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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía

Desde el 12 de Mayo de 2016 es totalmente legal el alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía, siempre y cuando la vivienda esté situada en suelo residencial y disponga de licencia de ocupación o documento equivalente. La denominación que han recibido definitivamente es la de Viviendas con fines turísticos.

El artículo 148.1.18° de la Constitución Española concede a las comunidades autónomas la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo.

La comunidad autónoma de Andalucía hace suya esta concesión, a través del artículo 71 del Estatuto de Autonomía que acepta el reto de asumir la competencia en materia de turismo.

Finalmente, la Ley 13/2011, de 23 de Diciembre, de Turismo de Andalucía, viene a regular la competencia asumida por el artículo 71 del Estatuto de autonomía de Andalucía en materia de turismo, teniendo dicha Ley como objetivo ser la base de la que emane toda la producción normativa en materia de turismo de Andalucía.

Así, una vez que la Comunidad autónoma de Andalucía asume la competencia en esta materia, toca regularla. Y esto se hace a través de dos normas:

  • La Ley 13/2011 de Ordenación del Turismo de Andalucía.
  • El Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas de Andalucía.

Tras la aprobación del Decreto el 3 de Febrero, su contenido se publicó en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el 11 de Febrero de 2016, entrando la norma en vigor el 12 de Mayo de 2016.

La cuestión se ha aclarado mucho con la entrada en vigor de este Decreto.

Hasta el 11 de Febrero existía una situación de alegalidad, pero desde el día de la entrada en vigor del Decreto (12 de Mayo de 2016) la situación de estos alquileres es totalmente legal.

Vivienda con fines turísticos o vacacional

El artículo 3 del Decreto 28/2016 establece la definición de vivienda con fines turísticos o vacacional, estableciendo que lo serán:

1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Desglosando el artículo 3 vemos que para que una vivienda sea catalogada como vivienda turística es necesario que cumpla los siguientes requisitos:

  • Que se vaya a ofrecer el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.
  • Que la cesión de la vivienda al usuario no sea gratuita sino mediante precio.
  • Que la vivienda esté ubicada en Andalucía y sobre suelo residencial (por lo tanto, las que estén sobre suelo turístico/terciario no podrán obtener licencia de vivienda turística.

Habitualidad

El concepto clave para entender cuando se considera una vivienda como “vivienda turística” es el de la habitualidad, es decir, que si se va a ofrecer de forma habitual la vivienda a turistas entonces estamos hablando de una vivienda turística y, por tanto, debe ser legalizada (registrada). Y si no se va a ofrecer habitualmente entonces no hay obligación de registrarla.

Pero, qué significa el término “habitual”?.

Bien, nos podemos encontrar ante dos situaciones distintas, y voy a describir las consecuencias:

Presunción de habitualidad:

El decreto nos dice, en el artículo 3.2 y 3.3, que habrá presunción de habitualidad cuando la vivienda sea promocionada o comercializada mediante:

  • Canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento (en la práctica estarán en este supuesto todas las webs que anuncien viviendas con finalidad turística).
  • Agencias de viaje.
  • Empresas que medien u organicen servicios turísticos.

En estos tres casos la administración va a dar por hecho que quien cede la vivienda lo hace de forma habitual, y no tendrá que probar que se ha cedido la vivienda en más ocasiones. En estos casos tendrá que ser el titular sancionado quien tenga que demostrar que su actividad no ha sido habitual, cosa que realmente podrá ocurrir en pocos casos.

Resto de situaciones:

En el resto de casos no mencionados en el apartado anterior, se presume que no hay habitualidad. Sin embargo, esto no es obstáculo para que la administración pueda sancionar al titular si demuestra que cede su vivienda de forma habitual. En estos casos, pues, es la administración la que tiene que demostrar que la vivienda se cede de forma habitual.

Nos encontraremos en estos casos cuando el titular promocione o comercialice la vivienda, con fines turísticos, a través de:

  • carteles expuestos en el balcón de la vivienda
  • a través de conserjes, etc.

He de decir que aunque estas situaciones cumplen los requisitos para tener que presentar declaración responsable, con toda seguridad no van a ser perseguidas puesto que el espíritu del decreto lo que pretende es asegurar la fiabilidad de las viviendas a quienes se encuentran a distancia, por lo que no serán perseguibles las situaciones arriba mencionadas dado que se da por hecho que quien ve un cartel tiene la opción de “subir” a ver la vivienda.

Si no hay finalidad turística no cabe la posibilidad de hablar de viviendas turísticas, obviamente.

Conclusión:

Como conclusión, cuando el titular vaya a alquilar su vivienda con fines turísticos de forma habitual, tendrá que registrar su vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Y si no la va a ofrecer de forma habitual, entonces no tiene obligación de registrarla.

Como vemos, el punto importante estriba en el término “habitual”.

El decreto nos dice cuándo se presume esa habitualidad. Por lo tanto, si se anuncia una vivienda en una página web y el titular recibe una sanción, esta podrá ser recurrida si el titular alega y prueba que su actividad no es habitual. Pero si no tiene forma de probarlo, la sanción seguirá adelante pues la norma presume que hay habitualidad (sin que tenga que probar la administración que se ha cedido la vivienda en más ocasiones, además de la mencionada en la sanción).

Viviendas excluidas

El artículo 1.2 del decreto viene a decirnos, en resumen, que quedan excluidas del decreto (y por lo tanto no pueden ofertarse como viviendas vacacionales o turísticas) las siguientes:

  • Las viviendas que se cedan gratuitamente
  • Las contratadas/ofertadas por tiempo superior a dos meses (estarán en este caso sometidas a la ley de arrendamientos urbanos). Esto quiere decir que los alquileres realizados por más de dos meses de duración no “sumarán” para el cómputo del término “habitualidad”. Es decir, no se cuentan.
  • Las viviendas rurales.
  • Los apartamentos turísticos (son diferentes de las viviendas turísticas). Cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse “viviendas con fines turísticos” si se encuentran en un radio de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora, sino que en ese caso formarán parte obligatoriamente del concepto de “conjunto de apartamento turístico” (siempre y cuando cumpla la regulación de los apartamentos turisticos). Todas las viviendas que estén más allá de ese radio de mil metros si se considerarán viviendas turísticas (no apartamentos turísticos), incluso aunque sean más de tres viviendas.

La declaración responsable

Es el artículo 9 del Decreto el que establece la obligación inicial de presentar una “declaración responsable” ante la respectiva Consejería de Turismo para iniciar la actividad, señalando que una vez presentada ya podrá publicitarse la vivienda como vivienda con fines turísticos.

El contenido mínimo de la declaración responsable será:

  • Datos de la vivienda, entre los que figurarán el número de plazas de las que dispone la vivienda (según la licencia de ocupación o documento análogo). En caso de no tener copia de la licencia de ocupación el interesado, tendrá que solicitarla en el Ayuntamiento. Y en caso de que no exista licencia otorgada a favor de la vivienda, habrá de solicitarse una, pues es requisito esencial para presentar la declaración responsable.
  • Datos del propietario.
  • Datos de la persona o entidad que va a explotar la actividad, así como el título (contrato) que le habilite para hacerlo en caso de ser persona distinta al propietario. Si existe título de cesión de la vivienda a una entidad o persona explotadora, entonces ésta será quien tenga que aparecer en la declaración responsable y será la responsable de la actividad. Si no existe ese título el responsable será el propietario, y si alguien gestiona la vivienda (puede hacerlo) será considerado como un mero gestor/intermediario. Los propietarios residentes en Estados miembros de la Unión europea distintos a España pueden aparecer como propietarios y titulares en la declaración responsable o ceder la explotación.

Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la Consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Y una vez hecha la inscripción se comunica al interesado el número de inscripción que se ha concedido a la vivienda. A partir de la comunicación de este número al interesado, éste tendrá que hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda (por lo tanto, en el impas que transcurre entre la presentación de la declaración responsable y la comunicación del número de registro se podrá publicitar la vivienda sin número de registro, pero una vez que se haya hecho la notificación siempre tendrá que verse en todo anuncio el número de registro de la vivienda).

Precios

Los precios del servicio de alojamiento deberán figurar expuestos en la vivienda, no siendo posible que se cobren precios superiores a los expuestos ni precios por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística.

Las condiciones de precio, reserva, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a las personas usuarias un justificante de haber realizado la misma, en el cual, se informará del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.

Requisitos importantes

Son aspectos importantes que el interesado debe tener en cuenta, los siguientes recogidos en el artículo 6 del Decreto:

  • La vivienda tendrá que tener licencia de ocupación
  • La vivienda tendrá que tener aire acondicionado si se alquila de Mayo a Septiembre, y calefacción si se alquila de Octubre a Abril (estos requisitos entran en vigor el 12 de Mayo de 2017, no el 12 de Mayo de 2016).
  • Ofrecer información turística del entorno, servicios médicos, medios de transporte, plano y guía de espectáculos.
  • Número de teléfono del propietario/titular/explotador de la vivienda.
  • Libro de reclamaciones.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • Cabe el alquiler de toda la vivienda o el alquiler por habitaciones. Si se alquila toda la vivienda no podrán excederse las 15 plazas. Y si se alquila por habitaciones no podrán excederse las 6 plazas. No se pueden superar, en ninguno de los dos casos, las 4 plazas por habitación.
  • La vivienda tendrá que estar amueblada para su uso inmediato.

Estos requisitos son para viviendas que ya han presentado declaración responsable y, por tanto, son consideradas viviendas vacacionales desde el punto de vista legal. Si aún no se ha presentado declaración responsable y se alquilan por cualquiera de los tres medios vistos anteriormente, ésta es una conducta sancionable, excepto que el titular demuestre que su actividad no es habitual. Y si nunca se ha presentado declaración responsable y se alquilan por canales NO de oferta turística, no será una acción sancionable, excepto que la administración pueda probar que el titular se dedica regularmente a ceder la vivienda con finalidad turística.

Responsabilidad

El artículo 4 del Decreto indica que el responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable que se ha presentado en la Junta de Andalucía al inicio de la actividad (o posteriormente mediante modificación de lo declarado).

Respecto a la responsabilidad del titular de la página web que anuncia viviendas sin número de registro, te dejo enlace a este post en el que analizo esa situación.

Régimen sancionador

El Decreto 28/2016 establece en su artículo 10 que el régimen sancionador será el establecido en la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. Si quieres conocer las infracciones y sanciones derivadas del alquiler de viviendas vacacionales te invito a leer el post Sanciones por alquiler de vivienda vacacional en Andalucía.

Fiscalidad del alquiler de viviendas con fines turísticos

Para analizar la fiscalidad de esta figura te invito a leer el post IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional.

Tipo de contrato a utilizar

Las partes deberán firmar un contrato, que será:

  • Contrato sometido a la ley de arrendamientos urbanos (contrato de temporada) cuando la acción del alquiler no cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
  • Contrato sometido al código civil cuando la acción de alquiler si cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e  de la ley de arrendamientos urbanos.
  • Además, en ambos casos se deberán tener en cuenta los requisitos administrativos que deben cumplirse por ser un alquiler turístico, que son los establecidos en el Capítulo II del Decreto.

Conclusión

Tras todo este análisis cabe concluir que promocionar una vivienda con fines turísticos debe quedar sometido a la obligación de presentar declaración responsable (registrarla) si se va a hacer de forma habitual. En estos casos se considerará el servicio como clandestino si no se presenta la declaración responsable.

En los casos en los que no hay habitualidad (alquileres aislados en el tiempo) no es necesario presentar la declaración responsable, pues no se estaría dentro del concepto de vivienda con fines turísticos.

Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía (Almería, Cádiz, Córdoba, Granada, Huelva, Jaén, Málaga, Sevilla).

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723 comentarios en “Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía

      1. Hola Eduardo:
        ¿La licencia de ocupación es la misma que la de primera ocupación? Los ayuntamientos tienen lio con esto y no facilitan la tarea…. En esta licencia ¿debe quedar reflejada obligatoriamente el aforo máximo del apartamento?

        1. En principio la licencia de primera ocupación sería tan válida como la de ocupación.

          Sin embargo la Junta se está planteando requerir un documento en el que se establezca, como dice el Decreto, las plazas de la vivienda. Por lo que habría que hacer un nuevo documento y, obviamente, pasar por caja.

          Es que no paran de inventar…

        2. Hola

          Por lo visto los pisos construidos antes de 1988 no tienen licencia de ocupación. Yo por lo menos no la tengo de mi casa. En el ayuntamiento me han dicho que la licencia de ocupación es un papel exclusivo para aquellas viviendas construidas antes de 1988, o sea muy pocas. ¿Qué podemos hacer los que no tenemos este papel?

          Un saludo y muchas gracias

          1. Hay que solicitar en el ayuntamiento correspondiente un documento asimilado.

            Algunos ayuntamientos lo hacen gratuitamente, otros bajo tasa y en otros casos hace falta participación de arquitecto.

            Iré aportando más información sobre este tema según la vaya obteniendo.

          1. Hola Eduardo:
            Tengo una duda, “webs que permitan reserva!” por ejemplo tripavisor permite reserva pero poner un anuncio en muchas webs en las que sólo vienen los datos de contacto del propietario para acordar las condiciones y no hay posibilidad de hacer reserva directa, se consideraría como vivienda de alquiler turístico?
            Gracias de antemano por su respuesta.
            un saludo

      2. Buenas tardes Eduardo,
        Se que se ha facilitado un número de registro a una VPO y desde la consejería de turismo me dicen que es porque el decreto 28/2016 no dice nada al respecto.
        Es esto posible o no quieren asumir el error?
        Saludos y gracias

        1. En primer lugar una VPO no puede ser vivienda turística mientras no haya transcurrido el plazo de calificación o se haya descalificado voluntariamente ya que de acuerdo con la legislación de VPO debe usarse exlcusivamente para fin residencial de su adjudicatario qie es el motivo para el que se adjudicó por lo que es totalmente incompatible con el uso turístico, la vulneración de lo anterior se considera falta muy grave y está sancionado con multas de hasta 120.000 euros por la Consejería de Vivienda.
          Se pueden vender o alquilar este tipo de viviendas siempre con autorizacón de la Consejeria de Vivienda exigiéndose que el nuevo adjudicatario o arrendatario cumpla los requisitos requeridos para ser titular de una VPO.

          El decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos no dice nada porque ya lo dice la legislación de VPO y no es competencia de Turismo sancionar dichas infracciones. En todo caso el decreto 28/2016 si prevé que se comuniquen a la Consejería de Vivienda todas las inscripciones de VFT (por algo y para algo será).

          Por último debo recordar que la Administración no ha cometido ningún error, el registro y en consecuencia el otorgamiento de número de inscripción es obligatorio para la Admón. tras la presentación de una declaración responsable por el interesado, quien DECLARA BAJO SU RESPONSABILIDAD (civil, penal y adminsitrativa) que se cumplen los requisitos establecidos en la normativa vigente relativos al servicio o establecimiento y a su clasificación y que se compromete a mantenerlos durante la vigencia.
          En el plazo de quince días desde que la declaración responsable tenga entrada en el registro del órgano competente para su tramitación, se notificará a la persona interesada la correspondiente resolución.
          Posteriormente se verifica por parte de los servicios de inspección turísticos si la declaración realizada se ajusta a la realidad, es decir si realmente cumple todos los requisitos para ser vivienda con fines turísticos, en caso deno cumplirlos se podrá sancionar por falsedad de los datos manifestados en la declaración responsable, falta grave en la LEy del Turismo de Andalucía (de 2000 a 18.000 euros).

