en que se solicite ahora (pasados casi veinte años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994), una actualización de la renta, podemos encontrarnos ante diferentes lecturas, todas ellas más o menos defendibles:

Actualización directa: existen posturas que defienden que si se solicita la actualización de rentas pasados diez años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994 (es decir, todos los casos en los que actualmente se solicite una actualización de rentas), no habrá que acudir al primer escalón o porcentaje de la regla 9ª, sino directamente al último (al 100%) pues ya han transcurrido los diez años (o cinco) en los que consiste la progresividad de la tabla de la regla 9ª. Es decir, esta postura defiende que se puede actualizar directamente. Esta ha sido una opción muy frecuentemente adoptada por los tribunales.

Actualización progresiva: al contrario que en el caso anterior, existen otras posturas que defienden que, a pesar de haber pasado más de diez años desde que entró en vigor la LAU de 1994, hay que comenzar por el escalón que corresponda y no por el de más arriba y, por tanto, hay que actualizar progresivamente, tal y como indica la regla 9ª.

Prescripción de la acción de actualización: la Disposición Adicional 10ª de la LAU de 1994 establece que “todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo especifico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el código civil“.  Dado que en la materia de actualización de rentas que estamos tratando la DT2ª de la LAU de 1994 no establece plazos de prescripción, habría que aplicar el plazo general de prescripción de 15 años (5 años a partir de octubre de 2015) para las acciones personales del artículo 1964 del código civil, bajo cuya aplicación, toda actualización de renta que se pretenda realizar con posterioridad a 1-1-2000 no podrá realizarse por haber prescrito el derecho del arrendador a actualizar la renta.

Prescripción del IPC anterior a 15 años 5 años (desde octubre de 2015): hay otra corriente que defiende que a los 15 años 5 años prescribe, no la acción de actualizar la renta, sino la de tomar como coeficiente inicial (para obtener la renta base) los datos de IPC anteriores a los últimos 15 años 5 años, por lo que habría que tomar como coeficiente inicial el último no prescrito y como coeficiente final el del mes anterior al momento en que se vaya a actualizar la renta.

… ¿Y DESPUES DE LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA?

Una vez que se ha actualizado la llamada “renta antigua” y ya se ha terminado el proceso de actualización, siguiendo lo establecido por la Regla 4ª de la DT2ª de la LAU de 1994 si en el contrato hay recogido un sistema de actualización se aplicará éste a partir de ese momento. Y si no lo hubiere, continúa exponiendo la Regla 4ª, será de aplicación el sistema por el que el inquilino o el arrendador podrán instar la actualización de la renta (de la renta ya actualizada) aplicando a ella la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores a la fecha de actualización por el Índice General del Sistema de Índices  de Precios al Consumo.

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120 comentarios en “Actualizar la renta en viviendas de renta antigua

  1. Hola buneas tardes, tengo un problema, el arrendador me quiere actualizar la renta para lo cual me ha mandado un burofax para que progresivamente en 5 años abone hasta unos 750€ de renta. mi contrato es de renta antigua de 1975 y una vivienda de proteccion oficial, por el que se paga 117 € (tras subirme 2000 ptas por la ley Boyer según creo) y en la actualidad por convenirlo las partes de palabra abono 150€ para incluirle gastos de comunidad.
    ¿tiene derecho a actualizarme la renta? o ¿me puedo negar?. cobro una pension en la actualidad de 700€.
    muchas gracias por su disponibilidad

  2. Buenos días Eduardo, mi duda es la siguiente:
    Piso de renta antigua, al cual no se le ha actualizado la renta por su propietario, el cual ahora ha fallecido, el heredero si o si entiendo debe mantener el contrato de alquiler que tenían las partes, pero puede el heredero intentar actualizar la renta, o en este caso se debe entender también que ha prescrito por haber pasado los 5 años que comentas.
    Por otro lado se han realizado obras en el edificio arreglo de tejado, bajantes, se las puede repercutir al arrendatario de renta antigua? en caso afirmativo, de que manera?
    Muchas gracias por tu ayuda.

  3. Hola, tengo una inquilina de vivienda desde julio de 1964, con renta inicial mensual de 489,30 ptas ( 2,94 € al mes). Se instaló ascensor en la casa y actualmente paga 157,57 € al mes.
    ¿ le puedo actualizar la renta en julio 2018 según valor catastral ó IPC ( el que le resulte menos gravoso al inquilino)?
    Muchas gracias

  4. Consulta a Sres. Abogados.
    Inquilino realiza contrato en Septiembre 1950 y al fallecer en Abril 1980 se subrroga el contrato en favor de la viuda. El importe del alquiler es de renta antigua. El edificio es propiedad de una empresa dedicada a alquiler por lo que los dos locales comerciales y seis viviendas en tres plantas estan alquilados. En Noviembre 2017 se observa graves deficiencias en la cubierta del edificio. El arrendador pretende repercutir proporcionalmente sin especificar el coste importante de subsanacion, alegando que se trata de mantenimiento de la vivienda. No existe comunidad de propietarios acogida a la Ley de Propiedad Horizontal al ser el edificio de un solo propietario arrendador. La consulta es si es procedente la repercusión. Hace pocos años se remodeló la fachada arreglando balcones y cambiando persianas sin ninguna repercusión a esta vivienda de renta antigua. Gracias por sus amables consejos.

  5. Hola, tengo una inquilina, con contrato del año 1981, por un importe de 7.000 pesetas, por lo que actualmente me abona 42 euros, podría solicitar una actualización?? de cuanto?

    Yo le he enviado un burofax, informándole de la actualización conforme al IPc de 1.07 euros, al cual no ha contestado. Está obligada a abonar la renta conforme al nuevo importe? se puede negar a la actualización?? porque motivos?

    Por qué motivo podría justificar el desahucio?

      1. buenos días Samuel,

        La actualizacion debes hacerla en primer lugar con el sistema que se haya pactado en contrato.

        En caso de que no se establezca, puedes hacerlo conforme al valor catastral, segun las indicaciones que te hacemos en este post, o bien mediante el IPC, en ambos casos debes comunicarle la renta actualizada resultante, convenientemente a través de burofax.

        Se puede oponer en caso de que el sistema elegido le resulte mas gravoso.

        Si una vez comunicada la renta actualizada, este no la abona, se consideraría impago, y podrias instar el desahucio por falta de pago.

