Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

Alquiler de vivienda de uso turístico en Cataluña

El alquiler de vivienda de uso turístico en Cataluña se rige desde finales de 2012 por el Decreto 159/2012 que regula la cesión de estos inmuebles a personas con destino turístico.

El artículo 148.1.18º de la Constitución Española permite a las comunidades autónomas asumir competencias en materia de turismo, y el artículo 171 de la Ley Orgánica 6/2006 de 19 de Julio, de reforma del estatuto de autonomía de Cataluña atribuye competencia exclusiva a la Generalitat en materia de turismo.

En virtud de dicha atribución en materia turística, la Generalitat aprueba la Ley 13/2002, de 21 de Junio, de Turismo de Cataluña, que recoge la figura de las viviendas de uso turístico (VUT) y las cataloga como empresas turísticas de alojamiento, al igual que hace con los establecimientos de alojamiento turístico (hoteles, apartamentos turísticos, campings, etc).

En concreto, el artículo 50Bis.1 de la Ley 13/2002 de Turismo de Cataluña establece que las VUT  “son viviendas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas por reglamento“.

Pues bien, dichas características son establecidas por el Decreto 159/2012, de 20 de Noviembre, que viene a regular tanto los establecimientos de alojamiento como las viviendas de uso turístico (en el Título II).

Por tanto debido a que Cataluña tiene competencias atribuidas en esta materia y, sobre todo, a que ha regulado en un Decreto la cesión de estas viviendas a turistas, es por esto que esta clase de arrendamientos no dependen de la ley de arrendamientos urbanos, sino que se regulan por el Decreto actualmente vigente.

El artículo 66 del Decreto hace exactamente la misma definición de las VUT que ofrece el ya visto artículo 50Bis.1 de la Ley de Turismo de Cataluña.

Del estudio tanto del Decreto como de la Ley de Turismo podemos resumir los siguientes datos.

Características principales de las VUT:

1.- El periodo de cesión a un mismo turista no puede superar los treinta y un días consecutivos. Si lo excediese estaríamos ante un alquiler sometido a la Ley de arrendamientos urbanos.

2.- Forman parte del concepto de VUT las viviendas que se ceden para este uso en más de una ocasión al cabo del año.

3.- Son VUT las viviendas que se ceden en su totalidad, y no se permite la cesión por estancias. Bajo mi punto de vista, por tanto, la autorización sólo se concede para practicar cesiones de viviendas completas, con lo que la cesión por habitaciones supondría una infracción a este Decreto y, además, esta prohibición estaría excluyendo la posibilidad de escudarse en la LAU para arrendar por temporada.

Requisitos para el inicio de la actividad:

Para poder iniciar la actividad las VUT deberán:

1.- Disponer de cédula de habitabilidad

2.- El propietario y la persona física o jurídica gestora (si la hubiere) deberá presentar ante el Ayuntamiento en que se encuentre la vivienda una “comunicación previa de inicio de actividad”. Puedes encontrar aquí el modelo de comunicación previa. Este documento contendrá:

  • Datos de la vivienda y su capacidad máxima permitida.
  • Los datos del propietario.
  • El número de teléfono para atender de manera inmediata comunicaciones relativas a la actividad de viviendas de uso turístico.
  • La identificación de la empresa de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
  • Declaración responsable conforme la vivienda dispone de cédula de habitabilidad.

3.- Que otra normativa sectorial no impida dedicar la vivienda a uso turístico.

4.- Que los estatutos de la comunidad (debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad) no prohiban destinar la vivienda a uso turístico.

Otras obligaciones del propietario y del gerente:

1.- Alojar al número de turistas que permite la cédula de habitabilidad, sin sobrepasar el máximo que ésta establezca.

2.- Destinar la vivienda a uso turístico con los muebles y enseres necesarios acordes al destino y a un uso inmediato.

3.- Proporcionar unas adecuadas condiciones de higiene.

4.- Facilitar al turista el teléfono para atender y resolver inmediatamente consultas e incidencias relativas a la actividad.

5.- Garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.

6.- No impedir la acción inspectora de las autoridades competentes.