          Antes de 2010 el interesado presentaba una solicitud y la Administración la examinaba y resolvía conceder o denegar. HOY NO ES ASÍ, el interesado presenta una declaracion responsablei la Administración inscribe automaticamente y el ciudadano o empresa puede comenzar la actividad, con posterioridad la inspección comprueba que el interesado no mintió cuando dijo que cumplía los requisitos para iniciar tal o cual actividad. La responsablidad es de quien declara y miente.

    1. Gracias para la information. Tengo una Vivienda rural queues excluido de ley. Que debo hacer para aquiler mi Casa. Viviendas rurales estan sobre todavia sobre decreto 20/2002 pero no Es claro que es el formulario correcto o los documentos que debo presentar. Gracias

    2. Hola buenas tardes, tengo un lio que no me aclaro y encima tampoco se si es por aqui para contactar con usted . La verdad que si pudiera despejarme este mal estar que tengo te lo agradecería mucho dime como hago para hablar contigo

    1. Una pregunta al respecto, y sobre este tema, si quisiera yo alquilar un inmueble y realquilar las habitaciones, con el permiso del propietario…podría hacer uso de dicho inmueble, para ello y como titular del contrato de alquiler de ese piso?
      Gracias…

      1. Hola M. del Mar.

        En otras comunidades autónomas se realiza esta acción fundamentalmente por la vía del subarrendamiento.

        Es decir, el propietario alquila su vivienda y el inquilino las subarrienda.

        En este caso no habría ningún problema. Tendrías que presentar en la Junta el contrato de arrendamiento y listo. Si bien el Decreto dice que debe vivir en la vivienda el propietario, pero pienso que no hay obstáculo para que sea el inquilino el que viva en la vivienda que el subarrienda por habitaciones.

        1. Hola y gracias por las aclaraciones
          Estoy alquilando un apartamento y tengo consentimiento del dueño en el contrato para alquilar 2 de las 3 habitaciones siempre que yo este en la vivienda y no la subarrende y no lo hago, yo vivo aquí.
          Llevo 2 años con Airbnb y solo consigo clientes en semana santa y en verano x estancias cortas inferiores a una semana. Durante el resto del año algún cliente esporádico. El año pasado facturé solo unos mil y pico euros. Estoy en el paro y esto solo me ayuda a sobrevivir.
          Mi pregunta es: Entro en la habituidad? Si dejo de dar toallas y de cobrar por la limpieza de las habitaciones (6€ x cada alquiler) ya no entro en la calificación de apartamento turístico? No puedo arriesgarme a que me sancionen porque no tendría con qué pagarlo ni tampoco tengo el dinero para poner calefacción ni aire acondicionado en cada cuarto. Solo tengo aire acondicionado frío y calor en el salón y es suficiente para calentar la casa. Tengo suelo radiante en uno de los cuartos q es el más frío pero nunca he tenido clientes en invierno en ese cuarto, ambas habitaciones tienen ventanas pero no dispongo de extintores ni todas esas cosas q exigen.
          Muchas gracias por la aclaración.
          Saludos
          MCD

          1. Hola Mónica.

            Yo creo que el requisito del aire acondicionado se va a terminar quitando. De todos modos hasta mayo de 2017 no entra en vigor ese requisito.

            Respecto a tu duda, según la Junta de Andalucía tienes que registrar la vivienda pues la estás alquilando mediante canales de oferta turística con posibilidad de reserva, y este criterio va a pesar más que el de la habitualidad. Pero según mi criterio no hay habitualidad en lo que mencionas.

            Esperemos a ver si “objetivizan” el criterior de la habitualidad, que es muy importante para tener seguridad jurídica.

        2. Hola mi nombre es Karina, vivo en Málaga y estoy en la misma situación, alquilo un piso y subarriendo las habitaciones con el consentimiento de la propietaria.
          Esta mañana he ido a la consejería en el edifico negro de Mñlaga y según el funcionario que me atendió, en mi caso siendo inquilina, no puedo dar de alta la vivienda porque según la normativa solo lo podría hacer el propietario porque es una vivienda turística por habitaciones. por lo que me quedaría fuera.
          Hay algo que se pueda hacer al respecto?
          Gracias por las respuestas y la información!

    1. Hola Eduardo la licencia de ocupacion a la que se refiere es la del edificio.?si es un local convertido a vivienda y tengo la escritura de cambio de uso, serviria como licencia de ocupacion? Gracias por toda la aportacion

  1. Buenas tardes Eduardo, muy agradecido por sus informaciones.

    A la vista del Decreto de la J.A. sobre Viviendas con fines Turísticos,me surjen dudas sobre la interpretación de su Art. 3 , en concreto:

    -¿Reúne los requisitos de ” habitualidad y fines turísticos”, el propietario de una segunda vivienda, en la playa, que decide alquiler por quincenas o meses el periodo de verano que no la va a disfrutar personalmente?
    ¿Podría considerarse ” canal de oferta turística” la Agencia Inmobiliaria que, desde su propia Oficina , gestiona esos alquileres ?

    Agradecería su opinión

    1. Hola Miguel.

      La habitualidad la describen el número 2 y 3 del artículo 3 del decreto:

      2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
      3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

      1. El estudio tiene licencia de ocupación (del bloque completo). Acabo de hablar con un arquitecto y me dice que esa es la tiene que haber (no dan licencia de ocupación por vivienda individual). Es otro tipo de licencia?

      2. Liciencia de ocupacion, es la licencia de primera ocupacion? En caso de ser eso, toda vivienda la tiene, aunque sea de hace 100 años, y a dia de hoy no cumpla los requisitos para ser vivienda, hace 100 años si los cumplia, y se pudo habitar.
        En caso de ser la licencia de primera ocupacion, y como es mi caso, que soy un 2º propietario, y no tengo copia de esa licencia, donde la consigo? Urbanismo?

        gracias

          1. Eduardo,

            Perdoneme, pero estoy intentando leer tus respuestas para encontrar mi caso. Yo compré mi chalet en el 1994, hace 22 año. No sé si me dieron una licencia de primera ocupacion, pero de hecho no encuentro ningun papel. Tampoco el Ayuntamiento de Estepona no encuentra nada, así que me han aconsejado que un arquitecto me la haga. Acabo de recibir la oferta por el trabajo: 10% (+IVA) del presupuesto de ejecución material (PEM) de la superficie a lagalizar. Un chalet que acaban de valorar por pedir un prestamo, en 600.000 Euros: tendría que pagar 60.000 Euros? Qué está ocupado, con o sin licencia, está claro, porque me concedieron la residencia aqui hace 22 años…. Así como la casa esta autorizada a pagar un IBI todos los años….Esto me parece todo absurdo. Es así, y puedo pedir otro prestamo para pagar la licencia de primera ocupación, o hay otro sistema?
            Agragezco tu respuesta de antemano.

            Un Saludo,

            Laura

  2. Hola Eduardo,
    tengo una duda en referencia a la ocupación en caso de alquiler por habitaciones. En estos casos, especifica que será de un máximo de 6. Mi consulta es, ¿se refiere a un máximo de 6 personas por habitación o 6 habitaciones?.

    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Susana.

      En viviendas por habitaciones no podrá haber más de 6 turistas, además de los titulares de la vivienda.

      Además, nunca podrá haber más de 4 personas por habitación.

      Esto quiere decir que en una vivienda de dos dormitorios en la que el propietario quiere alquilar una habitación (la otra es para él), no podrá haber más de 4 turistas, pues sólo hay una habitación libre. Por lo que en esos csos nunca se va a llegar al tope de 6.

      1. Si anuncio un piso para alquilar en julio y agosto en una página web. No en el apartado de alquiler turístico sino de alquiler general e indico en mi anuncio que no se admite alquiler vacacional o turístico. Estoy incumpliendo esta norma?. Se considera habitualidad esto en alquiler turístico?. Por ejemplo se puede ofertar a trabajadores durante los meses de verano con menos de dos meses de contrato. No sería este un mero contrato de temporada aunque sea inferior a dos meses?. Un saludo.

    1. Según mis fuentes, muy próximas a la Junta, desde el día (aún no se sabe bien) hasta el 11 de mayo, se podrán presentar las declaraciones responsables. Pero inmediatamente se enviará en email al titular anunciando la suspensión provisional del procedimiento.

      A partir del 12 de mayo los expedientes se reanudan y, por tanto, se comienzan a registrar viviendas en el Registro de Turismo de Andalucía.

      Por lo tanto, durante esos tres meses quines no dispongan de licencia de ocupación y quieran alquilar turísticamente, podrán aprovechar para moverse por las entrañas de su ayuntamiento para obtenerla.

  3. Buenas, si no he entendido mal, si decido alquilar mi vivienda únicamente durante el mes de agosto y coloco un cartel para alquilar en el balcón, no es una actividad habitual y no debo registrarme en el Registro de Turismo de Andalucía.

    Gracias.

    1. Estaré pendiente de qué dice la Junta respecto al término “cesión habitual”, pero en principio parece que un alquiler por año no es una actividad habitual.

      Pero sería por este hecho por el que no tendrías obligación de registrar la vivienda, no por el hecho de anunciarla mediante un cartel, hecho este que es indiferente.

    2. Estimado Carlos Bustos, debe tener en cuenta que para que pueda alquilar su vivienda por la LAU sin tener problemas de una sanción en caso de una inspección, es obligatorio presentar una copia del contrato y un mes de fianza en la Junta de Andalucía, y además, el arrendatario debe liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en los 30 días siguientes de la firma del contrato (El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA, pero tiene que pagar el ITP). Sin los requisitos anteriores, su arrendamiento de vivienda por la LAU es ilegal.
      Según mi opinión personal, todo son ventajas para el arrendador en el nuevo decreto de viviendas turísticas, pues con la LAU en caso de impago, o incumplimiento de contrato, no puedes hacer cosas que te ampara la ley de turismo como echar al cliente de la vivienda, cortar suministros de electricidad-agua-gas, o cambiar cerradura.

      1. Hola.

        No estoy de acuerdo en ninguna de las agirmaciones que haces en tus dos párrafos.

        Lo aclaro por las dudas que puedan generarse.

        Un arrendamiento sometido a la LAU como alquiler de uso distinto a vivienda (de temporada) no es ilegal ni mucho menos ni por no deposotar la fianza en la Junta de Andalucía ni porque no se pague el impuesto de transmisiones patrimoniales (impuesto que debe pagar el inquilino).

        Respecto al segundo parrafo, el artículo 2.5 del Decreto dice que “cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda, en el plazo de veinticuatro horas”.

        Al ceder una vivienda turística ocurre exactamente igual que al ceder un vivienda no turística. Es decir, se cede la posesion de la vivienda al usuario. Y si éste no paga, o monta escándalos, etc., lo que dice el artículo 5.2 del Decreto es que esa conducta es motivo para solicitar al usuario la finalización Del contrato, pero si no se va abrá que acudir a los tribunales, exactamente como ocurre con los alquileres de viviendas no turísticas.

        Vaya, que hay que olvidarse de cortar suministros, cambiar cerraduras, etc. Estas conductas son el primer pensamiento que viene a la mente del arrendador, pero pueden llegar a ser constitutivas de delito de coacciones.

        Y por supuesto con este Decreto no puedes echar por la cara al usuario si, por ejemplo, no paga. Una cosa es que puedas pedir que el contrato finalice por ese motivo y otra es que, en caso de que el inquilino no desolaloje, puedas ir con la escopeta para echarlo.

    3. Hola Eduardo muchisimas gracias por tu blog .Tengo una duda .Yo tengo un apartamento en La Cala del Moral que alquilo julio y agosto mediante un cartel,¿Debo registrarme como vivienda turística? Muchas gracias de antemano

      1. Hola Isabel.

        Un cartel no es un canal de oferta turística, por lo que no hay presunción de habitualidad.

        Esto según mi opinión no te eximiría de registrar la civienda, pero la Junta está diciendo que en esos casos no hay que registrar la vivienda.

        Como ves hay demasiada inseguridad jurídica en este Decreto.

  4. Buenas Eduardo y muchas gracias por tus aclaraciones.
    Soy muy tozuda y me gustaría si pudieras aclarar los conceptos “empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento, es decir, este concepto incluye las páginas webs donde se puede realizar una reserva” desde el punto de vista legal, tal y como lo ha publicado la Junta de Andalucía en el enlace que nos ha facilitado anteriormente Alfonso.
    Yo, al igual que Carlos Bustos, pienso que un cartel en el balcón no es un canal turístico, al igual que una página web que publica tu anuncio pero en la cual no puede realizarse la reserva de tu vivienda, sino que el que quiera reservar tiene que ponerse en contacto con el propietario. Agradezco la opinión de las personas que están comentando esta noticia.
    Gracias Eduardo por tu labor.

  5. Buenos dias a todos.

    Eduardo gracia por una info tan clara y directa. He llamado tanto a la Consejeria de Turismo como a la delegacion de Almeria y andan totalmente perdidos con informaciones confusas.

    Entiendo que podemos presentar la Declaracion Responsable a traves del modelo expuesto en la web de la junta para inicio de actividad ya sea de manera presencial o mediante certificado digital.

    Ellos a partir del 12 de mayo le daran curso y la inscribiran en Registro siendo totalmente legal a partir de ese momebto.

    Mi duda;

    ¿puede un particular con dos viviendas de uso turistico explotadas de manera directa gestionar otras dos viviendas de dos amigos en la misma urbanizacion o le seria de aplicacion el decreto de apartamentos turisticos?

    Nuevamente felicidades por el blog.

    1. Hola Jairo.

      Efectivamente, a partir del 12 de Mayo las inscribirán de oficio y ya se podrán anunciar…

      Rspecto a tu duda…no. No puede llevarse a cabo tal gestión porque esas cuatro viviendas dejan de ser viviendas con fines turísticos y pasan a ser un establecimiento de apartamentos turísticos (siempre y cuando cumplan los requisitos del Decreto 194/2010 de apartamentos turísticos).

      1. Hola Eduardo,
        entiendo que en caso de que el explotador sean los amigos si sería posible que el fuera el mero gestor de esos apartamentos, correcto? Me gustaría confirmarlo porque estoy en una situación similar

  6. Hola. Muchas gracias por la información , me ha sido muy útil .
    Tengo aún una duda. Yo tengo un piso que solo alquilo en semana santa o verano . Además no lo anuncio en agencias o webs con posibilidad de reserva, solo en algunas tipo milanuncios o Viboo. Tendría que registrar mi vivienda como vivienda turística ?
    Muchas gracias de nuevo

    1. Hola Francisco.

      Si son 3 o más tenemos que hablar, efectivamente, de apartamentos turísticos y no de viviendas turísticas.

      En ese caso, todos los apartamentos turísticos que gestiones y tuvieras inscritos en el registro de turismo de Andalucía antes del 11 de febrero podrás gestionarlos como apartamentos turísticos, estén donde esten. Pero todos los que registres a partir de esa fecha deberán cumplir el requisito de estar en el radio de 1 km de la oficina del titular/explotador (de lo contrario no formará parte del concepto de apartamento turístico ni, tampoco, del de vivienda on fines turísticos).

  7. Ante todo, gracias por todas tus respuestas Eduardo. Una duda, tras haber presentado la declaración responsable, se supone que ya se puede alquilar? o hay que esperar a mayo y a tener el número de registro?