        Un saludo

        Podria oponerse si esta resulta ser mas gravosa

  6. Hola. buenas noches.
    Tengo un piso en alquiler con contrato del año 1975, hace aproximadamente unos 10 años , empecé a incrementar la renta al inquilino todos los años lo que marcaba el IPC . Puedo actualmente actualizar la ‘renta o ya no tengo ese derecho? Muchas gracias-

  7. Soy un inquilino de 70 años con una pensio de 660 € mensuales. Pago un alquiler de 200,40 € ademas del Ibi que este año es de 200,41 centimos. Mi contrato es verbal con una persona que fallecio hace unos años. Este año sus herederos quieren subirme el alquiler 6,01 €. Es esto legal con estos ingresos? Gracias por su atencion.

    1. Hola José.

      Cualquier incremento que hagan deben dártelo por escrito explicándote a qué se debe el incremento.

      Una vez que lo hagan me lo dices y te comento si se puede o no.

  8. Hola Eduardo,

    Estoy comprando una finca con 2 viviendas (sin división horizontal) en una de cuales vive un señor de 70 años y paga 25 euros de alquiler. También tiene un hijo con descapacidad superior a 65% que vive con el pero no está empadronado en la finca. Este señor es el viudo de la inquilina que firmó el contrato de alquiler en el año 1961 y murió en el 1991. Desde entonces no firmaron ninguna subrogación ni actualizaron el contrato original.
    Mi pregunta es, antes de venderme la finca, los actuales dueños de la casa tienen que actualizar el contrato con este señor? Y si no, podré hacerlo yo? Hasta que cantidad se podrá subirle el alquiler?
    Que otros riesgos hay para mi como el nuevo dueño de la finca?

    Gracias de antemano por la respuesta!

    1. Hola Iván.

      Si el Sr. de 70 años es el viudo, entonces cuando éste fallezca se podrá subrogar el hijo discapacitado, hasta su fallecimiento.

      la renta se puede actualizar solo con el IPC de los últimos 15 años.

  9. Buenas noches,
    Tengo arrendado un piso con un contrato de alquiler de renta antigua firmado en Octubre de 1975 y por una renta mensual inicial de 78.13€.
    Me gustaría saber si puedo iniciar algún trámite para subirles la renta y de ser así a que importe máximo mensual puedo llegar.
    Muchas gracias.

    1. Hola Susana.

      Puedes pedir un incremento de renta en base al IPC de los últimos 15 años.

      No obstante, en algunos casos el inquilino puede negarse.

      En el post tienes todos los detalles.

  10. Hola buenas , expongo mi caso. Vivo en una vivienda de alquiler de renta antigüa cuyo contrato estaba a nombre de mi padre, al fallecer en 2005 se subrogó a favor de mi madre y mi pregunta es la siguiente , una vez falte mi madre cuanto tiempo puedo seguir yo en el piso ? Hay una segunda subragación ? Tengo 53 años y actualmente estoy cuidando de ella puesto que es dependiente total aunque siempre he vivido con ellos. Muchas gracias de antemano.

    1. Puedes estar dos años si no tienes una disapacidad del 65% o mayor, y hasta la fecha de tu fallecimiento en caso de que si tengas tal discapacidad.

  11. Buenos días Eduardo,

    Según la LAU de 1964 la renta se puede actualizar en cualquier momento, pero se ha de tener en cuenta el plazo de prescripción de las acciones que no tengan plazo determinado por la Ley de 15 años del CC del artículo 1964. En 1984 ya había prescrito el derecho a actualizar.

    Gracias

    Saludos

  12. Buenos días,

    Un contrato de alquiler de 1965 prescribió el derecho de actualizar la renta en 1984, pero en 1999 el arrendador le manda a la inquilina un requerimiento fehaciente para actualizarle la renta, la arrendataria no sabe de temas de prescripción y acepta tacitamente la subida. Con arreglo a la LAU de 1994 podría impugnarse la actualización de 1999 por estar prescrito el derecho y además al no hacerse mutuo acuerdo, sino impuesto por el arrendatario. Puede rectificar el arrendador por error la actualización desde 1999 a 2016 al aplicar un sistema equivocado?
    El caso es que a la inquilina se le ha pasado el plazo de oponerse a la actualización por motivos económicos, ya que es una persona mayor de 73 años.

    1. Hola Antonio.

      Si la renta se actualizó en 1999 se hizo dentro de plazo y se pudo hacer desde el principio, es decir, desde 1965 hasta 1999, tal y como permite la LAU.

      Si la inquilina aceptó el incremento no puede retractarse, es decir, una vez aceptado el incremento después no puede decir que no.

  13. Buenas tardes:
    Agradecería un poco de información, al margen de que de la respuesta se desprenda la necesidad de iniciar acciones legales.
    Mi actual suegra vive en un piso con contrato de 1970, y desde el 1990 recibe como único ingreso una pensión, que el la actualidad asciende a 398,00 €/mes. La arrendataria mediante engaño le actualizó la renta al 100% pagando hoy en día 485,00€/mes, (más de lo que recibe y ha recibido de pensión), lo que cubre con las aportaciones que mensualmente hacen sus dos hijos (que no viven con ella), para cubrir dicho pago y su mantenimiento (luz, agua, comida, etc).
    Además le cobra el IBI. Pregunta: Podría reclamar judicialmente ahora la actualización de renta realizada (ignorancia de ella y dejadez de sus hijos pues sólo se preocupaban de pasarle una cantidad mensual), habida cuenta ni superaba ni supera los ingresos mínimos establecidos en la Ley. si no fuera posible, en la situación actual, con la renta actualizada al 100% y siendo ésta superior al actual precio de mercado en la zona, es su obligación pagar el IBI cuando en su contrato de 1970 no se le exigía?
    Gracias por su ayuda

    1. Hola Carlos.

      Una vez se ha aceptado el incremento de la renta éste es inamovible.

      En cuanto al IBI, le corresponde por ley al inquilino, es decir, a tu suegra.

  14. Hola Eduardo, a ver si me puedes ayudar. Tengo un contrato de alquiler de vivienda de mayo del 1989 y el arrendador fallecio ase cinco años, ahora despues de los cinco años del fallecimiento me dice la mujer que me tiene que aser un contrato nuevo y actualizar la renta. Yo en el 1989 empece pagando 22.000 pesetas y ahora pago 260 euros, la renta se a ido actualizando todos los años segun el IPC. Me puedo negar al nuevo contrato y a pagar el aquiler que me lo quiere subir a 300 euros? Por favor desearia que me aconsejaras. GRACIAS , un saludo.

    1. Hola Fenando.

      Si la duración del contrato está sometida a prórroga forzosa entonces el contrato termina cuando tu fallezcas, por lo que no hay que hacer nuevo contrato.

      En cuanto a la actualización de la renta inicialmente no procedría si ya se ha ido actualizando.

      De todos modos para darte respuesta clara tendría que hacerte un estudio viendo el contrato sobre si procede o no.

