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Regulación legal del alquiler de locales

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La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) contiene la regulación legal del alquiler de locales o, más bien, nos indica cuál es el orden de las normas que regulan el arrendamiento de locales comerciales o de negocio.

La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) regula dos modalidades diferentes de contratos de arrendamiento.

El primero (regulado en el artículo 2 LAU) es el contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

Y el segundo es el llamado contrato para uso distinto de vivienda, que es ni más ni menos que cualquier otro contrato de arrendamiento que no sea para vivienda habitual. Por lo tanto, los contratos de arrendamiento de local de negocio entran dentro de esta segunda modalidad (contrato de uso distinto a vivienda), lo que quiere decir que estos contratos quedan sometidos a la ley de arrendamientos urbanos.

El orden en las normas que afectan al contrato de arrendamiento de un local

Tal y como he mencionado, los locales se corresponden con el alquiler de uso distinto a vivienda.

Según el artículo 4.1 y 4.3 LAU, la relación entre el arrendador y el arrendatario se va a regir por un determinado orden de normas, que es el siguiente:

  1. Título I y Título IV LAU: el título I regula, realmente, pocas normas que sean de interés para las partes. En cuanto al título IV, nos habla de la fianza y poco más.
  2. La voluntad de las partes: cuando un problema no se solucione con las normas contenidas en el Título I y IV LAU habrá que acudir a lo que las partes hayan acordado en el contrato de arrendamiento.
  3. Título III LAU: cuando un conflicto no se solucione con todo lo anterior, habrá que acudir a las normas que la LAU establece para los contratos de alquiler de uso distinto a vivienda en su Título III.
  4. Código Civil: cuando un conflicto no se solucione con todo lo anterior, habrá que acudir al código civil.

Títulos I y IV LAU

Dado que el Título I apenas contiene información que vaya a resultar de utilidad para arrendador y arrendatario, en realidad la regulación legal del contrato de arrendamiento de local va a ser la que las partes quieran establecer en el propio contrato de arrendamiento o, posteriormente, mediante anexos.

Quizás lo más importante es que la fianza debe ser de dos mensualidades de renta, si bien el arrendador puede pedir más cantidad, pero no podrá plasmarse en el contrato como «fianza», sino como «garantía adicional a la fianza», ya que la ley indica que la fianza será de dos mensualidades y no puede superarse ese importe.

El contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es, por lo tanto, la primera fuente realmente potente que deben tener en cuenta el arrendador y el inquilino.

En el contrato deben recoger todo lo que consideren oportuno, salvo que lo que pacten sea contrario a las leyes, en cuyo caso no será de aplicación.

Te dejo un modelo de contrato de arrendamiento de local de negocio, al que se le pueden añadir o suprimir cuántas cláusulas quieran las partes.

El título III LAU

Si algo no ha quedado debidamente regulado en el contrato y surge un problema entre las partes, habrá que acudir a las normas del Título III LAU

Estas normas regulan los siguientes aspectos, que por supuesto pueden ser modificados por las partes en el contrato porque la voluntad de las partes tiene preferencia a las normas del Título III LAU:

Art. 29 LAU

La persona que compra un local de negocio que tiene un inquilino que ya lo ocupa, tiene que respetar el contrato de arrendamiento, es decir, debe seguir manteniendo al arrendatario en el local.

Art. 30 LAU

Respecto a la conservación, mejora y obras del arrendatario, el art. 30 remite a los artículos 21, 22, 23 y 26 de la LAU, es decir, que sirve para locales lo que sirve para el arrendamiento de vivienda habitual. Por ello, te remito al post ¿Quién paga las obras de un piso alquilado? pues lo que ahí leas será aplicable a los locales si las partes no han pactado otra cosa en el contrato.