    1. Hola María.

      Desde que se presenta la declaración responsable ya se puede prestar el servicio turístico, es decir, se puede alquilar y anunciar (aún sin número de registro). Sin embargo, como he mencionado en el post, la Junta va a comunicar a cada titular la suspensión temporal de todos los expedientes que entren hasta el 11 de mayo, por lo que vas a presentar la declaración responsable pero, al recibir la notificación de suspensión provisional, no podrás prestar el servicio de alojamiento.

      En resumen…no se podrá alquilar/anunciar hasta el 12 de mayo. Llegada esa fecha se podrá anunciar incluso si no se tiene aún nº de registro, pues esa obligación solo debe cumplirse desde que la Junta comunica el nº de registro al titular.

  8. Muy buenas, tengo una duda y me gustaría que me la aclarase. Quisiera alquilar mi apartamento de la playa, en principio sólo serían dos o tres semanas del verano.
    Tengo una inmobiliaria en la misma urbanización que se ha ofrecido para buscarme un cliente y alquilarla. Le he preguntado a la propietaria de la misma, si se anuncia a través de algún portal de internet y me dice que no, únicamente los ofrece a los clientes que le visitan en la propia inmobiliaria.
    ¿Puedo tener algún problema si alquilo por ésta via , aunque sean puntualmente dos o tres semanas y sin inscribir mi apartamento en el Registro de Turismo?. Gracias.

  9. Buenas , ante todo dar las gracias por su ayuda .
    Mi pregunta es , si estoy en uno de esos canales de reserva en Internet y mañana mismo me doy de baja , puedo luego alquilar con el cartel o el boca oído sin miedo a multas ?
    Gracias de nuevo

  10. Hola Eduardo;

    En la costa es muy corriente que propietarios extranjeros de viviendas acuerden con agencias inmobiliarias la gestión del alquiler de sus viviendas en los periodos en los que ellos no las usan, mi pregunta es, si un propietario se registra como titular y explotador de la vivienda y posteriormente llega a un acuerdo con una agencia para que comercialice el alquilar y atienda a los clientes, cree usted que la agencia puede tener ese acuerdo con más de tres propietarios diferentes o igualmente tendrá la limitación de 2 viviendas?

    Le quedaría muy agradecido si puede responder a mi pregunta.

    Un saludo.

    Miguel.

    1. Hola Miguel.

      Interesante cuestión.

      Tengo claro que a la inmobiliaria no le afecta el número de dos, tres, cuatro, o más viviendas, pues a a la inmobiliaria no se le va a aplicar nunca el Decreto al no ser la que aparece en la Declaración responsable (DR).

      Esto quiere decir que el responsable ante la administración y ante el usuario es (artículo 4) siempre el que aparezca en la DR.

      Ahora bien…¿puede el titular encargar a la inmobiliaria la gestión de la vivienda turística en esos meses?. Pues entiendo que si, pero siempre será responsable ante la administración el titular que aparezca en la DR.

      Y respecto a si comete alguna infracción la inmobiliaria por realizar un servicio turístico sin estar registrada en Turismo, o el propietario por ceder la gestión, entiendo que no pero es algo sobre lo que profundizaré en los próximos días.

  11. Hola Eduardo, muchas gracias por la información. he intentado contavctar por telf y no ha podido ser.
    Agradedecería si me indica otra forma de hacerlo o bien se pone en contacto en mi correo. Un saludo
    Gracias

  12. Gracias Eduardo.
    Entiendo entonces que el nuevo decreto se lleva por delante la función que hacian decenas de personas gestionando apartamentos de playa (limpiezas, entradas y salidas) a cambio de una comisión.

    Una ultima cuestion; ¿puedo hasta el 12 de mayo publicitar mis 2 apartamentos en milanuncios, vibbo y mi propia pagina web donde no existe posibilidad de reserva directa y a partir del 12 de mayo en airbnb, windu y sinilares??

    Una vez mas barbara tu aportacion!!!!

  13. En el caso del portal “Homeaway.com”. Este portal tiene la posibilidad de realizar reservas, mediante el pago en la plataforma, pero también da la posibilidad de pago anual y mostrar los datos del anunciante para que el huésped contacte directamente y hacer la reserva por otras vías. Pues bien, la segunda modalidad que he nombrado (datos de contactos del propietario) se podría considerar que en esta vía no se permite hacer una reserva en la plataforma homeaway y por tanto, podría considerarse fuera del punto 3/articulo 3 (definición) del decreto. O por el contrario, si en el portal se da la posibilidad de reservar on-line, aunque no sea nuestra propiedad, se considera “canal de oferta turística”. Saludos y gracias por su atención.

    1. Hola Francisco.

      A partir de ahora se abren muchas interrogantes sobre la aplicación práctica del Decreto.

      Respecto a tu duda, a mi me caben pocas dudas (valga la redundancia).entoendo que esa web entra dentro del concepto de canal de oferta turística, a pesar de que ofrezca diversas modalidades de contratación.

      1. Gracias por tu pronta respuesta, estoy impresionado. La consulta se debe a que los portales como Vibbo o Milanuncio, son gratuitos. Existen algunos portales de apartamentos que no dan la opción de reserva directa, pero debes de pagar una anualidad para aparecer en ellos. Esto se considerarían canales de oferta turística?

        Por otra parte, tienes algún enlace donde pueda informarme de la normativa de “apartamentos turísticos”, porque he leído que gestionar más de 2 viviendas turísticas, no es posible.

        Saludos.

  14. Buenas tardes,

    Tengo varias dudas:

    – Somos propietarios (matrimonio) de 4 apartamentos en el mismo conjunto de viviendas, lo alquilamos en verano por semanas y quincenas a través de mil anuncios o similar, no en paginas web con reserva directa. Los gestionamos nosotros mismos, es decir, entregamos llaves, hacemos la limpieza, firma de contrato por temporada, etc., ¿se consideran viviendas turísticas?

    – Licencia de ocupación: se la dieron a la constructora en su día y en ningún documento viene reflejada dicha licencia, lo único que por normativa de la comunidad de propietarios para acceso a las piscinas los estudios tienen como máximo permitido 4 personas y los apartamentos de 1 dormitorio 6, la razón que nos dieron en su momento es que se supone que no podemos alojar mas personas ¿Serviría un escrito de la comunidad como documento análogo?

    Muchas gracias por sus comentarios.

    1. Si se alquilan de forma habitual entonces si habrá que registrar las viviendas, incluso aunque se anuncien en esas webs. Lo que ocurre es que al alquilar en esas webs es la administración la que tiene que probar que realizas la actividad de forma habitual.

      Pero si pretendes legalizarlas como tales (vivienda turística) no te dejarán ya que tendrías que irte al concepto de “apartamento turístico”, excepto que tu marido gestione dos y tu otras dos, en cuyo caso si podríais gestionarlas como viviendas con fines turisticos.

      1. Buenas noches Eduardo,

        Estamos en el mismo caso que la inmobiliaria y respecto a tu contestación me surge una duda que leyendo lo que dices arriba:

        Los apartamentos turísticos (son diferentes de las viviendas turísticas). Cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse “viviendas con fines turísticos” si se encuentran en un radio de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora, sino que en ese caso formarán parte obligatoriamente del concepto de “conjunto de apartamento turístico” (siempre y cuando cumpla la regulación de los apartamentos turisticos). Todas las viviendas que estén más allá de ese radio de mil metros si se considerarán viviendas turísticas (no apartamentos turísticos), incluso aunque sean más de tres viviendas.

        Si no he entendido mal, aun siendo mas de tres viviendas, si estas están a mas de 1 km de la oficina si podrian darse de alta bajo una misma unidad explotadora como viviendas turisticas no?

        Muchas gracias de antemano por todo tu esfuerzo y ayuda, no sabemos como agradecertelo.

        1. Hola David.

          Pues así lo interpreto yo.

          Habrá que ver qué dice la Junta cuando empiecen a registrar viviendas, pero a priori parece claro.

          Son apartamentos turísticos los que estén en el radio de 1 km si son más de dos viviendas.

          Por tanto, todo lo que quede fuera de ese radio no tiene por qué ser apartamento turísrico, sino que podrá ser vivienda turística sin ningún problema (siempre que se cumplan los demás requisitos).

  15. Como siempre el mejor analisis. ¿Que hay de la “actualización” del Decreto de 2010 Eduardo?

    Yo gestiono varios apartamentos mediante canales turisticos. Se da la circunstancia de que 3 de ellos están en un mismo bloque y son de un mismo titular. ¿Cree usted que en dicho caso me regiré por la legislación sobre “establecimientos” turisticos o puedo entrar por vivienda vacacional?

    Gracias por su ayuda
    Saludos

        1. Si tu eres la persona que aparezca en cada una de las declaraciones responsables, entonces tendrás que olvidarte de gestionarlas como vivienda con fines turísticos y deberás acudir al Decreto 194/2010 de apartamentos turísticos. Y ahí descubrirás cuáles puedes y cuáles no inscribir en el Registro.

  16. Pues la verdad es que será mejor obtener una aclaración, porque tal como está redactado el decreto, se incluye cualquier canal de reserva, porque el usuario de viviendas por corta estancia (menos de 2 meses) normalmente es un viajero/turista (y en algunos casos, un terrorista).
    Según mi opinión personal, hace 40 años que soy arrendador de viviendas de corta o larga temporada, y he de aclarar que son dos mercados muy diferentes. En el caso de alquiler de corta temporada es 100% necesario realizar una reserva previa, ya sea por teléfono, fax, email o correo postal, y la forma de pago del depósito es por transferencia bancaria o cheque. Y en el caso de alquiler por larga temporada, no hay reserva, sino que directamente se pasa a la firma del contrato.

  17. Hola Eduardo y mil gracias por el esfuerzo de interpretación y de divulgación. Un par de dudas primeras sobre el decreto. Soy un jubilado, al inscribir la VUT o vacacional se puede considerar una actividad económica, que no sería el caso si alquilo por la LAU o por otros medios? Sería de esperar que despues de la inscripcion de la Junta vengan cánones u otros tributos por parte de ayuntamientos, hacienda, etc??? Saludos, Juan

  18. RESPECTO A LA LICENCIA DE OCUPACION.

    He estado revisando papeles y lo unico que he encontrado junto a las escrituras es un DEcreto de la Alcaldía del Ayuntamiento de Vera en el que se concede la Licencia Urbanistica de Primera Ocupacion para 86 viviendas Fase III del Complejo Residencial LAs Brisas. En nigun caso hace referencia a mi apartamento especifico y no se muy bien si esa es la Licencia de Ocupacion a la que hace referencia el DEcreto 28/2016 de Viviendas con fines turisticos de Andalucia.

    Graqcias de antemano Eduardo

  19. Buenos días Eduardo y gracias por tu inestimable ayuda. ¿Has podido averguar algo sobre la obligatoriedad de climatizar la vivienda?. Creo que esta exigencia nos tiene a muchos paralizados. Sobre todo propietarios de viviendas de la costa que no necesitan aire acondicionado. No hay más que mirar el ínfimo porcentaje de viviendas situadas junto al mar que lo tienen instalado . Yo, e imagino que muchos otros, estamos ahora desorientados. Y aunque tenemos voluntad de regularizar la situación, no podemos plantearnos hacer tan importante inversión. Tus palabras de otro post, en el que elucubrabas que esta exigencia a lo mejor se revisa, son el único halo de esperanza que nos queda. Gracias nuevamente y un cordial saludo

  20. Buenas tardes. Gracias por todas las aclaraciones. Son d mucha ayuda.
    Yo quisiera saber si, anunciándose en una web de alquileres vacacionales pero no esando dado de alta en la plataforma de pagos de ducha web, se puede considerar que no es un canal turístico.
    Gracias de nuevo

    1. Hola Inmaculada.

      En ese caso no sería considerado un canal de oferta turística, lo que quiere decir que no habría presunción de habitualidad.

      Pero eso no quiere decir que no pueda haber sanción si la actividad de cesión de la vivienda se realiza de forma habitual y la Junta es capaz de probarlo.

  21. Muy buenas Eduardo y gracias por su blog y por su trabajo.

    El propietario mediante contrato cede la vivienda a la inmobiliaria y esta a la vez, la oferta a un tour operador que garantiza la ocupación.

    Mi duda es, las viviendas que son alquiladas por inmobiliarias quien debe solicitar el registro en la Junta, el propietario o la inmobiliaria, como entidad explotadora?.

    Gracias t saludo.

  22. Buenos días Eduardo.
    Estoy de acuerdo en que la habitualidad es el concepto clave del decreto. La Junta tendría que matizarlo correctamente, evitando la ambigüedad, para que los ciudadanos lo tengamos meridianamente claro y no se convierta este tema en una caza de brujas. Creo que la Administración ha de ser transparente en todos los sentidos. Sin ir más lejos, la interpretación del decreto lleva a leer titulares como el que te adjunto a continuación en el siguiente enlace:
    http://www.elmundo.es/andalucia/sevilla/2016/02/02/56b0a7ef46163fd8218b467f.html
    el cual no considero ninguna barbaridad, sino bastante coherente. Sin embrago, la habitualidad también puede entenderse como alquilar una semana un apartamento durante todos los años (se crea un hábito). Teniendo en cuenta esto último, toda vivienda que se pretenda alquilar para fines turísticos, con independencia de las veces que se haga, ha de ser registrada. O dicho de otro modo, con sólo la intención de hacerlo ya es necesario, de antemano, su registro.
    Tampoco me parece adecuado exigir refrigeración en zona de playa. Una vivienda turística no ha de ser tratada como un hotel. Debe de ser decisión de la persona interesada ir a una vivienda que tenga aire o no, o una ventilación sin más.
    Todo esto me parece exagerado. Me parece correcto una regulación para evitar el fraude fiscal y los abusos, pero no que el objetivo sea dificultar lo máximo posible esta actividad para que no sea viable llevarla a cabo y que los propietarios no tengan salida al pago de sus gastos, que anualmente suben exponencialmente (en especial el IBI de estas zonas).
    Muchas gracias Eduardo por todos tus esfuerzos.

  23. Buenos días, ayer puse unas cuestiones, pero como no manejo bien este foro, no encuentro las respuestas, vuelvo a poner mis dudas.
    Soy propietaria de un apartamento y lo quería alquilar 15 dias o un mes en verano, ya lo tengo en algunas revistas de divulgación y me gustaria saber si por la publicación de la nueva normativa y sin haber realizado aún la declaración es ilegal esta publicación y me supone un riesgo de infracción o hay una fecha tope hasta la que se permite esta publicidad. La segunda cuestión que se me plantea es el coste de tramitación, que puede ocasionar todo esto, no damos ningún tipo de servicio, ya tengo licencia de ocupación, pero mi pregunta es si será rentable hacer todos estos trámites para solamente alquilar como mucho un mes. Muchisimas gracias por toda la información que nos ofreces.
    Un saludo

    1. Hola Cristina.

      Hasta el 12 de Mayo no podrás anunciar y alquilar con total tranquilidad, siempre que legalices la vivienda.

      Hasta esa fecha cualquier anuncio es susceptible de ser sancionado.

      Si ya tienes licencia de ocupación entonces la principal obligación es presentar la declaración responsable y mantener en todo momento todos los requisitos exigidos.

      Puedes optar por hacer tu el registro, en cuyo caso es gratuito. O puedes optar por contar conmigo para hacer el registro, en cuyo caso te supondrá un coste de 200€ (Tras la inscripción te mando un pdf con los requisitos que tienes que tener en vigor en cada momento).