      Si estás interesado puedes escribirme a info@abogadosparatodos.net

  15. B.noches…..Yo quiero coger un Local de Negocio q tiene un contrato de arrendamiento de Enero de 1981.Hasta el dia de Hoy sigue el mismo Inquilino…y en todos estos años la Renta se ha visto incrementada con el IPC.
    Que debo hacer?
    Me puedo subrrogar a dicho contrato de arrendamiento?
    Hay q pagar un % del Traspaso al Dueño? Cuanto?
    Tiene derecho a subir la Renta? Cuánto?
    Muchas gracias x su respuesta.
    Un saludo

    1. Hola Juan.

      Si actualmente hay un arrendatario tendrás que hablar con él para que te haga un traspaso.

      En ese caso tendrás que pagarle al arrendatario lo que te pida por el traspaso, y el arrendador te podrá subir la renta hasta un 15% o lo que acordeis.

      1. Muchas gracias x responderme tan rapido Eduardo.
        Pero me gustaría saber si el Dueño del Local se puede llevar un % del precio del Traspaso.
        Y sobre todo saber….si es un contrato de Renta Antigua….cuantos Años me quedarían a mi de Contrato de Alquiler?
        Muchas gracias de nuevo
        Un saludo

  16. Hola Eduardo, muchas gracias por este blog que me esta ayudando mucho ya que estoy interesada en saber acerca de una renta antigua en concreto del 1 de mayo de 1978 y una subrogacion posterior de 19 de enero de 1993.
    El arrendador (mi suegro) ha fallecido y los hijos quieren saber que pasara ahora con el contrato , la casa esta en contensioso con el ayuntamiento por ruina economica, aunque la inquilina sigue viviendo en ella hasta la resolucion.
    Ademas y hasta que esto se solucione saber si se puede actualizar la renta que comenzo pagando 1450ptas y creo k paga unos 30 € y tambien he leido que se le puede reclamar el IBI
    Gracias de antemano , espero su respuesta

    1. Hola Eva.

      El IBI se lo puedes cobrar. Y la renta pyede ser actualizada en caso de que nunca se haya hecho la actualización.

      En cuanto a la fecha de finalización, la inquilina subrogada antes de 1995 puede estar hasta la fecha de su fallecimiento.

  17. HoLA Eduardo,

    Mi abuela tiene un contrato de renta antigua de 1974, a dia de HOY sigue viva, y es la arrendataria principal (sin subrogaciónes), me gustaría saber si tiene “subrogaciones” ya que tiene un hijo, y yo(nieto) tengo una discapacidad superior de 65% y estoy viviendo con ella desde hace 5 añós, y me da pena dejar la casa a su fallecimiento. Si podrías asesorarme, podría enviarte fotografías del contrato de las condiciones si usted desea.

    1. Hola Enrique.

      Se podría subrogar el hijo de la inquilina por dos años o hasta su fallecimiento si él tiene una minusvalia del 65% o más.

      Pero en ningún caso podrás subrogarte tu.

  18. Buenos tardes soy inquilino de un local de renta antigua desde el año 1982. Haciendo cuentas me he dado cuenta de que el propietario me ha actualizado año a año mas de lo que debería y ahora mismo estoy pagando casi el doble de lo que debería.
    Puedo reclamar que me actualice la renta deacuerdo al ipc real de los años anteriores.
    Puedo reclamar que me devuelva todo lo que he pagado de mas??
    Un saludo y muchas gracias

    1. Hola Alberto.

      Si tienes la seguridad de que te está cobrando más de lo que corresponde pueds reclamar lo que has pagado de más en los cinco últimos años.

  19. Buenas Eduardo
    mis padres realizaron un contrato de alquiler el 6 de mayo de 1968. consistió en un piso con una renta de 550pts y un camarote de 4m2 con una renta de 300pts. estos dos locales estaban vinculados por contrato el uno con el otro no pudiendo renunciar al camarote bajo riesgo de extinción de contrato.

    En el contrato se especifica que es una vivienda de renta limitada subvencionada. también especifica que la renta será modificada cuando así sea dispuesto por la legislación en curso.

    les han ido subiendo ciertas cantidades que nunca coincidían con el ipc, sino que era algo mas. en estos momentos pagan 48€.

    Mi padre falleció hace 15 años no haciendo subrogación mi madre.

    en estos momentos la dueña del piso, hija heredera del que firmo el contrato quiere cambiarle el contrato a mi madre.
    mis preguntas son :
    1º es obligatorio la realización de un contrato nuevo.
    2ª tanto si le hace como sino le hace un contrato nuevo puede subirle el alquiler. cobra una pensión de viudedad de 725€.

    En caso de negarse a hacer contrato nuevo pueden desahuciarla.

    en espera de su respuesta, muchas gracias.

    1. Hola Jaime.

      La propietaria podría exigir la fianlización del contrato al no haber existido subrogación en su día. Por lo que efectivamente podrían reclamar hacer un nuevo contrato con una nueva renta.

  20. Buenos días,

    En fecha 1 de octubre de 1983 se procedió a la firma de un arrendamiento de local de negocio (entre personas físicas) siendo la mensualidad de 40.ooo pesetas.
    el 2 de junio de 1987 el propietario traspasa el local, subrogándose el nuevo propietario al contrato de arrendamiento y actualizando la renta (48.000 pesetas al mes). Desde el inicio del contrato se paga la renta actualizada cada año conforme al IPC.
    La actual propietaria me envia notificación de un incremento de la renta de un 15% para la próxima anualidad (que empieza en octubre). está ajustada a la ley?
    Muchas gracias. un saludo.

    1. Hola María.

      Si no te han justificado en el vurofax a qué se debe ese incremento no tienes obligación de pagar esa cantidad.

  21. Hola Eduardo,
    Mis padres tienen un piso alquilado desde 1973, y se le ha ido incrementando el ipc anualmente, pero no el Ibi . El año pasado le repercutieron el Ibi del año actual sin saber que se podía haber repercutido los últimos 5 años. Se les puede pedir?, o al haber pagado el último ya hemos perdido ese derecho?
    Muchas gracias

    1. Hola Jose.

      Se les puede reclamar los ültimos 5 años, menos la anualidad que ya han cobrado.

      Por lo tanto es perfectamente posible.