Art. 31 LAU

Respecto al derecho de adquisición preferente, el artículo 31 remite al artículo 25, que viene a decir que el inquilino del local tiene un derecho antes que ninguna otra persona (excepto el condueño de la finca) para poder quedarse con el local, cuando el propietario tenga intención de venderlo. Se le reserva este derecho durante un plazo de treinta días desde que se notifica la intención de venta y las condiciones de la misma.

Art. 32 LAU

Se refiere a la cesión o subarriendo.

Si no se ha pactado otra cosa en el contrato, entonces el inquilino puede ceder o subarrendar el mismo, sin necesidad de consentimiento del arrendador, aunque el arrendador tiene derecho a exigir un aumento de la renta en un 20% como máximo.

No obstante, la cesión o subarriendo han de ser siempre notificados al arrendador de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se firmó el correspondiente contrato. Las partes pueden pactar en el contrato la prohibición de la cesión o subarriendo.

Art. 33 LAU

Nos habla de las consecuencias del fallecimiento del inquilino.

Si en el local se ejerce actividad profesional o empresarial y fallece el inquilino, el heredero que continúe el ejercicio de la actividad heredará todos los derechos y obligaciones que contenía el contrato de arrendamiento. La aceptación de asumir los derechos y obligaciones anteriores (subrogación) hay que comunicarla al arrendador por escrito dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino.

Art. 35 LAU

Se refiere a la resolución de pleno derecho.

El arrendador podrá terminar el contrato por las causas que las partes hayan previsto en el propio contrato de arrendamiento de local y, además, por las que señala el artículo 27.2 LAU en sus letras a, b, d y e.

El Código Civil

Tal y como he indicado, cuando surja un conflicto entre arrendador y arrendatario y las partes no puedan darle solución con todas las normas que hemos visto en este post, entonces habrá que acudir a las normas que contiene el Código Civil en materia de arrendamientos, que quedan reguladas en los artículos 1546 y siguientes del Código Civil.

Y tu… ¿vas a alquilar un local de negocio?.

¿Tienes dudas?.

 

52 comentarios en “Regulación legal del alquiler de locales

  1. Hola buenas tardes e alquilado un local donde firmo para cambiar mi tienda alli .E dado dos meses de fianza y llevo dos meses pagando alquiler no e podido abrir por las perdidas de agua que tiene hoy lo a corraborado un perito que a informado averias graves con humedades y que tardarian dos meses las obras puedo tescindir del contrato ya que no se cumple lo firmado

    1. Hola Kety,

      Si el local no cumple las condiciones para el fin que tenía, podrá rescindir el contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Hola tengo un contrato de un año en mi negocio, pero que anteriormente lo llevo mi hermano un par de años, hicimos un contrato de un año yo fijándome por qué él dijo que no habría problema con el alquiler del local, el problema es que ahora lo está poniendo en venta, pero yo e echo aquí reformas y todo y sin avisarme me viene y me dice que va a venderlo, que hacer cuando se me cumpla el año de contrato?

    1. Hola Alberto,

      Si se ha llegado el día del vencimiento del contrato el propietario podrá por dar resuelto el mismo. Si bien, si ha comunicado con al menos cuatro meses de antelación su voluntad de seguir con el negocio y el contrato de arrendamiento, si el propietario no quiere continuar con el contrato de arrendamiento y siempre que lleve ejerciendo esa actividad profesional con una antelación de 5 años.

      Un saludo, espero haberle sido de aydua.

  3. Hola, debajo de mi casa hay un local que según el propietario está alquilado como almacén. En ese local se juntan varias personas hasta altas horas de la mañana incluso pernoctando en dicho local. Molestando con voces altas. El administrador de la finca ya a mandado una carta informando al propietario este informo al inquilino y el inquilino pidió explicaciones a los vecinos de malas formas, el propietario no hace nada, esto se a comunicado a policía.
    Querría saber hasta qué hora pueden permanecer en el local si supuestamente lo usan como almacén?

