Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía

Desde el 12 de Mayo de 2016 es totalmente legal el alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía, siempre y cuando la vivienda esté situada en suelo residencial y disponga de licencia de ocupación o documento equivalente. La denominación que han recibido definitivamente es la de Viviendas con fines turísticos.

El artículo 148.1.18° de la Constitución Española concede a las comunidades autónomas la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo.

La comunidad autónoma de Andalucía hace suya esta concesión, a través del artículo 71 del Estatuto de Autonomía que acepta el reto de asumir la competencia en materia de turismo.

Finalmente, la Ley 13/2011, de 23 de Diciembre, de Turismo de Andalucía, viene a regular la competencia asumida por el artículo 71 del Estatuto de autonomía de Andalucía en materia de turismo, teniendo dicha Ley como objetivo ser la base de la que emane toda la producción normativa en materia de turismo de Andalucía.

Así, una vez que la Comunidad autónoma de Andalucía asume la competencia en esta materia, toca regularla. Y esto se hace a través de dos normas:

  • La Ley 13/2011 de Ordenación del Turismo de Andalucía.
  • El Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas de Andalucía.

Tras la aprobación del Decreto el 3 de Febrero, su contenido se publicó en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el 11 de Febrero de 2016, entrando la norma en vigor el 12 de Mayo de 2016.

La cuestión se ha aclarado mucho con la entrada en vigor de este Decreto.

Hasta el 11 de Febrero existía una situación de alegalidad, pero desde el día de la entrada en vigor del Decreto (12 de Mayo de 2016) la situación de estos alquileres es totalmente legal.

Vivienda con fines turísticos o vacacional

El artículo 3 del Decreto 28/2016 establece la definición de vivienda con fines turísticos o vacacional, estableciendo que lo serán:

1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Desglosando el artículo 3 vemos que para que una vivienda sea catalogada como vivienda turística es necesario que cumpla los siguientes requisitos:

  • Que se vaya a ofrecer el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.
  • Que la cesión de la vivienda al usuario no sea gratuita sino mediante precio.
  • Que la vivienda esté ubicada en Andalucía y sobre suelo residencial (por lo tanto, las que estén sobre suelo turístico/terciario no podrán obtener licencia de vivienda turística.

Habitualidad

El concepto clave para entender cuando se considera una vivienda como «vivienda turística» es el de la habitualidad, es decir, que si se va a ofrecer de forma habitual la vivienda a turistas entonces estamos hablando de una vivienda turística y, por tanto, debe ser legalizada (registrada). Y si no se va a ofrecer habitualmente entonces no hay obligación de registrarla.

Pero, qué significa el término «habitual»?.

Bien, nos podemos encontrar ante dos situaciones distintas, y voy a describir las consecuencias:

Presunción de habitualidad:

El decreto nos dice, en el artículo 3.2 y 3.3, que habrá presunción de habitualidad cuando la vivienda sea promocionada o comercializada mediante:

  • Canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento (en la práctica estarán en este supuesto todas las webs que anuncien viviendas con finalidad turística).
  • Agencias de viaje.
  • Empresas que medien u organicen servicios turísticos.

En estos tres casos la administración va a dar por hecho que quien cede la vivienda lo hace de forma habitual, y no tendrá que probar que se ha cedido la vivienda en más ocasiones. En estos casos tendrá que ser el titular sancionado quien tenga que demostrar que su actividad no ha sido habitual, cosa que realmente podrá ocurrir en pocos casos.

Resto de situaciones:

En el resto de casos no mencionados en el apartado anterior, se presume que no hay habitualidad. Sin embargo, esto no es obstáculo para que la administración pueda sancionar al titular si demuestra que cede su vivienda de forma habitual. En estos casos, pues, es la administración la que tiene que demostrar que la vivienda se cede de forma habitual.

Nos encontraremos en estos casos cuando el titular promocione o comercialice la vivienda, con fines turísticos, a través de:

  • carteles expuestos en el balcón de la vivienda
  • a través de conserjes, etc.

He de decir que aunque estas situaciones cumplen los requisitos para tener que presentar declaración responsable, con toda seguridad no van a ser perseguidas puesto que el espíritu del decreto lo que pretende es asegurar la fiabilidad de las viviendas a quienes se encuentran a distancia, por lo que no serán perseguibles las situaciones arriba mencionadas dado que se da por hecho que quien ve un cartel tiene la opción de «subir» a ver la vivienda.

Si no hay finalidad turística no cabe la posibilidad de hablar de viviendas turísticas, obviamente.

Conclusión:

Como conclusión, cuando el titular vaya a alquilar su vivienda con fines turísticos de forma habitual, tendrá que registrar su vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Y si no la va a ofrecer de forma habitual, entonces no tiene obligación de registrarla.

Como vemos, el punto importante estriba en el término «habitual».

El decreto nos dice cuándo se presume esa habitualidad. Por lo tanto, si se anuncia una vivienda en una página web y el titular recibe una sanción, esta podrá ser recurrida si el titular alega y prueba que su actividad no es habitual. Pero si no tiene forma de probarlo, la sanción seguirá adelante pues la norma presume que hay habitualidad (sin que tenga que probar la administración que se ha cedido la vivienda en más ocasiones, además de la mencionada en la sanción).

Viviendas excluidas

El artículo 1.2 del decreto viene a decirnos, en resumen, que quedan excluidas del decreto (y por lo tanto no pueden ofertarse como viviendas vacacionales o turísticas) las siguientes:

  • Las viviendas que se cedan gratuitamente
  • Las contratadas/ofertadas por tiempo superior a dos meses (estarán en este caso sometidas a la ley de arrendamientos urbanos). Esto quiere decir que los alquileres realizados por más de dos meses de duración no «sumarán» para el cómputo del término «habitualidad». Es decir, no se cuentan.
  • Las viviendas rurales.
  • Los apartamentos turísticos (son diferentes de las viviendas turísticas). Cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse «viviendas con fines turísticos» si se encuentran en un radio de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora, sino que en ese caso formarán parte obligatoriamente del concepto de «conjunto de apartamento turístico» (siempre y cuando cumpla la regulación de los apartamentos turisticos). Todas las viviendas que estén más allá de ese radio de mil metros si se considerarán viviendas turísticas (no apartamentos turísticos), incluso aunque sean más de tres viviendas.

La declaración responsable

Es el artículo 9 del Decreto el que establece la obligación inicial de presentar una “declaración responsable” ante la respectiva Consejería de Turismo para iniciar la actividad, señalando que una vez presentada ya podrá publicitarse la vivienda como vivienda con fines turísticos.

El contenido mínimo de la declaración responsable será:

  • Datos de la vivienda, entre los que figurarán el número de plazas de las que dispone la vivienda (según la licencia de ocupación o documento análogo). En caso de no tener copia de la licencia de ocupación el interesado, tendrá que solicitarla en el Ayuntamiento. Y en caso de que no exista licencia otorgada a favor de la vivienda, habrá de solicitarse una, pues es requisito esencial para presentar la declaración responsable.
  • Datos del propietario.
  • Datos de la persona o entidad que va a explotar la actividad, así como el título (contrato) que le habilite para hacerlo en caso de ser persona distinta al propietario. Si existe título de cesión de la vivienda a una entidad o persona explotadora, entonces ésta será quien tenga que aparecer en la declaración responsable y será la responsable de la actividad. Si no existe ese título el responsable será el propietario, y si alguien gestiona la vivienda (puede hacerlo) será considerado como un mero gestor/intermediario. Los propietarios residentes en Estados miembros de la Unión europea distintos a España pueden aparecer como propietarios y titulares en la declaración responsable o ceder la explotación.

Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la Consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Y una vez hecha la inscripción se comunica al interesado el número de inscripción que se ha concedido a la vivienda. A partir de la comunicación de este número al interesado, éste tendrá que hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda (por lo tanto, en el impas que transcurre entre la presentación de la declaración responsable y la comunicación del número de registro se podrá publicitar la vivienda sin número de registro, pero una vez que se haya hecho la notificación siempre tendrá que verse en todo anuncio el número de registro de la vivienda).

Precios

Los precios del servicio de alojamiento deberán figurar expuestos en la vivienda, no siendo posible que se cobren precios superiores a los expuestos ni precios por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística.

Las condiciones de precio, reserva, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a las personas usuarias un justificante de haber realizado la misma, en el cual, se informará del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.

Requisitos importantes

Son aspectos importantes que el interesado debe tener en cuenta, los siguientes recogidos en el artículo 6 del Decreto:

  • La vivienda tendrá que tener licencia de ocupación
  • La vivienda tendrá que tener aire acondicionado si se alquila de Mayo a Septiembre, y calefacción si se alquila de Octubre a Abril (estos requisitos entran en vigor el 12 de Mayo de 2017, no el 12 de Mayo de 2016).
  • Ofrecer información turística del entorno, servicios médicos, medios de transporte, plano y guía de espectáculos.
  • Número de teléfono del propietario/titular/explotador de la vivienda.
  • Libro de reclamaciones.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • Cabe el alquiler de toda la vivienda o el alquiler por habitaciones. Si se alquila toda la vivienda no podrán excederse las 15 plazas. Y si se alquila por habitaciones no podrán excederse las 6 plazas. No se pueden superar, en ninguno de los dos casos, las 4 plazas por habitación.
  • La vivienda tendrá que estar amueblada para su uso inmediato.

Estos requisitos son para viviendas que ya han presentado declaración responsable y, por tanto, son consideradas viviendas vacacionales desde el punto de vista legal. Si aún no se ha presentado declaración responsable y se alquilan por cualquiera de los tres medios vistos anteriormente, ésta es una conducta sancionable, excepto que el titular demuestre que su actividad no es habitual. Y si nunca se ha presentado declaración responsable y se alquilan por canales NO de oferta turística, no será una acción sancionable, excepto que la administración pueda probar que el titular se dedica regularmente a ceder la vivienda con finalidad turística.

Responsabilidad

El artículo 4 del Decreto indica que el responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable que se ha presentado en la Junta de Andalucía al inicio de la actividad (o posteriormente mediante modificación de lo declarado).

Respecto a la responsabilidad del titular de la página web que anuncia viviendas sin número de registro, te dejo enlace a este post en el que analizo esa situación.

Régimen sancionador

El Decreto 28/2016 establece en su artículo 10 que el régimen sancionador será el establecido en la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. Si quieres conocer las infracciones y sanciones derivadas del alquiler de viviendas vacacionales te invito a leer el post Sanciones por alquiler de vivienda vacacional en Andalucía.

Fiscalidad del alquiler de viviendas con fines turísticos

Para analizar la fiscalidad de esta figura te invito a leer el post IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional.

Tipo de contrato a utilizar

Las partes deberán firmar un contrato, que será:

  • Contrato sometido a la ley de arrendamientos urbanos (contrato de temporada) cuando la acción del alquiler no cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
  • Contrato sometido al código civil cuando la acción de alquiler si cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e  de la ley de arrendamientos urbanos.
  • Además, en ambos casos se deberán tener en cuenta los requisitos administrativos que deben cumplirse por ser un alquiler turístico, que son los establecidos en el Capítulo II del Decreto.

Conclusión

Tras todo este análisis cabe concluir que promocionar una vivienda con fines turísticos debe quedar sometido a la obligación de presentar declaración responsable (registrarla) si se va a hacer de forma habitual. En estos casos se considerará el servicio como clandestino si no se presenta la declaración responsable.

En los casos en los que no hay habitualidad (alquileres aislados en el tiempo) no es necesario presentar la declaración responsable, pues no se estaría dentro del concepto de vivienda con fines turísticos.

Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía (Almería, Cádiz, Córdoba, Granada, Huelva, Jaén, Málaga, Sevilla).

Si crees que esta información te ha sido útil TE PIDO UN FAVOR. Puedes contribuir a que también resulte útil a tus contactos compartiéndola a través de los botones sociales 😉

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

729 comentarios en “Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía

  1. Hola gracias por tu articulo, me surge una duda, que no se si tendrías la respuesta. Es legal alquilar la vivienda a dos inquilinos diferentes si la casa está dividida justo al entrar? En modalidad vivienda completa o por hhabitaciones sin estar yo en la casa?

  2. Hola Eduardo.
    Tengo entendido que las páginas webs donde el cliente paga a través de ellas, están obligadas a facilitar a la Agencia Tributaria las cantidades satisfechas a los propietarios. ¿Es eso cierto? y si es así, ¿desde cuándo lo están facilitando?. Gracias.

  3. Buen documento este, Eduardo.
    Me ha venido muy bien leerlo porque voy a alquiler una vivienda en este régimen.
    Me alegra saludarte, aunque sea por este medio.

  4. Buenas tarde Eduardo.

    Si pensais que la instalation obligatorio de aire acondicionado es absurdo, os puede interesar esta pagina en change.org en la que existe una plataforma «No a la instalación obligatoria de aire acondicionado en viviendas en alquiler en Andalucía» en la que están recogiendo firmas para cambiar el decreto. Su petición es que la Junta de Andalucía permita la interpretación de que «refrigeración» signifique también ventiladores de techo. Un saludo David

  5. Buenas, tengo una pregunta sobre los alquileres de las viviendas turisticas. Es cierto que el alquiler debe contener tambien los gastos extra, como limpieza final, gastos de consume (electricidad) e incluso ropa de cama?

  6. Hola.
    Ya que existe la obligación fiscal de participar los ingresos obtenidos mediante el alquiler de la vivienda turística vacacional, me gustaría saber si alguno de los gastos generados durante el alquiler son desgravables, (luz, agua, comunidad, reparaciones, etc..).
    Muchas gracias.

  7. Hola Eduardo, me gustaría hacerle una consulta.. Tengo una vivienda en Cádiz y he presentado la declaración responsable ante la Junta de Andalucía, lo hice el 8 de abril y no me han contestado, creo que el motivo es que la vivienda no tiene referencia catastral propia sino tiene la referencia catastral de la Finca. Es una finca que tenía un único propietario que ha vendido los pisos y hace unos meses se presentó la escritura de división pero todavía el Registro no ha dado un número individual a cada piso.

    La tengo ya anunciada, ya que conforme al art. 9 parece que puedo. ¿Estoy actuando correctamente aunque todavía no me hayan dado una contestación ,ni un número? ¿Puedo seguir anunciándola?.

    Gracias con antelación por su valioso tiempo.

    1. Hola Rubén.

      No te han contestado porque ha pasado poquísimo tiempo desde que la presentaste.

      Dicho esto, se da por hecho que cuando presentas la declaración responsable la vivienda tiene licencia de ocupación, y en tu caso no estoy seguro de que la tenga.

      Además al no tener referencia catastral propia seguramente echarán para atrás la solicitud.

      No obstante, bajo mi punto de vista, no puedes ser sancionado por lo que comentas de que se puede iniciar la actividad al presentar la declaración.

  8. Buenas noches, estoy actualmente en proceso de abrir mi bed and breakfast. Tengo miles de dudas al respecto…
    La vivienda es de alquier, y la dueña quiere saber que tipo de contrato me haria sabiendo que es para fines turisticos, si es un contrato de arrendamiento de vivienda «normal» o de otro tipo, y si tanto yo como ella tendríamos que declararlo a hacienda o como va ese tema.
    Como son 3 habitaciones lo que alquilaria, no es necesario darme de alta como autonoma, cierto? solamente registrarme en el registro de viviendas para uso turistico de Andalucia. Hay algun tramite mas que haya que hacer para ponerlo en marcha? que coste tendrian estos tramites? Si alguien puede iluminarme se lo agradeceria muchisimo!

  9. Hola Eduardo, en la instruccion nº1/ 2016 de la viceconsegeria de turismo y en su definicion de vivienda con fines turistico y exclusiones nos dice que No se consideran viviendas con fines turisticos los siguientes inmuebles o viviendas- Los situados en suelo que no este calificado como residencial.
    Tengo un apartamento en suelo calificado hosteleria-ocio (terciario) y por tanto me quedo fuera del decreto 28/2016 y mi pregunta es la siguiente: ¿como ejerzo mi derecho a alquilar mi vivienda por semanas? y ¿donde puedo anunciarme en internet? gracias de antemano.

    1. Hola Jose.

      Puedes alquilar vacacionalmente si no anuncias en canales de oferta turística.

      pero en caso de que si que anuncies… estarías en situación de clandestinidad, es decir, que puedes ser sancionado.

  10. Hola, estoy por alquilar una vivienda vacacional en fuengirola, por 3 semanas a una inmobiliaria regenteada por inglesas y los términos y condiciones me parecen abusivas.
    1. La señal de reserva, dicen que no se devuelve en ningún caso, ¿ qué pasa por causas de enfermedad? Eso está reglamentado?

    2. Dicen que ellas en representación del dueño pueden entrar en cualquier momento durante el alquiler a comprobar el estado de la vivienda o a ver cuánta gente hay.

    Cómo lo ves?

  11. Saludos Eduardo.
    Estoy intentando dar de alta una vivienda con fines turísticos,y cual es mi sorpresa que al ir a pedir la cédula de habitabilidad me comunican que en Córdoba el delegado de turismo ha dado orden de que no se cursen más cédulas para viviendas turísticas , «supuéstamente» por excesiva competencia con los hoteles. Lo que me sorprende es que solo ocurre en Córdoba y mi pregunta es si hay alguna manera legal de evitar esta discriminación que además coarta mis derechos . Gracias

    1. Hola Francisco.

      Realmente desconozco si se puede evitar dicha discriminación, aunque lo dudo pues eso también ocurre en ciudades como Barcelona.

      E incluso se de ciudades de la costa del sol que tampoco conceden licencias de ocupación para viviendas con fines turísticas.

  12. Hola Eduardo, una cuestión fiscal, ya que estamos en tiempos de declaraciones: cuando se invierte una cantidad para arreglar una vivienda para el alquiler (muebles, enseres, etc.)
    – ¿puede desgravarse esta inversión íntegramente de los ingresos por alquileres del ejercicio? o
    – ¿debe desgravarse, como en el caso de los gastos corrientes (electricidad, luz, etc) , solo en la proporción de días que la vivienda está alquilada en el año?

    Muchas gracias por tu gran ayuda y profesionalidad.

  13. Hola, soy propietario de una vivienda en la playa que alquilo a traves de un portal inmobiliario, solo en verano por quincenas, el resto del año es para uso personal. ¿Tengo que darla de alta como apartamento turítico?. Respecto al tema del aire acondicionado, mi vivienda tiene preinstalación por conductos en toda la vivienda con una máquina que iría en el falso techo del cuarto de baño, pero no lo tengo instalado. Parece incongruente obligar a instalarlo en un lugar de playa. Me podría informar como va este tema y si se han presentado recursos al respecto?
    SALUDOS

    1. Hola Adolfo.

      Se han presentado recursos, pero hoy por hoy sigue siendo necesario tener aire en todas las estancias.

      Respecto al registro de la vivienda, pues es que hay muchas dudas respecto a los anuncios en otros portales inmobiliarios distintos de airb&b y similares. Y no solo eso, sino que si registras la vivienda también existen lagunas sobre si tendrías que desregistrarla después para volver a alquilarla para un uso «normal».

  14. Hola, soy propietario de una vivienda en la que resido habitualmente, la alquilo a traves de inmobiliarias, solo en verano por quincenas, dado que en este periodo no me encuentro en mi vivienda. Se consideraria en este caso vivienda turistica? muchas gracias y saludos

    1. Hola Francisco.

      Por los datos que aportas y si no la comercializas a través de canales de oferta turística, entonces no se considera vivienda turística ni tienes que registrarla como tal.

      1. No, solo la alquilaria en inmobiliarias y es algo puntual, este proximo verano que no me encuentro en mi domicilio.
        Muchisimas gracias por su ayuda y la rapidez en la respuesta. Saludos

  15. Hola Eduardo, mi consulta es referente al alquiler vacacional, soy una agencia inmobiliaria, los clientes quieren que le alquile su vivienda los meses de verano, ya tenemos las licencias concedidas, pero no se como debo realizar la gestión, si mediante subarriendo, o cual es la formula correcta para que yo, como agencia gestione los alquileres y que obligaciones tributarias tenemos ambos. después de consultar con mi gestoría tengo más dudas no saben decirme la formula correcta, te agradecería me ayudes. Muchas gracias

    1. Hola Jose Luis.

      Si tu eres intermediario entonces el arrendador será el propietario, y el arrendatario el turista. Deberán firmar el contrato ambos, excepto que seas tu quien firme en nombre del arrendador (pero deberás hacerlo como mandatario verbal, por ejemplo).

      Así la responsabilidad es del arrendador, que me imagino que es el titular de la explotación.

  16. Hola Eduardo, el tema de la «Licencia de Ocupación» es de película. Mi caso es en Rincón de la Victoria (Málaga). La casa que alquilo es para 12 personas (400 metros) y tiene más de un siglo, por lo tanto, no tenemos Licencia.

    La solicité al Ayuntamiento hace 10 meses, aportando informe de arquitecto con detalle de la vivienda actualizado (450 euros) y me respondieron que primero pagara LAS TASAS, ¿qué tasas?, pues me dicen en Intervención que son las que se cobra por legalización de viviendas: en una casa de 400 metros, suponen más de 2000 euros…Me dí la vuelta y no pagué.

    Al cabo de los meses, me han llamado de Turismo para inspección. Me preguntan por la Licencia y les digo que aún no la tengo. Les explico el caso, no tienen respuesta para mí. En Málaga capital la facilitan por 120 euros, en Torremolinos por 170…cada sitio hace a su manera y Turismo de la Junta no puede homogeneizar porque son independientes.

    Ayer vuelvo a preguntar al Ayuntamiento por la tasa concreta a aplicar: han cambiado de criterio en estos meses (pero no hay ordenanza al respecto). Ahora te piden un informe de valoración de la construcción (de arquitecto, claro), sobre ese valor hacen un 2,25% y del resultado, un 12%. En resumen, para un valor de 200.000 euros, habría que pagar 540 euros (más costes de arquitecto…).

    Esto, como veis, es una locura, menos mal que no pagué los 2000 euros que pretendían en mi primer intento de legalizarlo.

    Para mí existe una injusticia evidente en esta diferencia de criterios entre ayuntamientos. La pregunta es si se podría denunciar esto de alguna manera…

    De momento, la Junta dice que «no es su problema», o presento la Licencia o retiran el permiso (si es que no amenazan con sanción…)

    Gracias.

  17. Buenos días Eduardo, me gustaría empezar felicitandole por lo útil que es su blog.
    Mi pregunta es: El hecho de que la Junta de Andalucía esté obligando a poner aire acondicionado (con su correspondiente incremento de uso energético) ¿no contraviene las leyes nacionales, europeas y mundiales sobre la conservacion de energia y que las viviendas sean mas eficientes, gasten menos y produzcan menos CO2?

    1. Hola David.

      Habría que estudiar todas esas normativas y, en caso de que tengas razón, habría que impugnar el Decreto andaluz.

      1. Buenos días.

        Además de ese razonamiento planteo otros dos, ya expuextos ante la Junta y al que han dado la callada por respueta:
        – Como es posible que exijan climatizar una casa PARTICULAR dedicada a alquiler cuando hay miles de establecimientos EMPRESARIALES del sector (hostales, pensiones, etc) a los que no se les exige.
        – Como pueden pedir climatización sin distinciones geográficas. Es decir, por que exigen algo inutil como el aire acondicionado en zonas costeras, donde el mar suaviza el clima al punto de hacerlo innecesario. De hecho muy pocas viviendas de localidades litorales lo tienen instalado, por ser un gasto superfluo.
        ¿A que viene tanto requisito gravoso e irracional? ¿no será que lo que quieren no es regular sino exterminar la molesta competencia de los grandes lobbies hoteleros?
        Por ello pregunto si no hay alguna asociación o plataforma que luche por los intereses de ciudadano particulares pisoteados. Es la única manera de intentar cambiar las injusticias

        Dejo ahí las reflexiones
        Muchas gracias por vuestra dedicación

        1. Hola Jose.

          Desde luego el hecho de que se exija climatización sin tener en cuenta la situación geográfica es un disparate como la copa de un pino.

        2. Buenos días José

          No tengas la menor duda que detrás de todo el asunto y por muchas justificaciones y motivaciones que quieran buscar con el pretexto de mejorar los servicio prestados al turista y al sector; no hay más que la presión de un lobista que no quiere que se le haga la competencia, cuando no existe tal, pues el demandante de este tipo de hospedaje, nada tiene que ver con el demandante de plazas en establecimientos hoteleros. Se excusan en el argumento ya comentado, pero la realidad es que los efectos conseguidos son distintos: se encarece el precio final y las familias dejan de poder ir a pasar unos días de vacaciones que no pueden pasar en un hotel por el precio que ello les supone; y por otro lado, el sector turístico no sólo no se protege, sino que se resiente y perjudica, pues al haber menos turistas por el encarecimiento, el resto de servicios de hostelería también decaen en ventas, llámese, restauración y repostería, comercio y espectáculos. Pero no sólo se resiente el sector turístico, sino el económico en terminos ya más genéricos pues los inversores en inmuebles, disminuyen y/o desaparecen, por lo que todo el sector del ladrillo, tan importante en nuestra economía, también queda gravemente tocado. Hay poblaciones costeras cuyo principal e incluso único motor económico se basa en los servicios de viviendas vacacionales y todo lo que indirectamente conlleva el asunto en el resto del sector turístico e inmobiliario, a los que se fastidia y mucho, pero se ve que la presión de los grandes capitales minoritarios del sector hotelero sobre los nefastos gestores públicos, causa más efecto y es mucho más impòrtante que el interés general y público, como ya dijera Quevedo «Poderoso caballero, Don Dinero», sin olvidar nunca que el pez grande siempre se intentará comer al pez chico.

          Muestra de cuanto comento se observa fácil y simplemente con leer los informes obrantes en la tramitación de la norma, donde organismos como la CNMC informan muy negativamente el establecimiento de tantos requisitos y la rigidez de los mismos en la norma, en los que se denota un especial interés en muchas cosas distintas a la defensa del interés púbico y general de los ciudadanos y a la defensa de la libre competencia del mercado, y donde se hacen unas recomendaciones que los políticos ignoran casi que por completo sin que se justifique ni motive de ninguna manera tal ignorancia.

          Por todo, si alguien conoce los colectivos que tú interesas, yo me apunto a ellos; así que también agradecería su comunicación.

          1. Perdón por el error del informante del proyecto que no es la CNMC sino la Agencia Andaluza de Defensa de la Competencia. Véase mi participación en el foro con fecha 10 de Mayo de 2016.

            Recomendar también mis comentarios del 11 de mayo y los enlaces en ellos contenidos a efectos de protestas contra el decreto.

      2. Buenos dias Eduardo,

        Volviendo a lo del aire acondicionado, he emcontrado que en la aplicación change.org ya existe una plataforma «No a la instalación obligatoria de aire acondicionado en viviendas en alquiler en Andalucía» en la que están recogiendo firmas para cambiar el decreto. Su petición es que la Junta de Andalucía permita la interpretación de que «refrigeración» signifique también ventiladores de techo. espero que sea util a tus lectores. Un saludo, David

  18. Tengo una vivienda en la playa y la quiero alquilar para el verano pero sólo tengo aire acondicionado en una habitación y es la de arriba al ser un duplex. El aire acondicionado tiene que ser en toda la casa o con tenerla en una estancia es válido. Van a reformar el decreto respecto al aire acondiconado, sabéis algo? Gracias por vuestra información.

  19. Hola Eduardo, tengo una duda. Tengo un contrato de alquiler indefinido desde hace muchos años. Los titulares murieron y los herederos son varios, con los cuales no tengo contacto. Mi pregunta es, si cumpliese con todas las regulaciones arriba expuestas, ¿necesito de una autorización del titular del inmueble para llevar a cabo alquileres de corto plazo a turistas?

    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Fabio.

      Necesitarás que el contrato de arrendamiento diga que subarrendar la vivienda. Y además tendrás que asegurarte que la comunidad de propietarios no prohibe ese uso.

  20. Hola buenos dias: Tengo un aparta,ento que lo entrego a una empresa que se dedica a alquiiler apartamento turisticos. En este caso quien es el esponsable de registrar mi vivienda y de tener los requisitoa controlados. Una vez que se lo cedo bajo contrato yo estoy liberado de toda responsabiñidad. Gracias

      1. Muchas gracias Eduardo por la informaion. No obstante en el objeto del alquiler en mi contrato deberia figurar que el alquiler es vacacional y ellos son los que tienen esta responsabilidad ? Gracias

  21. Hola

    Al darme de alta en la policia local para enviar por internet el parte de registro de viajeros me insisten en que hay que sacar fotocopia del carnet o pasaporte y adjuntarlo al impreso físico que se rellena y firman los turistas y que está recogido en la ley ORDEN INT/1922/2003 3 julio sobre libros registros y partes de viajeros. Pues bien, leo y releo esa orden y en ningún lado pone que se tenga que sacar o adjuntar fotocopia a ningún sitio, remarca eso sí que la firma y la recogida de datos es imprescindible. Sé de otros propietarios que ya han tenido problemas con los turistas por violar la ley de protección de datos. He llamado a varios hoteles y me dicen que sólo recogen los datos pero no hacen fotocopias. ¿Alguien me puede ayudar? Estamos entre la presión con instrucciones orales, no por escrito de la policia y las negativas de los turistas. NO quiero que me multen ¿pero qué es entonces lo correcto?. Es un tema que parece no comentarse pero que no se aclara nadie.