  22. Buenas tardes,
    En su artículo cuando se refiere a la regla 7ª hace alusión al límite en base al IPREM, sin embrago la LAU se refiere al SMI, podría aclarármelo?
    Muchas gracias

  23. Antes de nada quiero felicitarte por un blog tan didáctico. La duda que planteo es la siguiente. En un contrato de arrendamiento del año 73 hay una persona de fiador solidario. En este contrato se fijaba una renta de 3000 pts. Recientemente el fiador ha sido demandado por el impago de 30 mensualidades del arrendatario y por un importe de casi 9000 euros. Mis dudas son dos:
    ¿Podría considerarse que la fianza está extinguida por no haber notificado el arrendador al fiador la actualización de la renta a la entrada en vigor de la LAU?
    ¿No estaríamos ante un abuso de derecho por esperar el arrendador 30 meses para reclamar?
    Gracias y enhorabuena por el blog.

    1. Hola Alfonso.

      La fianza no está extinguida. Sencillamente sigue en vigor pero por un importe de 18 euros, ya que nunca se ha actualizado.

      y respecto al abuso de derecho…es una faena, desde luego que si, pero es una suma no prescrita y por lo tanto puede serle reclamada al avalista.

      Posteriormente el avalista podrá reclamar si lo desea esa suma al inquilino.

  24. Buenos días Eduardo,
    hace poco compré un piso con un inquilino de renta antigua (contrato de noviembre de 1973, 41316 ptas/año). Actualmente me paga 106.66€. Querría saber si esta renta está actualizada ya o no, el vendedor fue un fondo de inversion y no nos ha informado de esto. En caso de no estarlo correspondería actualizar ahora en noviembre el ipc de los ultimos 15 años?

    Gracias!

    1. Hola Manuela.

      Esa renta no está actualizada.

      Podrías pedir la actualización según el IPC de los ültimos 15 años, por lo que estaríamos hablando de unos 150€/mes.

      Eso si, debes saber que hay varios motivos por los que el inquilino puede negarse a la actualización, pero aún así te interesa notificar la actualización pues es la única dorma de que puedas llegar a cobrar esa cantidad.

      1. Gracias por tu respuesta Eduardo,
        he conseguido un recibo del mes de agosto y veo que le están aplicando:
        renta: 71,98€
        revisiones (IPC) :12,04€
        repercusion obras: 22,64€ (corresponde al 12% de varias obras que se fueron realizando en el edificio)

        Al estar actualizandose al IPC cada año,¿ debo entender que no podría notificarle la actualizacion de los ultimos 15 años?

        Gracias

  25. Buenos días, Eduardo
    Mi madre vive en una casa de alquiler de renta antigua desde 1974. Empezó pagando 3.500 ptas y en la actualidad paga 54 euros. Esta casa ha sido comprada por un señor en Febrero de 2014, porque los primeros propietarios fallecieron. Hemos recibido un burofax en el que se la pide la actualización de la renta de los últimos 15 años. Desde febrero de 2000 hasta febrero 2015. Es esto legal, debemos pagar ese 42% de subida cuando este señor es propietario desde febrero de 2015. Además mi madre tiene una pensión de 636 euros. Que opinas tu del caso, que debemos hacer.
    muchas gracias

    1. Hola Eva.

      A priori, con los datos que me aportas, todo parece indicar que la actualización es correcta, si bien tu madre puede negarse a que se le aplique, siempre que conteste en el plazo otogado por la ley y lo haga cumpliendo los requisitos estanlecidos por la ley.

      Si quieres mándame a info@abogadosparatodos.ent el burofax y te digo si está bien elaborado y si se pyede o no actualizar.

  26. buenos días, tengo un piso que he encontrado comprador pero tengo un inquilino con renta antigua y necesito saber como calcular la indemnización para que dejen la vivienda libre.
    Gracias

    1. Hola Olga.

      La indemnización dependerá del momento en que desaloje el inquilino la vivienda.

      Si desaloja dentro de los 6 meses siguientes a la notificación, la indemnización será de dos anualidades de renta.

      Y si desaloja entre el mes 7 y 12 desde la notificación, entonces la indemnización será de una anualidad de renta.

      Si desaloja tras el mes 12 desde la notificación, entonces no hay derecho a indemnización.

      La renta que se tiene en cuenta es la existente en el momento de la notificación al inquilino de la supresión de la prórroga del contrato por necesitar la vivienda el nuevo propietario/arrendador.

  27. Tenemos una vivienda arrendada desde 1974 y no hemos actualizado la renta. ¿Habría prescrito la acción? ¿Ya no podríamos hacerlo? ¿Es clara la jurisprudencia al respecto?
    En el contrato se prevé una actualización por IPC ¿tampoco podríamos actualizarlo?

    1. Hola Jose Carlos.

      Podrías actualizar teniendo en cuenta la variación porcentual del IPC de los últimos 15 años. No mas allá, pues lo anterior ha prescrito.

  28. Buenos días Eduardo!
    Comente en mayo que mis padres le pedían la actualización de su renta de 1971 de 6’60 €, se nego por no superar el 2’5 iprem, presento certificado en un buro fax de contenido como tu comentaste, al abogado que solicito la actualización , no ha recibido respuesta, Esto puede ser así?.
    Tendría una segunda pregunta, se han negado a recogerle la renta mensual desde enero, hemos pedido al juzgado una consigna de esta renta, el procedimiento ni el mismo juzgado lo sabia realizar, viene siendo este proceso solicitud de consigna, comunicación al propieterio el se niega, lo ingresamos en el banco y al mes el juzgado no comunica que recojamos el dinero, así mensualmente, esto es correcto?. Ahora el juzgado nos dice que allí no podemos seguir haciendo esto mensualmente, qué hacemos? Mis padres quieren pagar su renta lo han hecho sin fallar un mes desde 1971, Pueden tener problemas con esto?

    1. Hola Pilar.

      Es posible que el abogado no quiera coger el burofax, aunque no es lo normal.

      Para asegurarte, te recomiendo que mandes el mismo burofax al arrendador.

      Si quieres estar segura de que todo esta bien puedo revisarte yo el burofax y hacer el envio.

      Por otro lado, en cuanto a la renta, debes hacer primero un ofrecimiento de pago al arrendador, cosa que desconozco si has hecho.

      Te dejo enlace al post Consignación judicial de la renta de alquiler para que veas en qué consiste el procedimiento de consignación y los pasos previos que hay que dar.

      1. Hola Eduardo!
        Perdona por no contestar antes. Respecto a la consignación de la renta de mis padres la hemos hechos como indica en tu enlace, mi gran duda es cuando y como finaliza la consigna para no peder derechos y no faltar a los deberes como inquilino , ya q lo q esta claro que el propietario se niega a recogerle la renta. Muchas gracias

  29. Tenemos un contrato de renta antigua de alquiler de vivienda habitual y nunca se ha notificado subida alguna al inquilino por parte del arrendador. Ahora se quiere actualizar, ¿ puede hacerse segun dice el TS el 10% de los 10 años de una vez? ¿ Damos por hecho que finalizo el contrato y esta extinguido porque han pasado los 8 años de los que no aceptaron la subida? ¿ son precaristas? Un saludo y garcias de antemano por la respuesta.

