Desde el 12 de Mayo de 2016 es totalmente legal el alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía, siempre y cuando la vivienda esté situada en suelo residencial y disponga de licencia de ocupación o documento equivalente. La denominación que han recibido definitivamente es la de Viviendas con fines turísticos.
El artículo 148.1.18° de la Constitución Española concede a las comunidades autónomas la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo.
La comunidad autónoma de Andalucía hace suya esta concesión, a través del artículo 71 del Estatuto de Autonomía que acepta el reto de asumir la competencia en materia de turismo.
Finalmente, la Ley 13/2011, de 23 de Diciembre, de Turismo de Andalucía, viene a regular la competencia asumida por el artículo 71 del Estatuto de autonomía de Andalucía en materia de turismo, teniendo dicha Ley como objetivo ser la base de la que emane toda la producción normativa en materia de turismo de Andalucía.
Así, una vez que la Comunidad autónoma de Andalucía asume la competencia en esta materia, toca regularla. Y esto se hace a través de dos normas:
- La Ley 13/2011 de Ordenación del Turismo de Andalucía.
- El Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas de Andalucía.
Tras la aprobación del Decreto el 3 de Febrero, su contenido se publicó en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el 11 de Febrero de 2016, entrando la norma en vigor el 12 de Mayo de 2016.
La cuestión se ha aclarado mucho con la entrada en vigor de este Decreto.
Hasta el 11 de Febrero existía una situación de alegalidad, pero desde el día de la entrada en vigor del Decreto (12 de Mayo de 2016) la situación de estos alquileres es totalmente legal.
Vivienda con fines turísticos o vacacional
El artículo 3 del Decreto 28/2016 establece la definición de vivienda con fines turísticos o vacacional, estableciendo que lo serán:
1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.
2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.
Desglosando el artículo 3 vemos que para que una vivienda sea catalogada como vivienda turística es necesario que cumpla los siguientes requisitos:
- Que se vaya a ofrecer el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.
- Que la cesión de la vivienda al usuario no sea gratuita sino mediante precio.
- Que la vivienda esté ubicada en Andalucía y sobre suelo residencial (por lo tanto, las que estén sobre suelo turístico/terciario no podrán obtener licencia de vivienda turística.
Habitualidad
El concepto clave para entender cuando se considera una vivienda como «vivienda turística» es el de la habitualidad, es decir, que si se va a ofrecer de forma habitual la vivienda a turistas entonces estamos hablando de una vivienda turística y, por tanto, debe ser legalizada (registrada). Y si no se va a ofrecer habitualmente entonces no hay obligación de registrarla.
Pero, qué significa el término «habitual»?.
Bien, nos podemos encontrar ante dos situaciones distintas, y voy a describir las consecuencias:
Presunción de habitualidad:
El decreto nos dice, en el artículo 3.2 y 3.3, que habrá presunción de habitualidad cuando la vivienda sea promocionada o comercializada mediante:
- Canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento (en la práctica estarán en este supuesto todas las webs que anuncien viviendas con finalidad turística).
- Agencias de viaje.
- Empresas que medien u organicen servicios turísticos.
En estos tres casos la administración va a dar por hecho que quien cede la vivienda lo hace de forma habitual, y no tendrá que probar que se ha cedido la vivienda en más ocasiones. En estos casos tendrá que ser el titular sancionado quien tenga que demostrar que su actividad no ha sido habitual, cosa que realmente podrá ocurrir en pocos casos.
Resto de situaciones:
En el resto de casos no mencionados en el apartado anterior, se presume que no hay habitualidad. Sin embargo, esto no es obstáculo para que la administración pueda sancionar al titular si demuestra que cede su vivienda de forma habitual. En estos casos, pues, es la administración la que tiene que demostrar que la vivienda se cede de forma habitual.
Nos encontraremos en estos casos cuando el titular promocione o comercialice la vivienda, con fines turísticos, a través de:
- carteles expuestos en el balcón de la vivienda
- a través de conserjes, etc.
He de decir que aunque estas situaciones cumplen los requisitos para tener que presentar declaración responsable, con toda seguridad no van a ser perseguidas puesto que el espíritu del decreto lo que pretende es asegurar la fiabilidad de las viviendas a quienes se encuentran a distancia, por lo que no serán perseguibles las situaciones arriba mencionadas dado que se da por hecho que quien ve un cartel tiene la opción de «subir» a ver la vivienda.
Si no hay finalidad turística no cabe la posibilidad de hablar de viviendas turísticas, obviamente.