7.- Disponer de hojas oficiales de queja, reclamación y denuncia del órgano competente en materia de consumo de la Administración de la Generalidad y ponerlas a disposición de las personas usuarias en un lugar adecuado dentro de la vivienda de uso turístico.

8.- Exhibir en la vivienda, en lugar visible para el turista, el número de Registro de Entrada en el Ayuntamiento de la “comunicación previa de inicio”.

9.- Remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en la vivienda, de acuerdo a la normativa de seguridad ciudadana.

10.- Emisión de factura al turista en la que aparecerán, entre otros, los usuarios que han pernoctado, número de noches contratadas, precio con desglose del IVA, datos de las partes, etc.

11.- Autoliquidación de la tasa turística cada tres meses en la agencia tributaria. La tasa es de 0,75€ por persona y noche en la provincia de Barcelona y 0,50€ por persona y noche en el resto de Cataluña.

Otros apuntes en esta materia:

Quedan tres cuestiones de menor relevancia pero importantes:

1.- Es el Ayuntamiento el que tiene que enviar la información necesaria al Registro de Turismo de Cataluña para que éste realice la inscripción en dicho Registro.

2.- Las VUT se pueden categorizar de conformidad con los sistemas voluntarios de categorización turística.

3.- El vigente Decreto 159/2012 deroga por completo el anterior Decreto 164/2010 que regulaba las viviendas de uso turístico.

Inspección, infracciones y sanciones:

La Ley de Turismo de Cataluña establece que las actividades de control y de verificación del cumplimiento de dicha ley y, en lo que nos afecta, del Decreto 159/2012, corresponde a la administración turística competente, que la ejerce a través de los servicios de Inspección Turística.

Paralelamente, el artículo 72.1 del decreto 159/2012 establece que la persona propietaria y la persona gestora de la VUT., en caso de que no sean la misma persona, son responsables solidarios de las infracciones e incumplimientos de las obligaciones definidas en la normativa sectorial turística, de vivienda, de consumo y municipal de aplicación en razón de su actividad.

En cuanto a las infracciones y sanciones:

  • Es infracción muy grave prestar el servicio de VUT sin disponer de los requisitos o las condiciones legalmente establecidas para obtener la correspondiente habilitación. Esta infracción será sancionada con multa de entre 30.001€ y 600.000€.
  • Con carácter general, la inobservancia del resto de obligaciones que hemos establecido supone infracción leve, con sanción de advertencia o multa de hasta 3.000 euros (en caso de que la infracción no tenga trascendencia económica directa ni conlleve perjuicios graves para el turista. Se puede acceder a una lista completa de infracciones leves en el siguiente enlace.

Si crees que esta información te ha sido útil TE PEDIMOS UN FAVOR. Puedes contribuir a que también resulte útil a tus contactos compartiéndola a través de los botones sociales 😉

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

27 comentarios en “Alquiler de vivienda de uso turístico en Cataluña

  1. Hola Eduardo, mi hermano y yo somos propietarios al 50% de un piso que queremos alquilar para un negocio y quisiera saber si para alquilarlo es necesario constituir una comunidad de bienes o podemos alquilarlo firmando los dos el contrato de arrendamiento.
    Gracias y un saludo.

    1. Hola Miguel.

      puedes constituir una CB o puedes no contituirla y firmar los dos el contrato como arrendadores.

  2. Hola Eduardo,
    sobre el tema de la fiscalidad de las VUT en la web casi todo hace referencia al alquiler vacacional de segundas residencias.
    Tengo la licencia de VUT para mi vivienda habitual y entiendo que de cara a declarar en la Renta las ganancias patrimoniales de los alquileres del año la única diferencia entre si es una primera o una segunda residencia es que en el caso de primera residencia puedo acogerme a la reducción del 60% de la base a aplicar el impuesto.

    Ruego me informes si es exactamente así o no.