    1. Tengo dos apartamentos con licencia turística, para el registro de viajeros me di de alta en la guardia civil y en ningún momento se mencionaron que sea obligatorio fotocopia DNI o pasaporte.

      1. Yo también me di de alta en la Guardia Civil. Me proporcionaron un usuario y password para volcar los datos en una aplicación online. Yo me quedo con un papel en el que los inquilinos ponen sus datos y firman. No me dijeron nada de copia de pasaportes en la Guardia Civil.

      2. No he visto comentario que se refiera a esta

        INSTRUCCIÓN Nº 1/2016, DE LA VICECONSEJERÍA DE TURISMO Y DEPORTE, POR LA QUE SE ESTABLECEN CRITERIOS COMUNES DE ACTUACIÓN EN MATERIA DE VIVIENDAS CON
        FINES TURÍSTICOS REGULADAS EN EL DECRETO 28/2016, DE 2 DE FEBRERO, DE LAS
        VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS Y DE MODIFICACIÓN DEL DECRETO 194/2010, DE 20
        DE ABRIL, DE ESTABLECIMIENTOS DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS.

        http://www.juntadeandalucia.es/export/drupaljda/otras_disposiciones/16/11/Instruccion%201_2016%20VFT.pdf

        Aquí «se aclaran» o más bien se reafirman las exigencias del Decreto 28/2016, siguen en sus trece en todos los sin sentidos que se comentan en este foro.

        1. REQUISITOS Y SERVICIOS COMUNES (artículo 6).
          a) Disponer de licencia de ocupación, debidamente otorgada por el ayuntamiento competente, no
          siendo sustituible dicho documento por ningún otro, ya sea expedido por una administración pública como
          elaborado por un particular. En este sentido tampoco serán válidos los documentos que acrediten la
          condición de asimilado al régimen de fuera de ordenación (AFO). Sí serán admisibles los documentos
          municipales cuya finalidad fuera similar a la de las licencias de ocupación otorgados con anterioridad al
          momento en que las mismas fuesen exigibles con tal denominación, tales como cédulas de habitabilidad o
          licencias de primera ocupación.

          1. Las solicitudes de licencia de ocupación o utilización que se refieran a edificaciones en las que no sea preciso ejecución de ningún tipo de obra de reforma o adaptación, deberán acompañarse de certificado, descriptivo y gráfico, suscrito por técnico competente y visado por el correspondiente Colegio profesional en el que se describa el estado de conservación del edificio y las instalaciones con que cuenta, y acredite, en atención de las circunstancias anteriores, la aptitud del mismo para destinarse al uso previsto. Se adjuntará igualmente a la solicitud documentación justificativa de la puesta en funcionamiento de las instalaciones ejecutadas en el inmueble conforme a su normativa reguladora y, en su caso, certificación emitida por las empresas suministradoras de servicios públicos, de la correcta ejecución de las acometidas de las redes de suministros.

  22. Hola Eduardo. ¿Sabes si ha habido alguna novedad sobre la obligación de poner aire acondicionado en todas las habitaciones?
    Saludos y gracias.

  23. Buenos dias, tengo una duda, alquilo 1 habitacion de mi piso habitual julio y agosto en este piso estoy empadronado yo mi mujer e mi 2 niños, tengo que registrarla en el ayuntamento como vivienda turistica ? Tengo que declarar hacienda ? Muchas gracias

    1. Hola juan Carlos.

      Si la anuncias en canales de oferta turística (webs, principalmente) entonces si tendrías que registrarla.

      Pero tendrás que registrarla a traveés de la junta de Andalucía, no del ayuntamiento.

  24. Muchas gracias por este post.
    Me gustaria comentarle, he intentdado registrar mi apartamento como vivenda turistica y me han denegado al estar en un nucleo rural, me dijero en Turismo que lo hiciera como vivienda rural con fines turistico y tambien me lo deniegan al estar nuestro apartamento en un edificio de mas de tres viviendas.
    Me comentan en Turismo que al tener las dos resoluciones negativas no voy a tener ningun problema ya que mi caso no ha sido contemplado en la ley y queda fuera de la legislacion.
    Desde Turismo me indican que no tendria ningun problema siempre y cuando en las descripciones no ponga nada de turistico, que siga igual…
    Ahora a mi queda la duda el tema de la publicacion de mi Apartamento en Canales como booking, etc… cree usted que tendria algun problema?
    Turismo me dice que no , pero me gustaria una segunda opinion.
    Mil gracias por su tiempo y dedicacion

    1. Hola María.

      En mi opinión si que podrías tener problemas, pues anunciar en canales de oferta turística sin estar la vivienda registrada es sancionable.

      Si tan claro lo tienen en Turismo diles que te den un certificado en el que te digan que no serás sancionada por anunciar en canales de oferta turística. Verás como nadie se atreve a hacértelo.

      Y si te lo hacen dímelo por aquí, por favor.

  25. Buenos días.

    Como siempre, gracias por tu trabajo.

    Tengo una duda. Tengo que registrar una vivienda para un cliente. Tiene dos dormitorios con cuatro plazas. En el salón tiene también un sofá-cama con dos plazas. ¿Cómo se rellena en el formulario? ¿2 dormitorios y 4 plazas? ¿2 dormitorios y 6 plazas?

    Muchas gracias

    1. Estimada María,

      Sería interesante conocer qué tal ha ido la inspección, sobre todo en lo referido a los elementos de refrigeración/calefacción. Has tenido algún problema con este punto de la normativa? Sería interesante conocer si en tu caso tienes aire acondicionado separado para cada uno de los dormitorios y el salón.

      Muchas gracias de antemano por tu ayuda.
      Daniel

  26. Hola buenas,

    Es posible un apartamento vacancional que se ofrece con contato de temporada de 8 meses?

    He alqilado una vivienda con contrato de temporada para 8 meses (octubre – mayo)
    La dicha viviende se ofrece en canales donde se pueden realizar reservas. El contarto es legal?

    1. Hola Daniela.

      El contrato por 8 meses es legal.

      Sin embargo el propietario tiene la obligación de registrar la vivienda en el registro de Turismo porque está anunciando esa vivienda en canales de oferta turística.

      Por tanto, para el inquilino no va a haber ningún problema, pero para el propietario/arrendador si que puede haberlo.

  27. Buenas noches, hace poca fechas he comprado una vivienda turística vacacional, según la descripción del inmueble. que figura en los diferentes documentos. Mi pregunta, si la puedo alquilar con vivienda habitual,

    1. Hola Jose Antonio.

      tendrás que consultar en el ayuntamiento si existe alguna incompatibilidad por el uso del suelo, la catalogación como turística de la vivienda, etc.

  28. Buenos días Eduardo,
    Te felicito por tu blog. Gracias por tu altruismo. Una labor fantástica, sobre todo para aquellos que vivimos de la renta de un piso.
    Te comento mis dudas,
    1.- Los m2 de una vivienda/ piso (construida en 2003/2004 de 85 m2), se tienen en consideración para otorgarte el Registro de VFT en la Junta de Andalucía.
    2.- Al hilo de los requisitos la licencia de ocupación, o de habitabilidad, la puedo encontrar en mi escritura pública de compraventa, y en dónde más?
    3.- Mi piso está en Vélez-Málaga y llevo alquilándolo por larga temporada 2 o 3 años, sin embargo, solo durante julio y agosto, lo tengo en AIRBNB y alguna vez me llega algún huésped (15 ó 7 días), no siempre. Por tanto, tengo las dos modalidades, por larga temporada y para fines turísticos. Debo matizar que no he presentado solicitud ante la Junta, pero si ingreso la fianza cada vez que alquilo el piso por larga temporada, pues me enteré de esta normativa de la Junta (vivo en Madrid, no resido en la zona) en julio /2016, cuando ya había apalabrado todo para un inquilino en agosto. ¿Tenía que registrar mi piso para poder alquilarlo en dicha fecha?, pues no me queda claro el año cuando os referís a plazos?
    4.- Hace tiempo lo publiqué en muchos agencias, que no han dado resultado y recuerdo haberme dado de baja de todas (por diferentes motivos, por ineficaz, por el contrato, porque no me daban factura y yo lo declaro todo en mi IRPF, pero claro no sé si alguna sigue exponiendo mi piso. Si yo me diera de baja de AIRBNB, pueden sancionarme si en algún sitio web aparece mi piso en alquiler (dado que no recuerdo haber dado mi autorización, o aún mejor, habiendo solicitado la baja de casi todas ellas.?
    Muchas gracias por tu información y aclaración.

    1. Hola isabel.

      Los metros cuadrados no afectan.

      La licencia de ocupación debes pedirla en el Ayto. de Vélez-Málaga.

      En cuanto al alquiler durante dos meses, en mi opinión debes registrar la vivienda.

      Luego te encuentras con el problema de que algunas oficinas de Turismo te dicen que si quieres alquilar el resto del año por larga temporada tienes que des-registrar la vivienda, y otras que dicen que no hace falta que las des-registres. Total, un cachondeo.

      Ya te digo que en mi opinión deberías registrar la vivienda y cuando no la alquiles turísticamente pues la mantienes registrada y listo.

      Ebn cuanto al resto de webs, si registras la vivienda te quitas ese riesgo.

  29. Hola Eduardo, en primer lugar darte la enhorabuena por esta labor que estas haciendo y nos aclaras tantas dudas.
    Tengo un apartamento en Marbella, me gustaría alquilarlo por Booking pero me exigen licencia de arrendamiento urbano, la vivienda esta a nombre de mi empresa y yo soy autónomo.
    Donde debo obtener dicha licencia o información sobre ella?
    Cuanto puede ser el coste?
    Es aconsejable tenerla para un solo apartamento y que inconvenientes puede ocasionarle a la empresa?
    Gracias por atenderme.
    Un saludo.

    1. Hola manuel.

      Necesitas Licencia de ocupación, que tendrás que pedirla en el ayuntamiento. Si no existe tendrás que contratar a un técnico para que vaya a tu casa y emita un certificado que deberá llevar posteriormente al ayuntamiento.

      Una vez tengas la licencia tendrás que presentar una declaración responsable en la junta de Andalucía-Turismo.

  30. Buenas Eduardo,

    enhorabuena por el blog y gracias de antemano.

    Mi situación es la siguiente: vivo con mi novio y el es el propietario de la vivienda. Ambos estamos empadronados en ella. Queremos explotarla por habitaciones pero que yo sea la explotadora ya que por motivos fiscales y porque el pasa semanas fuera no nos interesa que sea el. Pero tengo dudas, en el artículo 5 dice que se puede alquilar por habitaciones siempre que el propietario viva en ella, y este requisito lo cumplimos, el vive en ella. Nuestra idea es que me firme un contrato en el que me cede los derechos de explotación, es decir, el es propietario y residente en la vivienda y yo soy la explotadora. Podemos con esta fórmula alquilarla por habitaciones cumpliendo con el decreto no??

    1. Hola Pepa.

      tengo dudas al respecto, pero presenta la declaración responsable en esas condiciones y si no te la echan para atrás te llegará el número de registro y ya estará regularizada vuestra situación.

      Deja que sea la junta la que te diga si se puede o no.

  31. Buenas noches Eduardo, en primer lugar felicitarte por esta extraordinaria labor de ayuda que haces para nosotros.

    Tengo 1 apartamento y he realizado la Declaración Responsable, a lo cual voy a empezar a hacer la actividad en breves. Pero leyendo tus palabras me asalta la duda de SI HAY QUE REALIZAR CONTRATOS DE TEMPORADA FORZOSAMENTE, con cada huesped que venga a pasar unos días.

    He mirado y remirado la ley y el Decreto de la Junta, y no veo ni que sea obligatorio ni que pudiera ser objeto de falta leve.

    ..

    Por tanto, ¿es obligatorio realizar ese contrato o bastaría con la propia reserva formalizada por los portales de alojamientos – airbnb tripadvisor…)?

    Si no realizara este tramite con todos los huéspedes, a qué tipo de sanción crees que me enfrentaría?

    Gracias por adelantado.

    1. Hola Javier.

      No es necesario hacer ese tipo de contrato, pero si lo haces tendrás las espaldas mejor cubiertas (aunque entiendo que es algo bastante farragoso).

  32. Buenas Eduardo, enhorabuena por este blog, mi pregutna es la siguiente:

    Un piso con dos propietarios al 50% que se va a destinar a alquiler turistico y donde no se van a prestar servicios de hosteleria, sería conveniente crear una comunidad de bienes? a efectos de iva e irfp ahorraría tramites al hacerlo todo bajo la comunidad?

  33. Duda:
    Alquilar vivienda con permiso de subarrendar y sacando licencia turistica de Andalucia
    ¿hace falta alta en autónomo?
    ¿es rendimiento de capital mobiliario?
    ¿IVA?

    (Tengo piso en propiedad con licencia, es rendimiento capital inmobiliario , no es obligatorio alta autónomos , ni IVA)

    1. Hola Daniel.

      Respecto al subarrendamiento, en cuanto al IVA rige lo mismo que si es arrendamiento. En cuanto a autónomos ya sabes, la seguridad social dice que si hay que darse de alta, pero cada uno interpreta lo que quiere…

      En cuanto a la declaración de la renta, los ingresos por subarrendamiento son rendimientos del capital mobiliario.

  34. Hola, muchas gracias por tu post. Me surge una duda en la diferenciación entre vivienda turística con fines vacacionales y apartamentos turísticos.

    De una única propiedad queremos sacar 5 apartamentos para su alquiler turístico habitual. Tendríamos que cumplir todos los requisitos que exige la ley para conjunto de apartamentos turísticos, o al ser una segregación en el interior de una única vivienda estaríamos dentro del marco legal de vivienda turística con fines vacacionales??

    Muchas gracias,

    Marta

    1. Hola Marta.

      Al ser 5 viviendas en el mismo inmueble serían consideradas apartamentos turísticos (puesto que así se consideran en cuanto son más de dos).

  35. Hola Eduardo, en primer lugar agradecerte el enorme esfuerzo que haces por compartir tus conocimiento y reflexiones. (No sé si la entrada se repetirá porque no veo mi pregunta anterior. Perdón por si pasa)
    Con motivo de las inspecciones que está haciendo la Junta a las VFT que nos legalizamos, cuando me llamaron el otro día para darme la fecha les comenté que estaba con unos huéspedes de larga duración , casi tres meses y me dijeron que tendría que darme de baja porque la VFT los alquileres son menores de 2 meses. Les argumenté que como sigo anunciándome en webs de reservas turísticas y sigo recibiendo consultas y haciendo reservas para cuando termine el alquiler en curso, creía que tenía que seguir dado de alta y cumplir con la legalidad de estar registrado. Pero incluso me llegaron a decir por teléfono que me podrían sancionar….Me gustaría saber tu opinión antes de escribirles con mis opiniones expresadas anteriormente. Gracias por tu respuesta!!!

    1. Hola juan.

      Mi opinión es que es absurdo tener que cursar la baja.

      Es perfectamente compatible alquilar por larga duración y mantenerse de alta en el registro de Turismo.

      De hecho, tienes razón al decir que si cursas la baja tendrías que dejar de anunciarte, pues el mero hecho de anunciarte sin estar registrado es sancionable.

  36. Hola Eduardo
    Tengo un edificio con 8apartamentos, tengo la legislación de establecimientos de apartamentos turisticos 194/2010 y el decreto 28/2016 de viviendas con fines es turísticos, mi pregunta es existe una a tercera modalidad…???
    Viviendas para uso vacacional o algo así se llama. ..???
    Gracias

    1. Hola Teresa.

      No.

      Existen apartamentos turísticos o viviendas con fines turísticos.

      Al tener un edificio te tendrás que acoger a apartamentos turísticos.

  37. Una pregunta sobre el requisito de aire acondicionado, tengo un piso con tres habitaciones y en el salon una maquina de aire acondicionado que realmente tiene frigorias suficientes para enfriar el piso completo. Si yo instalo en el salon extractores de aire que lo conecten en forma directa con cada una de las habitaciones con el objetivo de que el aire frio llegue a las habitaciones sin problemas, estaria cumpliendo con los requisitos de la normativa?

  38. Hola de nuevo, mi consulta es más bien si se alquila por horas para pasar el día, ya que tiene piscina, se considera vivienda tuistico vacacional o alquiler de vivienda por días…si es que eso existe. y que debo hacer para que sea legal. tengo intención de anunciarla en mil anuncios. muchas gracias.

    1. No sabría que decirte porque no conozco el criterio que va a utilizar la junta, es decir, que webs son consideradas canales de oferta turística y cuáles no.

      pero por precaución yo registraría la vivienda.

  39. hola Eduardo enhorabuena por este blog…….y gracias por dedicarnos tu tiempo.

    Yo tengo una vivienda unifamiliar en la que resido habitualmente, en suelo de uso residencial y me gustaría alquilarla por días o incluso por horas para que la gente haga reuniones o fiestas. No se si como me interesa plantearlo. Ni se si puede considerar de uso turistico. Gracias de nuevo

    1. Hola M. José.

      Si la anuncias en canales de oferta turística tipo airbnb entonces si que deberás registrarla como vivienda turística.

    1. Pienso que sí, porque veo hace poco tiempo que Milanuncios pregunta por en numero de VFT en el formulario de su anuncio. No es solamente portales donde pueden hacer una reserva de formo directo con tarjeta. (???)

      1. Hola, pero me imagino que todo dependerá de en que seccion se anuncia y de como se anuncia en la descripción de la vivienda.
        Por esa regla de tres entonces no puede anunciarse ninguna vivienda en alquiler si ser objeto de ser vft.
        Saludos.

  40. Buenas tardes,
    tengo 2 apartamentos en Nerja, San Juan de Capistrano. En todo la urbanización nadie tiene un permiso de primiera ocupación. Lo solicitó ya en el Ajuntamiento de Nerja pero no pienso que va a salier pronto. ¿Podria hacer la declaración en la Junta con una copia de la solicitud de esta licencia y adjuntar por ejemplo una copia de la escritura o sera mejor esperar hasta contesta el Ajuntamiento?
    Un saludo
    Thomas

    1. Hola Thomas.

      No, porque en la declaración responsable estás diciendo que tienes licencia de ocupación.

      Por tanto, hasta que no la tengas no deberías presentar la declaración responsable, para evitar sanciones.

  41. Hola. Soy presidente de una comunidad de vecinos. Dentro de esta comunidad hay una vivienda que se ha arrendado a un inquilino y este a su vez ha comenzado a alquilarla como vivienda turística. Todos los días vemos cómo entran y salen nuevos usuarios, con el consiguiente deterioro que ello puede acarrear a las zonas comunes. Además, los contadores de agua en la comunidad son comunes, por lo que el posible gasto en el consumo que se haga en la vivienda en cuestión nos repercute a todos los vecinos.
    Mi pregunta es si en la nueva ley se habla algo de las comunidades de vecinos, si deben ser informadas al respecto, si tienen alguna capacidad, si tienen algún derecho u obligación… El inmueble está enclavado en plano casco histórico de la ciudad de Córdoba, y consta de un pequeño patio de acceso a las viviendas, con lo que el ruido y las molestias que se pueden ocasionar es bastante considerable por personas que vienen solo a pasar uno o dos días, además del deterioro por el uso constante y muy frecuente de estas zonas comunes.
    Añadir también que tenemos serias dudas del cumplimiento de la legalidad de esta vivienda, ya que pensamos que no ha sido dado de alta en el Registro oportuno ¿Cómo podríamos saber si es así?. ¿Dónde tenemos que dirigirnos para saberlo?.
    Muchas gracias por atenderme.
    Un saludo
    Por favor, si es posible que me pudieras responder vía e-mail, te lo agradecería mucho.

  42. Buenos días,
    perdón por repetir temas tratados anteriormente, pero me siguen quedando dudas.
    Mi madre recién enviudada, quiere alquilar su residencia habitual en verano y en festivos. En esos periodos aprovechará para estar con los hijos que estamos geográficamente dispersos.
    Entiendo que no es un alquiler «habitual» pero no sé muy bien cómo se podría probar este termino en caso de ser expedientada por no estar registrada.
    Gracias y un saludo.

    1. Es un término confuso.

      De todos modos la clave está en si anuncia o no en webs turísticas. Si lo hace tendrá que registrar la vivienda.

  43. Buenos días Eduardo,
    Muchas gracias por tu magnífico blog.
    Por favor podrías ayudarme.
    Soy inquilino de una vivienda cuyo propietario a su vez me permite arrendarla a turistas. Para renta? Tendría que darme de alta de autónomo y declarar como actividad económica o no tengo que darme de alta y podría incluirlo como rendimiento de capital inmobiliario.
    Por otro lado, otra vivienda de la que somos cuatros propietarios entiendo que los ingresos y gastos tendríamos que declararlos en renta divididos proporcionalmente?
    Te agradezco tu respuesta.
    Un cordial saludo

    1. Hola Álvaro.

      De acuerdo en tu segunda duda.

      En cuanto a la primera, como eres subarrendador tienes que declarar como rendimientos del capital mobiliario.

      En cuanto al alta en autónomos… si no llegas al salario mínimo mensual se entiende (hay jurisprudencia que lo confirma) que no tienes que darte de alta.

  44. hola Pablo, soy propietario de una vivienda y pretendo alquilarla a una persona que a su vez va a explotarla como vivienda turística, en ese caso, el contrato de alquiler con ella puede ser el de vivienda habitual, es decir, conforme a la ley de arrendamientos urbanos, haciendo mención a que se permite su aprovechamiento como uso turísitco y que no va a estar destinada a vivienda habitual? muchas gracias

    1. Hola Ricardo.

      El contrato que tendrás que hacer con esta persona es de uso distinto a vivienda, también sometido a la ley de arrendamientos urbanos.

  45. Buenos días,

    Una consulta que no me queda clara por que leyendo varios documentos sobre la normativa no se aclara correctamente.

    Es necesario aire acondicionado en todas la habitaciones o con el salon y la habitación principal es suficiente?

  46. Buenas tardes, voy a alquilar un apartamento en un complejo de apartamentos turísticos, pero el fin no es pasasr una temporada o alquiler vacacional, sino constituir mi vivienda habitual. Siempre he alquilado con contrato de vivienda habitual, y me lo deduzco en la declaración de la renta. Sin embargo, el propietario de este apartamento dice que al ser apartamento turístico no se puede celebrar contrato de arrendamiento de vivienda habitual sino contrato por temporadas, ¿es así?

    muchas gracias por su atención

    1. Hola Erica.

      Efectivamente no,puede constituirse contrato de vivienda habitual sobre este tipo de establecimientos turísticos.

  47. Hola Eduardo,

    Primero agradecerle por su articulo y su blog, ha sido de gran ayuda para mucha gente.

    Después de leer su articulo, me han quedado unas dudas y esperaba que usted me pudiera ayudar.

    Ahora mismo me encuentro gestionando unas casas de Airbnb que no son de mi propiedad, las cuales no están registradas por ahora en el registro de viviendas turísticas, pero me surge una duda a nivel de impuestos para una vez realice el registro a mi nombre. Según entiendo como gestor no puedo gestionar mas de dos viviendas a mi nombre, pero quisiera saber como se declararían los ingresos que obtengo, ¿serian un impuesto por rentas del patrimonio? ¿O se declararían como ingresos por actividad económica? ¿en ese caso estaría obligado a estar de alta en la seguridad social como autónomo?

    Muchas gracias

    1. Puedes gestionar más de dos viviendas, e incluso ser titular de más de dos viviendas si no están en el radio de un km de tu oficina.

      Si eres titular los ingresos serán rendimientos del capital inmobiliario si no tienes un local destinado a la gestión de estas viviendas, pues en ese caso serías una actividad ecinómicas y tributarías como tal.

      Si eres intermediario tributarás por las comisiones que recibas.

  48. Hola! Gracias por vuestro magnífico trabajo!

    Una consulta…

    Un edificio con 6 viviendas, en Andalucía, a nombre de una sociedad. Cada vivienda con 3 o 4 dormitorios.

    1) En caso de alquileres de las viviendas completas (para estudiantes), por periodos superiores a dos meses… Se rige por la LOUA y no por apartamentos turísticos?

    2) ¿Se puede alquilar cada habitación a una persona diferente, con contrato diferente y normas de uso , normas de servicios comunes?? En este caso cada contrato se rige por la LOUA? Sería para estudiantes, siempre por más de 2 meses…

    Muchas Gracias!!

    1. Hola Curro.

      Al ser contratos a estudiantes por más de dos meses no se consideran alquileres turísticos sino que son contratos sometidos a la ley de arrendamientos urbanos (en el caso de alquiler de viviendas completas)

      Si alquilas por habitaciones no hay problema. La única pega es que hay quienes opinan que esos contratos se someten al códifo civil y otros que opinan que se someten a la ley de arrendamientos urbanos. Pero bueno, es más que nada una cuestión menor, ya que lo importante es que tampoco se trataría de un alquiler turístico si es en las condiciones que mencionas.

  49. Después de un largo trámite conseguimos la licencia de primera ocupación en Málaga y por fin pudimos presentar la declaración responsable en la delegación de la junta de Andalucía.
    La tenemos presentada desde el 29 de junio sin respuesta por parte de la administración que nos nos facilita el número de vivienda turística.
    Me surgen varias dudas,
    – La obligación de facilitar a la policia los datos de los inquilinos desde cuando entra en vigor. Desde que se nos da el número de vivienda turística o desde antes.
    – Es obligatoria igualmente recoger contrato y cumplir el resto de exigencias del decreto sin el número de vivienda turística.

    Gracias y enhorabuena por vuestro foro es muy interesante.

    1. Hola Miguel.

      Si, todas esas obligaciones hay que cumplirlas durante el periodo transitorio que trasncurre hasta que tengas el número de licencia, incluida la obligación de notificar a la policía las pernoctaciones.

      1. Por mi experiencia, con la Guardia Civil, no te van a dar de alta como «hospedería» hasta que vayas con la aprobación de la junta. Mientras no estés de alta en la GC no van a recibir altas de pernoctaciones.

        Un saludo y gracias por el foro.

  50. Hola, me he leido prácticamente todos los comentarios en varios días pero no recuerdo que se comente de un sistema mixto de alquiler, es decir, si tengo el apartamento dado de alta como vivienda turística, ¿puedo en invierno alquilarlo por más de dos meses a la misma persona y en verano por menos de esos dos meses?. Y en caso de que se pudiera, cuando lo alquile en invierno por unos meses ¿Tengo que poner al inquilino en el registro de hospedaje de la policia?. Supongo que en la vivienda turística hablariamos de huéspedes y no gozarian de los mismos derechos adquiridos que los inquilinos. Si nos piden las mismas responsabilidades que en los hoteles, tambien podremos utilizar el mismo sistema de desalojo que ellos con los huéspedesl

    1. Hola Jos.

      Puedes alquilar de forma mixta y no tienes ni que notificar a la policía los datos de los inquilinos no turístas ni dar de baja la civienda en Turismo cada vez que hagas alquiler no turístico.

  51. Hola Eduardo,

    Llevo varios años alquilando 3 habitaciones de mi casa en la provincia de Cádiz. El alquiler es por habitación y noche (mínimo 2 noches). Mi pareja y yo vivimos en otros dormitorios de la casa gran parte del año coincidiendo con los huéspedes. La casa es propiedad de una sociedad limitada de la que somos accionistas mi pareja y yo al 50 %. Cuando llamé a la delegación de turismo de Cádiz para informarme me indicaron que al alquilar la vivienda por habitaciones tenía que justificar que vivía en ella mediante un certificado de empadronamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. El caso es que yo soy del País Vasco y estoy empadronado allí por razones fiscales al igual que la sociedad propietaria de la vivienda en Cádiz. He leído el decreto varias veces y no dice nada respecto a justificar la residencia mediante un certificado de empadronamiento. Mi pregunta es: ¿Me pueden exigir un certificado de empadronamiento si no dice nada el decreto? y siendo además la propietaria una sociedad con domicilio fiscal en el País Vasco ¿Qué es lo que puedo hacer? Gracias.

  52. Buenos días, Eduardo:

    Gracias como siempre por tu gran labor.