Conclusión:
Como conclusión, cuando el titular vaya a alquilar su vivienda con fines turísticos de forma habitual, tendrá que registrar su vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Y si no la va a ofrecer de forma habitual, entonces no tiene obligación de registrarla.
Como vemos, el punto importante estriba en el término «habitual».
El decreto nos dice cuándo se presume esa habitualidad. Por lo tanto, si se anuncia una vivienda en una página web y el titular recibe una sanción, esta podrá ser recurrida si el titular alega y prueba que su actividad no es habitual. Pero si no tiene forma de probarlo, la sanción seguirá adelante pues la norma presume que hay habitualidad (sin que tenga que probar la administración que se ha cedido la vivienda en más ocasiones, además de la mencionada en la sanción).
Viviendas excluidas
El artículo 1.2 del decreto viene a decirnos, en resumen, que quedan excluidas del decreto (y por lo tanto no pueden ofertarse como viviendas vacacionales o turísticas) las siguientes:
- Las viviendas que se cedan gratuitamente
- Las contratadas/ofertadas por tiempo superior a dos meses (estarán en este caso sometidas a la ley de arrendamientos urbanos). Esto quiere decir que los alquileres realizados por más de dos meses de duración no «sumarán» para el cómputo del término «habitualidad». Es decir, no se cuentan.
- Las viviendas rurales.
- Los apartamentos turísticos (son diferentes de las viviendas turísticas). Cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse «viviendas con fines turísticos» si se encuentran en un radio de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora, sino que en ese caso formarán parte obligatoriamente del concepto de «conjunto de apartamento turístico» (siempre y cuando cumpla la regulación de los apartamentos turisticos). Todas las viviendas que estén más allá de ese radio de mil metros si se considerarán viviendas turísticas (no apartamentos turísticos), incluso aunque sean más de tres viviendas.
La declaración responsable
Es el artículo 9 del Decreto el que establece la obligación inicial de presentar una “declaración responsable” ante la respectiva Consejería de Turismo para iniciar la actividad, señalando que una vez presentada ya podrá publicitarse la vivienda como vivienda con fines turísticos.
El contenido mínimo de la declaración responsable será:
- Datos de la vivienda, entre los que figurarán el número de plazas de las que dispone la vivienda (según la licencia de ocupación o documento análogo). En caso de no tener copia de la licencia de ocupación el interesado, tendrá que solicitarla en el Ayuntamiento. Y en caso de que no exista licencia otorgada a favor de la vivienda, habrá de solicitarse una, pues es requisito esencial para presentar la declaración responsable.
- Datos del propietario.
- Datos de la persona o entidad que va a explotar la actividad, así como el título (contrato) que le habilite para hacerlo en caso de ser persona distinta al propietario. Si existe título de cesión de la vivienda a una entidad o persona explotadora, entonces ésta será quien tenga que aparecer en la declaración responsable y será la responsable de la actividad. Si no existe ese título el responsable será el propietario, y si alguien gestiona la vivienda (puede hacerlo) será considerado como un mero gestor/intermediario. Los propietarios residentes en Estados miembros de la Unión europea distintos a España pueden aparecer como propietarios y titulares en la declaración responsable o ceder la explotación.
Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la Consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Y una vez hecha la inscripción se comunica al interesado el número de inscripción que se ha concedido a la vivienda. A partir de la comunicación de este número al interesado, éste tendrá que hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda (por lo tanto, en el impas que transcurre entre la presentación de la declaración responsable y la comunicación del número de registro se podrá publicitar la vivienda sin número de registro, pero una vez que se haya hecho la notificación siempre tendrá que verse en todo anuncio el número de registro de la vivienda).
Precios
Los precios del servicio de alojamiento deberán figurar expuestos en la vivienda, no siendo posible que se cobren precios superiores a los expuestos ni precios por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística.
Las condiciones de precio, reserva, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a las personas usuarias un justificante de haber realizado la misma, en el cual, se informará del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.
Requisitos importantes
Son aspectos importantes que el interesado debe tener en cuenta, los siguientes recogidos en el artículo 6 del Decreto:
- La vivienda tendrá que tener licencia de ocupación
- La vivienda tendrá que tener aire acondicionado si se alquila de Mayo a Septiembre, y calefacción si se alquila de Octubre a Abril (estos requisitos entran en vigor el 12 de Mayo de 2017, no el 12 de Mayo de 2016).
- Ofrecer información turística del entorno, servicios médicos, medios de transporte, plano y guía de espectáculos.