    1. Hola Irene,

      Mientras que no superen los decibelios permitidos, no hay ningún límite de horas que pueda estar en el almacén.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Hola buenas tardes mi duda es la siguiente, he alquilado un locsl el cual tiene el aguandada de baja . Eñ propietario nunca dio de alta el suministro y es un alta nueva y el pretende que corra con todos los gastos como tasa de alcantarillado etc.la cuestion esque finalmente fuimos a hidraqua justos y el pago ls tasas y se hizo el contrato asu nombre y yo cambiare la cuenta bancaria a mi nombre. Ahora dice que va a llamar para anular el contrato para que corra yo con todos los gastos del alta nueva . Esto es legal? Gracias

    1. Hola Patricia,

      Si en contrato de arrendamiento no aparece recogido la obligación de dar de alta el contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, no debe el propietario dar de baja el suministro pues se puede entender como coacciones.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Hola, tengo un local alquilado cuya renta debe ser abonada por transferencia entre el día 1 y día 5 de cada mes según contrato, y el inquilino se retrasa en el pago, ¿que puedo hacer para que cumpla la cláusula?

    1. Hola Antonio,

      Estaría incumpliendo el contrato y por tanto está en su derecho de rescindirlo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Ola..Tengo un contrato de alquiler por un año de un bar cuya propiedad es del pueblo, mi contrato se acabó , pero ninguna de las partes comunicó la finalizacion del mismo con dos meses de antelación.Mi pregunta es si mi contrato se prorroga automáticamente y por cuanto tiempo? Gracias

    1. Hola Sonia,

      Su contrato estaría en tácita reconducción, siempre que siga disfrutando los 15 días siguiente a la finalización del contrato sin comunicación del arrendador
      La duración será de un mes si la renta se paga mensualmente, y de un año si es anual (también si el pago es mensual, pero en contrato aparece reflejado cantidad anual).

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. Hola, he alquilado un local de ocio infantil para una fiesta de cumpleaños., en las normas que he firmado entre otros aspectos aparece que se debe dejar el local habiendo realizado una limpieza superficial del mismo, platos, vasos, mesas, barra limpios y ordenados, pero la dueña me reclama que no he pasado la aspiradora y he dejado algunos paperines de la piñata en algunos rincones en lo alto del parque infantil donde e acceso para adultos es prácticamente imposible.
    hasta donde puedo ceder ante la presión de la dueña y que derechos tengo yo como arrendatario si tengo pruebas de haber dejado el local limpio de «manera superficial»
    Gracias de antemano por vuestra ayuda y colaboración,

    1. Hola Madaline,

      Lo más acertado hubiera sido firmar un documento de resolución de contrato donde aparaciera como quedaba elo local. Si tiene fotos de como ha quedado el local sería de ayuda si no llegan a un acuerdo y deciden acudir a la vía judicial.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  8. Hola, soy Manolo. Te pongo en antecedenres. Tengo alquilado un local comercial en la provincia de Alicante. El contrato se hizo con depósito de dos meses de fianza y con aval. Hasta ahora me deben dos meses de renta. Que puedo hacer para ejecutar el aval? Cual sería el plazo para ejecutarlo? Y pasos a seguir. Gracias…

    1. Hola Manolo,

      Puedee ejercitar una acción judicial para recuperar la vivienda o local, que se denomina Juicio de desahucio, y en el mismo eejercitar el avala.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  9. Hola buenas tardes, soy inquilino de un local desde mayo2013 y tengo un contrato hasta diciembre 2021 pero el local fui embargado a favor de un banco y el banco no quiere dejarme en el local , tengo negocio montado y funcionando , que tengo que hacer para seguir con mi negocio ? Un saludo

    1. Hola Hichamn ,

      Entiendo que el banco tendría conocimiento de la existencia del arrendamiento, por lo tanto debería respetarse el contrato de arrendamiento.