    1. Hola Fausto.

      Sólo podrás notificar la actualización en base a la variación del IPC de los últimos 15 años.

      Y sabes que hay posibilidad que se nieguen por escasos ingresos (entonces no rige la regla de los 8 años) o que se nieguen aunque tengan muchos ingresos (en cuyo caso tendrán que desalojar en 2023).

      1. Muy buenas Eduardo, entiendo por tu respuesta que las actualizaciones de renta antigua que hablas en el post:
        No habrá que acudir al primer escalón o porcentaje de la regla 9ª, sino directamente al último (al 100%) pues ya han transcurrido los diez años (o cinco) en los que consiste la progresividad de la tabla de la regla 9ª. Es decir, esta postura defiende que se puede actualizar directamente. Esta ha sido una opción muy frecuentemente adoptada por los tribunales.”
        Actualizo directamnete el ipc de los ultimos 15 años directamente. En mi caso se vienen pagando 45 euros desde el año 1990. Si no lo aceptan puedo seguir la regla de los 8 años, pero si lo aceptan……..sigo sin fecha de extincion de contrato? No hay manera de extinguirlo? porque en el fallecimiento de la arrendataria ya veo que seguira la hija que vive con ella.

        Un asludo Y gracias

        1. Hola Fausto.

          La renta pasaría a ser de unos 64 euros.

          En caso de que la acepten, el contrato finalizaría en la fecha de fallecimiento del inquilino.

          Pero también pueden negarse a aceptar la actualización por los dos siguientes motivos:
          1.- Por tener escasos ingresos: tendrían que aportarte un certificado de ingresos y si efectivamente cobran menos de 2,5 veces el IPREM entonces no hay derecho a nada. Ni siquiera a que el contrato acabe dentro de 8 años.
          2.- Porque si: en caso de que cobren más de 2,5 veces el IPREM pero no quieran asumir la actualización, entonces podrán negarse pero les podrás reclamar el desalojo en un plazo de 8 años.

          1. Muchisimas gracias, entiendo que la hija de la arrendataria podria subrogarse en el contrato en caso de fallecimiento de la madre siempre que cumpla con el requisito de covivir dos años antes en la misma vivienda. si eso es asi se quedaria hasta su muerte con renta antigua, gracias,

          2. Hola Fausto.

            En el caso que comentas el contrato se extinguirá al fallecer la hija sólo si tiene una discapacidad suoeriormal 65%.

            Pero si no tiene esa discapacidad, el contrato se extinguirá a los dos años del fallecimiento de la madre o cuando estacumpla los 25 años (la más tardía de las dos opciones).

  30. Inquilinos de Renta antigua con intento de Actualización de la Renta al valor de mercado en el 2004 solo se consiguió el pago proporcional del I.B.I y subidas anuales del I.P.C.
    Actualmente 18 € al mes en pagos trimestrales, se alegó falta de ingresos y justificados de los moradores todo bien argumentado por su abogado.
    MI PREGUNTA: Han transcurrido 10 años sin la Actualización de la Renta al valor de mercado, se puede solicitar la extinción del contrato y el desahucio sin haber cambiado los ingresos de los moradores.
    Muchas gracias.

    1. Hola Vidal.

      Si el inquilino ha venido pagando cada año la renta incrementada en el IPC correspondiente, ya no se le podrá actualizar nada más, pues todo lo anterior ha prescrito (y ya había prescrito también en el año 2004).

  31. Buenas tardes Eduardo muchas gracias por tu post y ayuda de antemano, para el caso de que no mediare oposición por el arrendatario en el plazo legal, ¿se podría alegar la prescripción?

    Es decir a pesar de que las actualizaciones no sean procedentes ni pertinentes, y además el derecho de acogerse a las mismas hubiese prescrito, si el arrendatario no contesta oponiendose en el plazo que marca la ley podría decirse que no hay nada que hacer contra ellas?

    Muchas Gracias, reciba un cordial saludo

    1. Hola Mar.

      En caso de que no conteste a tu notificación ya no podría alegar la prescripción de tu derecho a actualizar la renta.

      La oportunidad del inquilino para hacer eso es en el tiempo que la ley le concede para contestar a tu escrito (30 días desde que tuvo conocimiento de tu notificación).

  32. Buenas tardes Eduardo, tenemos un piso alquilado con renta antigua firmado anterior al 9 de mayo 1985. Cuando se quizo actualizar la renta, la inquilina nos entrego documentacion de sus ingresos unos 400€. En este caso comprendo que no procede actualizar la renta. Es correcto? Y si procede reclamarle su parte correspondiente del IBI, subirle el IPC actual y su parte correspondiente de obras en los espacios comunes?
    Muchas gracias por su respuesta, saludos.

    1. Hola Patricia.

      Con esa renta es perfectamente posible que no se le pueda actualiza la rena.
      Pero el IBI y el incremento del IPC si puedes pedirlo. Es tu derecho.
      Además, respecto al IBI, podrás exigirle el de los últimos 5 años.
      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  33. Hola Eduardo,

    Tengo una pequeña duda que seguro que tu me podrás resolver rápidamente.

    Mis padres tienen un contrato de renta antigua, creo que del ’81 o ’82. Una empresa de rehabilitación ha comprado el edificio, ha realizado unas grandes reformas comunitarias y ha vendido la mayoría de pisos (muchos estaban ya vacíos, al haber muerto los inquilinos y no haber alquilado nuevamente).

    Ahora les repercuten el coste de las obras. Yo ya me había informado hace tiempo, y ví qu el incremento máximo era del 50% sobre la renta. Aquí viene la pregunta. El incremento es sobre la renta total (o sea 50% del recibo actual) o sobre la base de alquiler….? Me refiero a que cuando reciben el recibo de alquiler, aparecen un monton de conceptos tipo: alquiler 10, IBI 10, limpieza 10, obras 10, etc…

    El incremento es sobre los 10 del concepto alquiler o sobre la suma de todo el recibo directamente…? Ellos ya han mandado el burofax comunicándolo, y lo han aplicado sobre la totalidad del importe actual.

    Muchas gracias por anticipado.

    1. Hola Luis y disculpa la demora.

      A ver, es un asunto que requiere de mayor profundidad para darte una respuesta clara, pero mi primera impresión es que esa repercusión no es posible, pues el contrato es posterior a 1964 y sólo es aplicable el sistema de repercusión a contratos anteriores a 1964.

      Ahora bien, en el caso de que las obras hayan sido ordenadas por autoridad competente, entonces si podrá aplicarse el sistema de actualización a los contratos posteriores a 1964.