- Número de teléfono del propietario/titular/explotador de la vivienda.
- Libro de reclamaciones.
- Botiquín de primeros auxilios.
- Cabe el alquiler de toda la vivienda o el alquiler por habitaciones. Si se alquila toda la vivienda no podrán excederse las 15 plazas. Y si se alquila por habitaciones no podrán excederse las 6 plazas. No se pueden superar, en ninguno de los dos casos, las 4 plazas por habitación.
- La vivienda tendrá que estar amueblada para su uso inmediato.
Estos requisitos son para viviendas que ya han presentado declaración responsable y, por tanto, son consideradas viviendas vacacionales desde el punto de vista legal. Si aún no se ha presentado declaración responsable y se alquilan por cualquiera de los tres medios vistos anteriormente, ésta es una conducta sancionable, excepto que el titular demuestre que su actividad no es habitual. Y si nunca se ha presentado declaración responsable y se alquilan por canales NO de oferta turística, no será una acción sancionable, excepto que la administración pueda probar que el titular se dedica regularmente a ceder la vivienda con finalidad turística.
Responsabilidad
El artículo 4 del Decreto indica que el responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable que se ha presentado en la Junta de Andalucía al inicio de la actividad (o posteriormente mediante modificación de lo declarado).
Respecto a la responsabilidad del titular de la página web que anuncia viviendas sin número de registro, te dejo enlace a este post en el que analizo esa situación.
Régimen sancionador
El Decreto 28/2016 establece en su artículo 10 que el régimen sancionador será el establecido en la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. Si quieres conocer las infracciones y sanciones derivadas del alquiler de viviendas vacacionales te invito a leer el post Sanciones por alquiler de vivienda vacacional en Andalucía.
Fiscalidad del alquiler de viviendas con fines turísticos
Para analizar la fiscalidad de esta figura te invito a leer el post IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional.
Tipo de contrato a utilizar
Las partes deberán firmar un contrato, que será:
- Contrato sometido a la ley de arrendamientos urbanos (contrato de temporada) cuando la acción del alquiler no cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
- Contrato sometido al código civil cuando la acción de alquiler si cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos.
- Además, en ambos casos se deberán tener en cuenta los requisitos administrativos que deben cumplirse por ser un alquiler turístico, que son los establecidos en el Capítulo II del Decreto.
Conclusión
Tras todo este análisis cabe concluir que promocionar una vivienda con fines turísticos debe quedar sometido a la obligación de presentar declaración responsable (registrarla) si se va a hacer de forma habitual. En estos casos se considerará el servicio como clandestino si no se presenta la declaración responsable.
En los casos en los que no hay habitualidad (alquileres aislados en el tiempo) no es necesario presentar la declaración responsable, pues no se estaría dentro del concepto de vivienda con fines turísticos.
Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía (Almería, Cádiz, Córdoba, Granada, Huelva, Jaén, Málaga, Sevilla).
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Hola gracias por tu articulo, me surge una duda, que no se si tendrías la respuesta. Es legal alquilar la vivienda a dos inquilinos diferentes si la casa está dividida justo al entrar? En modalidad vivienda completa o por hhabitaciones sin estar yo en la casa?
Hola Eduardo.
Tengo entendido que las páginas webs donde el cliente paga a través de ellas, están obligadas a facilitar a la Agencia Tributaria las cantidades satisfechas a los propietarios. ¿Es eso cierto? y si es así, ¿desde cuándo lo están facilitando?. Gracias.
Buen documento este, Eduardo.
Me ha venido muy bien leerlo porque voy a alquiler una vivienda en este régimen.
Me alegra saludarte, aunque sea por este medio.
Me alegro que te venga bien Antonio.
Un fuerte abrazo.
Buenas tarde Eduardo.
Si pensais que la instalation obligatorio de aire acondicionado es absurdo, os puede interesar esta pagina en change.org en la que existe una plataforma «No a la instalación obligatoria de aire acondicionado en viviendas en alquiler en Andalucía» en la que están recogiendo firmas para cambiar el decreto. Su petición es que la Junta de Andalucía permita la interpretación de que «refrigeración» signifique también ventiladores de techo. Un saludo David
Buenas, tengo una pregunta sobre los alquileres de las viviendas turisticas. Es cierto que el alquiler debe contener tambien los gastos extra, como limpieza final, gastos de consume (electricidad) e incluso ropa de cama?
Correcto. Esos servicios van incluidos.
Hola.