      Si no se vienen a ceder, puede defender su derecho e intereses en un juzgado.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  10. Buenos dias,

    alquilo un local comercial desde 2013, el dueño es una persona mayor y muy difícil de convencer y el primer año me hizo un contrato de 8 meses que tuve que pagar por completo para poder entrar en el local. Desde entonces tengo un contrato nuevo cada año, con una subida del alquiler de 10% cada 2 años, acabamos de renovar por séptima vez. Puede imaginar lo complicado que puede ser la gestión de mercancía, del personal etc…, el estrés de no saber si me va a renovar.
    Mi pregunta es, queriendo seguir en este local, cuales son mis derechos y sobre todo, que puedo exigir para poder seguir alquilandolo. Gracias y saludo. Virgil

    1. Hola Virgilio,

      La duración del contrato de un local comercial es el que las partes estipulen. Pero si en los últimos 5 años se ha seguido en el local una actividad comercial, tendrá derecho a una indemnización del arrendador si este decide no prorrogar el contrato de arrendamiento, siempre que usted haya manifestado con al menos 4 meses de antelación su intención de seguir con la actividad comercial en el local.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  11. Tengo un local alquilado me cumple el contrato el dueño no quiere renovar y yo no quiero dejarlo es mi forma de ganar la visé q puedo hacer

    1. Hola Jesús,

      Si en el local se esta desarrollando una actividad comercial, y ha avisado con al menos cuatro meses de antelación su voluntad de seguir en el local desarrollando la actividad, si el propietario se niega usted tendría derecho a una indemnización.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  12. Tengo un contrato de alquiler comercial ¿Cuánto tiempo antes el dueno tiene que darme aviso que no me renova El contrato?

    1. Hola Cristiano,

      El arrendador debe avisarte con al menos 30 días de antelación a la fecha del vencimiento de contrato. Si en los últimos 5 años se ha venido ejerciendo una actividad comercial, y usted como inquilino ha avisado con al menos cuatro de meses de antelación a la fecha del vencimiento del contrato su intención de seguir con el alquiler al menos cinco años más por la renta de mercado tendrá derecho a una indemnización si el arrendador no quiere prorrogarlo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  13. Buenos dias, tengo un contrato de alquiler y el primer año se estipulo no pagar fianza a cambio de la obras de mejora e inversión en el local y que el segundon año debíamos pagar la cantidad que 3 meses de fianza, esto es legal? Entiendo que la fiamza solo se puede pedir ina vez? Ahora tampoco tengo en condiciones el local y se niegan a arreglarlo sino pago la cantidad de fianza exigida y yo opino que sino esta en condiciones no debo hacerlo.
    Que opina?

    1. Hola Isabel,

      Es según lo que hayan pactado las partes. Pero lo que si es obligatorio es que presente la cantidad de dos meses de fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  14. Hola , yo alquile un local y el dueño me metió una cláusula que me obligaba a pagar el IBI y no me percaté de esa cláusula, ahora me reclama el pago, según el 20.1 del LAU tiene que especificar la cantidad del IBI para poder reclamarlo además de estar en el contrato y el no ha puesto cantidad alguna, estoy obligado a pagarlo?

    1. Hola Miguel,

      Si la cantidad no aparece en el contrato no tiene porque pagar el IBI pues la cláusula no sería valida.

      Un saludo, espero haberle sido e ayuda.

  15. Buenos dias,

    Hemos abandonado el local , y el dueño se niega a darnos la fianza por decir que no esta en las mismas condiciones que cuando el nos lo alquilo.
    Nos lo alquilo sin luz, tuvimos que dar de alta el suministro, se adecuo la instalacion electrica porque la que habia estaba sin cumplir las normativas. Habian muebles que , como no los ibamos a usar para nuestra activad se tiraron se hizo un aseo de minusbalidos, y uno pequeño segun normativa para poder abrir. El aire acondicionado que habia , era de hacia 10 años, y lo tuvimos que cambiar por dos consolas ya que la instalacion del aire no cumplia la normativa vigente y era mas caro adecuar la instalacion que habia que poner unas consolas nuevas. Dos habitaciones estaban sin luz y pusimos leds, se cambiaron todas las bombillas y se pusieron de led .