  24. Hola…. por algún sitio he leido que hasta el 12 de mayo no se puede uno registrar, que antes no se puede presentar la declaración responsable ni nada… es así?. Y otra duda… a la vez que la declaración responsable hay que presentar licencia de ocupación y algo mas??. Gracias de antemano

  25. Buenos días
    Estoy totalmente de acuerdo con los comentarios de Rosa. En el artículo de El Mundo que ella enlaza se asegura que “quedan fuera de la regulación específica para usos turísticos, los alquileres de apartamentos en la playa, que seguirán sujetos a la Ley de Arrendamiento Urbano como hasta la fecha debido a que la inmensa mayoría de estas viviendas no están disponibles para su alquiler durante todo el año. ” No se cuales serán las fuentes de donde ha sacado el diario esa información, pero si son oficiales cambiaría radicalmente la situación.

  26. Buenas Eduardo.
    He encontrado un borrador anterior del decreto en el siguiente enlace:
    http://www.foe.es/upload/estudios_informes/25701borrador%20viviendas%20uso%20turistico.pdf
    Es curioso como en el mismo se deja más claro el significado de habitualidad (más de un mes), aunque incluye como canales cualquier medio publicitario.
    ¿Quizás sea el criterio encubierto que la Junta tiene para diferenciar entre habitual o no?.
    Que opinas.
    Muchas gracias.

    1. Perfecto Rosa.

      Gracias por tu valiosísima aportación.

      Efectivamente el artículo 1.2b del borrador viene a decirnos que todo lo que sea alquilar con fines turísticos durante más de un mes (dentro del mismo año) debe considerarse incluido dentro del concepto “habitualidad”.

      Por lo tanto, si nos agarramos a este concepto, los servicios de inspección podrán sancionar a un propietario cuando sean capaces de probar que ha cedido con fines turísticos la vivienda durante más de un mes dentro de un mismo año. Si no pueden probarlo no podrán sancionar (pues no hay presunción de habitualidad en ese caso), excepto en el caso que la vivienda se haya promocionado por canales de oferta turística que incluyan posibilidad de reserva, en cuyo caso no es necesario probar nada ya que el sólo hecho de anunciarse da la posibilidad de sancionar (aunque el propietario deberá intentar probar que no ha llegado a un mes dentro del mismo año cuando ello sea así, para evitar la sanción).

      Es cierto que ese borrador no es norma, pero es posible, como indicas que establezcan ese criterio.

      En cualquier caso yo sigo a la espera de que me confirmen oficialmente algo respecto a la “habitualidad”.

  27. Estimado Eduardo,
    somos una pareja que ha destinado el ático y una habitación de la planta inferior de su propia vivienda en la cual reside a los huéspedes. Coincidimos perfectamente con el perfil en la ley y no alojamos más de 6 personas y como mucho a 4 en la misma habitación.
    Nuestras dudas surgen a la hora de hablar del desayuno: ¿podemos seguir ofreciendo el desayuno como lo hicimos hasta ahora en que hemos estado de alta en el RdT como VTAR? Teniendo ya nuestro numero en el RdT, ¿tendremos que volver a darnos de alta?
    Y, por último, ¿podemos seguir pagando los impuestos como capital de rendimiento inmobiliario? Muchas gracias por sus respuestas

  28. Buenas Eduardo.
    El siguiente enlace es una tertulia de ondaazul de Málaga que me parece muy interesante, para que lo veáis y podáis sacar conclusiones al respecto:
    http://www.ondaazulmalaga.es/television/video/cosas-que-pasan/41425
    Espero vuestros comentarios, en concreto a alquileres a lo sumo de un mes o mes y medio, como es mi caso (la costa de la Luz no tiene la continuidad de la costa del Sol). Por lo que a raíz del video, en mi caso creo que no he de considerar como vivienda turística siempre que no lo anuncie para dicho periodo en las plataformas con posibilidad de reserva, como las que indican el el video.
    Un saludo.

      1. Hola Eduardo, ante todo darte las gracias por mantenernos informados en este tema y en todos los que tratas.
        Tengo las siguientes dudas:
        -en estos meses hasta la entrada en vigor de la ley el 11 mayo 2016, ¿no se pueden coger reservas aún en el caso de que hagas la declaración responsable para inscribirla en el registro?, supongo que si estás decidido a no seguir alquilándola para este fin tampoco podrás coger reservas, ¿es así?,
        -¿habra que tener certificado energético?,
        -según he oído los datos ¿habrá que pasarlos a la policía cada vez que entre alguien en el apartamento como hacen los hoteles el mismo día por la noche?,
        -¿que hay que hacer para cumplir la protección de datos?.
        Perdona por tanta pregunta pero es que falta tanta información, o es tan ambigua…
        Saludos y muchas gracias.
        José María

        1. Efectivamente aún todo es bastante ambiguo. Hasta para la propia Junta de Andalucía.

          Respecto a pasar los datos a la policía y la protección de datos, ya veremos a ver si facilitan algún modelo para trasladar esos datos a la policía y que contenga cláusula de protección de datos (debiendo ser firmado a la entrada por el turista).

          Respecto a coger reservas estos meses, parece que finalment hasta el 12 de mayo no van a aceptar declaraciones responsables, si bien me han dicho que no están sancionando en la actualidad, pero claro, me lo han dicho por teléfono.

  29. Buenos días Eduardo y muchísimas gracias por la labor que realiza.

    Me han comentado en el ayuntamiento que las licencias de primera ocupación empezaron a emitirse a partir de 1990. Antes lo que existía era una “Licencia de obra del edificio” que junto con un “certificado final de obra” era suficiente para que la gente pudiera solicitar agua, luz, etc…

    ¿Qué pasa entonces con las viviendas construidas anterior a ese año? ¿Nos servirán esas licencias? Yo creo que no.

    ¿Tenemos que solicitar una nueva licencia de ocupación?

    Según me ha comentado el mismo funcionario, en caso de tener que solicitarla, tendríamos que irnos al artículo 13 del Decreto 60/2010 que en uno de sus apartados dice:

    “Las solicitudes de licencias de ocupación o utilización referidas a edificaciones existentes en las que no sea preciso la ejecución de ningún tipo de obra de reforma o adaptación, deberán acompañarse de certificado, descriptivo y grafico, suscrito por técnico competente y visado por el correspondiente Colegio profesional, cuando así lo exija la normativa estatal, en el que conste la terminación de la obra en fecha determinada, la descripción del estado de conservación del edificio y las instalaciones con que cuenta y acredite, en atención de las circunstancias anteriores, la aptitud del mismo para destinarse al uso previsto; así como la identificación catastral y registral del inmueble, y las condiciones urbanísticas vigentes. Se adjuntará igualmente a la solicitud documentación justificativa del correcto funcionamiento de las instalaciones ejecutadas en el inmueble conforme a su normativa reguladora y , en su caso, certificación emitida por las empresas suministradoras de los servicios públicos, de que las redes son accesibles desde la edificación sin precisar nuevas obras, y de ser viable dicha acometida.”

    Me gustaría conocer su opinión.

  30. Hola Eduardo,
    He leido con atencion tus comentarios y analysis del decreto y te doy las gracias por ello.
    Mi madre acaba de fallecer, y el apartamento en Malaga esta por tramites de transmission de herencia entre mi hermano y yo.
    Se podria alquilar al fin vacacional este apartamento auque los titulos de propiedad definitivos no esten hechos ?
    El objetivo es poder mantener este apartamento ya que hay gastos importantes de recibos y mantenimiento ?
    En este caso, si logramos alquilarlos para las vacaciones, seria probado la nocion de habitualidad?
    Para tu completa informacion, la parte de transmision de mi padre ya esta declarada y repartida legalmente.
    Solo queda la parte de mi madre por hacer.
    Gracias por aclararme
    Muchas gracias

    1. Hola Aurea.ñ

      Debe constar alguien como titular en l declaración responsabl presentada ante la Consejería de Turismo.

      Uno de los tequisitos es presentar/disponer de un título que habilite para poder disponer de la vivienda (en este caso, cederla a turistas).

      Por lo tanto, si dispones de ese documento en el momento de presentar la declaración responsable no habrá problema, pero si aún no lo tienes pues no te dejarán presentarla hasta que no esté todo definitivamente solucionado

      1. Hola Eduardo
        Gracias por tu respuesta rapida.
        Quisiera puntualizar en que los tramites de sucecion de herencia por parte de mi padre estàn hechos y resueltos y solo nos falta iniciar y realizar los tramites de herencia por parte de mi madre .
        Seria posible obtener un numero de registro para poder alquilar la finca objeto de herencia mientras se realicen los tramites oportunos de sucesion por parte de mi madre y asi poder alquilar de forma legal mientras se resuelva la parte administrative de sucesion de mi madre?
        Agradeceria contestacion y en su caso posibles alternativas
        Muchas gracias y saludos cordiales

        1. Hola Aurea.

          Pues sinceramente lo desconozco.

          Pero es que incluso hasta la propia Junta seguramente tampoco sabrá contestarte actualmente.

          Fíjate que ni siquiera aún saben cuál es el documento que van a pedir como “licencia de ocupación”, pues imagínate algo como lo que planteas.

          Si en las próximas semanas averiguo algo te lo digo.

  31. Buenos dias Eduardo.
    Gracias por tus aportaciones y tu tiempo.
    Me gustaria que aclarases un poco el tema de “explotacion de un apartamento”
    Si soy titular de dos viviendas con fines turisticos acogidas al decreto 28/2016 ¿no puedo realizar las entradas y salidas y supervision de limpieza de otras 2 viviendas con fines turisticos de unos vecinos?
    ¿debería entrar entonces como Apartamentos Turisticos?
    Muchas gracias

    1. Hola Vanesa.

      Si apareces como titular en más de dos viviendas turísticas te tienes que ir al concepto de apartamentos turísticos. Pero si sólo eres titular de dos viviendas turísticas y en las otras dos no apareces como titular entonces si podrás gestionar tus dos viviendas como viviendas turisticas. Y las otras dos serán viviendas turísticas también, de cada uno de los titulares.

      1. Hola Eduardo.

        Disculpa pero no me ha quedado claro. Yo soy titular de dos viviendas con fines turisticos y ademas las voy a explotar directamente encargandome de entradas y salidas.

        Mi duda es si adicionalmente puedo gestionar y/o explotar (entradas y salidas) otras dos viviendas turisticas ubicadas en el mismo residencial y pertenecientes a unos amigos aparte de gestionar las mias propias.
        Gracias

        1. Hola Vanesa.

          En la declaración responsable hay que indicar un titular/responsable.

          En el momento en que constes como titular responsable de más de dos ciciendas con fines turísticos, ya no podrán tener tal consideracion, sino que deberán ser tratadas como apartamentos turísticos (en caso de que cumplan el Decreto de apartamentos turísticos).

          Ahora bien, si tu sólo apareces como titular en las dos tuyas y tus amigos en las suyas, entonces todas serán viviendas turísticas y tu podrás hacer la gestión que comentas.

  32. Buenas Tardes,

    Suelo encargar a una Agencia Inmobiliaria el alquiler de mi apartmento de playa los meses de Julio y Agosto, sin ningún servicio que pueda calificarse de turístico ¿tendré que inscribirme y cumplir el resto de las condiciones?

    Por cierto, para ver el tratamiento en otras comunidades he visitado vuestra pagina de Baleares, en donde, según vuestro comentario y la ley, parecería prohibido alquilar el apartamento, sin embargo las paginas de Internet están repletas de ofertas de particulares. ¿No lo entiendo?.

    Gracias anticipada por vuestra respuesta y felicitaciones por vuestra web

  33. Hola Eduardo,
    Llevo un rato buceando en la pagina web de la JJAA buscando la Declaracion Responsable, pero la que encuentro ( http://www.juntadeandalucia.es/turismoydeporte/export/sites/ctc/.galleries/formularios-turismo/DECLARACION-RESPONSABLE-PARA-EL-ACCESO-O-EJERCICIO-DE-LA-ACTIVIDAD.pdf ) entiendo que no está actualizada.
    Rogaria me indicaras si esta es la buena o hay que esperar a que publiquen una específica.
    Abusando de tu sapiencia, querria consultarte un tema. Mi padre, ya mayor, me ha pedido que me ocupe de todo. Entonces hemos acordado que me va a hacer un contrato de cesión del inmueble a titulo gratuito (entiendo que un usufructo o similar). ¿Este contrato seria valido para poner el apartamento a mi nombre en la Declaración responsable? ¿Habria que depositarlo en la JJAA en algun registro específico? Entiendo que con este contrato, yo asumiría (tributaría) los ingresos.

    Muchas gracias anticipadas

    Gracias anticiadas

    1. Hola Alberto.

      Efectivamente esa no es la declaración responsable actualizada. De hecho, aún no esta colgada puesto que aún no las están aceptando. Parece que hasta dentro de varias semanas no hay nada que hacer (o definitivamente hasta el 12 de mayo).

      Respecro a tu duda, ese tipo de contrato (usufructo o comodato) será suficiente para que tu aparezcas como titular y responsable de la gestión de la vivienda.

  34. Hola Eduardo:
    En que situación quedaría una vivienda que se alquile en invierno , por ejemplo a profesores durante el periodo escolar, y en verano a turistas?

    Estaría excluida o (artículo 2.2) o no?

    Gracias

    1. Hola Francisco.

      Aún es pronto para responderte pues hay que ver los criterios que va a tomar la Junta. Pero inicialmente, en mi opinión, entra dentro del concepto de habitualidad.

      Sin embargo, lo que si parece claro es que si la alquilas en canales de oferta turística si que se considera como actividad habitual, por lo que si que tendrías que registrarla como vivienda turística.

  35. Una vivienda propiedad de empresa puede gestionarse como vivienda turística?, obviamente dando de alta la actividad económica a la empresa y gestionándose como otra parte mas de la actividad de la empresa.

  36. Hola Eduardo
    Le escribo porque necesito que me aclare algunas dudas si fuese posible.
    Me acabo de dar de alta en la seguridad social como agente inmobiliario y ya dispongo de dos viviendas[dos casas, no apartamentos]que me han cedido los respectivos dueños para alquilar durante los próximos meses por semanas o quincenas.
    Si todo va bien en las próximas semanas llegaré a acuerdos con otros propietarios para arrendar otras viviendas.
    Pero ahora leyendo las noticias de la Junta de Andalucía me he quedado preocupado.No sé muy bien cuales son los pasos que debo dar para tener todo en regla.
    Me gustaría que me orientase un poco sobre que debería hacer para que esas viviendas puedan ser alquiladas sin ningún tipo de inconvenientes.
    Gracias.

      1. Hola Eduardo,
        En primer lugar agradecer tu blog e información.

        Comentarte que esta mañana hablé telefónicamente con la consejería de Turismo de la Junta y me informaron que lo que necesitan es una copia compulsada de la licencia de primera ocupación que dieron al promotor o constructor de la edificación en cuestión en la que deben de constar el número total de viviendas de la unidad de actuación por la que se dio la licencia.