  34. Buenas tardes Eduardo, tenemos un piso alquilado desde el 15 de julio de 1964.
    La renta inicial era de 1.000 pts y en la actualidad está pagando 6 euros.
    ¿Como podría hacer el cálculo?, para intentar la actualización de la renta.
    Muchas gracias de antemano y un cordial saludo.
    Gonzalo García.

  35. Buenos días,

    He leído dos respuestas que me confunden. En la consulta de Carlos ( 30 Enero 2015) parece que efectivamente el derecho de actualización – en 2015- ha prescrito; y por el contrario en la de Antonio Pozo (5 Febrero 2015) sí se plantea la posibilidad de actualizar una renta de 30€ hasta 150€.
    Tengo un piso alquilado en situación muy similar ( contrato 1973 y renta de 60€) y quisiera saber si es posible una actualización antes de proceder.

    Gracias .

    1. Hola María.

      Ciertamente la situación es contradictoria hasta en los propios tribunales.

      Lo que te aconsejo es notificar la actualización de la renta y ver cómo procede la parte arrendataria. Ya que si, por ejemplo, no te responden en 30 días, o te responden pero sin aportar sus datos económicos, entonces podrías hacer valer tu derecho a actualización.

      Quedo a tu disposición para elaborar la notificación.

  36. buenas tardes,mi exmarido y yo alquilamos la vivienda en octubre de 1985 un papel escrito y firmado por el propietario y mi exmarido en 204 nos divorciamos y me quede en la vivienda con mis tres hijos entoces menores de edad, en la actualidad vivien dos conmigo ,la renta inicial era 8500pts durante 20 años me subia 500pts mensuales y desde 2005 me subia el ipc anual, tambien pago gastos de escalera ibi y el 12% de arreglos de la comunidad, en varias ocasiones ha querido que firmara un contrato actual de lo cual me negue, ahora vuelve pero amenazandome con obligarme judicialmente, es legal?que puede ocurrirme si me lleva a juicio?

  37. Mi padre tiene contrato de 1971 renta 6’60€, en enero el propietariorio se niega a coger el alquiler y por medio de un abogado nos pide 200€. Nos hemos negado, el sueldo de mi padre es de 815 € para él y mi madre no superan en 2’5 que dice la ley, le hemos enviado al abogado el certificado de sus ingreso en un burofax. Pero no sabemos donde pagar el alquiler no nos contestan ni a nestra presentacion del certificado ni a nada.ME GUSTARIA SABER PRECIOS Y COMO PODER ACCEDER A SUS SERVICIOS VIVIMOS EN SEVILLA-

    1. Hola Pilar.

      El certificado se lo habéis enviado por una carta certificada normal o a través de buerofax con certificado de contenido.

      Esto es muy importante porque si no has contestado por este último medio y se te pasa el plazo para contestar por medio fehaciente, vas a perder tu derecho.

      Quedo pendiente de tu respuesta.

      1. Hola Eduardo!
        Muchas gracias por conteatar.
        Hemos enviado un burofax, con el certificado anual q le encia a mi padre y una hoja eacrita ppr mi donde explico el motivo de emviarselo. No se q es un burofax de contenido, espero q sea lo q he enviado.
        Necesito hacer más preguntas, me explicas como hacerlo sin desplazarme a vuestras oficinas y precios, gracias. Un saludo.

        1. Hola Pilar.

          El burofax normal tiene un coste de entre 2 y 6 euros.

          Y el burofax con certificación de contenido cuesta unos 26 euros.

          En función de lo que te hubiera costado tu burofax sabrás cuál has enviado. El que debiste enciar es el segundo. El de 26 euros, porque es el único que deja constancia del texto que has enviado.

  38. Buenas noches Eduardo. Mi madre vive en un piso de renta antigua. El contrato es de 1975 y mi madre se subrogó en 2002 tras la muerte de mi padre. Paga unos 120 euros mensuales + IBI+ comunidad. El piso está en perfecto estado, de hecho los propietarios no han tenido que hacer nada en el piso nunca. Hace unos días la dueña se puso en contacto con mi madre para subirle la renta. Aclarar que todos los años se ha subido algo (no puedo decirte bien cuanto). He estado leyendo la LAU y veo que mi madre podría negarse a una nueva subida debido a sus ingresos (menos de 600 euros de pensión). ¿Es correcto? Si tuviera que aceptar la subida, cual de los métodos de cálculo es el menos gravoso a priori?
    Gracias.

    1. Hola María José.

      Con esos ingresos ni te preocupes por los métodos de cálculo.

      Puede negarse a la actualización que le propongan contestando a través de burofax al escrito que le manden solicitando la actualización de renta.

      En ese escrito tendrá que incluir un certificado de sus ingresos.

  39. En una demanda de desahucio, por falta de contrato valido (no se subrogó), se puede reclamar renta a precio de mercado desde que se negó a desalojar o firmar nuevo contrato?

    Hasta la interposicion de la demanda?

    Y hasta el desalojo?

    1. Hola Antón.

      Ya que se va a pedir la extinción del contrato y el lanzamiento, no se pueden pedir rentas (porque estas pidiendo que el contrato ha terminado), pero si puedes pedir indemnización equivalente a la renta de mercado hasta que se produzca el desalojo.

      1. Con qué apoyo legal?
        Leyes, jurisprudencias?

        Y por cuánto tiempo, desde y hasta cuándo:

        En 2007 se quedó sin contrato.
        El administrador nunca se enteró.
        El inquilino seguía pagando como si su esposa estuviera viva. Como la titular.
        En 2011, el administrador dejó de cobrarle, porque entró en conflicto con la propiedad, y renuncio.
        Pero interpuso demanda para renunciar, algo especial, que ha durado 3 años.
        A los 3 años, en 2014 me entero, y le pido justificante de subrogación. Dice que no se subrogó.
        Iniciamos negociaciones para firmar nuevo contrato. Acepta pero pidiendo crédito por un año sobre la mitad de la renta. Pide crédito al arrendador sin más garantías que su palabra. Se niega a constituir un aval bancario.
        Rompe la relación en julio de 2014.
        Le solicito el desalojo, y se niega.
        En marzo de 2015, se va a presentar demanda.
        Se le pide renta (o indemnización) desde julio 14, segun mercado, hasta marzo 15 (interposición).
        Y las rentas antiguas desde 2011 a julio de 2014, sin IPC.
        Y luego no sabemos cuánto más estará sin desalojar. Si recurriera, quizás años.

        Por otro lado, ha estado queriendo pagar según renta antigua, mas actualización según IPC, como se venía haciendo.