    He presentado la declaración responsable y me han contestado pidiendo un teléfono de contacto y la identificación del titular. Es curioso puesto que el teléfono está en la propia declaración y adjunté el pasaporte en la declaración…….. Estoy llamando al teléfono que me indicaron al escribir al e-mail de contacto y nunca responden. ¿Alguien tiene el teléfono de contacto para asegurarme que estoy llamando al número correcto?

    Gracias y un saludo

  53. Hola Eduardo, mis hijas tienen una casa, q constaba como su primera vivienda a efectos de la declaración , que han decidido alquilar. Ya han hecho todos trámites y todo bien. Mi pregunta es el tiempo que la tienen alquilada la tienen q declarar en hacienda como rendimientos del capital inmobiliario, pero el resto del tiempo que no esté alquilada puede figurar como su primera vivienda ( a efectos de la declaración de la renta) o deben declararla el año que viene como segunda vivienda ( es la única que tienen)?
    Otra duda, ellas la anuncian en una página web la cual les hace una factura por sus servicios con el 21% de IVA ( aunque no les ponen el nif , dni, de ellas pq no tienen nif-IVA q es con lo que ellos trabajan). . Ellas a los inquilinos la factura que le dan no tiene IVA ya que no prestan servicios hoteleros. Mi pregunta es si tienen que hacer declaraciones trimestrales o solo incluirlo en la declaración de la renta anual. Muchas gracias 🙂

    1. Hola María.

      El criterio actual es que deben ir únicamente como rendimientos del capital inmobiliario y que son alquileres exentos de IVA (hasta nueva orden).

      Respecto a ser primera vivienda en el lapsus que no este alquilada puede afectar a las deducciones a las que esten optando, en caso de que las estén aprovechando.

      1. Hola Eduardo:
        Entiendo por tu respuesta que no deben hacer declaraciones trimestrales, solo declararlo en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario.
        Lo que no me ha quedado claro es si el tiempo que no esté alquilada la pueden declarar en la renta como primera vivienda. Ellas este año en su declaración, al tenerla como primera ( y única) vivienda las deducciones que tienen son las propias, que no computan ( o como se diga que no entiendo mucho ).
        Muchas gracias por su atención, María.

        1. Me temo que no deberían poder hacer eso, ya que la primera vivienda o vivienda habitual es incompatible con alquilar la vivienda temporalmente.

          Quiero decir que conceptualmente es incompatible, por lo que me imagino que llegado el caso podría haber una sanción, si bien no podría decirte con seguridad si tal incompatibilidad está o no recogida en la ley.

  54. Buenas tardes Eduardo
    A mi solicitud de copia de Licencia de primera ocupación de la casa que pretendo dedicar a alquiler vacacional, el Ayuntamiento de Algeciras me constesta con este literal: «Por medio de la presente se le comunica que previo al año 1986 es imposible a esta administración poder facilitar información al respecto, al carece de documentación y registros».
    Y es que al parecer se quemó el archivo municipal y se perdió la documentación.

    Valdría esta respuesta para admon de la Junta, ya que no es culpa mía que se destruyera el archivo accidentalmente

    1. Hola Jose.

      Me temo que no.

      El decreto exige que tu vivienda tenga licencia de ocupación o documento equivalente, y si te piden ese documento no podrás aportarlo, por lo que la sanción será imposible de parar.

  55. hola Eduardo, soy nueva en este ámbito me gustaría alquilar una casa y yo usarla para alquiler turistico, esto seria posible? y si es así, tendría que hacer un contrato especial? y que términos tengo que saber para llevarlo acabo . muchas gracias de antemano

    1. Hola Carolina.

      Si tienes autorización del propietario/a entonces tendrás que registrar la vivienda en el registro de Turismo para dedicarla al alquiler turístico.

      Eso si, al ser inquilina solo podrás alquilar la vivienda completa, y nunca por habitaciones.

      1. me gustaría alquilarla completa pero sin vivir yo en la casa , nose si eso es posible ya que leyendo comentarios e visto que se dice que se tiene que vivir ahí, estoy obligada a vivir en la vivienda? gracias por todo

  56. Hola Eduardo,

    tengo una vivienda en Granada, en el Albayzín, construida en el 94 y del que carecemos de licencia de ocupación (según tengo entendido, entonces no era obligatorio).

    Después de pagar a un arquitecto para elaborar la documentación que me requerían desde el ayuntamiento para solicitar la licencia de ocupación acogiéndonos al artículo 13.1 de no sé qué Real Decreto y pagar la correspondiente tasa (más de 800 euros entre una y otra cosa) me acaban de comunicar que incumple una sería de requisitos según el PEPRI Albayzín y el PGOU de Granada (ambas normativas posteriores a la construcción de la vivienda).

    Entre ellas, por ejemplo, que no cumple con las dimensiones mínimas de estar+cocina, que según dichas normativas son 20m2 y en la mía son 18 y pico, o que la unidad exterior de aire acondicionado deben quedar ocultas dentro del plano de cubierta, cosa que es imposible en dicho edificio.

    La verdad es que no comprendo nada. Son supuestas deficiencias que no tienen solución (no puedo agrandar el espacio de la vivienda ni el plano de cubierta) así que no sé por dónde tirar ¿podrías orientarme sobre qué hacer?

    Muchas gracias por tu ayuda. Un saludo.

    1. Hola Pablo.

      No soy experto en urbanismo, pero mala solución le veo.

      La vivienda debe cumplir toda la normativa para que pueda ser habitada, y si algo no cumple…

      En Turismo no te van a decir nada, porque ese incumplimiento no les compete, pero si que pueden pedir informes a otras consejerías y en ese caso podrías tener serios problemas.

      No se qué decirte, realmente.

      1. Hola Eduardo, muchas gracias por tu respuesta.

        A mí lo que me parece más cuestionable es que se le pueda exigir a una vivienda construida en una época el cumplimiento de una normativa posterior, y más cuando las deficiencias no son subsanables. La vivienda se construyó atendiendo a la normativa vigente en aquel momento y entiendo que ése es el criterio que debe prevalecer. ¿no crees?

        Muchas gracias de nuevo. Un saludo.

        1. Buenas tardes Pablo, estoy en tu misma situación. Después de gastarnos más de 1000€ en contadores nuevos, tubos de agua y arquitecto nos han dicho que la vivienda no se puede alquilar pues mide 35m y por ley son 40m. Estamos desesperados puesto que hemos desembolsado ese dinero pensando que no habría problema alguno en seguir alquilando….En nuestro caso, los dos apartamentos que queremos alquilar están dentro de una casa antigua (del 1800) reformada, pero no tenemos opción a cambiar nada….(porque además es una vivienda protegida por urbanismo….). Dinero tirado a la basura para nada….

      2. Hola Pablo

        Yo recurriría la decisión municipal en sede administrativa, pues como tú bien dices, no se puede pretender aplicar las normativa actual a situacioens anteriores, máxime si la nueva normativa es más restrictiva en derecho que la existente en su día.

        También intentaría en su defecto obteener algún documento equivalente al de la ocupación, como pudiera ser el de la habitabilidad

  57. Buenas tardes, Eduardo.
    Acabo de comprar mi primera vivienda y en notaría me preguntan si se trata de vivienda habitual o no, ya que influye en los impuestos a pagar. Ahora mismo estoy alquilada en otro municipio, pero voy a considerarla vivienda habitual por ser mi primera vivienda y por ahorrarme más del doble a la hora de pagar estos impuestos. Mi duda es si, constando como vivienda habitual, puedo registrarla como vivienda turística habitual, ya que quiero anunciarla en canales por internet. Hay algún problema? Gracias!

  58. Buenos días,
    Yo alquilo una vivienda a través de Niumba Agosto y alguna semana de Julio, pero en invierno lo alquilo a una familia durante 6 meses que vienen desde hace años a pasar el invierno a España.
    Si me doy de alta como alquiler turístico, ¿los 6 meses de invierno también debo cumplir todos los requisitos y informar a las policía etc?.
    Un saludo

    1. Hola Javier.

      El alquiler por 6 meses no entraría dentro del concepto de alquiler turístico, por lo que no tendrías que dar de baja la vivienda pero tampoco tendrías que informar a la policía.

  59. Buenas tardes Eduardo
    Mi caso es el siguiente. Tengo un apartamento en el centro de Tarifa que nunca he alquilado y este año lo quiero hacer en la segunda quincena de julio y agosto completo. Si lo hago sin poner el telf. en la ventana o en los canales que figuran por aquí puedo tener problemas?.Eestoy pensando en que algún conocido o familiar de la zona mediante el boca a boca me lo alquile ¿Cuál es tu opinión?
    saludos y gracias por tus aportaciones.
    Javier

  60. Hola Eduardo.

    ¿Hay ya datos concretos de las actuaciones y seguimiento que estén haciendo los inspectores al respecto de la aplicación de la nueva regulación y de la interpretación que se esté dando por la administración a las lagunas y ambigüedades de la norma?

  61. Hola de nuevo.
    Para los que por problemas de la administración, aun no tenemos la licencia de ocupación y tenemos reservas con anterioridad al 12 de mayo.
    Podemos llevar a cabo estas reservas?
    O bien, estamos expuestos a sanción en caso de inspección.
    Gracias

      1. También, entiendo que la administración para la expedición de la licencia tiene una fecha límite, en la que llegada dicha fecha debe expedirla o denegarla, ¿no?. Hace años creo que eran tres meses, ahora lo desconozco. ¿O pueden demorarla por saturación de la administración? Yo la presenté el día 22 de abril.

        1. Hola jose Antonio.

          Desde que presentas la documentación tienes derecho a anunciar la vivienda y alquilarla, incluso aunque no te contesten.

    1. Buenas noches Eduardo

      Días atras (23 de junio) te preguntaba por las incidencias surgidas y conocidas en la aplicación e interpretación del decreto y no recibi aun respuesta. Sabes algo?

  62. Hola, posseo una segunda residencia en la playa de Huelva, quiero ponerla a traves de alguna pagina web en alquiler pequeños periodos en los cuales no la use yo.Mi duda es si tengo que darme de alta en la declaración responsable en la junta de andalucia, y luego en la declaración del IRPF como cuantifico los ingresos? y en el caso que no haya alquilado ningun dia en el año ¿la administración puede pensar que estoy no declarando?, ya que lo que veo en estas pagimas web es que te cobran una comisión con su IVA y tu recibes un ingeso en tu cuenta por el neto, ¿quizás Hacienda cruza estas facturas?, y por ultimo cuanto se paga en la declaración es un tipo fijo o depende del tipo de tributación personal?

    ¿Que podría ocurrir en el caso que tengas tu vivienda anunciada, no esté registrada y no hayas hecho ningún arrendamiento?

    Muchas gracias por tu respuesta y un saludo

    1. Hola Jose.

      Si vas a anunciar por canales de oferta turística debes registrar la vivienda.

      Si la alquilas declaras los ingresos y si no la alquilas…no declaras ingresos.

      El tipo a aplicar depende del que se te deba aplicar a nivel general, según el montante total de tu declaración.

  63. Buenas tardes. Ante todo agradecer toda la información que de forma altruista vuelcas en la Red para el veneración de todos los que nos sumergimos en estos días en este mundo del alquiler turístico. Tengo una pregunta que, ni siquiera en el ministerio del interior, han sabido solucionarme: Es posible realizar de forma telepática y con firma electrónica, el alta en el servicio de registro de viajeros para la policía nacional? Por mucho que busco por la Red no consigo respuesta al esta pregunta. Hay un pdf donde se explica cómo rellenar los datos una vez dado de alta, con un nombre de usuario y una contraseña, pero nada de como registrarse. De antemano te agradezco la ayuda, al margen de que puedas contestar a mis cuestiones.
    Saludos cordiales. Domingo.

    1. Hola Domingo.

      Ohhhhh, no puedo ayudarte.

      Lo desconozco.

      A ver si algún lector ha podido realizar el trámite de la forma que indicas y nos puede decir algo.

    2. Hola, en Sevilla hay que llamar a la policia, sección participación ciudadana, hospedería (954289444). Te dan cita (en Blas Infante) para explicarte el procedimiento y darte de alta, y proporcionarte el usuario y la contraseña. Si estás en otra localidad acercate a una comisaría de policia y allí te dirán donde puedes dirigirte.

      1. Buenos días, mi pregunta es la siguiente:

        Cuando es un grupo el que alquila el apartamento, ¿hay que registrar a cada uno de ellos o solo al inquilino que realiza el contrato?

        Muchas gracias.

        1. Hola Juan Luis.

          Deben firmar la hoja de entrada todos los mayores de 16 años, pues esos son los datos que hay que pasar a la policía.

    3. Hola Domingo – Entra en Ministerio del interior , Servicios al ciudadano ,Comunicación de datos a las dependencias policiales . Ver también Hospederias-Guardia civil , Formulario de alta de establecimientos de hosteleria . Espero te sirva la información .Saludos . Manuel Mª .

  64. Hola Eduardo, muchas gracias por las informaciones.
    Mi pregunta es la siguiente: cuando se hace la declaración responsable pero el propietario no reside en un estado miembro de la UE, puede aparecer como propietario y titular en la declaración responsable o tendría que aparecer la persona que explota la vivienda como la persona titular que suscribe la declaración responsable? O la persona que explota la vivienda solo se pone en el apartado «datos de la persona representante»?

    Me ayudaría mucho su respuesta y se lo agradezco mucho! Gracias.

    1. En la DR debe aparecer como titular de la actividad la persona que realiza la explotación, ya sea el propietario (residente o no) ya sea otra persona a quien este haya concedido la posibilidad de explotar la vivienda turísticamente.

  65. Tengo una vivienda de uso residencial en Ogijares, un pueblo de menos de 20000 habitantes. Fui a presentar la declaración responsable en la delegación de Granada para acogerme al nuevo decreto y me dijeron que no, que al ser de menos de 20.000 habitantes no podía, sino que tenía que acogerme al decreto 20/2002, de 29 de enero, que limita, en el caso de viviendas rurales, el alquiler a tres meses al año como máximo

  66. Buenas tardes, nuestro caso es peliagudo. Somos una comunidad de vecinos con el agua y el gas comunitario. Es decir, lo pagamos entre todos. Uno de los vecinos, sin pedir ningún tipo de permiso, ha escindido su casa en dos y ADEMÁS. está alquilando ambos «pisos» a corta estancia y me refiero a que en un fin de semana pueden entrar y salir 10 o 12 personas. Hasta mete colchones extras. Las facturas de agua y gas nos están arruinando y al comentárselo nos dice que es algo temporal, así llevamos mas de un año.¿Qué podemos hacer? ¿Qué ley nos ampara? Cualquier tipo de ayuda será de agradecer.

  67. Me gustaría registrar mi casa en el minicipio de Níjar como Vivienda Turistica según el nuevo Decreto, pero me dicen que no puedo hacerlo por estar a más de 1500 metros de la línea de mar.
    Que estoy obligada a declararla como Vivienda Rural. Lo que me limita a 90 días al año.

    Estoy en un pequeño nucleo de 15 habitantes a 2500 metros del mar y no entiendo de dónde se sacan este criterio…
    Había leido que el criterio era la ocupación principal de la gente que vive ahí…
    No tenemos a ni un solo agricultor ni cabrero. Los habitantes son gente que vive de trabajar en los hoteles y restaurantes de la zona y algún albañil…

    ¿Es legal que me rechazen el registro por la distancia desde la línea de mar?

    No veo nada escrito al respecto en el texto publicado en el BOE del nuevo Decreto.
    ¿Dónde puedo obtener un texto de referencia sobre este asunto?

    1. Hola Marta.

      Esto es algo que se terminará modificando, pero goy por hoy esta así.

      Esa normativa la tienes en el Decreto 20/2002 de turismo activo en el medio rural.

      No obstante, estoy contigo en el hecho de que el primer criterio es el que debe prevalecer, es decir, que si una ubicacion no está dedicada a agricultura, pesca, etc., no debemos pasar al criterio poblacional, sino que directamente debe ser tenido como un lugar en el que puede haber vivienda turística.

  68. Hola Eduardo, tengo una duda por si puedes ayudarme. En mi caso tenemos una casa antigua (típica casa andaluza con patio central), en la cual vivimos nosotros en la planta baja y en la primera planta construimos día apartamentos que alquilamos a través de airbnb. Al estar ambos apartamentos en la misma vivienda, existe algún problema? Casa casa es totalmente independiente pero digamos que todos accedemos por el mismo sitio como si fuera un portal. Gracias

    1. Hola Cristina.

      Si cada apartamento tiene una licencia de ocupación podrás registrar cada apartamento de forma independiente como vivienda con fines turísticos.

      Pero si la vivienda tiene una sola referencia catastral y una sola licencia de ocupación, entonces sólo podrás registrar una vivienda (toda la vivienda) y anunciarla de forma íntegra o por habitaciones.

  69. Buenas tardes y gracias de antemano. Acabo de recibir resolución denegatoria respecto a la solicitud de incluir mi apartamento como vivienda con fines turísticos. Está en un núcleo rural y, efectivamente, el art. 1.2.c del nuevo Decreto las excluye. Pero por estar en una pequeña urbanización tampoco se incluye en la norma sobre turismo rural de Andalucía. Puesto al habla con el Registro de T.A. me confirman que nos hemos quedado fuera de toda regulación. Mi pregunta es:
    ¿ Puedo seguir haciendo contratos de temporada con finalidad turística «al no estar sometido a un régimen específico» ?
    ¿ Sería correcto hacer un contrato sometido por tanto al art. 3 de la LAU ?
    Saludos.

    1. Hola Manuel.

      En mi opinión no podrías alquilar con fines turísticos dado que dicho alojamiento es un servicio turístico según el artículo 28.1a de la ley de turismo.

      Y no puedes realizar servicios turístico sin tener registrada la vivienda.

      Sin embargo, habrá que estar a la expectativa de ver cómo soluciona la Junta estas situaciones, pues seguro que habrá muchas.

  70. Buenos días Eduardo, lo primero, agradecerte por tu tiempo y tu dedicación, la verdad es que nos está ayudando un montón.
    En mi caso he estado cobrando los 426€ del susbsidio de desempleo durante el 2105 y alquile mi casa con la cual tuve unos 10000€ de ingreso para todo el año con airbnb y otra plataforma. Sumando los 4686€ (11 meses) del INEM llego a unos 15000€ en total. Estoy casado y mi mujer no ha tenido ingresos en 2015. Creo que tengo que hacer la declaración de la renta (conjunta) y probablemente me cobrarán algo, pero me pregunto si no me arriesgo a una multa habiendo percibido dinero del INEM cuando cobraba algo por el alquiler de mi casa (o me pidan devolver este dinero). No lo tengo claro y tampoco sé muy bien si estoy obligado a hacer la declaración. Gracias de antemano y un saludo.

    1. Hila Nicolás.

      No puedo ayudarte, porque en materia de prestaciones no controlo.

      Pero me temo, por lo que he escuchado alguna vez, que excedes sobradamente los ingresos extra que podrías percibir sin perder la prestación.

      No se, a ver si algún lector te sabe ayudar mejor que yo.

    2. Hola Nicolás

      En primer lugar decirte que sí estás obligado a declarar ya que has obtenido rendimientos de capital inmobiliario y eso hay que declararlos siempre, máxime aquellos que no están sujetos a retención, como es tu caso.

      Sólo te quedarías sin esa obligación, si los rendimientos obtenidos por los alquileres no se hubiesen facturados, esto es, fuera dinero negro sin declaración ni en contratos, ni en facturas. Cosa distinta será que te pillen o no si te quedas sin declarar. Si te pillan, te sancionarían por n o haber declarado.

      En cuanto al dinero del subsidio, el derecho al mismo va condicionado a que no se obtengan unos determinados niveles de ingresos acumulados según el numero de miembros que existan en la unidad familiar. Si lo sobrepasas no tendrías derecho y de ser conocido por la administración, te pedirían la devolución de las cuantías, e incluso te podrían poner alguna sanción, sin que ésta tenga que ser necesariamente una multa económica.

  71. Hola, mi situación es que poseo un local comercial en bruto, del cual me han devuelto el IVA de la compra para destinarlo a alquiler. Ahora quiero convertirlo en vivienda vacacional, además de la licencia de ocupación necesitaría tambien el cambio de uso del suelo? Es compatible la exención de IVA con esta actividad? Se puede solicitar y aprobar la licencia de ocupación, en un local sin cambiar el uso del suelo? Gracias

    1. Hola Francisco.

      Tendrás que solicitar el cambio de uso si o si.

      Una vez obtenido tendrás que solicitar licencia de ocupción y, por último, registrar la vivienda en Turismo.

      Hoy por hoy es actividad exenta de IVA.

  72. Buenas tardes Eduardo, trabajo en una inmobiliaria que se dedica exclusivamente a propiedades rurales en Andalucía y queremos estar plenamente informados en este tema, ya que muchos de nuestros clientes alquilan sus propiedades generalmente de manera ocasional para vacaciones. Entendemos que estas se clasificarían como VTAR. Por más que busco y leo en decretos no lo encuentro, ¿es cierto que estas propiedades únicamente se pueden alquilar por un máximo de 3 meses?
    Si es así:
    – ¿Pueden ofertarlas via internet y demás durante todo el año o sólo durante 3 meses?
    – ¿Como se computan/contabilizan esos 3 meses?
    – Entiendo que el alquiler de una vivienda turística de alojamiento rural no tributa en régimen de IVA, ¿cambiará esto en el futuro?

    Agradecería mucho también si me pudieras decir las diferencias más importantes entre Casa Rural y VTAR, a parte de las fiscales.

    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Luna.

      Si se alquilan durante menos de noventa días al año y el único servicio que se ofrece es el alojamiento entonces estamos ante una VTAR. En caso contrario ante una casa rural.

      El cómputo no es por el tiempo que tienes puestos los anuncios (puedes tenerlos todo el año) sino por el tiempo que has alquilado durante todo el año.

      El cómputo es ciertamente díficil, si bien podría tirar de los registros que has debido notificar a la policía, lor ejemplo.

      No hay exención de IVA. El huesped tendrá aue pagar de IVA un 10% sobre el precio marcado.

      1. Lo siento dudarte Eduardo, pero segun mi información el explotador de una VTAR no tiene obligación de registrarse como Autonomo y el alquiler es exento de IVA. En contrario las Casas Rurales si se llevan como negocio.

  73. Hola!
    Tengo un apartamento que quiero destinar a vivienda fines turísticos y la Comunidad de Propietarios ha acordado enuna Junta prohibirlo. Seria esta prohibición legal? Obviamente no tienen unanimidad pues yo he votado en contra. Que pasa si pese al acuerdo de la Comunidad alquilo el piso como piso turístico?

  74. Hola Eduardo,
    vivo en el extranjero y soy propietaria de un piso en una ciudad de Andalucia que quiero dar en cesion completa a una agencia que se ocupa de alquileres con fines turisticos.
    Mis dudas estan entre lo que se considera «entidad o persona explotadora» y lo que se considera «un mero gestor intermediario». El decreto no hace tal distincion.
    Puedes aclararmelo?
    Mchas gracias

    1. Hola Amparo.

      La diferencia está en quién se va a poner en la declaración responsable que hay que presentar en Turismo.

      Si te pones tu, pues tu eres la responsable de todo, y el gestor será un mero intermediario que entrega las llaves, recibe a los turistas, etc. Él te da el dinero que ha rcibido del turista, tu le das una comisión con un 21% de IVA y listo. Es cono una inmobiliaria intermediaria.

      Pero si pones al gestor como titular de la actividad, entonces él es el responsable de todo de cara a la Administración. Él te pagará aquello que hayáis pactado con su correspondiente IVA. Y él será quien cobre lo que haya oactado a cada turista, sin tener que cobrar por esa acividad IVA a los turistas.

  75. Hola Eduarde,

    Soy asesora para una asociación para extranjeros en España, ayudandoles con información sobre una multitud de temas, incluido lo de alquiler viviendas a turistas y cumplir con la nueva Ley.
    Me están llegando comentarios que, despues haber registrado la declaración repsonsable desde hace un mes, por via telematica, la Junta ya pide que lo harán de nuevo, imprimirla y enviarla por correos normal. Que sentido tiene y no se complicarán las cosoas, porque al descargar la declaración de nuevo, se generara un nuevo Código Identificativo… asi existirán dos para la misma propiedad! En tus multiples sesiones con representantes, expertos en esta materia, te han explicado algo relevante?

    1. Hola Richelle.

      No había oído esta problemática anteriormente.

      En mi caso, los registros de viviendas turisticas que realizo los hago en papel, precisamente porque me fío más del papel cuando hay de por medio una Administración.

      1. Richelle:

        Lo que en mi despacho estamos haciendo es imprimir dos copias del registro. Vamos a Correos con las dos copias y nos sellan la primera página de nuestra copia, para acreditar que es idéntica a la copia para la administración, que en ese mismo momento metemos en el sobre y lo cerramos.

        1. Gracias por tus comentarios Ana y Eduardo. Es que en el caso de propietarios extranjeros, muchas no viven aqui y les conviene mucho poder realizar tramites por via electronica, pero el avantaje desaparece rapidamente con este requisito complementario….

  76. Estimado Eduardo,
    Hoy en Nerja ha habido una reunión con la presencia de la Delegada de Turismo de la Junta y de un tecnico de la Dekegacion. Han dicho que las viviendas de nucleos inferiores a 20.000 habitantes peto que se encuentran en nucleod urbanos (Han puesto de ejemplo Frigiliana, Torrox o Maro, que es una pedania de Nerja) no les es de aplicacion ni este Decreto 28/2016 ni el Decreto sobre turismo rural por lo que se podrian seguir alquilando como hasta ahora. Me gustaria que comentaras esto pirque yo me he quedado muy sorprendida.
    Gracias y un saludo,
    Maria

    1. Madre mía, que malos y que torpes son.

      No se enteran ni ellos mismos y, lo que es peor, no nos dejan que los ciudadanos nos enteremos.

      Hacen leyes tan tan tan ambiguas que no hay por dónde cogerlas.

      En fin, lo miraré…

      1. Yo considero que Tarifa debe entenderse como un lugar objeto de existir vivienda turística. No se quedaria fuera del Decreto.

  77. Buenas tardes,

    Somos propietarios de un piso en Andalucía cuyo arrendatario no va a ser inquilino, no va a vivir en la vivienda, si no que la va a destinar a «Vivienda con fines turísticos», sin prestar servicios de hostelería como lavado de ropa, comidas etc., y sin tener tres unidades a menos de 1 Km, por lo que no tiene que repercutir IVA ni forma conjunto de Apartamentos Turísticos, según nos dice.
    Nuestras son:
    – ¿Nosotros tenemos que repercutirle IVA al 21% al arrendatario ?
    – ¿El nos tiene que retener el 19,5% a cuenta del IRPF?

    1. Hola Raphaella.

      Vosotos teneis que repercutirle el 21% de IVA a la persona a la que tenéis arrendada la vivienda, ya que él no va a ser el usuario final (la exención de IVA es para usuarios finales de la vivienda.

      En cuanto a retención, en mi opinión si habría que practicarla, ya que se trataría de una actividad económica.

  78. Hola Eduardo,
    Mi duda es que tengo dos apartamentos y hay un chico que me los va a gestionar, llevándose un tanto por ciento, ¿es normal que le pida un avalista y una fianza?Lo digo porque el no está de acuerdo, ya que no se lo estoy alquilando a el, sino que el me lo va a gestionar.Gracias.

    1. Es ciert que él no va a ser el inquilino.

      Con él tendrás que firmar un contrato de gestión, que puede llevar incluída una cláusula de depósito, por ejemplo.

      Sin embargo esto no es lo normal.

      Lo normal es que la fianza se la pidas a los turistas.

  79. Que tal muy agradecicdo por todos los comentarios, mi nombre es Marcos tenemos dos apartamentos que siempre hemos alquilado en la temporada de verano junto a la playa, antes mi madre y ahora nosostros concretamente mi hermano y esta preocupado por el tema, son dos las viviendas que alquila en verano y siempre lo ha declarado a hacienda, esta o no esta obligado a este tema de turismo y si no lo hace que problemas puede tener, solo es problema si lo anuncia a traves de la web o tambien si lo anuncia como siempre co un cartel… GRACIAS

    1. Hola Marcos.

      Si lo anuncias por web es necesario registrarlos.

      En caso contrario tambien seria necesario registrarlos en caso de que los alquiles durante más de treinta días al año, incluso aunque sea mediante un cartel.

  80. Hola entonces que es lo que pasa con los pueblos llega la ley alos pueblos o. En ellos no interfiere estoy un poco liada por favor haber si aclarais mi duda

    1. Trato de aclarartelo, ya que no es un concepto claro.

      Si es un pueblo costero entonces si se va a considerar vivienda con fines turísticos.