      2. De acuerdo Eduardo.Lo comprendo pero lo que no entiendo entonces es como se manejan las inmobiliarias en este sentido? Porque si estuvieran sometidas al mismo problema que un particular que desea alquilar su piso se supone que dejarían de alquilar las viviendas por temor a posibles sanciones y yo no veo ningún cambio en ellas en estos momentos.
        No veo sentido alguno en esto ya que la mayoría basan su negocio en alquileres de corta temporada y esto haria que no pudiesen operar con lo que conllevaría esto (cierres de negocios, despidos, etc)

  37. Buenas Tardes Eduardo, mil gracias por tus aclaraciones!!!
    Pregunto: si estoy de alquiler en un piso, del cual tengo autorización expresa y por escrito del dueño en relación a poder subarrendar el resto de habitaciones con fines turísticos.
    Dado que ahora para alquilar habitaciones independientes es necesario que el PROPIETARIO resida allí….Quien es la figura de “PROPIETARIO” de cara al nuevo decreto? Como se interpreta esto?? Es el dueño de la propiedad o yo que le alquilo?
    Muchas gracias

  38. A ver, entre ayer y hoy me han respondido a varios emails desde el Registro de Turismo de Andalucía (aunque me aclaran que el contenido es meramente informativo y no vincula) según los cuales me aclaran algunas cuestiones:

    1.- Se consideran canal de oferta turística las webs que permitan reservar alojamiento con fin turístico, ya se realice el pago en la propia plataforma web, ya se realice posteriormente (incluso en la propia vivienda). Por lo tanto, las webs que no permitan la reserva de la vivienda no les será de aplicación el decreto de vivienda turística.

    2.- Un cartel de “se alquila” en un balcón nunca se va a considerar alquiler de vivienda turística, aunque se alquile muchas veces a lo largo del año (es decir, habitualmente) por lo que se puede alquilar libremente sin tener que cumplir los requisitos del Decreto (es decir, se puede alquilar bajo el contrato de temporada de la ley de arrendamientos urbanos).

    Ni en el caso del cartel ni en el de las páginas webs que no ofrezcan la posibilidad de reserva, nunca se podrá anunciar que la vivienda se alquila para destino turístico (en el cartel o en la web) pues si así se hiciera se estaría cometiendo una infracción grave.

    1. Hola Eduardo, como siempre primero darte las gracias por todo el esfuerzo y tiempo que nos dedicas.
      No me queda claro lo de “reserva de la vivienda a través de la web”, porque por ejemplo donde yo la tengo permiten reservar a través de la web, pero en mi caso no tengo activada esa opción. Yo normalmente recibo la petición del cliente por correo y ya quedo con él para la forma de pago, y después actualizo el calendario en la web, ¿esto que consideración tendría?.
      ¡Muchas gracias!

        1. Eso de la reserva por la web es un concepto bastante polémico. Por poner un ejemplo Homelidays/Homeaway. anuncia tu vienda (previo pago de cuota periódica). Te brinda herramientas como el calendario para publicitar las fechas libres y ocupadas, precios etc. Incluso recibir y contestar correos de viajeros. desde su aplicación. Pero luego tiene dos modalidades:
          1.- El contacto, acuerdo y reserva directa entre propietario e inquilino. El portal ni entra ni sale en el trato, ni media en el cobro del alquiler o la fianza, ni realiza ninguan otra gestión

          2.- La reserva y los pagos a través del propio portal. Ahí si son ellos intermediarios en la operación, e incluso cobran una comisión por ello

          ¿Podríamos decir el que primer supuesto está fuera de la nueva regulación y el segundo no?

          Gracias

          1. Hola Jose.

            Efectivamente es un concepto complejo.

            Pero igual que el tema de la habitualidad. Qué es habitualidad???

            Pues lo peor de todo esto es que muchas veces las administraciones públicas legislan y establecen conceptos ambiguos para poder tener la sartén por el mango cuando quieran, es decir, poder cambiar de criterio cuando queran.

            Por ejemplo, pueden decir que el punto número uno que mencionas no es “reserva”, con lo que todo el mundo se pone a anunciar bajo esa modalidad y de repente cambian el criterio y empiezan a sancionar a diestro y siniestro.

            Con lo facil que es decir que reservar es cuando se quede una operación cerrada mediante la plataforma y punto. Y si la reserva es por otra vía (email o teléfono entre propietario y turista, ya no es reserva). Si dijeran eso quedaría clarísimo.

            Y respecto a la habitualidad, sería facilísimo que cuantificaran cuándo estamos en e concepto de habitualidad y que todo lo que no entre quedaría fuera de ese concepto.

        2. Hola,tengo anunciado el piso de un amigo en varios portales WEBS de Internet/Rentalia,Mil anuncios,Foto casa,Tu casa,etc…/,pero en ninguno de ellos esta activada la opcion de reservas.En este caso el tiene que inscribir su piso en el registro,o no?Cual es su consejo?Y una pregunta mas:como yo no soy el dueño del piso,pero soy su representante-apoderado,que nombre tengo que poner en los recibos
          /el nombre del dueño,o el mio/,y quien tiene que incluir estos ingresos en la Declaracion de la Renta de la Hacienda?Muchas gracias y saludos.

      1. Hola josé María: Por favor me puedes decir cual es la web en la que te anuncias sin que cobre la plataforma para hacerlo directamente con el cliente? Estoy en Airbnb y me gustaría cambiar para no tener problemas. Muchas gracias y gracias a Eduardo por su labor.

  39. Buenas tardes Eduardo,
    Gracias por la informacion.
    Mis padres tienen un apartamento en la playa y lo alquilamos en verano a traves de una pagina en la que se hace el pago, por lo que entiendo que si le afectaria esta legislacion.
    No tengo problemas en darla de alta, pero qué implica estar de alta?
    ¿Hay que realizar algun pago o algo por tenerla inscrita?

    Muchas gracias de nuevo 😉

  40. Hola,tengo un unico piso en la Costa del Sol.Soy pensionista y no tengo ningun negocio en España,no hago declaracion de la Renta.Estoy viajando mucho y me gustaria alquilar mi piso cuando estoy fuera.Es que, la comunidad que pagamos aqui es altisima,me vendria como una buena ayuda.Quiero alquilar mi piso por semanas,quincenas,o maximo por 1 mes,en temporada de verano.Diga me,por favor,que es lo que tengo que hacer para evitarme problemas y estar segun las normas del pais.Tengo que registrarme,y donde?,o es suficiente tener un contrato de alquiler con la familia que ocupara mi piso?Muchas gracias por la informacion

  41. Muy bueno tu blog e instructivo. Un ejemplo encomiable por tu labor de difusión y aclaración de conceptos jurídicos. Dos preguntas:
    Entendemos que las personas juridicas pueden ejercer la actividad de viviendas turisticas al ser propietaria de un inmueble, pero cuando se quiere explotar por habitaciones según el Art. 5.b del Decreto 28/2016 ¿ como va ha residir una sociedad en esta vivienda turística?

    Por otro lado, una vivienda de 130mts 2 que esta divida en dos apartamentos independientes, con todos sus servicios cada uno, pero sigue siendo una unidad registral ¿ como se alquilaria en los terminos de l Decreto como “Completa”, cada una de ellas (Art. 5.1.a Decreto 28/2016) o por “Habitaciones” Art. 5.1.b ?
    Muchas gracias

    1. Hola joaquín.

      Muchas gracias por tus palabras.

      Aquí ya entramos en arenas movedizas.

      Me explico:

      como sabes, hace falta que la vivienda conste con cédula de habitabilidad o licencia de ocupación. Habrá que fijarse en este documento para ver la capacidad que otorga a esa vivienda. Es decir, si la considera como una o como dos.

      Respecto a la persona jurídica, será la persona que ésta establezca la que tendrá que habitar en la vivienda.

      1. Hola Eduardo. Muchas gracias por tu dedicacion.
        Prolongando la pregunta de Joaquin, tengo un amigo que tiene una corrala con 600 m2, dividido en 20 aparamentos, y quiere dedicar algunos a viviendas turisticas, el resto a alquiler de larga duracion. Es una sola referencia catastral para los 600M2, pero cada apartamento tiene su baño su salon, su cocina… El vive dentro.
        La capacidad maxima es de 6 personas?
        Si alquilase tres o mas “habitaciones” tiene que acogerse a alojamiento turistico en vez de vivienda turistica?
        El numero de personas que caben en una casa no viene dado por ningun documento que yo sepa, ni cedula, ni licencia. Ademas en urbanismo (Sevilla) me han dicho q no van a proporcionar la “licencia de ocupacion”, pues no existe ese documento, y leyendo el Decreto, dicen ellos, que no ponga que haya que entregarlo, sino tenerlo…. si te lo piden, ya tenemos que buscarlo, pero ellos, no lo dan (conversacion con subjefe de servicio dia 12 de febrero).

        Gracias por todo.

        1. Hola Juan.

          Si no hay licencia el debate de si se puede alquilar como una unica vivienda o como veinte pierde importancia.

          Es decir, en la declaración responsable estás declarando que dispones de ese documento, y si no lo tienes podrás ser sancionad en cualquier momento por haber iniciado la actividad sin ese documento. Y si no dispones de él no podrás alquilar turísticamente, so pena de sanción.

          1. Hola Eduardo!
            Hoy he ido a la Consejeria de Turismo a iniciar el registro de mi vivienda como VT y he preguntado si ademas de la Declaracion Responsable, se necesita algo. Ellos me han contestado que no, soy mas especifico con mi pregunta y toco el tema de Licencia de Ocupacion, una vez mas han dicho que no.
            Gracias por ayudarnos..!

        2. Por favor, me podrías indicar que requisitos y pasos, cuanto vale solicitar la ansiada y desconocida licencia de ocupación.
          Soy de Granada, he ido a Urbanismo a preguntar y ni ellos mismos lo saben ni quieren informar de nada.
          Sólo me dan largas!!…
          Gracias.

          1. Hola María del Mar.

            Efectivamente nadie tiene ni idea. Así es. Ni siquiera en la Junta lo tiene claro.

            Me imagino que hará falta un documento similar al mismo que se exige en otras comunidades autónomas cuando no hay licencia.

            ¿Y esto que quiere decir?.

            Pues para que te hagas una idea, hará falta un documento de un técnico habilitado (arquitecto) que rondará los 200-300€.

            Con ese documento se acredita que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad que exige cada ayuntamiento.

            Posteriormente hay que ir al ayuntamiento y solicitar la licencia (¿cuál?. No lo se, pero pronto lo dirán) y pasar por caja vía tasa municipal. La tasa debe rondar los 150-200€.

            Así que unos 500€ no te los quita nadie 😉

  42. Buenos dias Eduardo .Vaya por delante mi agradecimiento por tu tiempo y por la ayuda que nos está prestando .
    Leyendo el artº 3 del Decreto , para muchos propietarios que como yo alquilan su apartamento un mes o los dos meses de verano ,interpreto que la cuestión mollar se centra en los conceptos de habitualidad y empresas mediadoras (Fotocasa , milanunicos, etc ) .
    Por un lado me pregunto ¿ qué es habitual ? . Ofrecer en alquiler la vivienda o apartamento todos los dias del año ( como afirmó el Delegado de Tyrusmo de Málaga en una televisión local ) ,..o bien arrendarla sólo el mes de Julio de cada año ,..p.ej. . No se sabe . No se concreta en el Decreto .
    Por otro lado , estimo ,que poco interés puede reportarnos dicha cuestión ,pues , como indica el citado artº 3 del Decreto , si lo publicita o promociona a través de una empresa mediadora ( Fotocasa, milanuncicos etc ) la Admón. andaluza PRESUME (dá por cierto ) la habitualidad , y por ende , si no se ha realizado el trámite del registro , se incurrirá en causa o motivo de sanción .
    Le rogaria , si lo estima oportuno ,un comentario

    1. Hola Munuel.

      Muchas gracias por tus palabras.

      El concepto de habitualidad es fundamental, porque es el que realmente daría seguridad jurídica.

      Es el colmo que no se haya conceptualizado ese término, dado que de ese modo se está produciendo mucha inseguridad jurídica que, a la postre, lo que hace es crear temor en los propietarios.

      Con lo que tenemos encima de la mesa, la junta podrá sancionar a un propietario que anuncie a través de canales de oferta turística, peeeeeero ya te digo yo que si es la primera vez que ese propietario anuncia en esos canales no hay habitualidad ni de broma, por lo que es un caso clarísimo que se podría pelear jurídicamente. ¿El problema?…El de siempre. Ellos sancionan y el propietario tiene que gastarse el dinero en pelear por sus derechos.

  43. Por for tengo una pregunta sobre los documentos we debo adjuntar con el Declaracion responsable
    En mi caso Es mi Vivienda rural
    Es la ultimate documento aud no comprendo

    Los documentos son
    DNI/CIF
    Escritura of your property
    IBI recibo
    Licence of Occupation or similar
    Dibujos technico
    Titulo que acredita la disponibilidad de la vivienda por titular
    Gracias para sua repuesta

    1. Hola Sean.

      Si eres el propietario tienes que tener la escritura de propiedad.

      Pero si eres un gestor o un arrendador que quiere subarrendar, tendrás que tener el documento que te permita gestionar la vivienda o subarrendarla, es decir, un contrato de cesión de la gestión o uno de arrendamiento, según el caso.

      1. Gracias para la informacion. Quiero tambien saber si Es necessario Licencia ocupacion para Vivienda Turistica rural. No lo Tengo pero Tengo una certificado del Ayunamiento confirmando Los mismos disposiciones al Licencia Ocupacion ie Habitabilidad , salubridad , seguridad y confirmando que la Casa puede prestarse de agua y electricidad igualmente la certificado tiene todos informaciones del technico
        Gracias

          1. Gracias para la respeuesta. Una pregunta Mas. Quivers saber si Es necessario registrsr Los detalles passports con la Guardia civil de Los visitors extranjeros. Como puedo hacerlo?
            Gracias

  44. Buenos días Eduardo, vaya por delante mi agradecimiento por tu amable atención.
    Soy propietario de una finca urbana en Cádiz, que tiene una sola referencia catastral pero que físicamente consta de un local en planta baja y tres pisos en planta alta; dos de estos pisos están alquilados como viviendas permanentes y UNO DESOCUPADO.
    Sobre el piso desocupado he recibido una oferta de alquiler para dedicarlo el arrendatario a su explotación como Vivienda Turística. Ofrece el pago anticipado de la renta anual, la contratación de un seguro de hogar, y plazo mínimo de dos/tres años.
    Como quiera que no tengo experiencia ni conocimiento sobre este tipo de contrato te agradecería mucho que me aconsejaras: 1) clase de contrato de arrendamiento a suscribir . 2) clausulas importantes que estimas debo de incluir en el mismo.
    Muy agradecido por tu atención, te saludo cordialmente.

  45. Hola Eduardo, tengo mi casa en Málaga y quiero comenzar a alquilarla de manera vacacional, donde tendría que dirigirme para darla de alta? Si la anuncio en las webs es ilegal?, o aún no hasta mayo? Muchas gracias

  46. Hola Eduardo, gracias por toda la información que ofreces, nos aclaras mucho, dicho esto paso a pedirte que te mojes un poco mas con los portales de internet de publicidad.
    Ejemplo: Milanuncios, tiene un apartado de alquileres y un subapartado de alquiler vacacional, pero esta pagina no hace reservas, ¿esta dentro de canales de oferta turistica?
    Ejemplo: niumba, homeaway, tripwell, todas estas paginas tienen un calendario para ver la disponibilidad y en su caso hacer reserva. Entiendo que estos esta dentro de canal oferta turistica.

    1. Hola Francisco.

      Pues ya que me pides que me moje, te cuento.

      Si la web no tiene posibilidad de reserva no es canal de oferta turística. Pero esto no descarta que haya que presertar declaración responsable. Lo único que se consigue es que la actividad no tiene presuncion de realizarse de forma habitual.

      Al no haber presunción de hacerse la actividad de forma habitual es la administracion la que tendrá que probar la habitualidad para poder sancionar, cosa que no es tan sencilla (sobre todo a efectos de capacidad de inspección).