    Le hemos devuelto el local , sin los muebles porque se tiraron ya que lo que ibamos a montar era una ferreteria y no nos hacia falta eso si no las estanterias que compramos. Los aires acondicionados nos los hemos llevado ya que son nuestros, el tema de la luz, ella misma a cambiado la titularidad del contrato .

    No nos quiere devolver la fianza porque dice que el local esta en malas condiciones cosa que no es cierta.

    Que puedo hacer, y como debo actuar , hay algun articulo de la ley al que me pueda acoger para poder recuperar mi dinero? era legal alquilar el local sin luz y encima ahora cambiar el contrato ? tenia ella la obligación de darlo de alta el contrato?

    1. Hola Almudena,

      Si no se pon de acuerdo en esta teme, lo mejor sería acudir a la vía judicial, para que sea un juez quien decida.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  16. Buenas tardes podrían indicarme qué sucede si el local donde estoy alquilada esta embargado y adjudicado a otra persona que ha pujado por el debe respetar el contrato de alquiler que tengo donde su vencimiento es junio 2019 ?????

    1. Hola Javier,

      Entiendo que si la adjudicación se produjo después del contrato de arrendamiento, y el nuevo propietario tenía conocimiento del arrendamiento tendrá que respetar el alquiler. De lo contrario no tendría que respetarlo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  17. Buenas tardes,
    Tenemos un local alquilado en Cataluña desde el año 2012 y la duración del contrato es de 10 años.
    El contrato no trata el tema de la rescisión. Solo dice lo siguiente:
    “En el caso de que los arrendatarios rescindan el contrato antes de los dos primeros años desde la firma del contrato, no tendrán derecho a la recuperación de la fianza de dieciocho mil euros(18.000 euros)”
    Quisiéramos saber si, habiendo pasado más de dos años, podemos rescindir el contrato o no lo podemos hacer?
    Muchas gracias.
    Lucia

  18. Hola.Tengo una granja cerca de una carretera.Está en desuso.Por lo tanto es una finca rustica.
    Mi pregunta es,puedo hacer tabiques ,abrir puertas con el correspondiente permiso de obras.
    Y alquilar los locales.Por supuesto con su correspondiente contrato ydeclarado.

    1. Hola Ismael,

      No puedo ayudarte sobre este tema, pues apenas tengo conocimiento de las fincas rusticas.

      Un saludo, espero haberle ido de ayuda.

  19. Hola ,quisiera haber si me podìa explicar algo referente al traspaso,ej.si yo acabo un contracto de alquiler en su tiempo.y no quiero renovar , quiero irme,como recupero yo el dinero del traspaso? quien me lo paga el nuevo arrendatario,o el arrendador cuando yo me vaya,aunque aun no haya alquilado de nuevo el local?,
    Gracias y un cordial saludo.

    1. Hola Mayte,

      El precio del traspaso no se devuelve. Si tu traspasas el local puedes fijar con el nuevo arrendador un precio de traspaso.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  20. Hola, tengo una pregunta. Si firmo un contrato para cuatro años y tengo que cerrar mi negocio un año más tarde porque el negocio me va muy mal, puedo romper el contrato? Os estoy obligada en pagar el alquiler hasta el final? Gracias, Elena.

    1. Hola Elena,

      En caso de desistimiento habrá que ver lo que dice tu contrato sobre esto.

      Si en tu contrato se pacto la posibilidad de desistimiento nada impide que el contrato se extinga. Si bien tendrás que avisar con 30 días de antelación.

      Si en el contrato estaba previsto el desistimiento a favor del inquilino pero pagando una indemnización por desistir antes del plazo, habrá que cumplir dicha cláusula.