      Si no es costero…lo primero que se tienes en cuenta es el carácter del pueblo, es decir, si es un nucle de población donde prima el carácter fluvial, ganadero, agrícola, etc., entonces será tenido como entorno rural, independientemente que ese nucleo de población tenga más o menos de 20.000 habitantes (lo que sucede es que si tiene más de 20.000 habitantes difícilmente va a tener ese carácter). En estos casos no se podrán registrar las ciciendas que estén en ese pueblo o nucleo como ciciendas con dines (pero si bajo otras moalidades como viviendas turísticas de alojamiento rural, casa rural, etc).

      Por tanto, si tiene ese carácter no se pueden rgistrar como VCFT. Y si no tiene ese carácter entonces se pasa al segundo criterio, que es el de la población. Por tanto, si el nucleo de población no se dedica principalmente a tareas agrícolas, ganaderas, … pero hay menos de 20.000 habitantes, entonces se supone que tampoco (por población) se podrán registrar viviendas con fines turísticos.

      Sin embargo, en estos casos, nunca está de más una entrevista con algún miembro de la inspección turística para aclarar qué criterio utilizarían en cada supuesto en concreto.

    2. Buenos días Elvira.

      Te cuento como lo interpreto yo:

      REGLA GENERAL:

      – Localidades inferiores a 20.000 habitantes, serían viviendas turísticas rurales

      – Localidades superiores a 20.000 hab., vivienda turística vacacional

      REGLA EXCEPCIONAL:

      – Localidades costeras inferiores a 20.000 hab, vivienda turística vacacional

      Espero habértelo aclarado

      1. Hola Manuel.

        Eso mismo pensaba yo.

        Sin embargo el pasado viernes pregunté, en una conferencia organizada en Granada sobre viviendas turísticas, al jefe de servicio de turismo en Granada.

        Y me respondió (pese a lo complejo de la definición de zona rural) que el primer criterio es el de la actividad realizada en la zona.

        Y que si así no se aclara la situación, entonces se pasa al criterio de los habitantes.

        No obstante le pregunté que qué ocurre en esos pequeños pueblos de menos de 20.000 habitantes del cinturón de nuestras capitales, en los que obviamente no predomina la actividad agrícola…

        Su respuesta fue: hay que ver caso por caso cada expediente.

        En resumen, tanta o más inseguridad jurídica que con el resto del Decreto 28/2016.

        1. Buenos días:
          Ayer hubo una reunión en Nerja sobre el Decreto. Acudió la Delegada de la Consejería de Turismo en Málaga y un técnico de la misma. A una pregunta concreta y directa contestaron que ni a Torrox, Frigiliana ni a Maro, que es una pedanía de Nerja, les es de aplicación ni este Decreto 28/2016 ni el de vivienda rural (si están situdas en los núcleos urbanos) por lo que se pueden seguir alquilando como hasta ahora sin incumplir ninguna ley. Exactamente dijeron que sería una actividad «alegal» puesto que no entra en el ámbito de aplicación de dichos Decretos. ¿Entonces…?
          Un saludo,
          Maria

          1. Buenos dias,
            He enviado un correo a la Delegacion relatando lo mismo que he comentado en el pist anterior, para tenerlo por escrito (sobre la no aplicacion en Maro, Frigiliana o Torrix). Para mi sorpresa y en contra de lo que dijeron la Delegada y el tecnico el lunes, me dicen ahora que eso no es asi. En Maro es vivienda turistica y en Frigiliana y Torrox, vivienda rural .
            Y qué pasa ahora con todo el que fue erroeneamente informado por los propios «responsables» de la Junta???

          2. Jajajajaja.

            Lo que te dije…

            Esto es un cachondeo.

            No se enterán ni ellos mismos de las leyes que aprueban.

          3. Eduardo, una duda que tengo yo es sobre la clasificación de un piso en yn bloque de apartamentos en un pueblo rural, con actividad agricola. Por su caracter ´no independiente´ no se puede clasificar como vivienda turistica de alojamiento rural, en mi opinión. Que opinas tu?

          4. Lo siento Eduardo, y con respeto, pero no veo como un singular apartamento, en un bloque de apartamentos que están construidos, vendidos y utilizados como viviendas permanentes y solo ocasionalmente se alquilan con fines turisticos, puede cumplir los requisitos como describe el Real Decreto, articulo 17, por ejemplo los apartados c y d. http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/an-d20-2002.t2.html Me lo puede aclarar por favor?

  81. Hola. Quería preguntar que tipo de seguro profesional es el que hace falta. Yo tengo seguro de incendios con su continente y contenido. Este es suficiente o hay que hacer otro. Gracias.

  82. Muchas gracias por las informaciones que son muy utiles.
    Me gustaria preguntar sobre mi posible situacion.
    Administro varios pisos por cuenta de Proprietarios. Estos pisos estan alquilados desde Septiembre hasta Julio a estudiantes universitarios. Me gustaria alquilar las habitaciones solo para unos 15-20 dias de Agosto. En este caso, tendria que ajustarme al decreto, o podria no ser visto como actividad habitual?
    Muchas gracias.
    Un saludo.

    1. Hola Marco. las anuncias en webs que permitan la reserva entonces tendrás que registrar las viviendas.

      Tu problema va a estar en que sólo el propietario que habite en la vivienda puede alquilar por habitaciones, por lo que no vas a poder alquilar esas habitaciones si el propietario no vive en esas viviendas.

  83. Hola Eduardo de nuevo, soy Pedro. Ya he borrado los anuncios en las webs donde estaba anunciado mi apartamento. No obstante, como tengo reservas en junio, julio y agosto, debo atenderlas y cuando se vaya la última, ya no voy a alquilarlo más ni volverlo a anunciar. ¿Puede la Junta de Andalucia pedirme responsabilidades o multarme por no estar inscrita en el Registro de alojamientos turísticos? Gracias de nuevo.

      1. Y una última pregunta, para los alquileres turísticos antes del 12 de mayo, ¿qué obligaciones legales había que cumplir? ¿Dónde venia regulado? Gracias.

  84. Holaa mi consulta es que fui al ayuntamiento de mi pueblo a informarme para incribir mi piso y me.dijeron en un par de vemtanillas que aun aqui no.a salido nada entonces que pasaria aora tengo que quitar al igual mi anuncio de milanuncios o lo puedo dejar puesto

    1. Hola Elvira.

      Efectivamente tendrías que esperar.

      De todos modos…ojo con los pueblos.

      Si el pueblo tiene registrados menos de 20.000 habitantes no podrás registrar la vivienda como vivienda con fines turísticos.

      1. Hola Eduardo

        De esa regla general que comentas sobre poblaciones inferiores a 20.000 habitantes, decirte que a su vez se excluyen los pueblos del litoral, que cualquiera que sea su población, quedan excluídos de la norma general de ser considerados alojamientos rurales y por tanto entiendo que se rigen por este decreto de viviendas turísticas.

          1. Estimado Eduardo,
            No encuentro lo de las poblaciones inferiores a 20.00 habitantes… Me dices dónde está, por favor?.
            Gracias,
            Maria

          2. Hola María.

            Eso viene en el adereto de turismo rural, no en el viviendas turisticas, pero es aplicable en materia de turísticas turísticas.

  85. Buenas noches. Tengo un apartamento anunciado en webs con varias reservas hasta agosto, pero he decidido no seguir alquilándolas y en septiembre me borraré de las webs. ¿Debería darme de alta por tan poco tiempo?

    1. Pues o te das de alta para tan poco tiempo o te das de baja de las webs. Esas son las dos opciones que tienes para no infringir la ley de turismo.

  86. Hola de nuevo Eduardo.
    Vuelvo a escribir en este hilo ya que como yo, muchos propietarios aún no han recibido la licencia de ocupación en la vivienda de construcción anterior al año 1988.
    En una localidad de Málaga soy de los primeros, creo que el primero, que presentó la solicitud, adjuntando además toda la documentación que el ayuntamiento exigió, además del pago de las tasas establecidas, en mi caso 270 euros más otros 200 de arquitecto técnico. A fecha de hoy, aún no se ha resuelto la solicitud por parte del ayuntamiento aunque fue presentada sobre el día 20 de abril. El calvario telefónico es enorme; llamadas y llamadas al servicio de urbanismo, donde o no contestan o están comunicando, y cuando te contestan te dicen que están desbordados.
    Estas solicitudes no se presentaron con anterioridad, ya que el ayuntamiento en esta caso, pero imagino que en los demás ayuntamientos también, no tenía las cosas claras en relación a la documentación a presentar, creo que en Málaga capital no han dicho cual era la documentación necesaria hasta primeros de mayo, o así.
    El problema siempre es el mismo, somos los particulares los que debemos pagar el pato, ya que las distintas administraciones no se pusieron de acuerdo con anterioridad a la publicación del Decreto de viviendas turísticas y poner unas pautas a seguir por los Ayuntamientos. Se han pasado los 3 meses y dudo que alguna de las viviendas anteriores al año 1988 tenga ya la licencia de ocupación expedida en la actualidad por su Ayuntamiento.
    A partir de hoy, gracias a la desidia de nuestras administraciones, no podemos anunciar nuestra propiedad aunque la mayoría de nosotros queríamos estar legalizados, y si lo hacemos corremos el riesgo de sanción económica.
    Por esto es por lo que lanzo mi pregunta:
    ¿No existe por parte de la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía un plan B, en previsión a los propietarios que aunque quieren estar legalizados no pueden, debido a la saturación de la Administración?.
    Gracias nuevamente por la gran labor que realizas.

    1. Hola Jose Antonio.

      Te felicito por tu comentario.

      Al césar lo que es del césar.

      Y en este caso, como en otros tantos, la administración no piensa para nada en los administrados.

      Yo mismo estuve llamando durante varias semanas a varios números de teléfono que aparecían en la web del ayto. de Mlaga (sección de urbanismo) Y NADIE CONTESTABA!!!.

      Así durante varias semanas.

      Es alucinante, de verdad.

      Por lo que yo se no hay plan B, si bien hoy tengo un encuentro interesante en Granada y trataré de ver si existe esa posibilidad y te contesto por aquí.

      1. Buenos días Eduardo.
        Sacaste algo en claro en el encuentro en Granada sobre si hay plan B para las licencias de ocupación que por culpa de la Administración no podemos tener en breve?
        Gracias

        1. No hay plan B, Helen.

          Si no tienes la licencia al momento de registrar la vivienda se estaria cometiendo una infracción.

  87. Buenos días, mi caso es un poco peculiar, mi hermana y yo tenemos una vivienda en la playa que heredamos cuando murió nuestra madre. El caso es que no hicimos la declaración del impuesto de sucesiones en su día hace ya mas de cinco años, pues bien, hoy en día la vivienda sigue estando a nombre de nuestros padres ya que no se ha tocado nada de como estaba en un principio. Mi pregunta es ¿si yo podría hacer las gestiones para sacar la licencia turística y alquilarla publicándola en espacios web o si es necesario ponerla a mi nombre?. ¿Podría acarrearme esto problemas con la Hacienda Pública por no haberla declarado en su día?. Un saludo

    1. Para que tu puedas ser la titular de la explotación haría falta que tuvisese un contrato de los propietarios a tu favor para poder disponer de esa vivienda. Ese contrato obviamente no exste ni podrá existir en las condiciones actuales, por lo que tendrás que regularizar la situación y poner la vivienda a vuestro nombre para pode presentar la DR.

  88. Hola. Le agradezco toda la información brindada y me surge una pregunta. Yo tengo un apartamento en la costa ofertado a través de una web en alemán. También debo hacer todo este papeleo o no debería tener problemas con la junta por no estár en una website española? Un saludo y gracias

    1. Hola Juan.

      Debes registrar igualmente la vivienda, si bien es cierto que al no publicitarse la vivienda ni en España ni en castellano, pues le estás poniendo las cosas más difíciles a la inspección de turismo.

  89. Buenos días, Eduardo.

    Como siempre, lo primero darte las gracias por tu ayuda. Estoy intentando registrar una vivienda y me encuentro con el problema de que el formulario no reconoce el correo electrónico para notificaciones. ¿Le ha pasado a alguien más? ¿Cómo lo solventáis?

    Saludos,

    Ana

  90. Buenos días Eduardo.

    Dado el contenido de los informes vertidos por la Agencia Andaluza de Defensa de la Competencia en la tramitación del decreto, donde apunta que la norma está infrinfiendo la libertad de mercado y de la competencia; señalo también la idea de plantear sugerencias individuales a la CNMC pidiéndole la impugnación del decreto ante la Jurisdicción Contenciosa, por desproporcionalidad, falta real de motivación suficiente en su elaboración, inconcresión, falta de claridad y auspicio de inseguridad jurídica. Para ello es suficiente entrar en el siguiente enlace, rellenar el formulario y entregarlo. De ese modo la CNMC podría plantearse su impugnación, al igual que ya hiciera con el de, Aragón, Madrid o Cataluña.

    https://sede.cnmc.es/procedimiento.aspx?codigo=117

  91. Hola Eduardo,buenos dias,primero agracerle su gran trabajo.
    Me gustaria saber si sabe como va a proceder la Junta a hacer las inspecciones de las viviendas.Suponiendo que la vivienda que alquilo con fines turisticos, y que anuncio en webs que no permiten la reserva directa,ni tienen calendario de ocupacion.
    Y en el caso de que empiezen ya las inspeccciones ,el mismo dia 12 de Mayo, daran un tiempo de un primer aviso o directamente habrá sancion????

    Gracias por su tienpo y esfuerzo.

    1. Hola Tomás.

      Por lo que he oído directamente a responsables de la Junta de Andalucía, las inspecciones no van a tardar prácticamente nada. Se quiere aborda el problema del intrusismo para esta temporada de verano.

  92. Hola Eduardo

    Somos una agencia online y en nuestra web no hay la opción de hacer la reserva o pago directamente. Las personas interesadas nos consulta la disponibilidad etc. por email o teléfono. Nuestro abogado interpreta que las propiedades que anunciamos no se tienen que registrar siguiendo la definición:

    “Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento”

    Me gustaría saber tu opinión al respecto.

    1. Este Decreto, como mipuchas otras normas, es muy interpretable.

      Esto quiere decir que unas personas puedn intrpretar unas cosas y otras interpretar otras.

      Al final es la opinion de los jueces la que debe ir definiendo qué es un canal de oferta turística.

      Pero ya que me pides mi opinión, yo entiendo que el Decreto lo que pretende es que las personas que se encuentran, principalmente en el extranjero, sepan que las viviendas que ven en las webs y que puedan reservar a distancia cumplen determinados requisitos. Por lo tanto, yo veo el concepto de «reserva» en una acepción amplia. Es decir, cualquier vivienda que se anuncie en cualquier web debe estar registrada en turismo desde el mismo instante que pueda poner en contacto ya sea por teléfono o ya sea por email al turista con el propietario/intermediario.

  93. Hola Eduardo,

    La ultima preguntita…. jajaja

    Si yo visita mi casa de alquiler y/o mi familia amigos o alguien que no pagar nada. Es necesario para presentar los documentos de pasaportes y enviar eso a la policía???

    O solamente cuando gente que pagar??

    Mil gracias por su blog fantástico y respuestas muy informativo.

    1. Hola Pablo.

      Si no hay dinero a cambio del alojamiento jo se considera alquiler turístico, por lo que no existiría esa obligación.

  94. Hola

    ¿La declaración responsable se puede presentar ya o hay que esperar al día Doce?

    En caso de presentarla antes del 12 de mayo tendria validez

    Gracias

    1. Según mi computo, el Decreto entra en vigor el 12 de Mayo.

      Pero bueno, da igual si presentas la documentación el 11.

      A fin de cuentas lo importante es que desde el 11 o 12 ya podrás alquilar vacacionalmente la vivienda, incluso sin tener aún el nº de registro.

  95. Hola Eduardo, esta es mi tercera consulta, y me fío más de ti que de la Junta.
    En la declaración responsable, en el apartado TITULO PARA LA EXPLOTACIÓN, tengo una duda. Tengo un conocido que alquila la propiedad de su padre, y los ingresos se los lleva mi conocido, no su padre. El quiere aparecer como titular en la declaración, para posteriormente hacer la delcaración de la renta correctamente, pero no tiene ningún contrato que le vincule a su padre para alquilar la vivienda. ¿Es necesario un contrato o un poder para este caso?
    Muchas gracias

    1. Hola Sergio.

      es necesario que exista un documento de cesión de la vivienda para explotarla turísticamente.

      Será un documento de cesión gratuita, ya que si fuera a cambio de precio estaríamos hablando de un contrato de arrendamiento entre ambos familiares.

  96. Buenos días Eduardo.

    En un nuevo intento de aportar más claridad al contenido y las pretensiones del manido Decreto, hoy he tenido oportunidad de ver toda la tramitación del decreto desde su primera versión allá en el primer trimestre de 2014 hasta la definitiva, aparecida y publicada dos años después, en febrero de 2.016.

    Al respecto, aconsejo, porque no tienen desperdicio en cuanto a su contenido, en especial los informes vertidos durante su tramitación por la Agencia de Defensa de la Competencia Andaluza (dos en total), Los del Gabinete Jurídico de la junta (otros dos) y el del Consejo Consultivo de Andalucía.

    Reseñar en particular de los mismos, la advertencia reiterada que hace la Agencia de la Competencia sobre la necesidad de flexibilizar las obligaciones de los propietarios (a las que hacen caso omiso desde la Consejería) pues entiende que se podría estar infrigiéndose la libertad de mercado y libre competencia en pro de un sector económico (el hotelero) y dejando apuntado la posibilidad que por la CNMC se pueda impugnar la norma en tal sentido, como de hecho ya ha sucedido en otras autonomías.

    Ese apunte también lo señala el Informe del Gabinete Jurídico y el Dictamen del Consejo consultivo.

    Asimismo, del del Consultivo, destacar el valor absoluto y cerrado que le da a la definición de habitualidad contenida en el art 3 del Decreto, mediante el uso de la técnica de la presunción (definición indirecta) y de lo que podría concluirse que el ámbito del decreto es solo para el caso del uso de los canales electrónicos con la extensión contenida en su apartado 4. Ello daría explicación a la respuesta que la Consejería está dando una y otra vez, cuando se le pregunta por el concepto de habitualidad, evitando pronunciarse sobre la extensión de dicho término contenidos en otras normas (art. 30 Ley de Turismo).

    También recoge el Consultivo, la inseguridad jurídica que la norma provoca con su concreta e incorrecta redacción.

    En conclusión, creo que no las tiene todas consigo la Consejería de Turismo, ni la Junta de Andalucía y que los expedientes sancionadores plantarán mucha batalla, visto lo visto.

    El expediente está colgado en una página de asociación de propietarios, que evito mencionar por no hacer publicidad, salvo que se me autorice expresamente para ello.

    ¿Conoces tú si por parte de la CNMC se ha impugnado la norma ante los Tribunales de Justicia?

    Saludos

    1. Hola Manuel.

      No tengo conocimiento de que el decreto haya sido impugnado por la CNMC, pero si por Apartsur.

      No hay problema en que pongas enlace al expediente.

      1. ¿Puedes indagar como se encuentre el tema en la CNMC?

        ¿Y sabes qué términos o cuestiones haya impugnado Apartsur?

        Remito el enlace oficial de la Junta. El expediente completo es el segundo pdf que hay en la pagina y los documentos que menciono en mi anterior aportación están sobre la página 110 en adelante, aunque hay también otros dos en páginas anteriores.

        http://juntadeandalucia.es/organismos/consejo/sesion/detalle/74887.html

        1. De la CNMC no se nada, la verdad. Si se que están recurridos los Decretos de Madrid y Canarias, pero respecto al de Andalucía aún no se nada.

          Respecto a Apartsur si se que hay recurso en marcha, dicho por su propio presidente.

  97. Mi felicitación y agradecimiento de antemano por las informaciones que facilita. Soy copropietario
    junto a un familiar una de una casa que ha sido dividida fisicamente, no castastralmente, en dos módulos independientes, con acceso igualmente independiente una vez franqueado la entrada común; estan dotados de capacidad para cuatro personas cada uno. Los dos módulos comparten los mismo suministros (luz agua, etc) y un pequeño jardin. ¿ Se podrían destinar a vivienda con finalidad turística como una única unidad con independencia de que se alquilen uno o los dos módulos?

    1. Hola S. Gaud.

      Si obtienes una licencia de ocupación por parte del ayuntamiento que indique que existen dos viviendas, entonces podrás registrar en Turismo dos viviendas.

      De lo contrario sólo podrás registrar el inmueble como una única vivienda.

  98. Voy a tardar varios meses en conseguir la licencia de ocupación, ya que en mi ayuntamiento me dicen de que no han empezando ha estudiar los requisitos que van a exigir, ni me pueden informar de los pasos a dar…

    ¿Se puede deducir de los dos artículos que copio aquí abajo que puedo darme de alta ahora en el registro… y disponer de un año para conseguir la licencia de ocupación (ya que es un requisito del artíclo 6 afectado por la disposición transitoria)?

    ¿La administración podrá pedir la licencia de ocupación por correos, o solo se exigirá en caso de inspección en la vivienda en cuestión?

    ¿Cuál sería el importe de la sanción en el caso de no poder presentar la licencia de ocupación en una inspección?

    Muchas gracias por su atención

    ****

    Disposición transitoria única. Régimen transitorio.
    2. Se establece un plazo de un año desde la entrada en vigor del presente Decreto, para que las
    viviendas se adapten a la previsión contenida en el apartado d del artículo 6.

    Artículo 6. Requisitos y servicios comunes.
    Las viviendas con fines turísticos deberán cumplir con los siguientes requisitos:
    a) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de
    calidad exigibles a las viviendas.

    1. Hola Ángeles.

      La licencia hay que tenerla desde el minuto 1.

      En caso de no tenerla se está cometiendo una infracción grave por así establecerlo el artículo 75.1 de la ley de turismo, con sanción de 2000 a 18000 euros y la cancelación de la inscripción de la vivienda en el registro de turismo.

  99. Estimado Eduardo:
    Gracias de nuevo por tu ayuda inestimable y tu, no me canso de repetirlo, sentido común, tan escaso…
    Yo ya hice la Declaración responsable y recibí la carta de la Junta. Cuándo se supone que nos van a dar por inscritos y nos enviaran el numero?? Se sabe algo de eso? Porque mientras no podemos alquilar, no?. Asi mismo, en la Guardia Civil me han dicho que hasta que la vivienda no esté registrada por la Junta de Andalucia no lo pueden hacer ellos y, po tanto, no se pueden presentar los partes de huespedes….
    Gracias de nuevo y un saludo,
    Inmaculada

    1. Hola María.

      Hasta el día 12 no entra en vigor el Decreto, por lo que tu situación será legal ese mismo día.

      Como ya tienes tu DR sellada, pues el mismo día 12 ya podrás poner anuncios y alquilar, incluso aunque no tengas aún el nº de registro, que evidentemente tardará algunos días en llegarte.

      Lo de la guardia civil/policía…efectivamente, ellos no van a dar de alta tu vivienda en el registro de huéspedes hasta que les digas cuál es el nº de registro.

  100. Hola de nuevo Eduardo:
    La ley dice que» para alquilar habitaciones debe vivir el PROPIETARIO en la vivienda»
    Yo soy ARRENDATARIA y antes de empezar a gastar dinero en licencias y permisos, no quisiera hacer todo el proceso si al final NO puedo alquilar.
    Nos puedes aclarar esto por favor?
    Muchas gracias de antemano por tu gran ayuda.

    1. Hola Mónica.

      En este sentido el decreto es claro, y no tengo noticias de que se vaya a modificar en breve esta situación.

      Hoy por hoy, un arrendatario no puede subarrendar por habitaciones, dado que quien tiene que habitar en la vivienda es el propietario.

      Sin embargo si puede subarrendar la vivienda en su totalidad, siempre que cuente con la autorización del propietario.

  101. Hola, buenos días.
    Mi pregunta va en relación al libro registro.
    ¿Sería un archivo de todas las hojas de viajeros en una carpeta o existe algún libro específico donde anotar los datos de los viajeros?
    Gracias por estos comentarios que tanto ayudan a todos.

  102. Muchas gracias por la información tan detallada y precisa!!!! Habéis hecho un gran trabajo. Gracias por vuestro tiempo!!

    Tengo una pregunta que seguramente le afectará a muchos igual que a mi, el caso es:
    – yo no soy propietaria
    – el propietario me permite subarrendar la vivienda y me la alquila a mi por un importe fijo
    – no soy autónoma

    Las preguntas son:
    1) Puedo presentar la declaración responsable a mi nombre y aportar el contrato?
    2)Tengo que darme de alta en autónomos?
    3) ¿Como declaro los ingresos?
    4) El propietario me tiene que cobrar el IVA?

    Muchas gracias!

    1. Hola Paqui.

      Inicialmente, con el decreto en la mano, sólo podrás subarrendar la vivienda íntegramente, es decir, no podrás alquilar por habitaciones.

      Por lo demás, tu tendrás que pagar al arrendador la renta pactada más el 21% de IVA, pues tu no vas a ser el habitante final de la casa. O por lo menos tendrás que hacer esto durante los meses que la vivienda la tengas subarrendada a turistas.

      Respecto a tu relación fiscal con los turistas, se trata de una operación exenta de IVA.

      Por lo que se, no es necesario darse de alta en autónomos, y en hacienda recomiendo hacerlo.

      los ingresos que tu obtienes, al ser subarrendadora, no son rendimientos del capital inmobiliario, sino rendimientos del capital mobiliario.

  103. Hola! ya pasados algunos meses de la publicación de esta normativa en los que se ha ahondado en un mar de desconocimientos por parte de las oficinas competentes, me gustaría saber si hay y/o existe algún documento o alguna alternativa al requisito de licencia de ocupación, puesto que en Urbanismo Granada AUN! no saben nada y ellos «suponen» que dicho documento corresponde o es similar al de 1º ocupación que en mi caso ronda los 1500 euros. Me parece insólito!

    1. Hola Luis.

      La Junta va a aceptar (por ahora) alguno de estos tres documentos:

      – Licencia de ocupación.

      – Licencia de primera ocupación.

      – Cédula de habitabilidad.

      El ayuntamiento de Granada ya tiene un procedimiento establecido para conceder licencia a los inmuebles que no la tengan.

      La tasa a pagar para una vivienda de unos 100m2 va a ser de unos 600 euros. La más cara de Andalucía con diferencia. En Malaga serán unos 130 euros, en Sevilla unos 40 euros. En fin…

      Además de esa tasa hay que pagar los honorarios establecidos por el arquitecto técnico que realice el certificado y plano que exige el ayutamiento para conceder la licencia, que son otros 300 euros más o menos.

      Así que quieren tengan esos documentos (las civiendas posteriores al año 90) se van a ahorra ese dinero, y quienes no tengan esos documentos van a tener que hacer un sacrificio importante (sobre todo en Granada).

      1. Hola Eduardo, gracias de antemano. ¿Cuanto cree que tardaran en emitir la licencia de ocupación de las casas antiguas? En mi caso seran 600 eur más arquitecto, me parece excesivo y he solicitado que lo busquen en los archivos por si estuviera, para evitar ese enorme pago…

        1. Hola M. Dolores.

          No me extrañaría que si no tienen tu licencia la emisión de una nueva tarde más de un mes.

  104. Licencia de ocupación en Málaga capital.
    Informaros por si no lo estáis aún que Málaga capital por fin a dado un procedimiento para obtener la Licencia de Ocupación para las viviendas que no la tengan por ser anteriores al año 1980.
    Dieron el visto bueno jurídico el jueves según me dicen.
    Es una solicitud para solicitar licencia ocupación para viviendas con fines turísticos según Decreto 28/2016 que no precisen ejecución de obras.
    Hay que presentar solicitud, pagar las tasas ( unos 120 €) y presentar un certificado descriptivo y gráfico firmado por técnico competente.
    En el certificado incluir: Datos del técnico, identificación catastral, nota simple actualizada, fecha terminación de obras, identificar tipo vivienda y si se alquila completa o por habitaciones, plano situación según PGOU vigente, descripción estado habitabilidad e higiene y si cumple los requisitos exigidos, superficie útil , número habitaciones con superficie de cada una y si se cumplen requisitos de ventilación e iluminación, capacidad máxima, reportaje fotográfico.
    Documentación justificativa del correcto funcionamiento de los suministros ( vale recibo de luz y de agua)

    En resumen otro gasto más.
    Por muy pronto que se presente dudo mucho que puedan emitir la Licencia de Ocupación antes del 12 de mayo.
    Pregunta.
    Se puede hacer la declaración responsable antes de tener la licencia con la solicitud.
    Se tiene que quitar el anuncio en airbnb o similar hasta que se presente o se tenga la licencia de ocupación.

    Que hayan establecido el procedimiento a los pocos días de la entrada en vigor del RD muestra el mal funcionamiento de la administración que no puede hacer responsable a los propietarios.

    Es probable que la Delegación haga inspecciones en los primeros meses ( tendrán una avalancha de peticiones ) El delegado en Málaga de turismo aconsejo presentar la declaración tranquilamente no en los primeros días. Esperar un poco a que se tranquilizara el ambiente. No dijo nada de sanciones por supuesto.