    Muchas gracias

  3. Hola Eduardo, felicidades por la página. Resulta muy útil para personas que empezamos a movernos en este sector ya que a dia de hoy la información que encuentras no es demasiado clara.
    En este caso, al tener la.obligacion de facturar al turista por su estancia y con un IVA sera necesario entonces hacer declaraciones trimestrales de IVA e IRPF junto con el modelo 950 (en Catalunya) de tasa turística ? o es suficiente con declaralo anualmente con la renta?
    Gracias de antemano.

    1. Hola Raquel.

      En cso de que se ofrezcan servicios propios de la industria hotelera (limpieza diaria, cambio de sábanas, etc) entnces si habrá IVA. En caso contrario no.

      Así pues, para la mayoría de los casos no hay IVA. Y retención IRPF tampoco.

      Por lo que se declara en la declaración de la renta y listo.

  4. Buenas tardes, Eduardo:

    Desearía saber si el alquiler turístico en Catalunya está sometido a la obligación de depositar la fianza en INCASOL. A mí me parece absurdo que por el alquiler de un fin de semana, por poner un caso extremo, haya que hacer ese trámite (registrar el contrato, depositar la fianza y luego pedir la devolución una vez finalizado el contrato). Lo pregunto porque, dando un vistazo a la ley que regula la cuestión de las fianzas en esta comunidad, he leído el siguiente párrafo (traduzco):

    “En los contratos de duración igual o inferior a un mes, la fianza depositada queda automáticamente renovada para prórrogas sucesivas o nuevos contratos de la misma finca que se formalicen durante el período máximo de 6 meses”.

    Párrafo que, por cierto, no comprendo.

    Gracias por la ayuda que nos ofreces a través de este estupendo blog.

    1. Hola Janet.

      En el INCASOL solo se depositan fianzas que provengan de contratos sometidos a la ley de arrendamientos urbanos.

      Como con casi total seguridad los contratos turísticos de los que me hablas no se someten a esta ley (por lo tanto se someten al código civil), entonces no es necesario depositarlas en el INCASOL.

  5. Hola, estoy alquilando mi segunda residencia en Barcelona por meses, siempre con contrato de temporada superior a 31 dias que entiendo esta sometido a la LAU.
    La comunidad de vecinos ahora me dice que no puedo hacerlo y han modificado los estatutos escribiendo que solo se permite el alquiler para vivienda – “domicilio habitual y permanente” por 3 años.
    Es esto legal? Aunque modifiquen los estatutos me podrían prohibir el alquiler por temporada?

    Saludos, gracias por toda la informacion

    1. Hola Pablo, y disculpa el retraso.

      En mi opinión, si el alquiler no tiene el carácter de turistico o vacacional, entonces no podrán prohibirte dicho alquiler. Es devir, si es residencial, aunque sea por temporadas (por ejemplo, por trabajo, por estudios, etc), no pueden prohibirte ese arrendamiento.

  6. Tengo dos apartamentos en Barcelona, concretamente en la zona de Plaza España, me podéis informar como ha que dado finalmente el tema de las viviendas turísticas en Barcelona?. Gracias y un saludo.

    1. Hola María Jose.

      Que yo sepa en el centro de Barcelona llevan meses sin concederse licencias para alquiler vacacional de viviendas.

  7. Buenos días,

    Tenemos una casa que por testamento mi madre tiene el 50% y mi hermano y yo el otro 50%, partes indivisas. Si queremos contratar un alquiler vacacional a través de una agencia podemos llevarlo a cabo mi hermano y yo o tenemos que figurar las tres en el contrato y en el ingreso de beneficios repartirlo según las cuotas de propiedad que están establecidas en las escrituras?. Si un de las partes no quiere alquilar pero deja que las otras dos lo hagan, és factible?. Muchas gracias, muy interesante su blog.

    1. Hola Marta.

      En caso de que dos quieran alquilar no habrá problemas, ya que el arrendamiento es un acto de administración de bienes, por lo que no es necesario que aparezca la firma de los tres.

      Y efectivamente los ingresos…son ingresos a terceras partes.

      Saludos.

  8. Buenos días, tengo un apartamento que quiero alquilar en Catalunya , para lo cual estoy haciendo los trámites necesarios en el ayuntamiento correspondiente. Quisiera saber si yo puedo desglosar el total de la tasa turística en una factura aparte para hacer el ingreso trimestral correspondiente y si tengo que tener un modelo de factura en concreto o vale cualquiera.