        En 2011, consigno contra mi padre conociendo que estaba fallecido, y que tenía hijos.
        No exigió al administrador que le facilitara el contacto con los propietarios.
        Y ahí se quedó, sin pagar ni que le cobráramos.

        El ofrecimiento de pagar con IPC, permite cargarle IPC desde 2011?

        Gracias

      2. Hola,

        Con qué apoyo legal?
        Leyes, jurisprudencias?

        Y por cuánto tiempo, desde y hasta cuándo:

        En 2007 se quedó sin contrato.
        El administrador nunca se enteró.
        El inquilino seguía pagando como si su esposa estuviera viva. Como la titular.
        En 2011, el administrador dejó de cobrarle, porque entró en conflicto con la propiedad, y renuncio.
        Pero interpuso demanda para renunciar, algo especial, que ha durado 3 años.
        A los 3 años, en 2014 me entero, y le pido justificante de subrogación. Dice que no se subrogó.
        Iniciamos negociaciones para firmar nuevo contrato. Acepta pero pidiendo crédito por un año sobre la mitad de la renta. Pide crédito al arrendador sin más garantías que su palabra. Se niega a constituir un aval bancario.
        Rompe la relación en julio de 2014.
        Le solicito el desalojo, y se niega.
        En marzo de 2015, se va a presentar demanda.
        Se le pide renta (o indemnización) desde julio 14, hasta marzo 15 (interposición).
        Y luego no sabemos cuánto más estará sin desalojar. Si recurriera, quizás años.

        Por otro lado, ha estado queriendo pagar según renta antigua, mas actualización según IPC, como se venía haciendo.

        En 2011, consigno contra mi padre conociendo que estaba fallecido, y que tenía hijos.
        No exigió al administrador que le facilitara el contacto con los propietarios.
        Y ahí se quedó, sin pagar ni que le cobráramos.

        El ofrecimiento de pagar con IPC, permite cargarle IPC desde 2011?

        Gracias

  40. Hola, tengo una vivienda alquilada con renta antigua desde antes del año 89, y quisiera actualizarla. la renta es de 30 €, a cuanto ascendería con la actualización, es que no entiendo muy bien las reglas. Muchas gracias

        1. Hola María.

          En caso de contratos verbales tendríais que probar la fecha más antigua desde la que habitan la vicienda, así como prbar el recibo de alquiler y la renta más antigua.

          Si la renta inicial y la actual son 30 euros entonces no deberias tener muchas dificultades para actualizarla. Por tanto, mientras más atrás en el tiempo seas capaz de probar que llevan habitando la vivienda, mayor será el incremento de renta que puedas pedir.

  41. Buenas tardes Eduardo,

    Soy arrendataria de un local de negocio desde el año 55 (persona física). Se hicieron dos subrogaciones, una en 96 (se subrogó mi padre sobre mi madre) y otra en el 2000 (me subrogué yo sobre mi padre)

    En 2007 firmé con el arrendatario de común acuerdo una actualización de la renta, se me aplicaria la excepción de revisión de renta que me da derecho a estar 5 años más?

    Independientemente de esto, el propietario me dice también que necesita el local para uso propio, esto le da algun derecho?

    muchas gracias

    1. Hola Marta.

      La ampliación de 5 años no operaría al hacer la revisión en 2007. Es para los casos en que se hubiera hecho en 1995.

      En cuanto a si te puede echar el arrendador por necesitar el local, es muy posible que si pueda, pero depende de las circunstancias.

      De todos modos, por lo que me cuentas, tu contrato se habría extinguido el 31 de diciembre de 2014. Sin embargo, si el arrendador no te ha dicho que se lo devuelvas, automáticamente se renueva por un año más.

  42. Hola Eduardo,
    Muy buen artículo, enhorabuena!.
    Tengo una pregunta: Mi arrendadora me ha enviado un burofax en el que me indica que a partir de mayo del presente año la renta que debo abonar son 300 € al mes, un incremento de en torno al 100% de la renta actual.
    El contrato de arrendamiento es anterior a mayo de 1985, ahora no recuerdo el mes pero es del año 1981.

    Es una casa vieja que, por supuesto, no vale ese alquiler y menos en un municipio pequeño.

    Todos los años se ha ido incrementando la renta por el IPC sin ningún problema y, no entiendo si ahora tiene derecho a incrementar la renta en esta proporción.

    Gracias de antemano!!!

    1. Hola Diego.

      Los incrementos de renta son un tema complejo.

      Tendría que ver el contrato de arrendamiento (para ver la fecha y la renta inicial) y el burofax que te han enviado (para ver si tiene errores de forma), para poder decirte si la arrendadora tiene derecho a incrementarte la renta, aunque me da la impresión que no.

      Si quieres puedes enviarme esos documentos a info@abogadosparatodos.net

  43. Hola Eduardo:

    tengo un familiar con un inquilino de renta antigua (contrato de 1971…. 1.400 ptas / mes) en el que que se estipula una subida de renta de 100 ptas al año. Actualmente paga 30 euros/mes (5000 ptas). Mi preguntas son: esta renta ya estaria axctualizada con la subida estipulada enn el contrato de 100 ptas al año? si la puedo actualizar, a cuanto ascenderia la renta actual,? es cierto que le puedo reclamar los ultimos 4 IBIS? quedo a la espera de tus noticias

    Muchas gracias
    Antonio

    1. Hola Antonio.

      Según mis cálculos la renta mensual debería estar alrededor de los 150 euros.

      En cuanto al IBI, puedes reclamar el pago de las 5 últimas anualidades.

      Si tienes interés en que gestionemos l actualización y la reclamación del IBI puedes ponerte en contacto conmigo en info@abogadosparatodos.net

      Saludos.

  44. De lo leido entiendo que si hoy en 2015 no se ha solicitado la actualización de la renta, esta actualizaciñon ya no puede llevarse a cabo. ¿Correcto?

    1. Hola Carlos.

      Es una posibilidad. Puede solicitarse la actualización, pero si la otra parte no esta de acuerdo aduciendo que ese derecho ha prescrito, entonces será finalmente el juez (en caso de que el asunto llegue a los tribunales) quien decida sobre ello. Son asuntos que hay que estudiar caso por caso.

      Pero en mi opinión es un derecho prescrito.

      Saludos.

  45. En un contrato local renta antigua que no se extingue pero que está abierto solo unos pocos de meses al año se podría solicitar la resolución del contrato. En caso de ser posible cuando operaría al finalizar año de la prorroga. En esta caso tendría el inquilino derecho preferente .

    La renta podría actualizarse si nunca se ha actualizado, y que se haría del tirón el 100 %. Si la renta anual es de 937 € anuales, cual sería la renta actualizada.

