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Para actualizar la renta en viviendas de renta antigua hay que acudir a la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

La renta de los contratos de arrendamiento de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985 puede ser actualizada por el arrendador con dos sistemas introducidos por la ley de arrendamientos urbanos de 1994, previo requerimiento fehaciente al inquilino (generalmente por burofax), desde el 1-1-1996.

Una vez actualizada la renta, es obligación del arrendador notificar al inquilino el importe de la actualización para los siguientes años.

Sistema contractual y sistema legal

Puede ocurrir que las partes hubieran acordado en el contrato de arrendamiento de vivienda un sistema de actualización de la renta que sea más beneficioso para el arrendador que el sistema extraordinario recogido en la LAU de 1994 (los dos sistemas, mejor dicho) que recoge el número 11 de la Disposición Transitoria Segunda (DT2ª) de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).

En estos casos el arrendador puede elegir acogerse, para actualizar la renta, al sistema que aparece en su contrato (en caso de que se haya recogido tal sistema en el contrato) o a la LAU., y el inquilino nunca podrá solicitar que se aplique un sistema u otro, aunque si puede oponerse si lo considera oportuno.

Si opta por acogerse a la LAU, tendrá que optar por uno de los dos sistemas de actualización que ésta ofrece al arrendador.

En concreto, tendrá que optar por el sistema que resulte menos gravoso para el inquilino.

Estos dos sistemas se basan en el valor catastral, el primero, y en la actualización del IPC, el segundo.

Cálculo de la «renta base»

La LAU de 1994 ofrece dos sistemas de actualización de rentas.

Tanto en uno como en otro se trata de calcular una cantidad (llamémosla «renta base») a la que se le van a aplicar determinados porcentajes (los de la regla 9ª del número 11 de la DT2ª, que los veremos más adelante) para obtener definitivamente la renta mensual a pagar por el inquilino, a la que llamaremos «renta actualizada». Veámoslo…:

Actualización en base al valor catastral (regla 5ª)

La renta base se determinará aplicando, sobre el valor catastral del inmueble del año inmediatamente anterior a la fecha de actualización, los siguientes porcentajes:

• El 12% cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.
• El 24% para el resto de los supuestos (para inmuebles situados en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24% y para inmuebles situados en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12%).

Actualización en base al IPC (regla 1ª)

Para hallar la renta base (sobre la que posteriormente vamos a aplicar determinados porcentajes de la regla 9ª para hallar la renta actualizada) necesitamos hallar previamente dos cantidades.

Una vez halladas ambas, se multiplicarán entre si para obtener la renta base. Estas dos cantidades son:

• Coeficiente diferencial del IPC: este resultado se obtendrá de dividir el coeficiente de IPC del mes anterior al de la actualización, entre el coeficiente que obtengamos de la Tabla de la Orden de 28-12-1994 (hay que tomar el del mes anterior a la fecha del contrato). Existen dos excepciones para contratos anteriores a 1956 que no trataremos en este artículo. El resultado anterior se multiplica por la «renta inicial» del contrato (la veremos a continuación) y obtendremos la renta base.
• Renta inicial del contrato: pues estamos hablando como norma general de la renta pactada por las partes al inicio del contrato de arrendamiento.

Como he dicho, se multiplican ambas cantidades y se obtiene la renta base. Pero aquí no acaba todo.

Una vez que hemos calculado la renta base por cualquiera de los dos sistemas que ofrece la LAU de 1994 (por la regla 1ª o por la regla 5ª), hay que aplicarle un determinado porcentaje y, ahora sí, esa va a ser la nueva «renta actualizada» que va a pagar el inquilino.

Pero… ¿qué porcentaje es el que se aplica?.

El que recoge la Regla 9ª del número 11 de la DT2ª de la LAU de 1994.

Vamos a verlo…

Cálculo de la renta actualizada a pagar por el inquilino

En función de los ingresos del inquilino/a y los de las personas que convivan con él/ella en la vivienda arrendada, se va a actualizar la renta durante un periodo máximo de cinco años (si los ingresos exceden de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional) o de diez años (si no exceden de esa cantidad).

Diez años

En el caso de tener que aplicar el sistema de diez años, como regla general el primer año se aplicará a la renta base un 10% (esa será la renta a pagar el primer año).

A partir de ahí el porcentaje va subiendo un 10% cada año hasta llegar al 100% al cabo del décimo año.