    Espero haber sido util

    1. Hola Miguel.

      Gracias por la información.

      Por supuesto que has sido útil.

      Respecto a tus dudas tengo que decirte que eso mismo estuve hablando hace días con un peso pesado de Turismo y me confirmó que hoy por hoy la situación es que la inspección de Turismo no se va a meter a ver si has solicitado o no la licencia. Ellos lo que quiern es que si te hacen una inspección que presentes la licencia.

      Esto en otras palabras quiere devir que lo «responsable» por parte del titular es presentar la declaración responsable únicamente cuando se posea la licencia de ocupación.

      También me confirmó que las inspecciones se van a iniciar muuuuy rápido.

  105. Hola Eduardo,
    antes de nada quería darle la enhorabuena por el gran trabajo que hace, siempre me resulta ser de gran ayuda. Después de lo leído y llegar a la conclusion de que la vivienda que alquilo no entra dentro de este nuevo decreto, pues suelo alquilarlo tanto para trabajadores como para turistas, y teniendo en cuenta el concepto de habitualidad que comentaba, mi pregunta es, a la hora de hacer un contrato de temporada, si este se tratara de una semana, ¿es necesario también ingresar el importe de la fianza (2 meses) en la Junta de Andalucía? Por norma general cuando se trata de contratos de temporada inferiores al mes no suelo solicitarles la fianza, por lo que tampoco lo incluyo en las cláusulas del contrato.
    Gracias.

    1. Hola Rosa.

      En ese caso no es necesario depositar la fianza.

      De todos modos mencionas que has llegado a la conclusión de wue tu vivienda no entra dentro del decreto ya que la alquilas a trabajadores y turistas.

      En ese último caso si que entraría dentro del decreto.

      1. Buenos días. Me he quedado un poco fuera de juego al leer este hilo ¿a que os referís con ingresar el importe de fianzan en la Junta de Andalucia? Donde y en que casos está regulada esa obligación
        Saludos

        1. Hola Jose.

          Esa es una obligación recogida en la ley de arrendamientos urbanos, por lo que en materia de alquiler vacacional no sera de aplicación.

      2. Gracias por su pronta respuesta.
        Y para que me quede aun más claro, ¿a partir de cuántos meses de duración de un contrato de temporada es obligatorio el ingreso de la fianza?
        Con respecto a si entra dentro de este decreto o no, según entendí el punto clave es la habitualidad, dado que hay períodos vacacionales en los que está alquilado para trabajadores y otros en los que vienen turístas, sin seguir ningún patrón, no cumplo con la habitualidad comentada, ¿no es así?
        Gracias.

        1. Digamos que habitualidad habrá si alquilas a turistas durante más de treinta días al año en total.

          Y se presumirá la habitualidad aunque alquiles a turistas menos tiempo pero anuncies por webs.

          Respecto a la fianza en el caso de alquiler no turistico (a estudiantes, a trabajadores, etc), la,ley dice que deben se dos meses de fianza en los alquileres temporales, si bien se suele permitir que se deposite sólo un mes en alquileres inferiores a los tres meses de duración, y si son de más duración si se exige que se depositen dos meses.

  106. Hola Eduardo, muchas gracias por la información. Tengo una duda, yo alquilo mi piso en verano para uso vacacional por semanas y durante el curso escolar a un mismo inquilino. Quiero ofertarlo en un portal de internet ¿tengo que registrar el piso como vivienda turística?
    Muchas gracias

    1. Si anuncias la vivienda con fines turisticos va a existir presunción de habitualidad, por lo que si no has registrado la vivienda y la anuncias en esos portales podrás ser sancionado.

      Posteriormente habría que demostrar a la Junta que no actuas con habitualidad.

      Pero si dispones de licencia de ocupación te merece la pena registrar la vivienda para evitar ese riesgo que te he comentado.

  107. Buenos días Eduardo, me uno a los comentarios donde te felicitan por tu web, es muy útil y clara.
    Mi pregunta es, si yo anuncio mi vivienda en Airbnb o similares con un alquiler mínimo superior a dos meses, ¿doy por sentado que no sería sancionable verdad?
    Muchas gracias

    1. Hola Sandra.

      Pues así lo entiendo yo también.

      No seria una conducta infractora por quedar esa promoción publicitaria (y el alquiler posterior) excluido del decrto.

      Sería un contrato de uso distinto a vivienda regulado por la LAU.

      1. Hola Sandra y Eduardo.

        De la literalidad de lo contemplado en el art 3.2, yo no tendría muy seguro que no fuera sancionable aun a pesar de que expresamente se anunciase la oferta para periodos superiores a los dos meses, pues literalmente establece «Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando sea comercializada o promocionada en estos canales de oferta turística, independientemente del tiempo que la alquile» (artículo 3.2.).

        1. Hola Manuel.

          Has entrecomillado más texto de la cuenta.

          La expresión «independientemente del tiempo que la alquile» no la veo en ese artículo 3.2 del decreto.

          Por otro lado, el artículo 2 apartado «b» del decreto establece que quedan excluidas del ámbito de aplicación del decreto «Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria».

          De esto interpreto que si se anuncia una vivienda en una web y se dice que es para más de dos meses, no deben ser de aplicación las infracciones y sanciones estanlecidas en la ley de turismo, pues no estamos hablando de vivienda con fines turísticos.

          Sería una operación de arrendamiento amparada por la LAU.

          Salvo mejor criterio.

          1. Hola Eduardo

            Perdón por el error, añadí mas texto que el existente en el decreto real, sin saber qué pudo pasar. Será de tantas vueltas como le llevo dadas al decreto.

            De todos modos y como replanteamiento general del tema, no habría que perder de vista la regulación contenida en el art. 30 de la Ley de Turismo de Andalucía, pues es bastante peliagudo y creo que puede zanjar muchas de las cuestiones aqui reiteradas.

            Dicho artículo, contenido en el título que trata la ordenación turística en Andalucía, regula Libertad de establecimiento y de prestación de los servicios turísticos, estableciendo una serie de conceptos bastante clarificadores, entre ellos el de habitualidad, teniendo éste una extensión mucho mayor a la contenida en el controvertido Decreto y por tanto dejando clara la obligación de Registro de las viviendas destinadas a alojamientos siempre y cuando se publiciten con independencia del medio en que se haga, e incluso sin que lleguen a publicitarse en ninguno, siempre que la duranción anual del alquiler sea superior a un mes en cómputo total.

            En una interpretación de conjunto entre ley y decreto se podría concluir que aparte de la presunción de habitualidad contenida en el decreto (canales electronicos y agencias), habría también habitualidad cuando se publicite en cualquier medio (no solo los canales electronicos o agencias), o incluso sin publicitarse, siempre que el cómputo anual se supere el mes de alquiler.

            Así que, el poder de maniobra de la Junta, como puede verse, puede llegar a ser bastante amplio, pues lo no contenido en el decreto, lo está en la ley.

            Y todo ello, con la consabida, reiterada e incluso pretendida, añadiría yo, inseguridad jurídica para los propietarios

          2. Hola Manuel.

            Como siempre gracias por tus aportaciones y análisis.

            Me parece ciertamente la mejor lectura que se puede hacer de este galimatías.

            Es decir, si hay promoción en webs que permitan reserva hay presunción de habitualidad (en mi opinión se podría tumbar esa presunción si se demuestra que no se alquila por más de treinta días al año, pero si anuncias y además alquilas más de treinta días al año…estás perdido).

            Si no hay promoción en webs pero se alquila por más de treinta días al año hay habitualidad.

  108. Buendos días, Gracias de nuevo Eduardo!!

    El libro de registro, no me queda claro o no quizas estoy ya un tanto nublado y mareado de releer el decreto y mirar en foros ¿ es de los requisitos que entran en vigor el día 12 de mayo o es requisito que puede esperar un año? como el aire acondicionado en todas las habitaciones que se tiene un año de espera. Ciertamenete lo de la protección de datos se tendrá que tener claro para no meter pata.

    Gracias mil veces

  109. Tratamiento de datos personales

    Hola, hay varias intervenciones que hacen mención a este punto. Como expertos (dirijo una consultora especializada en la materia), opino que el tratamiento de datos personales que habrá que hacer al gestionar una actividad de alquiler vacacional excede claramente la excepción del artículo 2.2.a) de la LOPD que establece que «El régimen de protección de los datos de carácter personal que se establece en la presente Ley Orgánica NO será de aplicación: a) A los ficheros mantenidos por personas físicas en el ejercicio de actividades exclusivamente personales o domésticas.»

    Recabar datos de nombre completo y DNI/pasaporte y comunicarlos a las autoridades (Policía / Guardia Civil) no es una actividad personal o doméstica, desde luego.

    1. Muchas gracias por tu intervención Juan Carlos.

      Entiendo entonces que es obligatorio dar de alta un fichero en la agencia española de protección de datos. ¿Correcto?.

      1. Gracias por la aclaración, Juan Carlos. Además del alta en el fichero de la Agencia Española de Protección de Datos ¿habría alguna gestión más que hacer?

        Saludos.

      2. Hola Eduardo, no solo eso, sino cumplir íntegramente la LOPD (deber de información, confidencialidad, seguridad…). No es complicado, pero no se puede decir que declarando el fichero está todo hecho.

        Como mínimo aconsejaríaencia Española :

        1.- declaración del fichero
        2.- cláusula informativa sobre tratamiento de los datos que se recaban , finalidad de los mismos y cesiones previstas
        3.- Si hay terceros que gestionan la propiedad en nuestro nombre, se les debe considerar como encargados de tratamiento (ver artículo 12 de la LOPD)
        4.- documento de seguridad con información de sistemas de tratamiento (papel y/o informáticos)

        En la página de la Agencia Española de Protección de Datos hay información y guías adecuadas.

        Saludos

        1. Buenas noches. Yo he formulado dos preguntas sobre este decreto 28/2016 a la Agencia de protección de datos, sobre si es aplicable la LOPD o no. La respuesta, a pesar de que la segunda la he formulado con muchísimo más detalle ha sido exactamente la misma: no me han contestado. Sólo me han relatado los principios que rigen la LOPD. En ambas ocasiones el escrito de respuesta ha sido exactamente el mismo (idéntico)

          Otra cosa, tras la primera respuesta, llamé varias veces a la Agencia y las respuestas dadas (por teléfono) fueron diferentes: en unas ocasiones me decía que NO y en otras que SI. Finalmente, me dieron una solución intermedia: ante la duda mejor comunicarlo. Esta información solo fue telefónica.

          De todas formas me planteo una duda, aunque efectivamente el propietario tiene la obligación de comunicar datos a la policía y podría entenderse que se excede de lo que sería una actividad doméstica, ¿no ocurre lo mismo con un arrendador normal que tiene la obligación de comunicar los datos del inquilino en las declaraciones de la renta o ante una inspección de hacienda, o simplemente al depositar la fianza en la hacienda autonómica? ¿también excede este caso del ámbito doméstico? y si es así ¿cualquier arrendador (no profesional) debe registrar el fichero?

          Gracias

  110. Buenos días Eduardo. Mil gracias por toda la información que nos das.

    Podrias resolverme una duda.?

    Tengo un apartamento en la playa y desde hace varios años lo alquilo por pequeños periodos de tiempo a través de una inmobiliaria. Ella se ocupa de toda la gestión. El gestor me ha propuesto ocuparse él de todo los tramites por un importe de 300 euros. Me comenta que necesita hacer proyecto de la vivienda, certificado energético y algún que otro más. Pero leyendo tu foro no veo que aparezcan en ningún comentario ninguno de estos requisitos. No sé, me preguntaba si me esta tomando el pelo o realmente es tan complicado registrar el apartamento como turístico.
    La vivienda fue construida en el 2008.

    1. Hola Lola.

      Inicialmente si la vivienda dispone de licencia de ocupacion (me imagino que si por el año de construcción) no veo necesidad de hacer ningun proyecto siempre que vayas a registrarla como vivienda con fines turisticos.

      Sobre el certificado energético, no tienes obligación de tenerlo si lo vas a alquilar por menos de cuatro meses al año. En caso contrario si tienes que tenerlo.

  111. Hola Eduardo. Tengo una vivienda en un pueblo en el área metropolitana de Granada de menos de veinte mil habitantes. Se le aplicaría el decreto 28/2016, o estaría incluida en el decreto 20/2002.

    1. Hola Juan Manuel.

      Estaría excluido del decreto de viviendas turisticas, por lo que habría que irse al 20/2002 de alojamientos rurales.

  112. Buenas Eduardo:

    Ante todo darte las gracias por tu labor. Es tremendamente útil para todos. Simplemente me gustaría saber como tiene que ser el contrato para conceder la explotación de apartamentos de mi propiedad a otras personas. Solo los puntos fundamentales que debe contener.

    Por otro lado me gustaría saber si el explotador es persona jurídica, también esta exenta de IVA la actividad.

    Muchísimas gracias anticipadas,

    Juan Luis

    1. Hola Juan Luis.

      Basta con un documento en el que identifique a las partes y quede claro, por un lado, que el propietario cede la posesión y la administración del inmuebl a otro y, por otro lado, que dicha cesión es con la finalidad de explotación para uso turistico.

      Si el explotador es persona jurídica la operación sigue estando exenta de IVA.

  113. Hola,
    Muchas gracias por tu blog. Me quedan dudas sobre las excepciones.
    Ejemplo: tengo mi piso publicitado en una web tipo airbnb para alquilar el piso en verano, y a la vez cedo mi piso a un familiar durante más de dos meses durante el año (sin contra-prestación económica).
    El hecho de tenerlo anunciado en las webs hace que ya no entres en los casos de excepción, no?

    la otra pregunta es, tengo alquileres para este verano, contratados ya, pero no me va a dar tiempo declarar el piso, para el 11 de mayo, dado que no tengo la licencia de ocupación todavía, lo mejor sería en este caso:
    – darse de baja de las páginas web si se puede
    – esperar a obtener la licencia
    – declarar la vivienda cuando se tenga la licencia
    ¿No hay muchas opciones para salir de esta situación, no? No se puede cancelar lo que ya se tiene contratado con los clientes.

    1. Hola Ana.

      Respecto a la licencia la situación es clara. Sin licencia no debes ni registrar ni publicitar la vivienda.

      Respecto a tu primera duda, la vivienda debe ser registrada, pero como te he comentado hasta que no tengas licencia de ocuocpación no debes registrarla, ni promocionarla ni alquilarla turísticamente.

      1. Hola Ana y Eduardo,

        Si no tiene su licencia pero has solicitado desde el ayto, este documento (con sello y fecha etc) esta suficiente (ahora) para registra su vivienda y después tu puedes presentar la licencia. También traer una copia de su IBI, mas información esta mejor.

        Pablo

        1. Hola Pablo.

          Yo no estoy de acuerdo con esto.

          Esa información no es oficial, por lo que no puede anunciarse que ese es el procedimiento a utilizar.

          Hoy por hoy el decreo exige que en el momento de presentar la declaración responsable en la Junta de Andalucía el titular dispone de licencia de ocupación. Por lo tanto, no debemos aventurarnos a decir que es suficiente con haberla solicitado.

          ¿Y si posteriormente el ayuntamiento no conced dicha licencia?.

          Mejor primero tener la licencia y luego hacer el registro.

          1. Hola Eduardo,

            En Cadiz tengo una amiga que presentado esto sin problemas, mientras esperado el ayto encontré la licencia….pero cada oficina esta diferente y el mano derecha no sepa lo que haces el izquierda…!!

            También entiendo que hay una ‘posibilidad’ la ley sobre el aire van a cambiar antes que el mayo 2017, porque es mas rígido que AT y pensiones.

            Mil gracias por todos sus comentarios cada día estoy leyendo, es una portal súper importante y muy informativo sobre este tema.

          2. Hola Pablo.

            No es seguro que se vaya a modificar lo del aire acondicionado, aunque se oyen rumores de que es muy posible que alguna modificación se haga.

  114. Hola buenas tardes, yo tengo un apto. Que. Estado alquilando por airbnb y por lo que me sale del boca a boca, lo que he alquilado por airbnb, Niumba, etc … hasta el momento lo he declarado, si quitara el anuncio de las webs y lo sigo alquilando por semanas y quincenas de boca en boca , debería darme de alta?? Gracias de antemano

  115. Buenas tardes:
    Ante todo felicidades por el foro.
    Si un propietario alquila sólo una o dos quincenas en el verano ¿también tiene obligación de registrar la vivienda?.
    En estos casos si la publicita una inmobiliaria en mil anuncios ¿es responsable?
    Gracias de antemano.

    1. Hola Maty.

      Con las reservas oportunas,mpues aún la norma es muy joven, puedo decirte que:

      – Si anuncias en webs, aunque sea de inmobiliarias, tendrías que registrar.
      – Los responsables de la web serían responsables si anuncian sin nº de registro.
      – Si sólo alquilas 2 o 4 semanas no estás obligado a registrar, pero si anuncias en webs entonces si.

      1. Buenas noches, no encuentro esta excepción en el Decreto… si todos los años se alguila durante 3 semanas en verano por ejemplo, no se considera como ´habitual´y entonces – obligación de registrar?

  116. Si pongo anuncios tanto en webs como carteles en las universidades para alquilar una vivienda como piso compartido para estudiantes, ¿tendría que darme de alta?.

    Saludos.

  117. Buenos dias Eduardo, muchisimas gracias por tus aportes. Tengo un piso que compre el año pasado y no tiene licencia de primera ocupacion porque esta construido en 1980 o un poco despues y por entonces no era obligatorio dar la licencia de ocupacion, hemos solicitado al ayuntamiento la copia y nos dijeron que por esa epoca no la daban y ahora se han encontrado con un monton de gente solicitandole copias que no tienen y no saben que van a hacer porque se estan encontrando con este problema con muchisima gente, nos comentaron que iban a tener una reunion con alguien de la junta pero por ahora no sabemos nada. Entonces al no poseerla no deberia hacer la declaracion responsable no? o con la mera solicitud basta? Me gustaria preguntarte que si desactivo de las plataformas web el anuncio para que a partir del 12 no me entren reservas o solicitudes nos pueden sancionar si mantenemos las reservas previas? El tema de desactivar el anuncio hasta conseguir la licencia es para evitar sancioines porque no tenemos problemas en declararla pero claro sin la licencia lo mismo es hasta peor. Aun no se sabe que documento puede ser alternativa a la licencia de ocupacion o si o si tiene que ser la licencia de ocupacion?

    Un Saludo y Gracias

    1. Hola Manuel.

      Si no tienes licencia de ocupación, o de primera acupación o cédula de habitabilidad no debes registrar la vivienda.

      E incluso si alquilas a las teservas que ya tienes contratadas podrían sancionarte. No digo que lo vayan a hacer, pero estarías cometiendo una infracción.

      Es cierto que algunos ayuntamientos están desbirdados, e incluso hay otros que yan han dicho que no van a dar licencia de ocupación. Imagínate…

      1. Hola Eduardo. Creo que alquileres anteriores a la aplicación de la norma, no son ilegales ni sancionables, pues no existia decreto activo. Copio articulo, para interpretación:
        Disposición transitoria única. Régimen transitorio.
        1. Los artículos 7 y 8 no serán de aplicación a las viviendas ubicadas en inmuebles situados en suelo de
        uso residencial, contratadas o reservadas con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto, en las que
        se ofrezca mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de
        forma habitual y con fines turísticos.

        como ves, pone: «contratadas o reservadas con anterioridad a la entrada en vigor».

        1. Hola Juan.

          No serán de aplicación esos dos artículos, pero las sanciones (que se encuentran en la ley de turismo) si son aplicables.

          1. Buenos días, Eduardo.

            No puedo coincidir contigo en esta interpretación tan torticera que creo tu estás haciendo de la norma.

            Por contra, entiendo perfectamente extrapolable el viejo aforismo del derecho penal «Nullum crimen, nulla poena sine praevia lege» o dicho en castellano para que nos entiendan, «ninguna pena sin ley previa que contemple la conducta o la acción a castigar».

            En ese sentido, aunque existe «la pena» (la sanción administrativa de la Ley de turismo) hasta la aparición del decreto, no está tipificada la conducta sancionable (la infracción), por lo que entiendo que sería facilmente defendible ante los tribunales, las sanciones impuestas por conductas anteriores a la existencia del decreto.

            Todo ello sin olvidar aquel otro viejo aforismo de que «para ganar un pleito se se necesita, tener razón, saberla pedir y que te la den», o en palabras de la gitana, «pleitos tengas y los ganes»

  118. Hola tengo una gran duda tengo un piso anunciado en mil anincios tendria que inscribirlo? Y si pongo.un letrero.de.se alquila? Y si tiviera que quitar el anuncio tendria que ser ya para que no me sancione o hasta mayo podria tenerlo publicado

    1. Hola Elvira.

      Si lo vas a tener anunciado en Milanuncios tendrás que registrar la vivienda.

      Si pones un cartél de «se alquila» entonces no, pero si en el cartél haces alusión (junto al teléfono, si te cabe, claro) que es alquiler turístico, entonces si deberías alquilarlo (aunque dudo que se vaya a perseguir esta situacion, pues no es esa la finalidad del decreto).

  119. Buenas tardes e infinitas gracias por su labor. Voy a preguntar lo que todos querrían saber pero nadie osa preguntar : ¿Cómo va a a perseguir la Administración al titular rebelde de un anuncio que no se haya dado de alta como vivienda turística (= presunto infractor) si en el anuncio no pone la dirección exacta del inmueble, calle, piso, letra, etc que especifique exactamente quién es el titular indiscutible ni la vivienda indiscutible -entre tantas-que está infringiendo y será sancionable? ¿Cuánto de labor «policial» y de rastreo harán para dar con titulares rebeldes? ¿Tiene medios la Administración para perseguir a los pequeños ciudadanos que quieren o necesitan sacar unas perrillas y que no desean registrarse para no verse obligados ni a dar mapas de la zona ni tener libros de reclamaciones , botiquín etc? Muchas gracias de antemano por su sinceridad. Abrazos

    1. Hola.

      Si, tienen medios, sobre todo porque hay dinero de por medio (el que pueden obtener de las sanciones).

      Un ejemplo de lo que puede hacer la actividad inspectora es requerir a la web oara que aporte datos del propietario, o a las telefónicas para que aporten los datos del teléfono que aparece en el anuncio.

  120. Hola Eduardo

    ¿Hay algún periodo transitorio, es decir fecha tope = XX meses a partir del 11 de mayo de 2016. Somos una agencia con pagina web donde se anuncia, debemos quitar todas las propiedades que venimos anunciando a partir del 11 de mayo, si no están registrados. Qué responsabilidad tenemos nosotros como agencia. Debemos pedir a los propietarios que nos firmen algo que nos exonere de responsabilidad si hay sanción. Todo esto nos pilla en plena temporada. SOS

    1. Hola Susan.

      Como le acabo de decir a otro lector, acabo de hacer una consulta a la Junta sobre este tema.

      Ponte en contacto conmigo por email en unos tres días y te digo lo que me hayan dicho.

    2. Hola Susan.

      Por falta de tiempo no pude mirar este asunto, así que recurrí a preguntarlo directamente en la junta.

      Me han confirmado, y he corroborado, que la situación que comentas es una infracción grave si permites que se pongan anuncios sin que el propietario haya presentado la declaración responsable (en caso de que haya presentado la declaración responsable pero aún no le haya llegado el número de registro y tu permites que se anuncie la vivienda en tu web, entonces no serías sancionada).

  121. Buenas tardes:
    Yo he consultado a la Junta de Andalucía, porque tengo una vivienda en Cádiz y la tengo anunciada en una página de clasificados (milanuncios). Les he preguntado si me aplica, y me han contestado lo siguiente:

    «Le informamos que si su vivienda se publicita en cualquier canal de oferta turística de los especificados en el artículo 3.3. del Decreto 28/2016 deberá estar inscrita a partir del 11 de mayo, incluso aquellos canales que sólo facilitan unos datos de contacto, ya sea número de teléfono o correo electrónico o cualquier otro medio, que ponen en contacto al propietario con el usuario y de ahí, se puede o no derivar en una reseva de dicha vivienda. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando sea comercializada o promocionada en estos canales de oferta turística, independientemente del tiempo que la alquile (artículo 3.2.).»

    1. Hila Javier.

      Muchas gracias por tu aportación.

      Parece por lo tanto que empieza a quedar claro que los anuncios realizados con finalidad turística en cualquier web darán lugar a que tenga que registrarse la vivienda, ya que cualquier anuncio ofrece datos de contacto del ofertante.

      Lo que es desquiciante es que el Decreto diga que vivienda turística es la que se promociona 1) con fines turísticos y 2) con habitualidad, y después centren todos los esfuerzos en el término «reserva», «canal de oferta turística», etc.

      Con lo fácil que habría sido no mencionar la habitualidad y decir que vivienda que se anuncie en una web vivienda que tiene que registrarse. Al menos así habría más seguridad jurídica.

  122. Buenos días Eduardo , yo tengo mi apartamento en las paginas de booking, wumdu ect, tengo reserva que me hicieron antes de salir el decreto , que tengo que hacer gracias

    1. Pues si se trata de cicienda turística lo mejor que puedes hacer es registrarla para evitar problemas futuros.

  123. Hola Eduardo
    Enhorabuena por tu blog y muchas gracias por tus aclaraciones.

    Soy el propietario de una modesta web dedicada a publicar anuncios de viviendas en alquiler o venta en la playa.

    Nosotros no mediamos en el alquiler, ni en la reserva, ni en el pago de la reserva, es decir, no se puede pagar a través de la web, ni el dinero lo recibimos nosotros, sino que el inquilino envia directamente el dinero al propietario (de particular a particular).

    Nosotros solo nos encargamos de publicitar los anuncios de las viviendas, dar soporte técnico y moderar los canales de comunicacion de la web.

    Habitualmente hay unas 200 o 300 viviendas publivadas. Lógicamente ninguna tiene todavía el nuevo código VFT que exige la Junta de Andalucía, porque el Decreto no entra en vigor hasta el 12/mayo. Imagino que, a partir de entonces habrá algunos propietarios que saquen ese código, pero habrá otros muchos que no lo sacarán.

    Mis dudas son:
    – ¿Me pueden multar a mí porque en mi web haya publicadas viviendas sin el código VTF? (Yo no tengo porqué saber ni puedo saber si el propietario alquila su casa habitualmente u ocasionalmente)

    – ¿Somos un canal de difusión turística?

    – Nosotros siempre nos hemos considerado una empresa de publicidad ¿Estoy incumpliendo alguna ley?

    – ¿Tenemos nosotros que hacer algo en turismo?

    1. Hola Jal.

      He hecho una consulta a la Junta.

      Escríbeme dentro de tres días a ver si te puedo decir algo con mayor claridad.

    2. He podido confirmar que anunciar viviendas que deben haber presentado declaración responsable sin que se haya presentado dicha declaración supone una infracción grave por parte del anunciante, por colaborar con la difusión de actividad considerada clandestina.

      1. He leido varias veces el Decreto y no encuentro por ninguna parte el punto donde se indique que anunciar viviendas no registradas plantee sanciones sobre la página web donde se anuncian. Otra cosa es que se negaran a colaborar con la inspección, pero así a bote pronto me parece excesivo multar a un portal de anuncios o una página web porque alguno de sus anuncios no se haya aún (o no piense hacerlo) inscrito en el registro de viviendas turísticas.

        ¿No se están extralimitando y están «metiendo miedo» para que la gente no anuncie sus viviendas?
        En su día oí algo de que iba a haber acuerdos con los portales de anuncios para que colaboraran, pero nada de sanciones graves por anunciar viviendas no declaradas.

        Si existe ese artículo, por favor, háganoslo saber, por favor.
        Gracias

  124. Hola Eduardo,
    Gracias por tu predisposición.

    En cuanto a las VFT, el decreto en su art. 7.1 hace referencia a a un documento «a modo de contrato» el que debe contener unos mínimos, he visto los modelos de contrato que tienes en el blog y otros en otras web, me parecen excesivamente largos 4 o 6 hojas, creo que cuando se le presente este contrato a un huesped que pretenda alojarse no mas de dos días se asustará, ¿Cabria la posibilidad de que colgases un nuevo contrato mas reducido en contenido pero igual de válido?.
    Por otro lado; manejaremos datos de clientes, al respecto, ¿tendremos que crear un fichero de datos al amparo de la Ley de Protección de Datos?.
    un saludo y mil gracias.

    1. Hola José Manuel.

      Respecto al contrato, ahora voy fatal de tiempo y no cro que pyeda colgar nada en condiciones en los próximos días.