Ya que existe la obligación fiscal de participar los ingresos obtenidos mediante el alquiler de la vivienda turística vacacional, me gustaría saber si alguno de los gastos generados durante el alquiler son desgravables, (luz, agua, comunidad, reparaciones, etc..).
Muchas gracias.
Estiado Fernando:
Muchas gracias por su comentario, es de gran ayuda.
Un muy cordial saludo,
Hola Eduardo, me gustaría hacerle una consulta.. Tengo una vivienda en Cádiz y he presentado la declaración responsable ante la Junta de Andalucía, lo hice el 8 de abril y no me han contestado, creo que el motivo es que la vivienda no tiene referencia catastral propia sino tiene la referencia catastral de la Finca. Es una finca que tenía un único propietario que ha vendido los pisos y hace unos meses se presentó la escritura de división pero todavía el Registro no ha dado un número individual a cada piso.
La tengo ya anunciada, ya que conforme al art. 9 parece que puedo. ¿Estoy actuando correctamente aunque todavía no me hayan dado una contestación ,ni un número? ¿Puedo seguir anunciándola?.
Gracias con antelación por su valioso tiempo.
Hola Rubén.
No te han contestado porque ha pasado poquísimo tiempo desde que la presentaste.
Dicho esto, se da por hecho que cuando presentas la declaración responsable la vivienda tiene licencia de ocupación, y en tu caso no estoy seguro de que la tenga.
Además al no tener referencia catastral propia seguramente echarán para atrás la solicitud.
No obstante, bajo mi punto de vista, no puedes ser sancionado por lo que comentas de que se puede iniciar la actividad al presentar la declaración.
otra duda es, podria registrarme en paginas de bed and breakfast y ese tipo de canales una vez este todo tramitado o es sancionable?
Buenas noches, estoy actualmente en proceso de abrir mi bed and breakfast. Tengo miles de dudas al respecto…
La vivienda es de alquier, y la dueña quiere saber que tipo de contrato me haria sabiendo que es para fines turisticos, si es un contrato de arrendamiento de vivienda «normal» o de otro tipo, y si tanto yo como ella tendríamos que declararlo a hacienda o como va ese tema.
Como son 3 habitaciones lo que alquilaria, no es necesario darme de alta como autonoma, cierto? solamente registrarme en el registro de viviendas para uso turistico de Andalucia. Hay algun tramite mas que haya que hacer para ponerlo en marcha? que coste tendrian estos tramites? Si alguien puede iluminarme se lo agradeceria muchisimo!
Hola Eduardo, en la instruccion nº1/ 2016 de la viceconsegeria de turismo y en su definicion de vivienda con fines turistico y exclusiones nos dice que No se consideran viviendas con fines turisticos los siguientes inmuebles o viviendas- Los situados en suelo que no este calificado como residencial.
Tengo un apartamento en suelo calificado hosteleria-ocio (terciario) y por tanto me quedo fuera del decreto 28/2016 y mi pregunta es la siguiente: ¿como ejerzo mi derecho a alquilar mi vivienda por semanas? y ¿donde puedo anunciarme en internet? gracias de antemano.
Hola Jose.
Puedes alquilar vacacionalmente si no anuncias en canales de oferta turística.
pero en caso de que si que anuncies… estarías en situación de clandestinidad, es decir, que puedes ser sancionado.
Hola, estoy por alquilar una vivienda vacacional en fuengirola, por 3 semanas a una inmobiliaria regenteada por inglesas y los términos y condiciones me parecen abusivas.
1. La señal de reserva, dicen que no se devuelve en ningún caso, ¿ qué pasa por causas de enfermedad? Eso está reglamentado?
2. Dicen que ellas en representación del dueño pueden entrar en cualquier momento durante el alquiler a comprobar el estado de la vivienda o a ver cuánta gente hay.
Cómo lo ves?
Saludos Eduardo.
Estoy intentando dar de alta una vivienda con fines turísticos,y cual es mi sorpresa que al ir a pedir la cédula de habitabilidad me comunican que en Córdoba el delegado de turismo ha dado orden de que no se cursen más cédulas para viviendas turísticas , «supuéstamente» por excesiva competencia con los hoteles. Lo que me sorprende es que solo ocurre en Córdoba y mi pregunta es si hay alguna manera legal de evitar esta discriminación que además coarta mis derechos . Gracias
Hola Francisco.
Realmente desconozco si se puede evitar dicha discriminación, aunque lo dudo pues eso también ocurre en ciudades como Barcelona.
E incluso se de ciudades de la costa del sol que tampoco conceden licencias de ocupación para viviendas con fines turísticas.