      Si en el contrato de arrendamiento del local no se ha mencionado nada respecto del desistimiento, ni tampoco de indemnización. En estos casos, la jurisprudencia establece que si no se acreditan por el arrendador perjuicios concretos cabrá una indemnización de una renta por cada año que reste por cumplir. Pero si hay perjuicios habrá una indemnización de 5 mensualidades de renta por cada año que reste por cumplir.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  21. Hola buenas,
    Estoy para alquilar un local, y la gestoria del propietario me pide la fianza de 2 meses 500€, un aval bancario de 3000€ y 120€ de redaccion de contrato. Hable con el banco y les parece raro que me pidan fianza y aval, hable con el propietario y le dije si podia darle 3500€ de aval bancario sin tener que dar fianza y aval, medijo que a el le da igual pero que no sabia so se podia hacer asi. Mi pregunta es se puede incluir la fianza en el aval????
    Gracias.

    1. Hola Fran,

      No se puede incluir en la Fianza el aval. Se puede establecer la fianza de dos meses por un lado, y una garantía adicional de 1500 euros, o una garantía penal.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  22. Hola,
    Mi marido firmó un contrato de alquiler comercial hace unos meses, con una cláusula dónde se contempla la subrogación a una sociedad limitada, en aquel entonces en constitución. Ahora que queremos firmar la subrogación, la agencia nos pide honorarios de gestión. Es legal? Entiendo que ya pagamos unos honorarios de agencia en su día por un contrato, que contempla la subrogación sin ningún coste adicional. Gracias.

    1. Hola Susana,

      Entiendo que esos honorarios es por hacer un nuevo contrato, por realizar ellos los trámites. Entiendo que sí sería legal.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  23. Después de 10 años de alquiler, el dueño vende el local y no me renueva, dejando mi actividad sin local y los consiguientes perjuicios.No tengo derecho a nada? Yo hice la obra del local que lo cogí en bruto y ahora se queda en beneficio del dueño. Que es exactamente lo que tengo que dejar?, el aparato de aire acondicionado se lo puedo reclamar o llevármelo?

    1. Hola Javier,

      Si se ha producido la extinción del contrato por el trascurso del término convencional, y usted ha manifestado con 4 meses de antelación a la fecha de extinción del contrato su voluntad de renovar por un mínimo de 5 años, y el arrendador no ha querido, usted como arrendatario podrá pedir una indemnización.

      En cuanto a los bienes que sean suyos podrá llevárselos, siempre que para ello no se produzca daños al local.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  24. Hola Cristina,

    Un local puede ser alquilado siempre que tengo el certificado de eficiencia energética, si se lo han dado no tiene porque haber aire acondicionado y calefacción.

    Un salud, espero haberle sido de ayuda.

  25. Buenos días,

    he escuchado de que un local comercial tiene que venir equipado con aire acondicionado y calefacción por parte del propietario para poder ser alquilado. ¿Eso es verdad y, en caso afirmativo, en qué norma se recoge esta regulación?

    Gracias de antemano y que tengan un buen día,

  26. Hola,
    ¿Qué ley hay que aplicar a un contrato de arrendamiento de un local comercial, contrato verbal que se formalizó en 1962?
    El arrendador acaba de actualizar la renta conforme al IPC, actualización desde el año 1966 hasta 2016? Eso es normal? El plazo de actualización no debería ser de los 5 años anteriores? muchas gracias

    1. Hola Elena.

      Pueden actualizarte el IPC de los últimos 15 años. lo anterior ha prescrito.

  27. Buenas tardes: Escribo desde Canarias y la duda que yo tengo es: si alquilo una oficina dentro de un local comercial ¿debo pagar el IGIC y hacer la retención de Hacienda del 19%?
    ¿Tendrían un modelo de contrato de subarriendo parcial de local comercial que pudiesen compartir en vuestra web?
    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola César.

      Si, habría que pagar IGIC y practicar retención.

      Lo siento, pero no dispongo de ningún modelo como el que me solicitas.

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