      Por lo tanto, las viviendas anunciadas en canales de oferta turística con posibilidad de reserva lo tiene mal, es decir, tienen que registrarse. Y las que se anuncian en canales que no son de oferta turística lo tienen algo mejor.

      Con el Decrto en la mano, si la Junta demuestra que la actividad es habitual, aunque se anuie en canales que no son de oferta turística, podrá haber sancion. Sin embargo, parece ser que la Junta solo va a sancionar los casos de canales de oferta turistica. Pero como me pides mi opinion debo advertir que si se anuncian viviendas en canales que no son de oferta turística y se prueba que se alquila habitualmente, puede haber sanción. Es decir, aunque la Junta de Andalucia diga que no va a sancionar, puede haber un cambio de criterio en cualquier momento y…zas, la sancion tendrá base jurídica.

  47. Hola buenas noches ante todo muchas gracias por toda la información que das en esta página
    Yo este año iba a alquilar mi apartamento y me di de alta hace varios días de alta en una página y a la vez hoy mismo me he dado de baja por si las moscas no quiero tener problemas hasta que no lo tenga claro y demas
    yo tengo una duda acerca del aire acondicionado yo no lo tengo puesto por problemas de la comunidad y tengo uno portátil
    Con el portátil cumpliría la normativa en ese respecto?

  48. Hola Eduardo y a tod@s,
    ayer escribí un correo a la delegación de turismo de Málaga preguntando lo siguiente:

    “Hola mi nombre es José y tenía la siguiente duda respecto a la nueva ley de vivienda turística,
    se dice en una parte del decreto lo siguiente:

    3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u
    organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

    Quiere esto decir que si se tiene la vivienda publicitada en una web que da la opción de reserva a través de la misma web, si esta opción no está activada para la vivienda en concreto, ¿sería considerada vivienda turística en este caso?.

    Espero su respuesta.

    Saludos.”

    y esto es lo que me han contestado (he recibido 3 respuestas):

    1-“Sí, tendrá que darse de alta como Vivienda con fines turísticos”
    2-“Sí, tendrá que darse de alta como Vivienda con fines turísticos”

    3-“Buenos días, En el momento que la vivienda se publicita en una web, se debe considerar vivienda incluida en el Dto. 28/2016. gracias.”

    Por si aclara algo…
    Muchas gracias Eduardo como siempre.
    Saludos.

    1. Hola José María.

      A mi también me dan dos o tres respuestas cada vez que les pregunto algo. El colmo es que a veces son respuestas contradictorias y, sobre todo, que al final del email que encían te dice que la respuesta no les compromete jurídicamente a nada.

      Vivimos en un país de pandereta.

      Respecto lo que planteas, jurídicamente yo lo tengo claro. Si la web ofrece posibilidad de reserva es canal de oferta turística (y si no tiene esa opción activada considero que también, pues la web es el canal, y basta que haya esa posibilida de reserva para que sea canal de iferta turistica).

      Y si es canal de oferta turística hay presuncion de habitualidad, por lo que puede haber sanción sin tener que aportar la Junta ninguna prueba.

  49. Buenas tardes me gustaría me resolviera una duda que tengo, si están amable. Tengo una casa en un pueblo la cual la he dado de alta como VTAR para lo cual me han asignado un número de registro con 3 plazas autorizadas. Yo solicite 4 plazas pues tengo dos habitaciones dobles pero me lo ha denegado la inspectora por que una habitación no tiene 10 m cuadrados si no 9,50. Mi pregunta es hay alguna forma de poder alquilar mi casa por períodos cortos de tiempo sin que me reduzcan el nútero de plazas y sea legal, gracias de antemano y un saludo.

    1. Hola Antonio.

      Parece ser que la Junta sólo se va a dedicar a perseguir las viviendas alquiladas a trabés de canales de oferta turística que ofrezcan posibilidad de reserva, por lo que si no anuncias tu vivienda en ese tipo de webs, supuestamente puedes alquilar la vivienda mediante contratos de temporada de la LAU. Pero debes saber que si la Junta cambia de criterio y decide acogerse al criterio de la habitualidad, entonces podría sancionarte, pues es obvio que ofreces el servicio de alojamiento de forma habitual.

  50. Hola buenos días
    Creí que había escrito una pregunta pero no la encuentro.
    Antes de nadas agradecerte por adelantado la respuesta mía y la de los demás ya que nos estas aclarando y tranquilizado con ellas.
    Mis dudas son las siguientes.
    Yo hace poco tiempo he puesto en una página web mi apartamento y ante las dudas lo he dado de baja por este motivo cuando llegue la fecha puedo tener dolor de cabeza?
    Referente al aire acondicionado por motivos de colocación ( la comunidad) no es muy fácil. Valdría un aire acondicionado móvil?

    En el caso que yo lo alquile sin anunciarlo en páginas web también puedo ser multado?

    Yo tengo puesto un cartel de se alquila pero para larga temporada por que la verdad me quito de problemas, por ese motivo me pueden sancionar? Por que ellos pueden presuponer que es una tapadera para alquilarlo por corta temporada?

    Por último te reitero mi agradecimiento personal

    1. Hola Jesús.

      Respecto al aire, aún hay dudas sobre lo que va a pasar, pero hoy por hoy sólo puedo decirte que el sistema debeser fijo, y un aparato móvil no cumple ese requisito por definición. Ya veremos…

      Respecto a tener un cartel, no hay problema mientras que no pongas que es para alquiler turistico.

      Por último, si ya has quitado el anuncio de esa web, dudo mucho que te vaya a llegar una sanción, que en todo caso tendría muchas posibilidades de éxito (a tu favor) en caso de ser recurrida.

  51. Como persona física me dedico a la gestión de viviendas de propietarios. En mi pleno deseo de cumplimiento con esta esperpéntica ley fruto de los deseos de los lobbies hoteleros y auspiciados por el actual gobierno de la Junta de Andalucía (obviamente en pro del bien común, no con otros fines).
    Pues bien, mi principal duda recae en cuando pasa de vivienda turística a Apartamento turístico, toda vez que la leey es mas restrictiva si cabe aún.
    Tengo claro que cuando un propietario tenga 3 ó más viviendas en el radio de 1 km. Pero ¿cuando hay mas de 3 viviendas en un mismo edificio o conjunto aunque sean de otro propietario, mi vivienda también se considerará apartamento turístico? ¿o la vivienda del vecino será apartamento turístico y la mía no?
    Nuevamente agradecer la importante labor que estás llevando a cabo.
    Estaría de acuerdo en aportar económicamente cantidades económicas como donación por tu trabajo al igual que funcionan otras webs similares.
    Gracias por tu respuesta.

    1. Hola José Manuel.

      Lo primero, como seguro que bien sabes, es que tu vivienda esté ubicada sobre suelo residencial. En ese caso si podrá ser vivienda turística.

      Respecto a la casuistica que planteas, no veo incompatibilidad alguna. El Decreto ni la ley de turismo no señalan que al haber apartamentos en una finca el resto tengan que ser también apartamentos turísticos.

      1. Eduardo, pero si soy yo la misma persona que gestiona viviendas de distintos propietarios, y por tanto figuro en la declaración responsable de cada una de ellas, ¿me pasan a apartamentos turísticos o se mantienen como viviendas turísticas?
        Gracias.

  52. Hola, muy interesante toda la informacion facilitada en su blog. Tambien tengo una consulta, si se exige hoja de reclamaciones es por que se entiende q se presta un servicio, y se requiere una licencia de ocupacion, ya dejaria de ser un alquiler por temporada, la cuestion es: Como se tributara? Se tendra q pagar iva? Pagar unas tasas al ayuntamiento? Esta parte no viene reflejada en ningun sitio. Muchas gracias

    1. Hola Juan.

      Gracias por tu reflexión. Muy interesante.

      Efectivamente al ser alquiler turistico pasa a ser un servicio, tal y como lo reconoce el Decreto (servicio de alojamiento).

      Sin embargo, la relación entre el propietario y el usuario sigue siendo un arrendamiento de un bien inmueble desde el punto de cista civil, por lo que se trata de una operación exenta de IVA, salvo que se presten servicios a diario tales como cambio de sábanas, limpieza, etc.

  53. Hola Eduardo, no sabe lo agradecida que estoy de todo lo que he aprendido con su blog.
    Quisiera formularle una pregunta:
    Yo alquilo mi única viviendo de manera habitual en Granada. Sin embargo en la última reunión de la comunidad, los vecinos acordaron que si salía una ley que los respaldara me iban a “prohibir alquilar de manera vacacional”. Son todos personas mayores y les disgusta mucho encontrarse personas de todas las nacionalidades por los pasillos. Está el edificio terriblemente en contra mía, a pesar de que selecciono mucho mi inquilinos (no cojo grupos de jóvenes) y les remarco a los inquilinos en repetidas ocasiones que no se puede hacer ruido a deshoras. Mi gran preocupación es saber si aun cumpliendo con todos los requisitos que establece el decreto del 11 de febrero, la comunidad se puede negar a que yo alquile a nivel vacacional de manera habitual mi propiedad.
    Muchísimas gracias por su tiempo.

  54. Gracias por la información es muy interesante. Tenemos una casa anunciada en los canales habituales air bnb, etc.
    En la solicitud de inscripción piden la licencia de 1ª ocupación de la vivienda. en nuestro caso es una vivienda antigua de mas de 40 años que compramos de 2ª mano y no tenemos ese documento. Como se puede subsanar esta punto. Esta en suelo residencial que que en sus inicios fue VPo ahora descatalogada por tiempo.
    Sobre los aires acondicionados los exigen en todas las habitaciones es un un sin sentido. Lo tenemos en salón y dormitorio principal, les otro dormitorio es muy pequeño.
    Como podemos conseguir lo de la licencia de 1ª ocupación y donde se consiguen el libro de reclamaciones y el libro registro de huéspedes.
    Gracias

    1. Hola Miguel.

      Respecto al aire estoy de acuerdo contigo.

      El libro de reclamaciones puedes descargarlo de la web de la Junta, sección Turismo.

      Y respecto a la licencia debrás ir a tu ayuntamiento y preguntar en urbanismo que qué tipo de licencia puede acreditar que tu vivienda cumple las normas urbanísticas. Con lo que te digan tendrás que contratar casi con total seguridad a un arquitecto para que vaya a tu vivienda y te haga un informe técnico, y con ese informe tendrás que volver al ayuntamiento para solicitar la licencia, previo pago de la correspondiente tasa.

  55. Hola Eduardo:

    Gracias por tu trabajo. Me has ayudado mucho.

    Me surge la duda sobre la protección de datos personales ya que el formulario de parte de entrada de viajeros dice que hay que cumplir con la Ley 15/1999. ¿Tendrá la entidad explotadora que registrarse en la Agencia de Protección de Datos para el manejo de ficheros?

    Muchas gracias.

      1. Buenos días, Eduardo.

        Lo primero felicitarte por tu trabajo y darte las gracias de nuevo. ¿Has podido averiguar sobre el cumplimiento de la Protección de Datos?

        Por otra parte, no veo en el Decreto que se requieran extintores, lo que me sorprende. ¿ Sabes algo al respecto?

        Muchas gracias,

        Ana Melendo

  56. Hola Eduardo,
    en primer lugar te agradezco el análisis que estás realizando de la normativa que ha publicado la Junta sobre el alquiler vacacional, como siempre el lenguaje jurídico-administrativo tiene una carga importante de ambigüedades e interpretaciones, la cuestión de habitual y de canal turístico traerá muchos quebraderos de cabeza.
    En las condiciones generales del propietario de una conocida web de alquiler de viviendas expresa lo siguiente:
    “(Nombre de la web) no es intermediario turístico, limitándose a ofrecer servicios de promoción de anuncios publicados y gestionados directamente por Propietarios. En consecuencia, el sitio web www.(…).es no podrá ser considerado a ningún efecto canal de oferta turística sino que es un mero portal de publicación de anuncios relacionados con el alquiler de corta duración, independientemente del motivo por el que los Viajeros puedan estar interesados en los mismos”.
    ¿No arroja este tipo de declaración luz sobre el asunto de canal sí o canal no?.
    He de suponer que las condiciones generales de esa página web deben ser conocidas por la Administración, y suponer también que si hubiera una consideración como canal turístico no podrían exponerlo así.
    ¿podría considerarse un blog personal canal turístico?, no lo creo así, incluso estando presente en Internet.
    Muchas gracias.

    1. Hola Rafael.

      Gracias por tu aportación.

      No estoy del todo de acuerdo con el aviso legal que expones.

      El Decreto de la Junta, como el de otras CCAA no sólo regulan la oferta de servicios turisticos, sino tambien la promoción de esos servicios turísticos. Y en este caso la página parece claro que está promocionando servicios turísticos de alojamiento.

      En cuanto a un blog, lo veo exactamente igual.

      Por lo tanto, bajo mi punto de cista, el propietario que anuncie en esas webs podría ser sancionado si lo hace con habitualidad y con fines turisticos.

  57. Buenas tardes, tenía pensado alquilar la vivienda durante el mes de marzo aprovechando el periodo de Semana Santa. Cómo el plazo es hasta mayo,¿ me podrían sancionar por anunciar la vivienda en este tipo de webs durante el mes de marzo aunque luego retire el anuncio?. Gracias.

  58. Buenas tardes, tengo una duda. Yo alquilo habitaciones a estudiantes que vienen a la ciudad a estudiar el idioma a veces por semanas y otras por meses, mi vivienda no se publica en ninguna parte, la agencia que se dedica a impartir los cursos les busca alojamiento ofreciendo mi vivienda pero no es con fines turísticos sino para estudiantes. ¿Estaría afectada también mi vivienda y tendría que darla de alta como vivienda vacacional con fines turísticos?. Gracias. Un saludo.

      1. Buenas tardes, Eduardo:

        En relación a la respuesta que le ofreces a Francisco Manuel sobre el tema de viviendas que se ofrecen mediante empresas intermediadoras (agencia) a estudiantes extranjeros, me gustaría saber por qué razon o fundamento no le resultáría de aplicación dicho Decreto.

        Gracias!

  59. Buenas tardes,

    Me gustaría anunciar dos habitaciones que tengo libres en mi vivienda para alquilarlas en Semana Santa en webs de tipo turístico durante el mes de marzo. ¿Me podrían sancionar di una vez pasado marzo retiro el anuncio?

  60. Buenos días, tenía pensado alquilar mi segunda vivienda que es un chalet en la playa durante los meses de julio y septiembre solamente insertando anuncios en páginas como airbn. ¿Tendría que dame de alta también?

  61. Buenas tardes, tenía pensado alquilar una vivienda que tengo en la playa durante los meses de julio y agosto anunciándola en web como airbn. ¿Tendría que darme de alta para solo dos meses? ¿Y si solamente pongo un cartel de arrendamiento en la vivienda?. Gracias.

  62. Hola eduardo,

    Gracias por aclararnos varias dudas sobre esta nueva ley,

    Quería consultarte que yo alquilo el piso donde vivo en diferentes momentos del año (carnavales, semana santa y verano). En total son unos 3 meses al año como mucho, con lo que saco un dinero extra que me ayuda a pagar la hipoteca.

    Este piso lo tengo como vivienda habitual y así lo declaro cuando hago la declaración de la renta, teniendo en cuenta que sólo lo hago en su parte proporcional pues también reflejo los alquileres que he tenido pues no quiero problemas con hacienda. Es decir, en mi declaración se ve que tengo una vivienda habitual pero que sólo me beneficio de esta ventaja por 9 meses al año, y también se ve que declaro unos alquileres por los otros 3 meses del año.