    Por otra parte, el día que no quiera seguir alquilándolo, ¿tengo que comunicarlo también al Ayuntamiento?, ya que en principio el permiso no hay que renovarlo anualmente, al menos de momento.

    Muchas gracias por su respuesta y un saludo

  9. Hola Eduardo,
    Me ha gustado mucho cómo explicas la información y la cantidad de datos que aportas.
    Y viene muy a colación de lo que ha pasado últimamente con los alquileres para turistas en algunos barrios de Barcelona, como la Barceloneta.

    Te felicito por el artículo y el blog en general.
    Un saludo!

  10. Hola Eduardo tengo desde julio del 2013 una casa vacacioanl y la verdad es que no la tenia registrada en turismo ,no por defraudar si no porque no teniamos ni idea de que habia que registrarla,la verdad es que es muy sencillo registrala y además gratris,pero ni idea no lo sabiamos y además Rentalia no nos comunicó nada,bueno pues en enero del 2014 nos viene una carta de turismo que teniamos que declararla y asi lo hicimos al cabo de una semana,pues bien ahora me llega una sanción de 6000€ porque no la declaremos en su dia,me podrias dar algun consejo de lo que puedo hacer,gracias de antemano.Por cierto todos los ingresos de esta casa lo hemos declarado en el IRPF.

    1. Hola Alfonso.

      Aparentemente la sanción parece justificada. Como bien dices, tienes la obligación de registrar en el registro de turismo de Cataluña esa vivienda y, al no hacerlo y alquilarla, estás cometiendo una infracción.

      A priori no puedo decirte otra cosa.

      Si quieres mándame la sanción por email y si veo que aún hay posibilidades de recurso y con posibilidades serias de ganarlo, te lo digo y te paso un presupuesto.

      Saludos.

      1. Hola, Eduardo. A mis padres les acaba de pasar lo mismo que a Alfonso. Les ha llegado una Notificación de Propuesta de resolución con una sanción de 6.000 €. Tienen un contrato con una inmobiliaria extranjera que son los que le gestionan los alquileres (los cuales sólo son de mayo a septiembre), pero se hacen los suecos en cuanto a responsabilizarse de la multa, todo y haber sido ellos los que publicitaron la casa antes que mis padres lo comunicaran al Ayuntamiento. Qué pueden hacer mis padres? Pueden obligar a la inmobiliaria a responsabilizarse?

        Gracias de antemano

  11. Hola,

    Me gustaría saber dónde vienen explicadas las cuantías de las sanciones que explicas en el post porque no las encuentro dentro del decreto.
    Muchas gracias!

    1. Hola Marta.
      Las infracciones y sanciones vienen en la Ley de Turismo de Cataluña (en el título VI). Podrían venir igualmente en el Decreto, pero en este caso se ha optado por no hacerlo y remitir a las que se contemplan en la ley.
      Saludos.

  12. En primer lugar , felicitarte por toda la información que pones a disposición de todos.
    Por otro lado comentas que

    Características principales de las VUT:

    1.- El periodo de cesión a un mismo turista no puede superar los treinta y un días consecutivos. Si lo excediese estaríamos ante un alquiler sometido a la Ley de arrendamientos urbanos.

    Me podrías decir articulo de la Ley explica lo comentado?

    Muchas gracias

    1. Hola Fermín.
      El artículo 66 del Decreto 159/2012 viene a decir que los alquileres de vivienda vacacional son aquellos que son cedidos temporalmente…
      Y el párrafo tercero establece que se considera cesión temporal la cesión por tiempo inferior a 31 días. Por este motivo, entiendo que toda cesión de más de 31 días es un alquiler que no se regula por el Decreto, y por tanto puede quedar amparado sin problema por la Ley de arrendamientos urbanos.
      Si tienes un punto de vista distinto te agradezco que lo aportes para bien del blog y, por tanto, de la audiencia.
      Saludos y gracias por participar.

Nuestros servicios

  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
    Desahucio express