Pero hay una salvedad. Aunque cada año subiremos al escalón porcentual siguiente (+10%), la renta base se calculará de nuevo cada año, pues no puede ser durante los diez años la misma dado que estaríamos perdiendo la variación de IPC de esos diez años.

Cinco años

Por el contrario, si hubiera que aplicar el sistema de cinco años, se comienza por lo general aplicando un 20% el primer año y los años sucesivos se va subiendo el porcentaje un 20% más, hasta llegar al 100% al finalizar el quinto año. También en este caso hay que recalcular cada año la renta base y aplicar el porcentaje que corresponda en ese año a la renta base nueva.

Un detalle importante

Un detalle importante es que no es necesario empezar a aplicar los porcentajes directamente desde el primer escalón, es decir, aplicando el 10% o el 20% según el sistema utilizado. Así, al momento de realizar la primera actualización hay que comparar la renta que efectivamente viene pagando el inquilino (en los contratos anteriores a 1964 se incluirá en esta renta los gastos de servicios y suministros) con la renta actualizada que, según los cálculos, le corresponde pagar.

Fruto de esa comparación, podemos obtener varios resultados, que nos orientarán a la hora de saber desde qué porcentaje del escalado tenemos que empezar la actualización:

• La cantidad actualmente pagada es inferior al resultado de aplicar el primer porcentaje del escalado de la regla 9ª a la renta base: en estos casos se aplica el primer porcentaje y los años siguientes se aplica el siguiente (no olvidar que hay que recalcular cada año la renta base) y así sucesivamente hasta llegar al 100% al cabo del quinto o del décimo año, en función del sistema que hayamos tenido que aplicar según los ingresos.
• La cantidad actualmente pagada es superior al resultado de aplicar el último porcentaje (100%) del escalado de la regla 9ª a la renta base: en los casos en que la cantidad actualmente pagada es superior al 100% de la renta base, se seguirá pagando lo que hasta ese momento se venía pagando.
• La cantidad actualmente pagada se encuentra entre el primer y el último tramo de la regla 9ª: cuando la comparación de lo que se viene pagando al momento de la primera actualización y lo que correspondería pagar se encuentra entre el 0% y el 100%, entonces hay que localizar cuál es el porcentaje a aplicar a la renta base, pues no tiene por qué ser el primero. De hecho habrá que ir probando uno por uno hasta localizar qué porcentaje hace que el resultado (la renta actualizada) sea inmediatamente superior a la renta pagada hasta el momento de la actualización. Y ese será el porcentaje o tramo desde el que iniciar la actualización. El resultado obtenido será la renta actualizada a pagar por el inquilino. En los años siguientes hay que recalcular la renta base y aplicar el porcentaje siguiente al que se aplicó en el año anterior.

Resumen hasta aquí

De todo lo visto hasta aquí, podemos concluir que el arrendador puede actualizar la renta y elegir entre el sistema que hubieran pactado las partes en el contrato o uno de los dos sistemas que ofrece la LAU (el de la regla 1ª o el de la regla 5ª).

Si opta por los sistemas de la LAU tendrá que elegir forzosamente el que sea menos costoso para el inquilino.

Una vez encontrado el sistema menos costosos para el inquilino habrá que hallar el coeficiente de variación del IPC (desde el mes anterior a la firma del contrato hasta el mes anterior a la fecha de actualización) y multiplicarlo por la renta inicial del contrato. Obtendremos de ese modo la renta base.

Y, por último, a la renta base hay que aplicarle un determinado porcentaje para calcular la renta actualizada a pagar durante ese año.

En los años sucesivos habrá que tomar el porcentaje inmediatamente siguiente (+10% o +20% en función del sistema elegido en función a los ingresos) hasta que, finalmente, se habrá actualizado definitivamente la renta el año que se llegue a aplicar a la renta base el 100%.

Procedimiento de actualización

El arrendador tiene que enviar un requerimiento fehaciente (generalmente por burofax) al inquilino, comunicándole la nueva renta mensual y la renta base que ha servido de «base» a sus cálculos, así como un certificado del Instituto Nacional de Estadística expresando el incremento del IPC.

Lo más habitual es acogerse a una subida de renta en base al sistema de cinco años reservándose el arrendador (en la comunicación) la posibilidad de exigir el sistema de diez años si el inquilino demuestra que sus ingresos son inferiores a 5,5 veces el SMI.

No es necesario comunicar los datos económicos del sistema «no elegido», sino sólo los del sistema por el que se ha optado en función de los ingresos del inquilino, tal y como ya he explicado.