    Comentarte también que publicito mi piso a través de una página web y por medio de una inmobiliaria, pero sólo acepto alquileres para las fechas que antes he indicado: Carnavales, Semana Santa y Verano.

    Mi pregunta es si mi piso puede considerarse vivienda turística. Entiendo que no, pero si me sancionan, ¿presentando mi declaración de la renta serviría para evitar dicha sanción?

    Muchas gracias!

  63. Hola Eduardo, yo tengo un estudio en la playa y lo suelo alquilar por larga temporada, pero Julio y Agosto lo alquilo por semanas o quincenas poniendolo en milanuncios. Debo darme de alta como apartamento turistico?

    1. El apartamento turístico es un alojamiento turístico, y la vivienda turística no lo es. Es sólo un servicio de alojamiento.

      De ello se deriva que a cada una se le aplique una normativa diferente, siendo más estricta la de apartamentos turisticos. Ambas tienen que registrarse, pero no puedo mencionarte en este comentario todas las diferencias. En el blog tengo un post para cada una de ellas.

  64. Hola Eduardo, gracias por tu gran profesionalidad.

    1. Ya tengo clientes para despues de mayo en mi casa, ¿Cuando haya entregado la declaracion responsable, con eso bastara, en principio? ¿Dejaran un plazo para todos los demas requisitos? Aunque esos requisitos no sean solo los tecnicos como los aires etc, me refiero a la licencia de ocupacion por ejemplo.

    Espero haberme explicado bien. Gracias de nuevo.

    1. Hola Jose.

      Para la licencia no tienen por qué dejar plazo, aunque puede que lo hagan.

      Es decir, con la declaración responsable estás declarando que dispones de ese documento, y si sufres una inspección y no lo aportas serás sancionado.

      Puede que con el resto de requisitos si sean más “blandos”, pero con la licencia…lo dudo.

  65. Buenos días Eduardo, voy a comentarte mi caso que aunque sea un poco largo, pero me tiene sin vivir.
    Poseo un chalet alquilado formalmente a una misma persona con contrato lega y demás y declarado como tal en Hacienda, El inquilino a principio de años me dijo que lo iba a dejar a partir de junio y lo publicité en páginas como Fotocasa, En Alquiler, etc. en ninguna de ellas hay posibilidad de pago y hacer reserva, por tanto no son los canales mencionados por ellos, casualmente antes de la salida del Decreto 28/2016 lo alquilé una quincena de agosto con un precontrato. Tengo varias preguntas
    1.- Se puede considerar habitualidad el hecho de alquilar una sola quincena al año el inmueble?, puesto que el resto lo tengo totalmente declarado.
    2.- Si no es habitual, podría considerarse clandestina o alegal?
    3.- Tendría que hacer la declaración responsable? porque he llegado a un acuerdo con el inquilino de todo el año y me iba a ceder esos quince días.
    4.- Si estos señores se prsentaran por allí tendría que tener libro de entrada, libro de reclamaciones y demás cosas señaladas en el Decreto aunque no fuera habitual?
    5.- En cuanto a la sanción, no lo tengo muy claro pero leyendo el Decreto creo qu ela sanción normalmente sería entre 2.001 euros y 18.000 no llegando ni por asomo a los 150.000 a no ser que fueras reincidente.
    6.- Hay un apartado tras el articulo 11 que dice Disposición transitoria única. Régimen transitorio 1. Quiere esto decir que si yo tengo el precontrato o contrato firmado antes de la publicación de este Decreto no tengo que acogerme a él?
    7.- Por último y termino. Todo esto está hecho en base a las reclamaciones hosteleras y otros intereses, pero…el hecho de yo registrarme.. a) en que me afecta? b) tengo que darme de alta en Actividades Económicas? c) Tengo que darme de alta como autónomo? d) Iva, sé que no tengo que pagar porque el alquiler está exento y yo no presto otros servicios. e) supongo que esto será el principio para pagar otros impuestos como por capacidad y demás en función al número de plazas que ofrezcas.
    Qué me aconsejas personalmente para mi caso en concreto?
    Siento haber sido tan extenso, pero he llamado a la Junta y la verdad es que allí les da igual, 3 que 33 porque a ellos no les afecta y te mandan un tocho de artículos e impresos que ya están todos debidamente archivados.
    Muchísimas gracias por tu ayuda e información. Dependiendo de lo que tú me digas obraré en un sentido u otro.

    1. Hola José Ramón.

      Clandestina sólo será tu actividad si es habitual y, además, publicitas la vivienda sin estar registrada.

      Bajo mi punto de vista no tienes que registrarla pues sólo has alquilado una vez, por lo que no habría habitualidad. Por tanto, da igual el canal por el que anuncies.

      Sin embargo, si pretendes alquilar la vivienda 15 días todos los años, entonces la cosa cambia y si tendrías que registarla.

      Autónomos, hacienda, IVA, … Nada de nada. Son ingresos aue deberás llevar a tu renta como rendimientos del capital inmobiliario, es decir, igual que el alquiler de larga duración que haces el resto del año.

      1. Gracias, Eduardo. La casa en realidad es de renta limitada, En ella vivieron mis padres desde el año 60 y La Junta se la vendió en el año 1995. A ver si alguien me puede aclarar algo. Muchas gracias

  66. Buenas tardes,
    Gracias por todas tus aclaraciones.
    El año pasado compre un apartamento de segunda mano con intención de alquilarlo cuando yo no lo fuera a utilizar. Al parecer el edificio se construyó como apartahotel y está en suelo terciario, no residencial, pero nunca se le dio ese uso, se vendieron desde el primer momento de forma individual a particulares.
    El salir el decreto me he dado cuenta de que no me podría acoger por no ser suelo residencial, entonces he mirado el decreto de Establecimientos turísticos y he visto que en la modificación que han hecho en el articulo 4 apartado 3, dice:
    “3.No tendrán la consideración de empresas explotadoras los titulares de uno o dos apartamentos ubicados en un mismo inmueble o grupo de inmuebles que ofrezcan mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos, entendiéndose, en este caso, que se destinan a viviendas con fines turísticos”
    Por lo que entiendo que si podría acogerme al decreto de viviendas turísticas.
    ¿Crees que estoy en lo cierto?¿Cómo tendría que hacerlo?
    Muchas gracias de antemano
    Elena

    1. Hola Elena.

      A ver cómo se resuelven estos problemas pues, o los dejan en el limbo o los aceptan.

      Yo considero que los van a aceptar como viviendas turísticas, pues parece que al hablarse de suelo residencial se hace frente al suelo rústico y no frente al turístico.

      En fin…veremos a ver.

  67. Buenas Tardes Eduardo, tengo una duda que no logro aclarar, la cuestión es que me gustaría alquilar una casa pero únicamente los meses de Junio, Julio y Agosto. El resto del año no. Debería de darme de alta? Muchas gracias

  68. Buenos dias Eduardo, sería legal acceptar una reserva para un alquiler turistico en Junio 2016, si la reserva se ha hecho a través de un pagina web en Marzo 2016 pero discontinuo el anuncio a partir del día 12 de Mayo?

  69. Buenos días !
    Ya muchísimas gracias para todas informaciones y ayuda para entender mejor todo eso …
    Nosotros estamos franceses y desgraciadamente no entendemos todo de estas normativas …
    Tenemos una fimca en suelo rustico ( se nota en el ivi ) …
    Tenemos tambien un piso en malaga centro .. Alquilamos en modo habitual esos 2 sitios a través de sitios internet ( de modo todo declarado fiscalmente desde el principio ),
    ..tenemos alquiler ya previstos y pagados para el año que viene en los 2 sitios …
    Como se considera nuestro caso por favor ? Que tenemos que hacer para cada propiedad ?
    La finca en suelo rustico tiene que ser registrada ? …
    Unas muchas gracias de antemano para su repuesta y ayuda !
    Sinceros saludos,
    Eric y Virginie.

  70. Eduardo estamos a punto de comprar una vivienda en Granada este mes de marzo o abril a lo sumo y queremos dedicarla a alquiler turístico vacacional , es posible que nos asesoréis y tramitéis lo necesario para conseguir la licencia ? ofrecéis ese servicio ? . Gracias .

  71. Buenas tardes, Eduardo
    Ante todo, muchas gracias por poner un poco (bastante) de orden y cordura en la locura que supone este Decreto.
    Desearía que me aclarases si ya es posible darse de alta como vivienda turistica y, si es que sí, cual es la página.
    Gracias de nuevo y un saludo do,
    Inmaculada

  72. Buenos días, me gustaría saber si me pueden sancionar?
    Le explico, compre un piso el año pasado para alquilarlo turísticamente de forma habitual, entonces los ingresos que tuve el año pasado los tendré que meter en mi declaración de IRFP, hasta aquí entiendo que no tengo que hacer o tenía que hacer nada mas ¿no?. Ahora con la nueva ley esta tendré que inscribirme en el registro y cumplir estos requisitos, que en principio no tendría ningún problema, pero me gustaría saber si me pueden sancionar si aún no tengo el número de registro y por ejemplo ya estoy reservando para fechas posteriores a la entrada en vigor del 12 de Mayo, o si me pueden sancionar por el año pasado o por las fechas previas al 12 de Mayo.

    Un Saludo y Gracias

  73. Buenos días Eduardo,
    En el decreto se establece que quedan excluidas las viviendas que están alquiladas más de dos meses a un mismo inquilino. Si la tengo alquilada ocho meses (o dos meses y un día) a una persona y el resto del año por temporadas cortas ¿estaría excluida del decreto? ¿sería algo “mixto”? ¿qué normativa tengo que cumplir?
    (es bastante habitual en mi zona que vengap personas durante el otoño/invierno varios meses seguidos)
    Saludos y muchas gracias

  74. Buenas tardes Eduardo.

    Agradecerle ante todo la posibilidad de hacerle consultas y que dedique su tiempo a contestarnos.

    Soy propietaria de una inmobiliaria online y tengo varios casos:

    – hay propietarios que quieren vender su propiedad, pero que no dicen no a un alquiler que les surja puntualmente en verano
    – los hay que quieren alquilar por larga temporada su vivienda, pero si les surge el alquiler de corta duración en verano tampoco dicen no
    – y los hay que directamente, solo lo alquilan en verano.

    Mi primera consulta es: en el último caso sí deberían registrarse, ¿pero en los otros dos casos también?

    Entiendo que la inmobiliaria no es canal turístico puesto que no ofrecemos ni mediamos ni organizamos ningún servicio turístico y no damos la opción de reservar en la página, y cuando nos surge un tipo de alquiler de ese tipo, lo que hacemos es preguntar al inquilino si quiere o no. El problema que veo es que la mayoría de las casas están ubicadas en una zona con campo de golf, cerca de la playa etc. y es por ello que nos vemos en la necesidad de informar a los propietarios, sobre todo por los términos de “fines turísticos” y “habitualidad”. Por tanto, la duda que me surge es: ¿la inmobiliaria tiene alguna responsabilidad si sigue teniendo aquellas propiedades que sólo alquilan en verano aunque los propietarios decidan no registrarla?

    Al informar a los propietarios de la nueva ley y hablar con ellos, me han trasladado las siguientes consultas:

    – ¿Obtengo algún beneficio fiscal al registrarme? ¿Voy a poder desgravar algo?
    – Mi casa tenía 3 habitaciones, pero en la terraza hice una 4ª habitación, si en la licencia de ocupación sale plazas como parar 3 habitaciónes, ¿Cómo oferto las plazas de la 4ª habitación?.

    Consultando con el Ayuntamiento para poder informar a los propietarios sobre cómo obtener la licencia de primera ocupación, al ser viviendas no muy antiguas solo les basta con presentar la nota simple o escritura y un recibo del IBI, al técnico del ayuntamiento le ha surgido la duda de que no sabe si tiene que entregar la copia de la licencia compulsada o sirve sin compulsar. He leído en otro comentario de este hilo que la exigen compulsada ¿nos lo puede confirmar?.

    También tengo una consulta respecto a los certificados energéticos, a partir de que la vivienda se registra, se está reconociendo que se quiere alquilar habitualmente la vivienda, independientemente de que se alquile o no, ¿es por tanto obligatorio realizar el certificado energético de dicha vivienda?.

    Muchas gracias.

    1. Desconozco si la licencia tiene que estar o no compulsada, pero me inclino a pensar que no, pues el Decreto no dice nada al respecto.

      Deberán informarse en la Declaración responsable las habitaciones que aparezcan en la licencia, pues en caso de inspeccion no se podrán justificar el exceso de habitaciones notificadas en la declaración responsable.

      En cuanto a la responsabilidad de la inmobiliaria, con el Decerto actual no incurren en responsabilidad por anunciar viviendas con fines turísticos.

      Certificado energético tienen que tener.

  75. Eduardo. Buenas tardes.
    Mi pregunta es,si se considera en vivienda de uso turistico un piso de un bloque de 20 viviendas en un pueblo con 7500 habitantes,si no, como puedo legalizar mi piso

  76. Buenas tardes,

    El decreto en el articulo 6 dice:

    d) Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento
    comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende
    los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.

    Mi duda llega en saber si los ventidalores fijos de techo podrian ser considerados como “elementos fijos de refrigeración”

    ¿las estufas de aceite, radiadores… valdrían como calefacción?

    Gracias, magnífico blog, todo muy bien explicado.

  77. Gracias Eduardo por este blog, que me ha aclarado muchas cosas. No obstante, tengo una duda respecto a esto de la “habitualidad” que como tú bien dices es clave, pero no esta bien definida. Yo soy inquilina en un apartamento. El contrato con el propietario me permite subarrendar parte de la vivienda, y tenía intención de alquilar una habitación de vez en cuando, a través de airbnb, para ayudarme a pagar el alquiler. Puesto que no se trata de hacer negocio sino de reducir mis costes de alquiler, lo considero “consumo colaborativo”, pero el decreto 28/2016 parece que considera que si anuncio este alquiler en un portal como airbnb, la Administración lo va a considerar “habitual” y por tanto alquiler de vivienda con fines turísticos, con todo lo que ello conlleva. En Francia, este concepto de “habitualidad” lo solucionan estableciendo un máximo de días al año que se puede alquilar la vivienda, para entrar en una u otra categoría. Alquilar una habitación un máximo de una semana al mes se puede considerar “habitualidad”? Muchas gracias.

  78. Hola Eduardo. Quisiera saber que es la licencia de ocupación y donde solicitarla. Se trata de un apartamento en primera línea de playa en Mijas Costa (Málaga) de unos 25 años de antiguedad y supongo que zona residencial. Entiendo que se trata de licencia de primera ocupación? debo tenerlo en mis escrituras? se solicita al ayuntamiento?

    Yo llevo alquilando desde hace varios años mi apartamento en verano. Si lo sigo haciendo por canales como homeaway niumba, etc, donde se ofrece posibilidad de reserva, entiendo que será necesaria inscripción. Pero si alquilo lo mismo a través de milanuncios, vibbo, etc, donde el cliente necesita contactar conmigo, tengo igualmente que dar de alta la vivienda en el registro?
    Un saludo y muchas gracias.

  79. Soy autónomo y me dedico en Chiclana a la gestión de apartamentos de propietarios en la zona. Mi forma de operar es que le garantizo al propietario una cantidad por todo el verano independientemente de lo que se alquile o quede vacío.
    Mi pregunta es, si yo hago la declaración responsable de cada una de las viviendas en gestión. ¿se consideraría que son apartsamentos turísticos al estar en un radio de 1 km dados de alta por mi o es por propietario?
    Fantástica tu gestión, dando luza a este caos organizado por la Junta.