      Sin embargo, pensando en tu consulta, tienes toda la razón respecto a la extensión del contrato y a las suspicacias que generaria en el usuario. El tema se podría solucionar mucho elaborando un documento que recoja los elementos esenciales (precio, días, datos personales, dirección de la vivienda y, además, que diga que la relación se regula por lo establecido en la ley de arrendamientos urbanos o en el código civil para los contratos de arrendamiento). Con eso sería suficiente.

      Respecto a protección de datos, no estaría de más dar de alta un fichero. Así habrá menos problemas.

  125. Muchas gracias Eduardo por la información que facilitas, amplia y clara. Voy a empezar a alquilar una propiedad que heredé, junto con dos hermanos. Se trata de una casa con más de un siglo, aunque perfectamente restaurada y con todas las comodidades. Va a ser muy complicado lograr una licencia de ocupación (Rincón de la Victoria) ¿alguna sugerencia?.

    Ya la tengo anunciada en varios portales y ya tengo reservas, ¿debo hacer YA la declaración responsable supongo?, ¿algún documento que deba adjuntar a la misma? (he rellenado el formulario online, mediante certificado electrónico).

    Un saludo

        1. Tendrás que contratar a un arquitecto tecnico que certifique que la vivienda cumple la normativa.

          Y después tendrás que ir al ayuntamiento para que te otorguen la licencia (pero primero pregunta en tu ayuntamiento si te darán la licencia bajo este proceso que te comento).

  126. Hola Eduardo,

    Ante todo muchas gracias por todos tus comentarios, aunque cuanto más se lee, más dudas surgen.

    Un par de cuestiones:

    1) Si un propietario tiene puesta su vivienda en alquiler a través de una inmobiliaria, publicitada en la propia web de la inmobiliaria y sin poder reservar desde la propia web, ya sea para larga temporada o corta temporada, entendiendo en este último caso que se acepta el alquiler para períodos inferiores a dos meses, ¿sería necesario inscribir dicha propiedad?

    2) Como se ha dicho en varios comentarios, muchas propiedades tienen licencia de ocupación, si bien se concedió para la totalidad de la promoción (ej. 50 viviendas) o bien es individual para la propiedad pero no se recoge tampoco el número de plazas. En estos casos se podría presentar la declaración responsable, puesto que la propiedad tiene licencia de ocupación, pero no cumpliría los requisitos por cuanto no aparece el número de plazas. Para cumplimentar ahora la declaración responsable, ¿podría indicarse entonces el número de plazas según las camas existentes o según el número de habitaciones? ¿Solicitaría en su día la Junta que se subsane aportando un nuevo documento?

    Muchas gracias.

    1. Hola Inmaculada.

      Parece que definitivamente la Junta va a aceptar las plazas que se declaren en la declaración responsable, teniendo siempre en cuenta el máximo que permite el Decreto.

      Respecto a la primera pregunta, hay muchas dudas. En mi opinión te diría que al no permitirse la reserva no sería necesario registrar la vivienda. Pero como el concepto de reserva es tan ambiguo… Pues si tienes la posibilidad de registrarla mucho mejor.

  127. Hola Eduardo.

    Meas o meno tengo claro todo este lio, pero te expongo mi caso, mi hermana que vive en Madrid alquila su apartamento que tiene en chiclana que es donde yo vivo, como ella no puede atenderlo soy yo el que me encargo de ponerle el anuncio y de quedar con los inquilinos esto solo se hace en verano 4 o 5 semanas, entiendo que hay que sacar la licencia turistica pero en mi caso yo no cobro nada simplemente le hago un favor a mi hermana ya que me pilla cerca, ¿en mi caso que soy el intermediario no tendria que rezar en ningun sitio ya que yo no percibo nada? o de lo contrario si?
    Gracias.

    1. Hola Javier.

      No es necesario que aparezcas en ningún sitio pese a que seas el intermediario.

      Si la titular es tu hermana es ella la que aparecerá en la declaración responsable y es ella la responsable de la actividad ante la administración.

  128. Hola Eduardo,

    antes que nada, gracias por este útil post.

    Mi pregunta concierne a los impuestos que hay que pagar. Voy hacer los trámites para regular mi apartamento como vivienda con fin turístico, pero desconozco como se controla esto desde el punto de vista tributario..
    ¿Qué impuestos debo pagar, cómo y cuándo?
    ¿A qué organismos tengo que informar de esta actividad?

    muchas gracias por tu ayuda,
    un saludo,

    fran

    1. Hila Francisco.

      Es una operación exenta de IVA si no prestas servicios propios de la industria hotelera, si bien debes de darte de alta en hacienda.

      1. Gracias Eduardo por tu respuesta… Aunque no entiendo lo de darme de alta en hacienda…en concepto de que? Quiero decir, no soy una empresa ni nada por el estilo…
        No he leído nada sobre eso en el boja y estoy algo confuso.
        Mil gracias!

        Fran

        1. No eres una empresa…relativamente. Es decir, a ojos de hacienda estás generando unos ingresos.

          A ver, no soy especialista en fiscalidad. Por otro lado he preguntado en la Junta y parece ser que no hay que darse de alta en hacienda.

          Sin embargo, eso no es comoetencia de la Junta, sino de la agencia tributaria. Y si allí preguntas te dirás, casi con toda seguridad, que si hay que darse de alta en hacienda.

        2. Buenas tardes a todos,
          Por si puede ser de ayuda comento que no se trata de un alta en Hacienda específico. Simplemente tidis las personas fisicas tenemos obligacion de declarar nuestros ingresos. Los de los alquileres, turisticos o no, en la casiila correspondiente de la declaracion anual del I.R.P.F.
          Un saludo

      2. Gracias por tu labor Eduardo, qusiera preguntarte que al no tener mas de dos pisos, ni ejercer servicios de la hosteleria, esto podria no llegar a ser una actividad empresarial y podria ser un simple subarriendo? Es decir declarar esos rendimientos por Irpf y considerar la actividad como un rendimiento de subarriendo siempre y cuando se cumpla también con el decreto de la Junta, sería posible hacerlo de esta manera??

        1. Hola.

          Lo de los servicios de hostelería es a efectos de IVA (no habrá IVA si no hay esos servicios).

          No hay subarriendo.

          Hay arrendamiento y deben declararse los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario.

  129. Hola Eduardo, ante todo gracias por tu tiempo y aclararnos tantas dudas. A mi, revisando el decreto me han surgido un par más.
    1) Pueden los residentes de fuera de la Union Europea aparecer como titulares en la declaracion responable?, y los no residentes de fuera de España?
    2) Respecto al numero de plazas, muchos son los que han ofrecido las plazas correspondientes a un sofa cama, o cama hinchable en otros espacios que no correspondian a una habitación. Mi duda en relación a esto es, se pueden ofrecer estas plazas como hasta ahora, o habra que ceñirse a lo que haga referencia la licencia de ocupación. En cualquier caso, lei por alguna parte del decreto que no se pueden ofertar mas de 4 plazas por habitación, se entiende que en cada habitación pueden estar 4 personas?
    Muchas gracias otra vez

    1. Hola Sergio.

      La respuesta a tu primera pregunta es «si» en los dos casos.

      Respecto a las plazas, aún desconozco cómo se va a controlar. El Decreto dice que la licencia de ocupación dirá cuántas plazas tiene cada habitación, pero las licencias de ocupación no establecen ese detalle. Sin embargo los ayuntamientos si tienen establecidas en su normativa urbanística el número de plazas según los metros cuadrados de cada habitación.

      Así que, o bien la consejería de turismo obliga a tener una nueva licencia de la vivienda individualmente que especifique ese dato (me parece que los tiros irán por ahí), o bien habrá que especificar tantas plazas domo camas tenga una habitación, con los máximos por habitación y vivienda establecidos en el Decreto.

  130. Hola Buenas tardes,
    Me gustaría saber que gastos se pueden desgrabar de la Declaración del IRPF, en estos gastos se puede desgrabar INTERNET.
    Un saludo.

  131. Hola Eduardo, lo primero darte las gracias por poner algo de luz a este Decreto que nos ha sorprendido a todos..
    Mi pregunta es la siguiente, tenemos una pequeña inmobiliaria en un pueblo de la costa y gestionamos varios apartamentos que nos ceden los propietarios para alquilar los meses de verano. no utilizamos ningún canal online de reservas y simplemente captamos al cliente que nos llama o visita y nos llevamos una comisión de ese alquiler.
    ¿estamos actuando de forma irregular?, ¿tiene la inmobiliaria alguna responsabilidad en caso de sanción?.
    Gracias anticipadas.

    1. Hola Marcos.

      Por lo que comentas no hay necesidad de registrar la vivienda si no está en webs que incluyan la posibilidad de reserva.

      Ahora bien, este es el criterio que dice la Junta que va a seguir.

      Sin embargo yo me tengo que atener a la literalidad del decreto. Y el decreto dice que es vivienda vacacional aquella que se destina a fines turísticos y que se alquila de forma habitual.

      ¿Qué es la habitualidad?.

      pues aquí está la clave de la cuestión. Nadie se moja en ese concepto, por lo que como casi siempre, la administración nada placenteramente en la ambigüedad, porque puede cambiar de criterio cuando quiera.

      1. Esta es la consulta a la Consejería de Turismo de Andalucía que realicé ayer domingo día 17 de abril de 2016, y la respuesta al día siguiente de la Junta:

        C O N S U L T A:
        Quiero hacer una consulta sobre alquiler de vivienda con fines turísticos.
        Primero:
        Estas son las respuestas a preguntas frecuentes de la Consejería de Turismo.

        Tengo una vivienda en Andalucía, ubicada en suelo de uso residencial y la quiero alquilar por temporadas ( días, semanas….), ¿se considera entonces que se trata de una vivienda con fines turísticos?
        Sí, si se ofrece mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos, esto es, cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística. Indistintamente si la vivienda es completa o por habitaciones.

        ¿Qué se considera canal de oferta turística? Icono para plegar y desplegar contenido
        Las agencias de viajes, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento, es decir, este concepto incluye las páginas webs donde se puede realizar una reserva.

        Mi consulta a la Consejería es:
        Si la vivienda se oferta en canal o web sin reserva de pago, o mediante cartel en balcón, o conserje, y de forma no habitual, solo quincenas o mes de julio o agosto ocasionalemnte,
        ¿Se considera vivienda con fines turísticos segun el nuevo decreto?

        En el resto de casos no mencionados en el apartado anterior, se presume que no hay habitualidad. Sin embargo, esto no es obstáculo para que la administración pueda sancionar al titular si demuestra que cede su vivienda de forma habitual. En estos casos, pues, es la administración la que tiene que demostrar que la vivienda se cede de forma habitual.

        Nos encontraremos en estos casos cuando el titular promocione o comercialice la vivienda, con fines turísticos (sea o no mencionado en la promoción de la vivienda) a través de:

        webs que no ofrezcan posibilidad de reserva mediante pago en su plataforma.
        carteles expuestos en el balcón de la vivienda
        a través de conserjes, etc.

        Si no hay finalidad turística no cabe la posibilidad de hablar de viviendas turísticas, obviamente.

        Ver también en:
        http://www.20minutos.es/noticia/2662749/0/consejo-gobierno-dar-luz-verde-este-martes-al-proyecto-decreto-viviendas-turisticas

        Excepciones. No estarán sujetas a este decreto las viviendas alquiladas durante más de dos meses consecutivos por una misma persona (situación que se contempla en la Ley de Arrendamiento Urbano); las que estén ubicadas en el entorno rural (como las del Rocío); y las que se cedan sin contraprestación económica. Pero, ¿qué sucede con los alquileres de playa por semanas o quincenas? Según la Junta, al no ser una actividad «habitual» quedarían excluidas de este decreto y no estarían obligadas a inscribirse en el registro, pero sí a establecer una «relación legal» mediante la firma de un contrato.

        Por favor, podrían dejar claras los extremos de habitualidad y canales o web turísticos.

        RESPUESTA DE LA JUNTA DE ANDALUCIA CONSEJERIA TURISMO:

        RTA CTD
        13:25 (hace 6 horas) 18 DE ABRIL DE 2016

        Si la vivienda se oferta en un canal de oferta turística, aunque no de opción al pago de la reserva, tendrá que estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), independientemente del tiempo que la alquile. Si la vivienda sólo se alquila a través de conserje o con cartel en el balcón, estos no están considerados canales de oferta turística según la definición dada el el artículo 3. 3. del Decreto 28/2016, por lo tanto no tendrían que inscribirse.

        Las viviendas situadas en la playa si se comercializan en los canales previstos en el artículo 3.3 y cumplen los demás requisitos del decreto, tendrán que estar inscritas en el RTA, independientemente del tiempo que se alquilen.

        Las viviendas con fines turísticos tendrán que registrarse a partir del 11 de mayo, fecha de entrada en vigor del Decreto 28/2016.

        La información consultada por ud. en distintas páginas webs no ha sido elaborada por esta Consejería de Turismo y Deporte, le sugerimos que para su correcta información visite la Web oficial de esta consejería, le enviamos enlace:

        http://www.juntadeandalucia.es/turismoydeporte/opencms/areas/turismo/registro-de-turismo/

        Saludos
        El presente e-correo tiene carácter meramente informativo y no supone pronunciamiento formal de esta Consejería, ni presupone generación ni expectativa de derechos

        1. Muchas gracias por tu aportación Francisco, si bien continúa la ambigüedad. Pero bueno, poco a poco iremos saliendo de dudas.

  132. Buenas tardes,

    Estoy pensando realizar reformas en mi casa para ofrecer habitaciones independientes como alojamiento vacacional. Es una pequeña casa en primera linea de playa con dos plantas. Estoy pensando convertir la primera planta en 3 habitaciones con 3 baños independientes, y cocina donde serviría desayunos. Yo viviría en la planta de arriba. Utilizaría, así mismo, webs, agencias y publicidad online para alquilar las habitaciones. Entraría dentro de la legislación que entra en vigor en mayo, o por el contrario sería considerada la actividad dentro de otros parámetros legales?

    Por otro lado, me gustaría saber cual es la legislación presente en caso de impago, o si el cliente decide no irse cuando termina la estancia acordada. Sería como como en el caso de los arrendamientos urbanos, necesiria una orden judicial para recuperar la posesión? … O por el contrario, como en los casos de los alojamientos hoteleros, se puede recurrir a la policía?

    ¡Muchas gracias!

    1. Hola Daniel.

      Por lo que cuentas se trataría de un alquiler que entraría dentro del concepto de vivienda con fines turísticos.

      Ya sabes que la vivienda debe tener licencia de ocupación.

      En caso de impago se aplicaría la misma normativa que para el resto de impagos de viviendas sometidas a la ley de arrendamientos urbanos, es decir, tendría que iniciarse un proceso de desahucio.

  133. Buenas noches.

    Muchas gracias por tu ayuda con estos trámites que nos plantea la Administración. Yo me he bajado el formulario para la declaración responsable de apartamento turístico y lo que no entiendo son algunas casillas como «daos de la escritura de constitución» o bien «datos del proyecto» que no encajan para nada en la inscripción que quiero hacer que es únicamente de un apartamento vacacional. Entonces me pregunto ¿sólo relleno los apartados de los que tenga datos?¿Me obligan a algo más?

    Gracias de nuevo por tu dedicación.

    1. Hola Maria Ángeles.

      La inscripción de apartamentos turísticos es distinta a la de viviendas turísticas. Resumiendo, podría decirte que es más compleja.

      Si tienes dudas te revomiendo que te pases por la Consejería de Turismo de tu localidad para que te aclaren cuáles son los puntos que tienes que completar.

      Pero mi pregunta es…¿quieres registrar tu vivienda como apartamento turístico o cómo vivienda turística?. ¿Conoces las diferencias?.

  134. Buenas tardes!! Enhorabuena Eduardo, escribes claro y nos ayudas muchísimo con tu blog… Te planteo mi duda si tenemos dos apartamentos a nombre de mi padre fallecido (hace muchos años) cuyos trámites para cambios de titularidad no se hicieron en su momento, podemos presentar la DR mi hermana y yo?? O cuales son los primeros pasos para lograr registrar nuestros apartamento como viviendas vacacionales?? Muchas gracias

    1. Hola Pedro.

      Mientras las viviendas no estén a vuestro nombre va a ser complicado el registro, pues ahora mismo no podéis presentar el documento que os permite disponer de la vivienda (contrato de arrendamiento a vuestro nombre, contrato de cesión, etc).

  135. Ante todo agradecer la dedicación y lo aclaratorio del blog… Quisiera saber si la junta ha establecido finalmente la «cuantificación» del término habitual…. Además me surgen dudas acerca de las web que se suponen portales de promoción turística.. Por ejemplo, la publicación en él ya citado mil anuncios (anuncios por palabras en distintas categorías), se consideraría un canal de promoción turistica?? No lo veo claro, pues obviamente la opción de reserva no está disponible y tampoco se trataría de una empresa dedicada a la mediación y/u organización de servicios turísticos, no??
    Por otra parte la licencia de ocupación debe adjuntarse junto a la DR o se entrega con posterioridad?

    Muchas gracias por adelantado,

    1. Hola Noelia.

      La licencia de ocupación no hay que adjuntarla, pero al presentar la DR se está declarando tenerla.

      Las webs… en mi opinión esas webs entran dentro del concepto que la Junta quiere considerar como canales de oferta turística. En mi opinión lo que la Junta pretende es que las viviendas que estén en Andalucía y que un extranjero pueda ver por internet, y que pueda reservar, que estén regladas. Y en las webs que indicas se puede reservar, aunque sea indirectamente. En mi opinión deben estar registradas las viviendas que se anuncian en esas webs.

      Respecto a la habitualidad no hay nada aclarado todavía.

      Como ves, esto es un mar de dudas.

      Algo muy habitual en el derecho administrativo, por cierto, para que así tengan la sartén por el mango las administraciones en todo momento. Ambigüedad pura y dura en contra de los administrados.

  136. un saludo y muchas gracias por sus aclaraciones.
    alquilo por seis meses continuos al mismo inquilino mi vivienda.
    mi pregunta es si los restantes seis meses al año puedo alquilarla como vivienda turistica.
    ¿es compatible el alquiler turistico con otra forma de alquiler?

  137. Hola Eduardo,

    Antes de todo muchas gracias por toda la informacion que facilita.
    Soy propietario de 3 apartamentos a 50% con mi pareja y tengo 3 apartamentos mas de otos propietarios que alquilamos y gestionamos. Todos los apartamentos estan anunciados en sitios sin obligacion de pago en la plataforma de estos sitios. Como lo podemos solucionar quedandose en el decreto 28/2016?
    Gracias por su ayuda.

    1. Hola Richard.

      La Junta lo que dice es que tendrán que registrarse las viviendas si se anuncian en webs con posibilidad de reserva, ya sea on line, ya sea telefónica, por email, etc.

      De todos modos, en tu caso si tienes tres viviendas no podrás acogerte al decerto de viviendas turísticas, sino al de apartamentos turísticos.

      Salvo que pongas algunas a nombre de tu pareja y otras al tuyo.

  138. Muchas gracias por las informaciones. Estoy dado de alta como Vivienda Turística de Alojamiento Rural. ¿Ahora sólo alquilo un appartamento en mi Casa, debería cambiar aviviendas turístico vacacionales?

    1. Hola Marlis.

      No entiendo bien.

      Si el apartamento de la casa que vas a alquilar está en el medio rural, deberá ser casa rural o VTAR.

      Si no es así podrás registarlo como vivienda turística.

  139. Hola Eduardo,

    Muchas gracias por tus consejos.

    En el caso de que lleve varios años alquilando mi vivienda a traves de esta plataforma y vaya a regularizarlo ahora, recomiendas que de de alta de nueva la vivienda para que no aparezca el historial de opiniones e historial de alta de la vivenda?

    Entiendo que si este tipo de alquiler es legal a partir del 12 de mayo y se ve que hay opiniones desde hace 3 años la administración puede sancionar por el historial?

    No estoy hablando de hacienda sino de la Consejería de Turismo…

    Muchas gracias de nuevo.

  140. Si no he entendido mal la declaración responsable hay que hacerla a partir del 12 de Mayo.
    En mi caso solo me faltaria la licencia de habitabilidad . El piso es del año 1960 y no tiene, no existía en dicha fecha. Lo he comprobado en la Gerencia de Urbanismo de Malaga capital. No me dicen que documento alternativo hay que presentar ( un certificado de habilidad hecho por un arquitecto y visado en la Gerencia ).
    Los dias pasan y veo que no aclaran nada al respecto. Me gustaría saber si hay algún caso similar en Malaga y que hacer si no se definen con el documento sustitutivo de la licencia de habitabilidad.
    Gracias.
    Felicidades por el blog.

    1. Hola Miguel.

      Es cierto que los dias pasan.

      Yo también me estoy encontrando con problemas en Málaga, y eso que Málaga ha sido la impulsora de que este Decrto esté aprobado antes del verano.

      No obstante, el plazo no se acaba el 12 de mayo, sino que empieza.

      Verás como al final nos dicen el documento que hace falta.

  141. Hola Eduardo . Reiterar mi agradecimeinto por tu dedicación y esfuerzo en ayudarnos .Una cuestión .
    La ley 13/2011 de 23/12 ( de Turismo en Andalucia ) en su artº 32.2 concreta que los precios han de figurar expuestos en la vivienda . ¿ existe modelo o formulario de tal anuncio ? .

    1. Hola Manuel.

      Lo desconozco.

      De existir, estaría bien si algún lector los cuelga en este comentario o me los hace llegar.

      En caso contrario, habrá que hacerlo «a lo tradicional», es decir, cada uno el suyo.

      Si saco un huequecillo durante este mes a lo mejor intento crear una plantilla y la cuelgo por aquí.

  142. Hola, primero darte las gracias por tu trabajo.
    Te expongo el tema. Un propietario de tres viviendas situadas dentro casco urbano y en diferentes edificios.
    Al ser tres y para evitar tener que darlas de alta como apartamentos turístico, ¿se puede suscribir la declaración responsable con dos vivienda a nombre del propietario y otra persona (por ejemplo la esposa como titular explotadora de la tercera vivienda?
    ¿Qué tipo de contrato hace el propietario para la tercera vivienda y donde presentarlo?
    ¿Se haría el contrato solamente para poner como titular de la explotación como vivienda turística, a su esposa, sin tener que poner precio por esa cesión?
    Espero haberlo planteado bien.
    Espero tu respuesta. Un saludo

    1. Hola Adolfo.

      No hay ningún problema en hacer lo que planteas.

      Se trata de hacer un documento privado en el que el propietario cede la posesión y la gestión de la vivienda para darle finalidad de vivienda con fines turisticos.

      No es necesario que sea a cambio de precio.

  143. Hola Eduardo:

    Ante todo, queremos felicitarte por la increíble labor que estas haciendo.

    Mi pareja y yo, con muchísimo esfuerzo, hemos comprado un edificio en Tarifa, dividido de facto en varios apartamentos, que queremos destinar por completo al alquiler vacacional, pero la escritura refleja solo una única vivienda. No hay división horizontal. Ni siquiera coincide la realidad con lo registrado.

    El próximo mes de octubre, iniciamos una obra para subir una planta y media sobre lo existente y saldrán dos apartamentos más. Tenemos claro que el fin de todo esto, será registrarse como apartamentos turísticos de la modalidad edificios/conjuntos. Pero, hasta que eso ocurra y teniendo en cuenta que algunos de los apartamentos (o dependencias) están ya terminados, nos gustaría alquilarlos este verano de manera vacacional y para ello nos queremos anunciar en todos los portales posibles, incluido el nuestro propio que tiene RESERVA ONLINE…

    ¿Como nos recomiendas que lo hagamos?

    Después de leerme tu blog entero, así como las preguntas de la gente y tus respuestas, tengo dudas…

    Entiendo que debemos solicitar la licencia de ocupación de la casa, que es de los años 80 y hacer una declaración responsable e inscribirnos en el Registro de Turismo, pero no sabemos si directamente como apartamentos turísticos, solicitando la oportuna licencia en el Ayuntamiento (y que nos den el tiempo suficiente para hacer los cambios necesarios para cumplir con la normativa específica) o por el contrario esperar a tener la obra terminada y por ahora inscribirnos como una única vivienda vacacional, que es la realidad actual, en la que se alquilan habitaciones o dependencias. (De hecho mi pareja y sus hijos están empadronados en la vivienda). El problema es que albergamos a muchas mas personas que 15, que entiendo es el máximo por vivienda.

    Respecto a esto, si la vivienda no es compartida y la licencia no habla de ocupación máxima ¿también hay un máximo de 15 personas? La casa tiene registrados unos 400m2.

    Si optamos por registrarnos directamente como apartamentos turísticos del grupo conjuntos/edificios, ¿ te exigen tener realizada una división horizontal ? ¿es necesario tener la licencia oportuna antes de hacer la declaración responsable? ¿nos darían tiempo para hacer la obra de ampliación y las reformas oportunas para adaptarnos a la normativa de apartamentos turísticos?

    El caso es que no podemos permitirnos el lujo de no sacar el rendimiento de los alquileres estivales, porque contamos con ese dinero para poder terminar la obra de ampliación, que se desarrollará desde Octubre de este año hasta Mayo del 2017 y nos vamos a anunciar si o si, en nuestra web, airbnb, homeaway, etc. Nos hemos endeudado hasta las orejas y no tenemos opción. Hemos solicitado ya la licencia de obra de la ampliación en el Ayuntamiento.

    Te estariamos muy agradecidos si pudieras indicarnos, según tu opinión, cual crees que sería la mejor forma de proceder.

    En espera de tu respuesta.

    Atentamente.

  144. Hola,Eduardo gracias por tus aclaraciones,y gracias por tu información , una cosa las viviendas , hubicadas en suelo no urbanizable o rústico, sin licencias previas, pueden ser alquiladas, o tendrán que dejarse de alquilar me refiero a a las viviendas ilegales de Andalucía, que actualmente se alquilan, gracias de antemano.

    1. Hola Francisco.

      Deben ser legalizadas.

      Normalmente cada ayuntamiento concede licencias para legalizar estas viviendas.

      Y una vez obtenida ya se podrá registrar la vivienda como casa rural o VTAR.

  145. Buenas, Eduardo:

    Muchas gracias por tu trabajo.

    ¿Sabes si hay algún modelo disponible de Declaración Responsable para la inscripición en el Registro de Turismo?

    Gracias de nuevo, un saludo.

  146. Buenas tardes, Eduardo. En primer lugar mi referencia es la comunidad autónoma de Andalucía (Sevilla). En mi bloque, los Estatutos de Régimen Interno aprobados en su día por los propietarios declaran a todas las viviendas como residencias de uso habitual. No obstante y dada la buena ubicación urbana del edificio, se observa el uso turístico que se está dando a algunas de ellas. A la comunidad de propietarios no le ha sido notificado ni oficial ni oficiosamente nada al respecto sobre dichos usos turísticos y lucrativos, teniendo que soportar en sus instalaciones comunitarias las entradas y salidas de los alojados en cualquier día y hora, usando garaje (los propietarios tienen plazas), ascensores, escaleras y hasta el portal para citas de los turistas con sus correspondientes maletas, objetos y bultos. Tiene la comunidad de propietarios que soportar todo este perjuicio y desgaste para el bloque ? Puede oponerse legalmente a este uso de dichas viviendas? Muchas gracias. Saludos

    1. Hola Pedro.

      Con la limitación que mencionas hay base suficiente para pedir a los propietarios que cesen en la actividad de alquiler turistico.

      Y si no hacen caso la comunidad podrá tomar medidas legales para imoedir esos alquileres.

      1. Muchísimas gracias, Eduardo. Me resta una duda o matiz. Aunque no estuviera establecida tal limitación en los estatutos de régimen interno, puede oponerse igualmente cualquier comunidad de propietarios de vecinos a que en su bloque y con el uso además de sus instalaciones (portales, ascensores, escaleras, luces, garaje, etc) se realicen estas actividades? Saludos

        1. Dicha prohibición debe constar en los estatutos.

          Aunque inicialmente no conste, nada impide que se tome ese acuerdo y se traslade a los estatutos (que deben estardebidamente registrados).

  147. Hola Eduardo.
    He leído todo lo que ponen los comentarios y aun así no me queda clara mi situación.
    Yo tengo un estudio en la playa y solo intento alquilarlo,(porque no siempre hay suerte ) en verano para sacar los gastos de, comunidad etc, del apartamento ,y no tener que mal venderlo.Con eso me conformo,el resto del año está cerrado,como se puede ver en la factura de la luz, o van mis hijos o yo alguna vez( semana santa o feria ).
    Lo tengo en la pagina de milanuncios ,tucasa y tablondeanuncios,que son paginas gratuitas y no hacen reservas,solo me ponen en contacto con la persona interesada en alquilar.
    Dime ,por favor,que no voy a tener que darlo de alta como vivienda o apartamento turístico( con todo lo que ello conlleve )y que no me van a multar por eso ( y en caso de multa ¿de cuanto seria ? ),y que no entra en la ley que ha salido,solo por sacar ,a veces, los gastos del apartamento.
    Gracias por tu aclaración de antemano.