El inquilino cuenta con un plazo de 30 días para oponerse al requerimiento, según expresa la regla 6ª.

El procedimiento de actualización de renta se iniciará al vencimiento de cualquier anualidad del contrato tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, previo envío del requerimiento (burofax) al que hemos hecho referencia.

Tras este requerimiento fehaciente el inquilino tiene distintas alternativas:

– Oposición total del inquilino a la actualización de la renta: esta actitud del inquilino va a dar lugar a que no se actualice la renta, pero como contrapartida el contrato se extinguirá a los 8 años de realizar el requerimiento. Así, sólo se aplicará a la renta actualmente pagada la variación del IPC de los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. La oposición del inquilino tendrá que ser igualmente a través de documento fehaciente dirigido al arrendador en el plazo de 30 días naturales a contar desde aquél en que recibió el requerimiento del arrendador.

– Oposición del inquilino por razón de ingresos: en este caso el inquilino defiende la postura  de que no debe aplicársele actualización por no alcanzar los ingresos mínimos exigibles para que se le pueda aplicar actualización de renta, establecidos en la regla 7ª. Este sistema consiste en que no procederá aplicar actualización cuando el inquilino y las personas que con él convivan en la vivienda tengan ingresos que no excedan de las siguientes cantidades:

• 2,5 veces el SMI si en la vivienda viven una o dos personas.
• 3 veces el SMI si en la vivienda conviven tres o cuatro personas.
• 3,5 veces el SMI si en la vivienda conviven más de cuatro personas

– Oposición a la renta actualizada resultante: en este caso el inquilino no está obligado al pago de la renta actualizada exigida y el arrendador podrá interponer juicio de determinación de rentas.

Opciones ante la actualización de rentas tras el 1-1-2000

En los casos en que se solicite ahora una actualización de la renta, podemos encontrarnos ante diferentes lecturas, todas ellas más o menos defendibles:

– Actualización directa: existen posturas que defienden que si se solicita la actualización de rentas pasados diez años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994 (es decir, todos los casos en los que actualmente se solicite una actualización de rentas), no habrá que acudir al primer escalón o porcentaje de la regla 9ª, sino directamente al último (al 100%) pues ya han transcurrido los diez años (o cinco) en los que consiste la progresividad de la tabla de la regla 9ª. Es decir, esta postura defiende que se puede actualizar directamente. Esta ha sido una opción muy frecuentemente adoptada por los tribunales.

– Actualización progresiva: al contrario que en el caso anterior, existen otras posturas que defienden que, a pesar de haber pasado más de diez años desde que entró en vigor la LAU de 1994, hay que comenzar por el escalón que corresponda y no por el de más arriba y, por tanto, hay que actualizar progresivamente, tal y como indica la regla 9ª.

– Prescripción de la acción de actualización: la Disposición Adicional 10ª de la LAU de 1994 establece que «todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo especifico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el código civil«.  Dado que en la materia de actualización de rentas que estamos tratando la DT2ª de la LAU de 1994 no establece plazos de prescripción, habría que aplicar el plazo general de prescripción de 15 años (5 años a partir de octubre de 2015) para las acciones personales del artículo 1964 del código civil, bajo cuya aplicación, toda actualización de renta que se pretenda realizar con posterioridad a 1-1-2000 no podrá realizarse por haber prescrito el derecho del arrendador a actualizar la renta.

– Prescripción del IPC anterior a 15 años 5 años (desde octubre de 2015): hay otra corriente que defiende que a los 15 años 5 años prescribe, no la acción de actualizar la renta, sino la de tomar como coeficiente inicial (para obtener la renta base) los datos de IPC anteriores a los últimos 15 años 5 años, por lo que habría que tomar como coeficiente inicial el último no prescrito y como coeficiente final el del mes anterior al momento en que se vaya a actualizar la renta.

… ¿y después de la actualización de la renta?

Una vez que se ha actualizado la llamada «renta antigua» y ya se ha terminado el proceso de actualización, siguiendo lo establecido por la Regla 4ª de la DT2ª de la LAU de 1994 si en el contrato hay recogido un sistema de actualización se aplicará éste a partir de ese momento.

Y si no lo hubiere, continúa exponiendo la Regla 4ª, será de aplicación el sistema por el que el inquilino o el arrendador podrán instar la actualización de la renta (de la renta ya actualizada) aplicando a ella la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores a la fecha de actualización por el Índice General del Sistema de Índices  de Precios al Consumo.

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