    1. Hola Mara.

      Se puede notificar una actualización de renta al inquilino, aunque para ello necesitaría ver el contrato de arrendamiento. Si quieres me lo puedes mandar por email a info@abogadosparatodos.net

      En cuanto a la extinción, si el local se encuentra sin ocupar durante más de seis meses a lo largo de un año podría pedirse la resolución del contrato, excepto que haya justa causa por parte del inquilino para tener el local cerrado durante ese tiempo (por ejemplo, enfermedad).

      Quedo a tu disposición para cualquier cosa que necesites.

      Saludos.

      1. El contrato de firma en Mayo entiendo que el cierre durante más de seis meses ha de ser no por año natural sino por año de virgencita . En años a erigirse ha abierto cuatro meses . En lo que va de año de contrato ha abierto cinco meses, mi pregunta es que si mando burofax comunicando extincion del contrato a partir del próximo mayo de 2015 si ese burofax hay q enviarlo con un mes de antelación el inquilino podría abrir el último mes y ya no hay causa de resolucion . No se si sería así o que hacer si acudir directamente vía judicial.

        1. Hola Mara.

          Podrías enviar burofax a ver si el inquilino se va voluntariamente al ver que te has puesto en marcha.

          Sin embargo, es un tema complicado, ya que hay que probar que el establecimiento ha estado cerrado.

          Posiblemente el facturas del suministro eléctrico del local puedan atestiguar que no ha habido actividad.

          Saludos.

          1. Bueno el contrato inicial es de Mayo de 1984 con una subrogación a favor del conyuge que opera a partir de enero de 1986. Para ver el mes en que en este año termina la prorroga seria en Mayo puesto que el contrato principal es de Mayo, aunque la subrogacion opere a partir de enero. Si es asi mi idea es que se resolviera el contrato una vez finalizada la vigencia de la presente anualidad prorrogada, mayo 2014-mayo 2015. Si mando burofax tendría que hacerlo con un mes de antelación a la extinción, abril 2015, o da igual cuando lo haga?, lo digo para no levantar sospechas hacer que abra lo que queda de año y asi no podría darse la causa de la resolución.
            Ahora bien en todos los años anteriores ha estado abierto al publico tan solo cuatro meses e incluso tres, pero entiendo que la causa tiene que darse en el año en el que yo solicito la resolución.

            Otra duda en el caso de que se vaya el inquilino tendría que esperar un año para poder alquilar a otra persona si va a abrir con la misma actividad, conserva por lo tanto el inquilino los derechos o por haberse resuelto el contrato por su incumplimiento estos derechos ser pierden, te agradecería tu respuesta lo antes posible

          2. Hola Mara.

            Para instar la resolución puedes hacerlo en cualquier momento. No tiens por qué esperar a que se cumpla un vencimiento de anualidad.

            Y si, el inquilino conserva esos derechos.

            Saludos.

  46. Buenos Dias Eduardo,
    Tenemos un contrato de renta antigua con fecha 6 de Marzo de 1979 a dos inquilinos que estan pagando desde esa fecha 2.000 pesetas mensuales, actualmente 12,34 € me gustaria saber en cuanto les puedo subir la renta y a partir de comunicarselo cuanto hay que esperar para aplicarlo. Muchas Gracias y un saludo,

    1. Hola Salvador.

      Podrías notificar un aumento hasta los 76,05 euros/mes.

      Los inquilinos podrían no aceptar esa subida, pero si la aceptan podrías aplicarla a partir de marzo de 2015.

      Saludos.

  47. Cuando hablas de contrato de renta antigua te refieres a un contrato escrito. Yo tengo un inquilino desde hace 30 años pero el contrato fue oral.

    1. Hola Loli.

      En realidad es válido también para los contratos verbales. Lo que ocurre es que en estos se dan muchos problemas por tener que probar aspectos tales como la fecha de inicio de la relación de arrendamiento, si han existido subrogaciones y cuándo, etc.

  48. Buenos dias, quisiera hacer una pregunta; Tengo un i quilino con contrato de renta antigua, contrato del año 1981, se trata de un local de negocio con
    una vivienda (PISO Y LOCAL COMERCIAL).
    En el año 1999 se procedio a actualizar la renta convorme a la nuevq ley 1994, en el año 2007 por jubilacion del arrendatario se traspaso a un hijo de él que continió con misma actividad de comercio, ahora llegado practicamente al plazo estable ido por Ley de la finalizqcion del contrato el 1-01-2015.
    Mi pregunta es; Podria existir o surgir algún impediemnto para que esta gente (inquilino) no quisieran salir y dejar el local y piso que hace mas de 33 años han estado ocupando amparandose en alguna triquiñuela sacada de su manga.?????.
    Muchas gracias por su respuesta.,,,,

    1. Hola Joan.

      Si estamos hablando de una subrogación en el año 2007 el contrato debería terminar el 31 de diciembre de 2014.

      Saludos.

  49. Buenos días.

    Mi consulta es la siguiente: En el caso de un arrendamiento de una vivienda de 1965 aproximadamente, si al intentar la actualización el arrendatario alega falta de ingresos y lo demuestra. ¿El contrato de alquiler se extinguiria a los 8 años o sería indefinido aunque no se actualice la renta?

  50. Tengo una vivienda alquilada y he intentado negociar un aumento de la renta, pero la inquilina se ha negado. He pensado en proponer fehacientemente una actualización de la renta, pero ella me ha dicho que se negará por motivos económicos y que no conseguiré nada. Si es así, me gustaría saber si es cierto que pasados 8 años el arrendamiento quedará extinguido. Muchas gracias.

    1. Hola Ángel.
      Ñen principio hay presunción de que tiene ingresos suficientes, por lo que tendrá que aportarte la documentación que justifique que sus ingresos son insuficientes.

      Por otro lado, si tiene ingresos suficiente y hay que actualizarle la renta, puede negarse a la actualización.

      Pero en este último caso no es cierto, como ella dice, que no conseguirás nada. Conseguirás recuperar tu vivienda dentro de ocho años en lugar de tener que esperar hasta su fallecimiento.

      Quedo a tu disposición para cualquier necesidad que te surja en este sentido (sobre todo cálculo de la renta actual y redacción del documento).

      Saludos.

  51. tengo un problema con un inquilino de renta antigua, ¿Podria interpretarse una actualización de renta como un nuevo contrato ya sometido a la LAU 1994 y así poder desahuciar al cabo de tres años? Gracias

    1. Hola Ramón.

      El hecho de que se actualice la renta no hace que el contrato se regule por una normativa distinta.

      Se seguirá regulando por la LAU del año 64 hasta el momento de la extinción del contrato, por lo que no se podría hacer lo que me planteas.

      Saludos.

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