    1. Hola Ana.

      No me extraña que haya cosas que no te queden claras.

      Es que a nadie nos quedan claras varias cosas, incluso a la propia Junta de Andalucía.

      No puedo decirte que no es de aplicación el adecreto en tu caso. Sería una irresponsabilidad por mi parte.

      Lo que si puedo decirte es que según la Junta, se van a perseguir a las personas que anuncien viviendas en webs en las que se puedan hacer reservas.

      Cuáles son esas webs?.

      Pues queda claro que el concepto comprende a webs que pueden hacer reservas directamente, tipo airbnb.

      Pero… ¿y las webs que actúan como mencionas?.

      Pues ahí está el problema de interpretación.

      Yo lo que puedo hacer es darte la opinión jurídica.

      Y la opinión jurídica es que el adecreto pone que cuando se alquila con habitualidad y con carácter turístico hay que darse de alta. Y esos conceptos son totalmente independientes del concepto de canal de oferta turística. Es decir, si anuncias por esas webs hay presunción de que estás realizando la actividad, pero ello no quiere decir que todos los anuncios que no esten hechas en otro soportes se queden libres de sanción.

      Me he liado, así que en mi interpretación debes registrar la vivienda para evitar problemas. Y si no lo haces puede que te sancionen.

  148. Hola Eduardo . gracias por tu tiempo y por la ayuda que nos presta .
    Mi esposa tiene un apartamento que se alquila los meses de verano . Por motivos de salud de ella yo soy quien se ocupa de la gestión de los alquileres .
    Nuestro régimen econnómico es el de separación de bienes . Para poder actuar
    yo como representante suyo a título gratuito ¿ que título habré de tener ? ¿ Valdria un contrato privado de representación ? ¿ requeriria un acto notarial ? .
    Gracias de antemano por tu contestración .

    1. Hola Manuel.

      no es necesario título notarial.

      Es suficiente con un contrato privado de representación, de mandato, de arrendamiento, etc.

      Es decir, debe ser un contrato mediante el que quede constancia de que tu puedes disponer de la vivienda.

      Este contrato deberá ser adjuntado a la declaración responsable.

  149. Buenas tardes,
    Su artículo resume muy bien este nuevo decreto sobre los alojamientos turísticos.

    Me encuentro en el proceso de regularizar mi «alojamiento», y me encuentro ante un problema. El apartamento es de vpo del año 1998 y no hay posibilidad de descalificacion ya que no ha residido el titular los últimos 5 años en él.

    Sabría decirme si está permitida esta actividad en una vpo? Anteriorimente la hemos tenido alquilada de forma «convencional» y era totalmente legal.

    Un saludo y gracias

  150. Hola Eduardo, estoy muy preocupada. Tengo una VPO que no puedo usar porque apenas puedo manenterla con mi nómina, el caso es que me dieron la idea de alquilar por AIRBNB para sacarme algún rendimiento, solo la he alquilado dos veces este año y por dos días cada visita pero desconocía el tema legal y estoy preocupada por el tema vpo, voy a aquitar el anuncio pero me da miedo que me sancionen o algo, estoy dispuesta a pagar lo que he ganado si es así…que puede pasar? Gracias.

  151. Hola Eduardo

    Tengo una vivienda que la alquilo a profesores de Enero a Junio y de Septiembre a Diciembre. Durante los meses de Julio y Agosto la alquilo por semanas. ¿Tendría que registrar el inmueble como vivienda turístico vacacional?. Gracias

    1. Hola Francisco.

      Si la anuncias por canales de oferta turística con posibilidad de reserva entonces si tendrás que registrarla.

  152. Hola Eduardo.
    Respecto a la propiedad de la vivienda; tengo una vivienda que pretendo inscribirla en el registro de turismo Andalucía (VFT), en la escritura de la vivienda aparece que yo soy el nudo propietario y mis padres (madre fallecida) los usufructuarios, a efectos de la declaración responsable, ¿Soy yo el propietario de la vivienda o es mi padre?.

    Muchas gracias de antemano por tu respuesta.

    1. Hola Jose Manuel.

      Elpropietario eres tu, a todas luces, por lo que tu eres quien deberás aparecer como tal en la declaración responsable (última hoja, o en la primera si vas a ser el explotador).

      Tu padre es, únicamente, la persona que ostenta la posesión de la vivienda.

      Pero esto es importante dado que si es alguien distinto a tu oadre quien va a aparecer como explotador en la declaración responsable, es tu oadre quien tiene que ceder la disponibilidad de la vivienda a esa tercera persona.

      1. Muchas Gracias por tu pronta respuesta.
        Una última cosa; El explotador seré yo, así que de tu respuesta entiendo que debo rellenar la primera hoja y no la última. Por otro lado, ¿ Necesito un documento privado donde mi padre me ceda la disponibilidad de la vivienda?.

        Muchas gracias de nuevo.

        1. En la primera va el explotador y en la última los datos del propietario.

          Si, necesitas un documento privado que acredite que puedes disponer de la vivienda.

  153. Buenas. Quiero agradecer toda la información que nos aportas.
    Una duda: es posible realquilar una vivienda por dias o semanas con el consentimiento del propietario?
    Saludos

    1. Totalmente posible.

      Tanto por días como por habitaciones.

      Pero recuerda que si es como vivienda turística tendrás que registrarla en Turismo.

  154. Gracias Eduador de antemano.

    Mi ayuntamiento ya me ha entregado la licencia de primera ocupación de mi apartamento, en dicho ayuntamiento son muchos los que lo han solicitado y ya estan danbo bastates, ademas ellos saben que es para el decreto de la vivienda turistica.

    Leyendo el famoso decreto y ya cansado que este todo cogido por pinzas, leo que en la licencia de ocupación debe constar la capacidad del apartamento ¿cual es mi sorpresa?: no dice absolutamente nada de ello (en mi licencia expedida por mi ayuntamiento). Otra cosa curiosa es que esta licencia de primera ocupación es general para todo los apartamentos del bloque, quiero decir que si tengo un vecino que tambien necesita dicha licencia le daran la misma que a mi independientemente que un piso sea mas grande que otro etc solo cambiaría la referencia catrastal y el numero de apartamento. Realmente estoy confuso.

    ¿Se tendrá que sacar otro documento que acredite la capidad del apartamento? ya que el decreto lo pone bien claro… eso si, ya he pagado 80€.

    Gracias de nuevo.

    1. Hola Jose.

      Mis noticias son que es posible que exijan otro documento que acredite la ocupación. Es que ni ellos mismos (Junta de Andalucía) saben aún lo que van a pedir.

      Tienes toda la razón en lo de que es muy cansino que esté todo cogido con pinzas en el Decreto.

      La verdad que con lo fácil que es hacer las cosas bien y lo difíciles que nos las ponen quienes legislan.

  155. Muchas gracias por todas tus explicaciones.

    Una cuestión, el año pasado hice la compra de una vivienda, y me acogí al 3,5 de impuesto de transmisiones patrimoniales… pero debe ser vivienda habitual. En este caso, ¿ yo podría registrar mi vivienda como vivienda turística para poder alquilarla ocasionalmente? o debo esperar los 3 años?

    Gracias de antemano por tu respuesta.

    1. El concepto fiscal de vivienda habitual viene definido en la Ley de Irpf y su Reglamento como aquella que es destinada al uso efectivo de la vivienda del contribuyente, debiendo este ocuparla tras su compra o en el plazo inmediato del año siguiente y mantener esa ocupación durante los tres años siguientes a su declaración como tal, a no ser que por motivos laborales tenga que desplazarse a otra localidad y cambiar su residencia.
      Cualquier otra situación dejaría patente que el carácter de la vivienda no es habitual y por tanto podría conllevar la devolución de deducciones indebidamente aplicadas sobre cualquier tributo. Inscribiéndola en el registro, se estaría declarando que no es vivienda habitual, al no ser que pudiera justificarse que se inscribe a efectos de alquiler de habitación, pero aun así, me inclino a pensar que ya no sería vivienda habitual, perdiendo los beneficios fiscales que se hubieran practicado, por no haber permanecido como tal durante el plazo de tres años continuados.

  156. Hola Eduardo,

    Muchas gracias por tu tiempo y tu profesionalidad.

    Tengo una pregunta relacionada con la figura del «Explotador». Puede una sociedad patrimonial o empresa propietaria de varios inmuebles (en el mismo edificio) nombrar a Explotadores distintos?. Por ejemplo una sociedad patrimonial de 4 hermanos con 4 viviendas puede nombrar Explotador de cada vivienda a cada hermano?

    De nuevo muchísimas gracias.

      1. Muchísimas gracias por tu pronta respuesta.

        Entonces la figura del «Explotador» solo actúa como representante ante la administración y ante el inquilino pero no tiene que ver ni con la propiedad ni con las funciones de gestión obligatoriamente. Si no he entendido mal, un explotador también puede contratar a una empresa que comercialice, limpie y entregue llaves por ejemplo?

        Muchas gracias de nuevo

  157. Buenas tardes Eduardo:
    Mi pregunta es si el decreto establece dimensiones minimas de los domitorios , baños o salon comedor para las viviendas turisticas.

    Gracias.¡¡¡

      1. Me podrias decir cuales son las dimensiones minimas? Es que no las logro ver en el Decreto. Tambien ¿hacen diferenciacion entre estudios y apartamentos?

        Muchas gracias¡¡¡

        1. Disculpa Carmen.

          Efectivamente no aparecen medidas. Había confundido el Defreto andaluz con el de la Comunidad Valenciana,mque si las establece.

  158. Hola Eduardo,

    Soy ingles y vivo fuera de España, no tengo certificado entronica (junta de Andalucia) ni abogado con poder. Quiero saber si mi amigo puede pasa la oficina de Departamento de turismo (Cadiz o Sevilla) con las papeles etc para registra mi vivienda, si yo firma y enviar a el los originales.

    Mil gracias por su Blog es súper informativo para todos que alquilan su vivienda en Andalucia.

    Gracias de nuevo

  159. Buenas tardes Eduardo,

    acabo de leer de nuevo el Decreto Ley y me ha sorprendido este párrafo en el que no habia reparado:

    queda excluido de su ámbito de aplicación «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivando de su normativa sectorial».

    Habla de la TOTALIDAD DE UNA VIVIENDA, entonces, ¿no afecta a quienes alquilamos una sola habitacion?

    Gracias de nuevo, sé que estará muy ocupado, por lo que se agradece doblemente.
    Saludos
    Martina

    1. Hola Martina.

      Es que esa exclusión nunca debió ponerse en la LAU porque genera mucha confusión.

      Pero como está puesta pues hay que aplicarla. Esto quiere decir que si se da el supuesto que indica la exclusión, entonces el arrendador puede ceder la vivienda, pero su relación no será bajo la LAU. Y al no aplicarse la LAU sólo queda una opción: la relación se regula por el código civil.

      Pero esto es algo sin importancia.

      Es decir, se regule bajo la LAU o bajo el código civil, hay que atender la normativa autonómica en materia turística. Y esta normativa dice, al menos en Andalucía, que se pueden alquilar viviendas por habitaciones a turistas, pero que esa vivienda debe estar registrada en el registro de turismo de Andalucía si el alquiler se hace habitualmente o si se promociona o anuncia la vivienda en canales de oferta turística.

  160. Hola Eduardo,
    muchisimas gracias por tu ayuda y buen hacer que tienen más valor si cabe dado que los ofreces aqui de forma gratuita.

    Vaya por delante mi mayor agradecimiento ya que estaba perdida entre webs, noticias, decretos y leyes hasta que he encontrado tu bolg.

    Expongo mi caso (que quizá sea similar a alguno ya expuesto, lamento no haber podido leer todos los comentarios ¡son muchisimos!)

    Hace 13 años que vivo en un apartamento alquilado. Está en un edificio que es propiedad por completo de una señora que falleció hace poco y que cuenta con numerosas propiedades similares en varias ciudades de España-

    Cuando entré en el piso, el administrador de sus fincas realizó toda la tramitación de mi alquiler y ke expuse claramente que necesitaria compartir para poder pagarlo, a lo cual accedió pero solo de palabra (era demasiado joven como para pensar en tener eso mismo por escrito…)

    Alquilo una sola habitación, siempre he vivido y sigo viviendo en la casa. Antes lo hacia por meses con otros estudiantes o trabajadores «de paso». Cuando surgieron las nuevas plataformas de alquiler vacacional empecé a alquilar por dias o semanas.

    En ninguna parte se habla de nuestra situación, me refiero a muchos que como yo alquilamos una habitacion para poder complementar nuestros ingresos.

    Además, es curioso que hablen ahora sobre los servicios que hay que ofrecer a quien viene y que siempre he ofrecido (mapas, informacion adicional, consejo, telefono, calefaccion, ventilador, guías, incluso compañía y consejo personal ya que hablo varios idiomas…)

    Tengo miedo ya mi anuncio sigue en Airbnb y tengo ya reservas hasta el mes de septiembre

    Preguntas:
    – ¿Pueden multarme por ello? No puedo permitirme una sanción tan alta como las que prevee la ley

    – ¿Hay alguna posibilidad de legalizar mi situación o dependo totalmente de los nuevos propietarios de la vivienda? Ya que ha fallecido la dueña ahora ni siquiera sé a quién pertenece mi piso

    – ¿Sería conveniente entonces dar de baja mi anuncio?

    – Si dicen que hay un periodo de 3 meses, ¿puedo dejar mi anuncio hasta que pase ese plazo?

    – ¿Cuál es el riesgo «real» de que lo pillen a uno? Es decir, si das de baja el anuncio, ya no podrian multarte ¿no?

    Mil gracias de antemano por la ayuda. Sin estos alquileres no me da para vivir así que me va mucho en ello…

    Le agradezco enormemente su ayuda.
    Un saludo

    1. Por complementar la anterior respuesta a través de este comentario, y resumiendo, la situación es que estás alquilando vacacionalmente a través de webs que se consideran canales de oferta turística.

      Ante esto sólo puedo decirte que es un riesgo, ya que cumples todas las condiciones para ser sancionada al estar anunciando sin oresentar la declaración responsable.

      Respecto a las posibilidades reales de ser sancionada, no puedo contestarte. Es un riesgo tan alto que aunque haya pocas posibilidades si te toca el daño es muy elevado.

      1. Muchas gracias Eduardo
        Una ultima cuestion ¿están ya sancionando?

        Segun la Disposición transitoria única hay un régimen transitorio en que dice que los artículos 7 y 8 no serán de aplicación a las viviendas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, contratadas o reservadas con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto

        ¿entiendo entonces que todo lo reservado hasta el 12 de mayo no es ilegal aún?

        ¡Mil gracias!

        1. A mi me han comentado en la Junta que por ahira no van a sancionar.

          Sin embargo, cuestión distinta a la de cumplir o no los requisitos es la de anunciar sin haber presentado declaración responsable. Sobre este asunto si que me llegó hace días un cliente para interponer un recurso.

  161. Hola Eduardo, en primer lugar felicidades por el blog ya que resulta realmente esclarecedor ante este Decreto tan reciente. Soy técnico y me surge una duda sobre la accesibilidad en estas viviendas. El decreto cataloga estas viviendas como «servicio turístico» y no como «alojamiento turístico», ante esto, no encuentro nada en la normativa que me diga que un servicio turístico tenga que cumplir con la normativa de accesibilidad (RD293/2009), pero en la práctica, realmente se trata de viviendas que pueden ser utilizada por personas con algún tipo de discapacidad y el propio RD293/2009 es de aplicación a establecimientos de uso público. Es por ello que no tengo claro si hay que aplicar la normativa de accesibilidad en estas viviendas o no, tengo compañeros que están igual de confusos. Te agradecería tu interpretación jurídica al respecto. Muchas gracias por adelantado.

    1. Pienso que no, pues la única diferencia entre una vivienda antes de ser registrada (uso particular) y después de ser rgistrada (uso turístico) es que:

      – Para no ser sancionado hay que cumplir punto por punto los requisitos que establece el Decreto (el Decreto no dice nada respecto a la accesibilidad, por lo que la Inspección no podrá sancionar ante la falta de accesibilidad).

      – El Decreto establece que las viviendas deben cumplir con la normativa urbanística, medioambiental, etc…: interpreto que se refiere a la normativa de viviendas residenciales, por lo que basta con disponer de cédula de habitabilidad/licencia de ocupación/licencia de primera ocupación.

      Salvo mejor criterio de algún lector, por supuesto.

      Gracias por la duda que has planteado. Interesante.

  162. Buenas. gracias por la informacion.
    pero tengo una duda. quiero alquilar mi casa, pero nose si tendria que pagar la cuota de autonomos, ya que estaria realizando una actividad economica. O solo con registrarme en turismo podria alquilar mi casa?

    1. Hola Fernando.

      Si hablamos de vivienda turística no se considra actividad económica, por lo que no es necesario darse de alta como autónomo.

  163. Hola de nuevo eduardo!

    Reiterar la gran tarea que es atendernos como lo haces, mil gracias.

    Por lo que he leído en comentarios anteriores entendí que la declaración responsable, que esta para bajarse desde la pagina de la Junta de Andalucía, no esta actualizada para este nuevo decreto ¿cierto?

    Al menos la que he bajado yo, no menciona nada de vivienda turistica vacacional, si, de apartamento turistico, es decir, todavía no podemos entregar la declaración responsable a la Junta por no estar reflejada en ella… ¿asi lo debo entiender? por que no veo ninguna casilla que defina lo de vivienda turística vacacional.

    Gracias de nuevo.

    1. Hola Jose.

      Hace días que no entro a ver el modelo, pero ya había uno colgado en la web de la Junta que si que reflejaba la opción de vivienda turística.

      Eso si, si la presentas no darán trámite a la solicitud hasta el 12 de mayo.

      1. Muchas gracias por responder tan rapido.

        Acabo de bajar la declaracion responsable y sigo sin ver vivienda vacacional a no ser que entremos en la casilla de apartamentos turísticos.

  164. Soy autónomo y me dedico en Chiclana a la gestión de apartamentos de propietarios en la zona. Mi forma de operar es que le garantizo al propietario una cantidad por todo el verano independientemente de lo que se alquile o quede vacío.
    Mi pregunta es, si yo hago la declaración responsable de cada una de las viviendas en gestión. ¿se consideraría que son apartsamentos turísticos al estar en un radio de 1 km dados de alta por mi o es por propietario?
    Fantástica tu gestión, dando luza a este caos organizado por la Junta.

    1. Hola Jose Manuel.

      Gracias por tus palabras.

      Si los das de alta y te pones tu como titular/explotador entonces serán apartamentos turísticos.

      Si los das de alta y pones a cada propietario como titular, entonces serán viviendas con fines turísticos.

  165. Buenas tardes Eduardo,
    mi pregunta es si es ilegal promocionar al vivienda vacacional en internet para reservas previas al 12 de mayo, Muchas gracias un saludo,

    1. Hola Elvira.

      Es una conducta infractora, pues no se pued anunciar sin haber presentado declaración responsable.

  166. Hola Eduardo. Quisiera saber que es la licencia de ocupación y donde solicitarla. Se trata de un apartamento en primera línea de playa en Mijas Costa (Málaga) de unos 25 años de antiguedad y supongo que zona residencial. Entiendo que se trata de licencia de primera ocupación? debo tenerlo en mis escrituras? se solicita al ayuntamiento?

    Yo llevo alquilando desde hace varios años mi apartamento en verano. Si lo sigo haciendo por canales como homeaway niumba, etc, donde se ofrece posibilidad de reserva, entiendo que será necesaria inscripción. Pero si alquilo lo mismo a través de milanuncios, vibbo, etc, donde el cliente necesita contactar conmigo, tengo igualmente que dar de alta la vivienda en el registro?
    Un saludo y muchas gracias.

    1. Hola Jose Luis.

      Este tipo de licencias las emiten los ayuntamientos.

      Tendrás que registrar la vivienda si alquilas en las webs que mencionas.

  167. Gracias Eduardo por este blog, que me ha aclarado muchas cosas. No obstante, tengo una duda respecto a esto de la «habitualidad» que como tú bien dices es clave, pero no esta bien definida. Yo soy inquilina en un apartamento. El contrato con el propietario me permite subarrendar parte de la vivienda, y tenía intención de alquilar una habitación de vez en cuando, a través de airbnb, para ayudarme a pagar el alquiler. Puesto que no se trata de hacer negocio sino de reducir mis costes de alquiler, lo considero «consumo colaborativo», pero el decreto 28/2016 parece que considera que si anuncio este alquiler en un portal como airbnb, la Administración lo va a considerar «habitual» y por tanto alquiler de vivienda con fines turísticos, con todo lo que ello conlleva. En Francia, este concepto de «habitualidad» lo solucionan estableciendo un máximo de días al año que se puede alquilar la vivienda, para entrar en una u otra categoría. Alquilar una habitación un máximo de una semana al mes se puede considerar «habitualidad»? Muchas gracias.

    1. Hola Elena.

      Si alquilas a través de Airbnb y no registras la vivienda vas a tener problemas con toda seguridad.

      Mi consejo es que la registres.

  168. Buenas tardes,

    El decreto en el articulo 6 dice:

    d) Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento
    comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende
    los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.

    Mi duda llega en saber si los ventidalores fijos de techo podrian ser considerados como «elementos fijos de refrigeración»

    ¿las estufas de aceite, radiadores… valdrían como calefacción?

    Gracias, magnífico blog, todo muy bien explicado.

    1. Hola Jesús.

      En mi opinión los ventiladores no son sistemas de refrigeracion, sino de ventilación.

      Los sistemas de calefaccion que mencionas si serían válidos.

  169. Eduardo. Buenas tardes.
    Mi pregunta es,si se considera en vivienda de uso turistico un piso de un bloque de 20 viviendas en un pueblo con 7500 habitantes,si no, como puedo legalizar mi piso

    1. Hola Andriy.

      Pues si dispones de licencia de ocupacion o cédula de habitabilidad no veo problema. Parece que se encuentra dentro de la definicion de vicienda con fines turisticos. Si.

  170. Buenas tardes Eduardo.

    Agradecerle ante todo la posibilidad de hacerle consultas y que dedique su tiempo a contestarnos.

    Soy propietaria de una inmobiliaria online y tengo varios casos:

    – hay propietarios que quieren vender su propiedad, pero que no dicen no a un alquiler que les surja puntualmente en verano
    – los hay que quieren alquilar por larga temporada su vivienda, pero si les surge el alquiler de corta duración en verano tampoco dicen no
    – y los hay que directamente, solo lo alquilan en verano.

    Mi primera consulta es: en el último caso sí deberían registrarse, ¿pero en los otros dos casos también?

    Entiendo que la inmobiliaria no es canal turístico puesto que no ofrecemos ni mediamos ni organizamos ningún servicio turístico y no damos la opción de reservar en la página, y cuando nos surge un tipo de alquiler de ese tipo, lo que hacemos es preguntar al inquilino si quiere o no. El problema que veo es que la mayoría de las casas están ubicadas en una zona con campo de golf, cerca de la playa etc. y es por ello que nos vemos en la necesidad de informar a los propietarios, sobre todo por los términos de «fines turísticos» y «habitualidad». Por tanto, la duda que me surge es: ¿la inmobiliaria tiene alguna responsabilidad si sigue teniendo aquellas propiedades que sólo alquilan en verano aunque los propietarios decidan no registrarla?

    Al informar a los propietarios de la nueva ley y hablar con ellos, me han trasladado las siguientes consultas:

    – ¿Obtengo algún beneficio fiscal al registrarme? ¿Voy a poder desgravar algo?
    – Mi casa tenía 3 habitaciones, pero en la terraza hice una 4ª habitación, si en la licencia de ocupación sale plazas como parar 3 habitaciónes, ¿Cómo oferto las plazas de la 4ª habitación?.

    Consultando con el Ayuntamiento para poder informar a los propietarios sobre cómo obtener la licencia de primera ocupación, al ser viviendas no muy antiguas solo les basta con presentar la nota simple o escritura y un recibo del IBI, al técnico del ayuntamiento le ha surgido la duda de que no sabe si tiene que entregar la copia de la licencia compulsada o sirve sin compulsar. He leído en otro comentario de este hilo que la exigen compulsada ¿nos lo puede confirmar?.

    También tengo una consulta respecto a los certificados energéticos, a partir de que la vivienda se registra, se está reconociendo que se quiere alquilar habitualmente la vivienda, independientemente de que se alquile o no, ¿es por tanto obligatorio realizar el certificado energético de dicha vivienda?.

    Muchas gracias.

    1. Desconozco si la licencia tiene que estar o no compulsada, pero me inclino a pensar que no, pues el Decreto no dice nada al respecto.

      Deberán informarse en la Declaración responsable las habitaciones que aparezcan en la licencia, pues en caso de inspeccion no se podrán justificar el exceso de habitaciones notificadas en la declaración responsable.

      En cuanto a la responsabilidad de la inmobiliaria, con el Decerto actual no incurren en responsabilidad por anunciar viviendas con fines turísticos.

      Certificado energético tienen que tener.

  171. Buenos días Eduardo,
    En el decreto se establece que quedan excluidas las viviendas que están alquiladas más de dos meses a un mismo inquilino. Si la tengo alquilada ocho meses (o dos meses y un día) a una persona y el resto del año por temporadas cortas ¿estaría excluida del decreto? ¿sería algo «mixto»? ¿qué normativa tengo que cumplir?
    (es bastante habitual en mi zona que vengap personas durante el otoño/invierno varios meses seguidos)
    Saludos y muchas gracias

    1. Hola Juan.

      Al alquilar el resto del año por temporadas cortas tendrás que registrar la vivienda.

      Una vez hecho esto no habrá inconveniente en que la alquiles durante más de dos meses, estando sometido ese contrato a la ley de arrendamientos urbanos.

  172. Buenos días, me gustaría saber si me pueden sancionar?
    Le explico, compre un piso el año pasado para alquilarlo turísticamente de forma habitual, entonces los ingresos que tuve el año pasado los tendré que meter en mi declaración de IRFP, hasta aquí entiendo que no tengo que hacer o tenía que hacer nada mas ¿no?. Ahora con la nueva ley esta tendré que inscribirme en el registro y cumplir estos requisitos, que en principio no tendría ningún problema, pero me gustaría saber si me pueden sancionar si aún no tengo el número de registro y por ejemplo ya estoy reservando para fechas posteriores a la entrada en vigor del 12 de Mayo, o si me pueden sancionar por el año pasado o por las fechas previas al 12 de Mayo.

    Un Saludo y Gracias

    1. Hola Manuel.

      No te preocupes.

      Lo que tienes que hacer es registrar la vivienda lo antes posible para estar demasiado tiempo expuesto a esas sanciones.

  173. Buenas tardes, Eduardo
    Ante todo, muchas gracias por poner un poco (bastante) de orden y cordura en la locura que supone este Decreto.
    Desearía que me aclarases si ya es posible darse de alta como vivienda turistica y, si es que sí, cual es la página.
    Gracias de nuevo y un saludo do,
    Inmaculada

      1. Gracias por tu eficiencia. Para la Junta, con todo su apa ato, es imposible responder a preguntas simples y concretas. Dios mío, qué haríams son los autónomos!!!
        Un saludo

  174. Eduardo estamos a punto de comprar una vivienda en Granada este mes de marzo o abril a lo sumo y queremos dedicarla a alquiler turístico vacacional , es posible que nos asesoréis y tramitéis lo necesario para conseguir la licencia ? ofrecéis ese servicio ? . Gracias .

  175. Buenos días !
    Ya muchísimas gracias para todas informaciones y ayuda para entender mejor todo eso …
    Nosotros estamos franceses y desgraciadamente no entendemos todo de estas normativas …
    Tenemos una fimca en suelo rustico ( se nota en el ivi ) …
    Tenemos tambien un piso en malaga centro .. Alquilamos en modo habitual esos 2 sitios a través de sitios internet ( de modo todo declarado fiscalmente desde el principio ),
    ..tenemos alquiler ya previstos y pagados para el año que viene en los 2 sitios …
    Como se considera nuestro caso por favor ? Que tenemos que hacer para cada propiedad ?
    La finca en suelo rustico tiene que ser registrada ? …
    Unas muchas gracias de antemano para su repuesta y ayuda !
    Sinceros saludos,
    Eric y Virginie.

  176. Buenos dias Eduardo, sería legal acceptar una reserva para un alquiler turistico en Junio 2016, si la reserva se ha hecho a través de un pagina web en Marzo 2016 pero discontinuo el anuncio a partir del día 12 de Mayo?

    1. El problema no es cuando se cobre la reserva. El tema es que se promocione la vivienda en canales de oferta turística.

      De todos modos, bajo mi punto de vista, mientras el Decreto no esté en vigor no hay posibilidad de sanción.

  177. Buenas Tardes Eduardo, tengo una duda que no logro aclarar, la cuestión es que me gustaría alquilar una casa pero únicamente los meses de Junio, Julio y Agosto. El resto del año no. Debería de darme de alta? Muchas gracias

  178. Buenas tardes,
    Gracias por todas tus aclaraciones.
    El año pasado compre un apartamento de segunda mano con intención de alquilarlo cuando yo no lo fuera a utilizar. Al parecer el edificio se construyó como apartahotel y está en suelo terciario, no residencial, pero nunca se le dio ese uso, se vendieron desde el primer momento de forma individual a particulares.
    El salir el decreto me he dado cuenta de que no me podría acoger por no ser suelo residencial, entonces he mirado el decreto de Establecimientos turísticos y he visto que en la modificación que han hecho en el articulo 4 apartado 3, dice:
    “3.No tendrán la consideración de empresas explotadoras los titulares de uno o dos apartamentos ubicados en un mismo inmueble o grupo de inmuebles que ofrezcan mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos, entendiéndose, en este caso, que se destinan a viviendas con fines turísticos”
    Por lo que entiendo que si podría acogerme al decreto de viviendas turísticas.
    ¿Crees que estoy en lo cierto?¿Cómo tendría que hacerlo?
    Muchas gracias de antemano
    Elena

    1. Hola Elena.

      A ver cómo se resuelven estos problemas pues, o los dejan en el limbo o los aceptan.

      Yo considero que los van a aceptar como viviendas turísticas, pues parece que al hablarse de suelo residencial se hace frente al suelo rústico y no frente al turístico.

      En fin…veremos a ver.

      1. Gracias, Eduardo. La casa en realidad es de renta limitada, En ella vivieron mis padres desde el año 60 y La Junta se la vendió en el año 1995. A ver si alguien me puede aclarar algo. Muchas gracias

  179. Buenos días Eduardo, voy a comentarte mi caso que aunque sea un poco largo, pero me tiene sin vivir.
    Poseo un chalet alquilado formalmente a una misma persona con contrato lega y demás y declarado como tal en Hacienda, El inquilino a principio de años me dijo que lo iba a dejar a partir de junio y lo publicité en páginas como Fotocasa, En Alquiler, etc. en ninguna de ellas hay posibilidad de pago y hacer reserva, por tanto no son los canales mencionados por ellos, casualmente antes de la salida del Decreto 28/2016 lo alquilé una quincena de agosto con un precontrato. Tengo varias preguntas
    1.- Se puede considerar habitualidad el hecho de alquilar una sola quincena al año el inmueble?, puesto que el resto lo tengo totalmente declarado.
    2.- Si no es habitual, podría considerarse clandestina o alegal?
    3.- Tendría que hacer la declaración responsable? porque he llegado a un acuerdo con el inquilino de todo el año y me iba a ceder esos quince días.
    4.- Si estos señores se prsentaran por allí tendría que tener libro de entrada, libro de reclamaciones y demás cosas señaladas en el Decreto aunque no fuera habitual?
    5.- En cuanto a la sanción, no lo tengo muy claro pero leyendo el Decreto creo qu ela sanción normalmente sería entre 2.001 euros y 18.000 no llegando ni por asomo a los 150.000 a no ser que fueras reincidente.
    6.- Hay un apartado tras el articulo 11 que dice Disposición transitoria única. Régimen transitorio 1. Quiere esto decir que si yo tengo el precontrato o contrato firmado antes de la publicación de este Decreto no tengo que acogerme a él?
    7.- Por último y termino. Todo esto está hecho en base a las reclamaciones hosteleras y otros intereses, pero…el hecho de yo registrarme.. a) en que me afecta? b) tengo que darme de alta en Actividades Económicas? c) Tengo que darme de alta como autónomo? d) Iva, sé que no tengo que pagar porque el alquiler está exento y yo no presto otros servicios. e) supongo que esto será el principio para pagar otros impuestos como por capacidad y demás en función al número de plazas que ofrezcas.
    Qué me aconsejas personalmente para mi caso en concreto?
    Siento haber sido tan extenso, pero he llamado a la Junta y la verdad es que allí les da igual, 3 que 33 porque a ellos no les afecta y te mandan un tocho de artículos e impresos que ya están todos debidamente archivados.
    Muchísimas gracias por tu ayuda e información. Dependiendo de lo que tú me digas obraré en un sentido u otro.

    1. Hola José Ramón.

      Clandestina sólo será tu actividad si es habitual y, además, publicitas la vivienda sin estar registrada.

      Bajo mi punto de vista no tienes que registrarla pues sólo has alquilado una vez, por lo que no habría habitualidad. Por tanto, da igual el canal por el que anuncies.

      Sin embargo, si pretendes alquilar la vivienda 15 días todos los años, entonces la cosa cambia y si tendrías que registarla.

      Autónomos, hacienda, IVA, … Nada de nada. Son ingresos aue deberás llevar a tu renta como rendimientos del capital inmobiliario, es decir, igual que el alquiler de larga duración que haces el resto del año.

  180. Hola Eduardo, gracias por tu gran profesionalidad.

    1. Ya tengo clientes para despues de mayo en mi casa, ¿Cuando haya entregado la declaracion responsable, con eso bastara, en principio? ¿Dejaran un plazo para todos los demas requisitos? Aunque esos requisitos no sean solo los tecnicos como los aires etc, me refiero a la licencia de ocupacion por ejemplo.

    Espero haberme explicado bien. Gracias de nuevo.

    1. Hola Jose.

      Para la licencia no tienen por qué dejar plazo, aunque puede que lo hagan.

      Es decir, con la declaración responsable estás declarando que dispones de ese documento, y si sufres una inspección y no lo aportas serás sancionado.

      Puede que con el resto de requisitos si sean más «blandos», pero con la licencia…lo dudo.

      1. Gracias por su respuesta. He confundido lo que significa licencia de habitalidad… Yo siempre habia oido decir celula de habitalidad, resuelto, tengo.

    1. El apartamento turístico es un alojamiento turístico, y la vivienda turística no lo es. Es sólo un servicio de alojamiento.

      De ello se deriva que a cada una se le aplique una normativa diferente, siendo más estricta la de apartamentos turisticos. Ambas tienen que registrarse, pero no puedo mencionarte en este comentario todas las diferencias. En el blog tengo un post para cada una de ellas.

  181. Hola Eduardo, yo tengo un estudio en la playa y lo suelo alquilar por larga temporada, pero Julio y Agosto lo alquilo por semanas o quincenas poniendolo en milanuncios. Debo darme de alta como apartamento turistico?

  182. Hola eduardo,

    Gracias por aclararnos varias dudas sobre esta nueva ley,

    Quería consultarte que yo alquilo el piso donde vivo en diferentes momentos del año (carnavales, semana santa y verano). En total son unos 3 meses al año como mucho, con lo que saco un dinero extra que me ayuda a pagar la hipoteca.

    Este piso lo tengo como vivienda habitual y así lo declaro cuando hago la declaración de la renta, teniendo en cuenta que sólo lo hago en su parte proporcional pues también reflejo los alquileres que he tenido pues no quiero problemas con hacienda. Es decir, en mi declaración se ve que tengo una vivienda habitual pero que sólo me beneficio de esta ventaja por 9 meses al año, y también se ve que declaro unos alquileres por los otros 3 meses del año.

    Comentarte también que publicito mi piso a través de una página web y por medio de una inmobiliaria, pero sólo acepto alquileres para las fechas que antes he indicado: Carnavales, Semana Santa y Verano.

    Mi pregunta es si mi piso puede considerarse vivienda turística. Entiendo que no, pero si me sancionan, ¿presentando mi declaración de la renta serviría para evitar dicha sanción?

    Muchas gracias!

    1. Hola Francisco.

      Por lo que comentas yo entiendo que si es vivienda turística.

      Si está anunciado en webs y se indica el carácter turístico entonces si es vivienda turística.

  183. Buenas tardes, tenía pensado alquilar una vivienda que tengo en la playa durante los meses de julio y agosto anunciándola en web como airbn. ¿Tendría que darme de alta para solo dos meses? ¿Y si solamente pongo un cartel de arrendamiento en la vivienda?. Gracias.

    1. Hola Francisco.

      Si te anuncias en esa web si tendrás que darte de alta.

      Si pones un cartel y en él mencionas que es para alquiler turístico, también. Si no lo mencionas entonces no.

  184. Buenos días, tenía pensado alquilar mi segunda vivienda que es un chalet en la playa durante los meses de julio y septiembre solamente insertando anuncios en páginas como airbn. ¿Tendría que dame de alta también?

  185. Buenas tardes,

    Me gustaría anunciar dos habitaciones que tengo libres en mi vivienda para alquilarlas en Semana Santa en webs de tipo turístico durante el mes de marzo. ¿Me podrían sancionar di una vez pasado marzo retiro el anuncio?

  186. Buenas tardes, tengo una duda. Yo alquilo habitaciones a estudiantes que vienen a la ciudad a estudiar el idioma a veces por semanas y otras por meses, mi vivienda no se publica en ninguna parte, la agencia que se dedica a impartir los cursos les busca alojamiento ofreciendo mi vivienda pero no es con fines turísticos sino para estudiantes. ¿Estaría afectada también mi vivienda y tendría que darla de alta como vivienda vacacional con fines turísticos?. Gracias. Un saludo.

      1. Buenas tardes, Eduardo:

        En relación a la respuesta que le ofreces a Francisco Manuel sobre el tema de viviendas que se ofrecen mediante empresas intermediadoras (agencia) a estudiantes extranjeros, me gustaría saber por qué razon o fundamento no le resultáría de aplicación dicho Decreto.

        Gracias!

      2. ¿Por qué no estaría afecta en ese caso? ¿Si una empresa actúa de intermediadora no se consideraría canal de oferta turística?

        Gracias

        1. Hola Manuel.

          Por el destino al que se va a dedicar la vivienda.

          Francisco hablaba de estudiantes, y el Decreto es de viviendas turísticas.

          Por lo tanto los alquileres que plantea Manuel nunca van a ser objeto de regulación bajo el Decreto de viviendas turisticas.

  187. Buenas tardes, tenía pensado alquilar la vivienda durante el mes de marzo aprovechando el periodo de Semana Santa. Cómo el plazo es hasta mayo,¿ me podrían sancionar por anunciar la vivienda en este tipo de webs durante el mes de marzo aunque luego retire el anuncio?. Gracias.

    1. En mi opinión no es sancionable porque hasta mayo no hay normativa específica en materia de vivienda turística.

  188. Hola Eduardo,
    en primer lugar te agradezco el análisis que estás realizando de la normativa que ha publicado la Junta sobre el alquiler vacacional, como siempre el lenguaje jurídico-administrativo tiene una carga importante de ambigüedades e interpretaciones, la cuestión de habitual y de canal turístico traerá muchos quebraderos de cabeza.
    En las condiciones generales del propietario de una conocida web de alquiler de viviendas expresa lo siguiente:
    «(Nombre de la web) no es intermediario turístico, limitándose a ofrecer servicios de promoción de anuncios publicados y gestionados directamente por Propietarios. En consecuencia, el sitio web www.(…).es no podrá ser considerado a ningún efecto canal de oferta turística sino que es un mero portal de publicación de anuncios relacionados con el alquiler de corta duración, independientemente del motivo por el que los Viajeros puedan estar interesados en los mismos».
    ¿No arroja este tipo de declaración luz sobre el asunto de canal sí o canal no?.
    He de suponer que las condiciones generales de esa página web deben ser conocidas por la Administración, y suponer también que si hubiera una consideración como canal turístico no podrían exponerlo así.
    ¿podría considerarse un blog personal canal turístico?, no lo creo así, incluso estando presente en Internet.
    Muchas gracias.

    1. Hola Rafael.

      Gracias por tu aportación.

      No estoy del todo de acuerdo con el aviso legal que expones.

      El Decreto de la Junta, como el de otras CCAA no sólo regulan la oferta de servicios turisticos, sino tambien la promoción de esos servicios turísticos. Y en este caso la página parece claro que está promocionando servicios turísticos de alojamiento.

      En cuanto a un blog, lo veo exactamente igual.

      Por lo tanto, bajo mi punto de cista, el propietario que anuncie en esas webs podría ser sancionado si lo hace con habitualidad y con fines turisticos.

  189. Hola Eduardo:

    Gracias por tu trabajo. Me has ayudado mucho.

    Me surge la duda sobre la protección de datos personales ya que el formulario de parte de entrada de viajeros dice que hay que cumplir con la Ley 15/1999. ¿Tendrá la entidad explotadora que registrarse en la Agencia de Protección de Datos para el manejo de ficheros?

    Muchas gracias.

      1. Buenos días, Eduardo.

        Lo primero felicitarte por tu trabajo y darte las gracias de nuevo. ¿Has podido averiguar sobre el cumplimiento de la Protección de Datos?

        Por otra parte, no veo en el Decreto que se requieran extintores, lo que me sorprende. ¿ Sabes algo al respecto?

        Muchas gracias,

        Ana Melendo

        1. Hola Ana.

          No he podido mirarlo.

          Y de los extintores, si el Decreto no dice nada entonces no son obligatorios (discúlpame que no puedo mirar el Decreto ahora mismo).

  190. Gracias por la información es muy interesante. Tenemos una casa anunciada en los canales habituales air bnb, etc.
    En la solicitud de inscripción piden la licencia de 1ª ocupación de la vivienda. en nuestro caso es una vivienda antigua de mas de 40 años que compramos de 2ª mano y no tenemos ese documento. Como se puede subsanar esta punto. Esta en suelo residencial que que en sus inicios fue VPo ahora descatalogada por tiempo.
    Sobre los aires acondicionados los exigen en todas las habitaciones es un un sin sentido. Lo tenemos en salón y dormitorio principal, les otro dormitorio es muy pequeño.
    Como podemos conseguir lo de la licencia de 1ª ocupación y donde se consiguen el libro de reclamaciones y el libro registro de huéspedes.
    Gracias

    1. Hola Miguel.

      Respecto al aire estoy de acuerdo contigo.

      El libro de reclamaciones puedes descargarlo de la web de la Junta, sección Turismo.

      Y respecto a la licencia debrás ir a tu ayuntamiento y preguntar en urbanismo que qué tipo de licencia puede acreditar que tu vivienda cumple las normas urbanísticas. Con lo que te digan tendrás que contratar casi con total seguridad a un arquitecto para que vaya a tu vivienda y te haga un informe técnico, y con ese informe tendrás que volver al ayuntamiento para solicitar la licencia, previo pago de la correspondiente tasa.

    1. Hola Mario.

      Hombre, seguro seguro no hay nada en esta vida, pero todo parece indicar que a partir del 11 de mayo tenemos en vigor el Decreto 😉

  191. Hola Eduardo, no sabe lo agradecida que estoy de todo lo que he aprendido con su blog.
    Quisiera formularle una pregunta:
    Yo alquilo mi única viviendo de manera habitual en Granada. Sin embargo en la última reunión de la comunidad, los vecinos acordaron que si salía una ley que los respaldara me iban a «prohibir alquilar de manera vacacional». Son todos personas mayores y les disgusta mucho encontrarse personas de todas las nacionalidades por los pasillos. Está el edificio terriblemente en contra mía, a pesar de que selecciono mucho mi inquilinos (no cojo grupos de jóvenes) y les remarco a los inquilinos en repetidas ocasiones que no se puede hacer ruido a deshoras. Mi gran preocupación es saber si aun cumpliendo con todos los requisitos que establece el decreto del 11 de febrero, la comunidad se puede negar a que yo alquile a nivel vacacional de manera habitual mi propiedad.
    Muchísimas gracias por su tiempo.

    1. Hola Ana.

      Efectivamente la comunidad de propietarios, con el quorum necesario (que lo desconozco) y siempre que se plasme ese acurdo por escrito, podría negarse a que las viviendas que forman la comunidad sean destinadas a alquiler de uso turístico.

  192. Hola, muy interesante toda la informacion facilitada en su blog. Tambien tengo una consulta, si se exige hoja de reclamaciones es por que se entiende q se presta un servicio, y se requiere una licencia de ocupacion, ya dejaria de ser un alquiler por temporada, la cuestion es: Como se tributara? Se tendra q pagar iva? Pagar unas tasas al ayuntamiento? Esta parte no viene reflejada en ningun sitio. Muchas gracias

    1. Hola Juan.

      Gracias por tu reflexión. Muy interesante.

      Efectivamente al ser alquiler turistico pasa a ser un servicio, tal y como lo reconoce el Decreto (servicio de alojamiento).

      Sin embargo, la relación entre el propietario y el usuario sigue siendo un arrendamiento de un bien inmueble desde el punto de cista civil, por lo que se trata de una operación exenta de IVA, salvo que se presten servicios a diario tales como cambio de sábanas, limpieza, etc.

  193. Como persona física me dedico a la gestión de viviendas de propietarios. En mi pleno deseo de cumplimiento con esta esperpéntica ley fruto de los deseos de los lobbies hoteleros y auspiciados por el actual gobierno de la Junta de Andalucía (obviamente en pro del bien común, no con otros fines).
    Pues bien, mi principal duda recae en cuando pasa de vivienda turística a Apartamento turístico, toda vez que la leey es mas restrictiva si cabe aún.
    Tengo claro que cuando un propietario tenga 3 ó más viviendas en el radio de 1 km. Pero ¿cuando hay mas de 3 viviendas en un mismo edificio o conjunto aunque sean de otro propietario, mi vivienda también se considerará apartamento turístico? ¿o la vivienda del vecino será apartamento turístico y la mía no?
    Nuevamente agradecer la importante labor que estás llevando a cabo.
    Estaría de acuerdo en aportar económicamente cantidades económicas como donación por tu trabajo al igual que funcionan otras webs similares.
    Gracias por tu respuesta.

    1. Hola José Manuel.

      Lo primero, como seguro que bien sabes, es que tu vivienda esté ubicada sobre suelo residencial. En ese caso si podrá ser vivienda turística.

      Respecto a la casuistica que planteas, no veo incompatibilidad alguna. El Decreto ni la ley de turismo no señalan que al haber apartamentos en una finca el resto tengan que ser también apartamentos turísticos.

      1. Eduardo, pero si soy yo la misma persona que gestiona viviendas de distintos propietarios, y por tanto figuro en la declaración responsable de cada una de ellas, ¿me pasan a apartamentos turísticos o se mantienen como viviendas turísticas?
        Gracias.

  194. Hola buenos días
    Creí que había escrito una pregunta pero no la encuentro.
    Antes de nadas agradecerte por adelantado la respuesta mía y la de los demás ya que nos estas aclarando y tranquilizado con ellas.
    Mis dudas son las siguientes.
    Yo hace poco tiempo he puesto en una página web mi apartamento y ante las dudas lo he dado de baja por este motivo cuando llegue la fecha puedo tener dolor de cabeza?
    Referente al aire acondicionado por motivos de colocación ( la comunidad) no es muy fácil. Valdría un aire acondicionado móvil?

    En el caso que yo lo alquile sin anunciarlo en páginas web también puedo ser multado?

    Yo tengo puesto un cartel de se alquila pero para larga temporada por que la verdad me quito de problemas, por ese motivo me pueden sancionar? Por que ellos pueden presuponer que es una tapadera para alquilarlo por corta temporada?

    Por último te reitero mi agradecimiento personal

    1. Hola Jesús.

      Respecto al aire, aún hay dudas sobre lo que va a pasar, pero hoy por hoy sólo puedo decirte que el sistema debeser fijo, y un aparato móvil no cumple ese requisito por definición. Ya veremos…

      Respecto a tener un cartel, no hay problema mientras que no pongas que es para alquiler turistico.

      Por último, si ya has quitado el anuncio de esa web, dudo mucho que te vaya a llegar una sanción, que en todo caso tendría muchas posibilidades de éxito (a tu favor) en caso de ser recurrida.

  195. Buenas tardes me gustaría me resolviera una duda que tengo, si están amable. Tengo una casa en un pueblo la cual la he dado de alta como VTAR para lo cual me han asignado un número de registro con 3 plazas autorizadas. Yo solicite 4 plazas pues tengo dos habitaciones dobles pero me lo ha denegado la inspectora por que una habitación no tiene 10 m cuadrados si no 9,50. Mi pregunta es hay alguna forma de poder alquilar mi casa por períodos cortos de tiempo sin que me reduzcan el nútero de plazas y sea legal, gracias de antemano y un saludo.

    1. Hola Antonio.

      Parece ser que la Junta sólo se va a dedicar a perseguir las viviendas alquiladas a trabés de canales de oferta turística que ofrezcan posibilidad de reserva, por lo que si no anuncias tu vivienda en ese tipo de webs, supuestamente puedes alquilar la vivienda mediante contratos de temporada de la LAU. Pero debes saber que si la Junta cambia de criterio y decide acogerse al criterio de la habitualidad, entonces podría sancionarte, pues es obvio que ofreces el servicio de alojamiento de forma habitual.

  196. Hola Eduardo y a tod@s,
    ayer escribí un correo a la delegación de turismo de Málaga preguntando lo siguiente:

    «Hola mi nombre es José y tenía la siguiente duda respecto a la nueva ley de vivienda turística,
    se dice en una parte del decreto lo siguiente:

    3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u
    organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

    Quiere esto decir que si se tiene la vivienda publicitada en una web que da la opción de reserva a través de la misma web, si esta opción no está activada para la vivienda en concreto, ¿sería considerada vivienda turística en este caso?.

    Espero su respuesta.

    Saludos.»

    y esto es lo que me han contestado (he recibido 3 respuestas):

    1-«Sí, tendrá que darse de alta como Vivienda con fines turísticos»
    2-«Sí, tendrá que darse de alta como Vivienda con fines turísticos»

    3-«Buenos días, En el momento que la vivienda se publicita en una web, se debe considerar vivienda incluida en el Dto. 28/2016. gracias.»

    Por si aclara algo…
    Muchas gracias Eduardo como siempre.
    Saludos.

    1. Hola José María.

      A mi también me dan dos o tres respuestas cada vez que les pregunto algo. El colmo es que a veces son respuestas contradictorias y, sobre todo, que al final del email que encían te dice que la respuesta no les compromete jurídicamente a nada.

      Vivimos en un país de pandereta.

      Respecto lo que planteas, jurídicamente yo lo tengo claro. Si la web ofrece posibilidad de reserva es canal de oferta turística (y si no tiene esa opción activada considero que también, pues la web es el canal, y basta que haya esa posibilida de reserva para que sea canal de iferta turistica).

      Y si es canal de oferta turística hay presuncion de habitualidad, por lo que puede haber sanción sin tener que aportar la Junta ninguna prueba.

  197. Hola buenas noches ante todo muchas gracias por toda la información que das en esta página
    Yo este año iba a alquilar mi apartamento y me di de alta hace varios días de alta en una página y a la vez hoy mismo me he dado de baja por si las moscas no quiero tener problemas hasta que no lo tenga claro y demas
    yo tengo una duda acerca del aire acondicionado yo no lo tengo puesto por problemas de la comunidad y tengo uno portátil
    Con el portátil cumpliría la normativa en ese respecto?

    1. Hola Jesús.

      Estamos esperando aclaraciones por parte de Turismo.

      Lo que si esta claro es que esa norma no entra en vigor hasta dentro de un año.

      1. No encuentro en internet el documento de la solicitud de la licencia o donde tengo que darme de alta. Me podeis ayudar? Seria para un inmueble en Mijas

  198. Hola Eduardo, gracias por toda la información que ofreces, nos aclaras mucho, dicho esto paso a pedirte que te mojes un poco mas con los portales de internet de publicidad.
    Ejemplo: Milanuncios, tiene un apartado de alquileres y un subapartado de alquiler vacacional, pero esta pagina no hace reservas, ¿esta dentro de canales de oferta turistica?
    Ejemplo: niumba, homeaway, tripwell, todas estas paginas tienen un calendario para ver la disponibilidad y en su caso hacer reserva. Entiendo que estos esta dentro de canal oferta turistica.

    1. Hola Francisco.

      Pues ya que me pides que me moje, te cuento.

      Si la web no tiene posibilidad de reserva no es canal de oferta turística. Pero esto no descarta que haya que presertar declaración responsable. Lo único que se consigue es que la actividad no tiene presuncion de realizarse de forma habitual.

      Al no haber presunción de hacerse la actividad de forma habitual es la administracion la que tendrá que probar la habitualidad para poder sancionar, cosa que no es tan sencilla (sobre todo a efectos de capacidad de inspección).

      Por lo tanto, las viviendas anunciadas en canales de oferta turística con posibilidad de reserva lo tiene mal, es decir, tienen que registrarse. Y las que se anuncian en canales que no son de oferta turística lo tienen algo mejor.

      Con el Decrto en la mano, si la Junta demuestra que la actividad es habitual, aunque se anuie en canales que no son de oferta turística, podrá haber sancion. Sin embargo, parece ser que la Junta solo va a sancionar los casos de canales de oferta turistica. Pero como me pides mi opinion debo advertir que si se anuncian viviendas en canales que no son de oferta turística y se prueba que se alquila habitualmente, puede haber sanción. Es decir, aunque la Junta de Andalucia diga que no va a sancionar, puede haber un cambio de criterio en cualquier momento y…zas, la sancion tendrá base jurídica.

  199. Hola Eduardo, tengo mi casa en Málaga y quiero comenzar a alquilarla de manera vacacional, donde tendría que dirigirme para darla de alta? Si la anuncio en las webs es ilegal?, o aún no hasta mayo? Muchas gracias

    1. Hola Jessica.

      Si lo quieres hacer tu misma lo que te recomiendo es que vayas a la Consejería de Turismo y te informes allí de todos los pasos y que pidas allí la documentacion necesria, si bien tambien puedes presentar todo a través de la web de la Junta.

  200. Buenos días Eduardo, vaya por delante mi agradecimiento por tu amable atención.
    Soy propietario de una finca urbana en Cádiz, que tiene una sola referencia catastral pero que físicamente consta de un local en planta baja y tres pisos en planta alta; dos de estos pisos están alquilados como viviendas permanentes y UNO DESOCUPADO.
    Sobre el piso desocupado he recibido una oferta de alquiler para dedicarlo el arrendatario a su explotación como Vivienda Turística. Ofrece el pago anticipado de la renta anual, la contratación de un seguro de hogar, y plazo mínimo de dos/tres años.
    Como quiera que no tengo experiencia ni conocimiento sobre este tipo de contrato te agradecería mucho que me aconsejaras: 1) clase de contrato de arrendamiento a suscribir . 2) clausulas importantes que estimas debo de incluir en el mismo.
    Muy agradecido por tu atención, te saludo cordialmente.

    1. Hola Manuel.

      Tendrías que firmar con él un contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda por la duración que mencionas, indicando que se destinará a explotacion de servicio turístico de alojamiento como civienda para fines turísticos.

  201. Por for tengo una pregunta sobre los documentos we debo adjuntar con el Declaracion responsable
    En mi caso Es mi Vivienda rural
    Es la ultimate documento aud no comprendo

    Los documentos son
    DNI/CIF
    Escritura of your property
    IBI recibo
    Licence of Occupation or similar
    Dibujos technico
    Titulo que acredita la disponibilidad de la vivienda por titular
    Gracias para sua repuesta

    1. Hola Sean.

      Si eres el propietario tienes que tener la escritura de propiedad.

      Pero si eres un gestor o un arrendador que quiere subarrendar, tendrás que tener el documento que te permita gestionar la vivienda o subarrendarla, es decir, un contrato de cesión de la gestión o uno de arrendamiento, según el caso.

      1. Gracias para la informacion. Quiero tambien saber si Es necessario Licencia ocupacion para Vivienda Turistica rural. No lo Tengo pero Tengo una certificado del Ayunamiento confirmando Los mismos disposiciones al Licencia Ocupacion ie Habitabilidad , salubridad , seguridad y confirmando que la Casa puede prestarse de agua y electricidad igualmente la certificado tiene todos informaciones del technico
        Gracias

          1. Gracias para la respeuesta. Una pregunta Mas. Quivers saber si Es necessario registrsr Los detalles passports con la Guardia civil de Los visitors extranjeros. Como puedo hacerlo?
            Gracias

  202. Buenos dias Eduardo .Vaya por delante mi agradecimiento por tu tiempo y por la ayuda que nos está prestando .
    Leyendo el artº 3 del Decreto , para muchos propietarios que como yo alquilan su apartamento un mes o los dos meses de verano ,interpreto que la cuestión mollar se centra en los conceptos de habitualidad y empresas mediadoras (Fotocasa , milanunicos, etc ) .
    Por un lado me pregunto ¿ qué es habitual ? . Ofrecer en alquiler la vivienda o apartamento todos los dias del año ( como afirmó el Delegado de Tyrusmo de Málaga en una televisión local ) ,..o bien arrendarla sólo el mes de Julio de cada a