  80. Hola de nuevo eduardo!

    Reiterar la gran tarea que es atendernos como lo haces, mil gracias.

    Por lo que he leído en comentarios anteriores entendí que la declaración responsable, que esta para bajarse desde la pagina de la Junta de Andalucía, no esta actualizada para este nuevo decreto ¿cierto?

    Al menos la que he bajado yo, no menciona nada de vivienda turistica vacacional, si, de apartamento turistico, es decir, todavía no podemos entregar la declaración responsable a la Junta por no estar reflejada en ella… ¿asi lo debo entiender? por que no veo ninguna casilla que defina lo de vivienda turística vacacional.

    Gracias de nuevo.

      1. Muchas gracias por responder tan rapido.

        Acabo de bajar la declaracion responsable y sigo sin ver vivienda vacacional a no ser que entremos en la casilla de apartamentos turísticos.

  81. Buenas. gracias por la informacion.
    pero tengo una duda. quiero alquilar mi casa, pero nose si tendria que pagar la cuota de autonomos, ya que estaria realizando una actividad economica. O solo con registrarme en turismo podria alquilar mi casa?

  82. Hola Eduardo, en primer lugar felicidades por el blog ya que resulta realmente esclarecedor ante este Decreto tan reciente. Soy técnico y me surge una duda sobre la accesibilidad en estas viviendas. El decreto cataloga estas viviendas como “servicio turístico” y no como “alojamiento turístico”, ante esto, no encuentro nada en la normativa que me diga que un servicio turístico tenga que cumplir con la normativa de accesibilidad (RD293/2009), pero en la práctica, realmente se trata de viviendas que pueden ser utilizada por personas con algún tipo de discapacidad y el propio RD293/2009 es de aplicación a establecimientos de uso público. Es por ello que no tengo claro si hay que aplicar la normativa de accesibilidad en estas viviendas o no, tengo compañeros que están igual de confusos. Te agradecería tu interpretación jurídica al respecto. Muchas gracias por adelantado.

    1. Pienso que no, pues la única diferencia entre una vivienda antes de ser registrada (uso particular) y después de ser rgistrada (uso turístico) es que:

      – Para no ser sancionado hay que cumplir punto por punto los requisitos que establece el Decreto (el Decreto no dice nada respecto a la accesibilidad, por lo que la Inspección no podrá sancionar ante la falta de accesibilidad).

      – El Decreto establece que las viviendas deben cumplir con la normativa urbanística, medioambiental, etc…: interpreto que se refiere a la normativa de viviendas residenciales, por lo que basta con disponer de cédula de habitabilidad/licencia de ocupación/licencia de primera ocupación.

      Salvo mejor criterio de algún lector, por supuesto.

      Gracias por la duda que has planteado. Interesante.

  83. Hola Eduardo,
    muchisimas gracias por tu ayuda y buen hacer que tienen más valor si cabe dado que los ofreces aqui de forma gratuita.

    Vaya por delante mi mayor agradecimiento ya que estaba perdida entre webs, noticias, decretos y leyes hasta que he encontrado tu bolg.

    Expongo mi caso (que quizá sea similar a alguno ya expuesto, lamento no haber podido leer todos los comentarios ¡son muchisimos!)

    Hace 13 años que vivo en un apartamento alquilado. Está en un edificio que es propiedad por completo de una señora que falleció hace poco y que cuenta con numerosas propiedades similares en varias ciudades de España-

    Cuando entré en el piso, el administrador de sus fincas realizó toda la tramitación de mi alquiler y ke expuse claramente que necesitaria compartir para poder pagarlo, a lo cual accedió pero solo de palabra (era demasiado joven como para pensar en tener eso mismo por escrito…)

    Alquilo una sola habitación, siempre he vivido y sigo viviendo en la casa. Antes lo hacia por meses con otros estudiantes o trabajadores “de paso”. Cuando surgieron las nuevas plataformas de alquiler vacacional empecé a alquilar por dias o semanas.

    En ninguna parte se habla de nuestra situación, me refiero a muchos que como yo alquilamos una habitacion para poder complementar nuestros ingresos.

    Además, es curioso que hablen ahora sobre los servicios que hay que ofrecer a quien viene y que siempre he ofrecido (mapas, informacion adicional, consejo, telefono, calefaccion, ventilador, guías, incluso compañía y consejo personal ya que hablo varios idiomas…)

    Tengo miedo ya mi anuncio sigue en Airbnb y tengo ya reservas hasta el mes de septiembre

    Preguntas:
    – ¿Pueden multarme por ello? No puedo permitirme una sanción tan alta como las que prevee la ley

    – ¿Hay alguna posibilidad de legalizar mi situación o dependo totalmente de los nuevos propietarios de la vivienda? Ya que ha fallecido la dueña ahora ni siquiera sé a quién pertenece mi piso

    – ¿Sería conveniente entonces dar de baja mi anuncio?

    – Si dicen que hay un periodo de 3 meses, ¿puedo dejar mi anuncio hasta que pase ese plazo?

    – ¿Cuál es el riesgo “real” de que lo pillen a uno? Es decir, si das de baja el anuncio, ya no podrian multarte ¿no?

    Mil gracias de antemano por la ayuda. Sin estos alquileres no me da para vivir así que me va mucho en ello…

    Le agradezco enormemente su ayuda.
    Un saludo

    1. Por complementar la anterior respuesta a través de este comentario, y resumiendo, la situación es que estás alquilando vacacionalmente a través de webs que se consideran canales de oferta turística.

      Ante esto sólo puedo decirte que es un riesgo, ya que cumples todas las condiciones para ser sancionada al estar anunciando sin oresentar la declaración responsable.

      Respecto a las posibilidades reales de ser sancionada, no puedo contestarte. Es un riesgo tan alto que aunque haya pocas posibilidades si te toca el daño es muy elevado.

      1. Muchas gracias Eduardo
        Una ultima cuestion ¿están ya sancionando?

        Segun la Disposición transitoria única hay un régimen transitorio en que dice que los artículos 7 y 8 no serán de aplicación a las viviendas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, contratadas o reservadas con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto

        ¿entiendo entonces que todo lo reservado hasta el 12 de mayo no es ilegal aún?

        ¡Mil gracias!

  84. Buenas tardes Eduardo,

    acabo de leer de nuevo el Decreto Ley y me ha sorprendido este párrafo en el que no habia reparado:

    queda excluido de su ámbito de aplicación «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivando de su normativa sectorial».

    Habla de la TOTALIDAD DE UNA VIVIENDA, entonces, ¿no afecta a quienes alquilamos una sola habitacion?

    Gracias de nuevo, sé que estará muy ocupado, por lo que se agradece doblemente.
    Saludos
    Martina

    1. Hola Martina.

      Es que esa exclusión nunca debió ponerse en la LAU porque genera mucha confusión.

      Pero como está puesta pues hay que aplicarla. Esto quiere decir que si se da el supuesto que indica la exclusión, entonces el arrendador puede ceder la vivienda, pero su relación no será bajo la LAU. Y al no aplicarse la LAU sólo queda una opción: la relación se regula por el código civil.

      Pero esto es algo sin importancia.

      Es decir, se regule bajo la LAU o bajo el código civil, hay que atender la normativa autonómica en materia turística. Y esta normativa dice, al menos en Andalucía, que se pueden alquilar viviendas por habitaciones a turistas, pero que esa vivienda debe estar registrada en el registro de turismo de Andalucía si el alquiler se hace habitualmente o si se promociona o anuncia la vivienda en canales de oferta turística.

  85. Hola Eduardo,

    Soy ingles y vivo fuera de España, no tengo certificado entronica (junta de Andalucia) ni abogado con poder. Quiero saber si mi amigo puede pasa la oficina de Departamento de turismo (Cadiz o Sevilla) con las papeles etc para registra mi vivienda, si yo firma y enviar a el los originales.

    Mil gracias por su Blog es súper informativo para todos que alquilan su vivienda en Andalucia.

    Gracias de nuevo

  86. Buenas tardes Eduardo:
    Mi pregunta es si el decreto establece dimensiones minimas de los domitorios , baños o salon comedor para las viviendas turisticas.

    Gracias.¡¡¡

      1. Me podrias decir cuales son las dimensiones minimas? Es que no las logro ver en el Decreto. Tambien ¿hacen diferenciacion entre estudios y apartamentos?

        Muchas gracias¡¡¡

  87. Hola Eduardo,

    Muchas gracias por tu tiempo y tu profesionalidad.

    Tengo una pregunta relacionada con la figura del “Explotador”. Puede una sociedad patrimonial o empresa propietaria de varios inmuebles (en el mismo edificio) nombrar a Explotadores distintos?. Por ejemplo una sociedad patrimonial de 4 hermanos con 4 viviendas puede nombrar Explotador de cada vivienda a cada hermano?

    De nuevo muchísimas gracias.

      1. Muchísimas gracias por tu pronta respuesta.

        Entonces la figura del “Explotador” solo actúa como representante ante la administración y ante el inquilino pero no tiene que ver ni con la propiedad ni con las funciones de gestión obligatoriamente. Si no he entendido mal, un explotador también puede contratar a una empresa que comercialice, limpie y entregue llaves por ejemplo?

        Muchas gracias de nuevo

  88. Muchas gracias por todas tus explicaciones.

    Una cuestión, el año pasado hice la compra de una vivienda, y me acogí al 3,5 de impuesto de transmisiones patrimoniales… pero debe ser vivienda habitual. En este caso, ¿ yo podría registrar mi vivienda como vivienda turística para poder alquilarla ocasionalmente? o debo esperar los 3 años?

    Gracias de antemano por tu respuesta.

    1. El concepto fiscal de vivienda habitual viene definido en la Ley de Irpf y su Reglamento como aquella que es destinada al uso efectivo de la vivienda del contribuyente, debiendo este ocuparla tras su compra o en el plazo inmediato del año siguiente y mantener esa ocupación durante los tres años siguientes a su declaración como tal, a no ser que por motivos laborales tenga que desplazarse a otra localidad y cambiar su residencia.
      Cualquier otra situación dejaría patente que el carácter de la vivienda no es habitual y por tanto podría conllevar la devolución de deducciones indebidamente aplicadas sobre cualquier tributo. Inscribiéndola en el registro, se estaría declarando que no es vivienda habitual, al no ser que pudiera justificarse que se inscribe a efectos de alquiler de habitación, pero aun así, me inclino a pensar que ya no sería vivienda habitual, perdiendo los beneficios fiscales que se hubieran practicado, por no haber permanecido como tal durante el plazo de tres años continuados.

  89. Gracias Eduador de antemano.

    Mi ayuntamiento ya me ha entregado la licencia de primera ocupación de mi apartamento, en dicho ayuntamiento son muchos los que lo han solicitado y ya estan danbo bastates, ademas ellos saben que es para el decreto de la vivienda turistica.

    Leyendo el famoso decreto y ya cansado que este todo cogido por pinzas, leo que en la licencia de ocupación debe constar la capacidad del apartamento ¿cual es mi sorpresa?: no dice absolutamente nada de ello (en mi licencia expedida por mi ayuntamiento). Otra cosa curiosa es que esta licencia de primera ocupación es general para todo los apartamentos del bloque, quiero decir que si tengo un vecino que tambien necesita dicha licencia le daran la misma que a mi independientemente que un piso sea mas grande que otro etc solo cambiaría la referencia catrastal y el numero de apartamento. Realmente estoy confuso.

    ¿Se tendrá que sacar otro documento que acredite la capidad del apartamento? ya que el decreto lo pone bien claro… eso si, ya he pagado 80€.

    Gracias de nuevo.

    1. Hola Jose.

      Mis noticias son que es posible que exijan otro documento que acredite la ocupación. Es que ni ellos mismos (Junta de Andalucía) saben aún lo que van a pedir.

      Tienes toda la razón en lo de que es muy cansino que esté todo cogido con pinzas en el Decreto.

      La verdad que con lo fácil que es hacer las cosas bien y lo difíciles que nos las ponen quienes legislan.

  90. Buenas. Quiero agradecer toda la información que nos aportas.
    Una duda: es posible realquilar una vivienda por dias o semanas con el consentimiento del propietario?
    Saludos

  91. Hola Eduardo.
    Respecto a la propiedad de la vivienda; tengo una vivienda que pretendo inscribirla en el registro de turismo Andalucía (VFT), en la escritura de la vivienda aparece que yo soy el nudo propietario y mis padres (madre fallecida) los usufructuarios, a efectos de la declaración responsable, ¿Soy yo el propietario de la vivienda o es mi padre?.

    Muchas gracias de antemano por tu respuesta.

    1. Hola Jose Manuel.

      Elpropietario eres tu, a todas luces, por lo que tu eres quien deberás aparecer como tal en la declaración responsable (última hoja, o en la primera si vas a ser el explotador).

      Tu padre es, únicamente, la persona que ostenta la posesión de la vivienda.

      Pero esto es importante dado que si es alguien distinto a tu oadre quien va a aparecer como explotador en la declaración responsable, es tu oadre quien tiene que ceder la disponibilidad de la vivienda a esa tercera persona.

      1. Muchas Gracias por tu pronta respuesta.
        Una última cosa; El explotador seré yo, así que de tu respuesta entiendo que debo rellenar la primera hoja y no la última. Por otro lado, ¿ Necesito un documento privado donde mi padre me ceda la disponibilidad de la vivienda?.

        Muchas gracias de nuevo.

  92. Hola Eduardo

    Tengo una vivienda que la alquilo a profesores de Enero a Junio y de Septiembre a Diciembre. Durante los meses de Julio y Agosto la alquilo por semanas. ¿Tendría que registrar el inmueble como vivienda turístico vacacional?. Gracias

  93. Hola Eduardo, estoy muy preocupada. Tengo una VPO que no puedo usar porque apenas puedo manenterla con mi nómina, el caso es que me dieron la idea de alquilar por AIRBNB para sacarme algún rendimiento, solo la he alquilado dos veces este año y por dos días cada visita pero desconocía el tema legal y estoy preocupada por el tema vpo, voy a aquitar el anuncio pero me da miedo que me sancionen o algo, estoy dispuesta a pagar lo que he ganado si es así…que puede pasar? Gracias.

  94. Buenas tardes,
    Su artículo resume muy bien este nuevo decreto sobre los alojamientos turísticos.

    Me encuentro en el proceso de regularizar mi “alojamiento”, y me encuentro ante un problema. El apartamento es de vpo del año 1998 y no hay posibilidad de descalificacion ya que no ha residido el titular los últimos 5 años en él.

    Sabría decirme si está permitida esta actividad en una vpo? Anteriorimente la hemos tenido alquilada de forma “convencional” y era totalmente legal.

    Un saludo y gracias

  95. Hola Eduardo . gracias por tu tiempo y por la ayuda que nos presta .
    Mi esposa tiene un apartamento que se alquila los meses de verano . Por motivos de salud de ella yo soy quien se ocupa de la gestión de los alquileres .
    Nuestro régimen econnómico es el de separación de bienes . Para poder actuar
    yo como representante suyo a título gratuito ¿ que título habré de tener ? ¿ Valdria un contrato privado de representación ? ¿ requeriria un acto notarial ? .
    Gracias de antemano por tu contestración .

    1. Hola Manuel.

      no es necesario título notarial.

      Es suficiente con un contrato privado de representación, de mandato, de arrendamiento, etc.

      Es decir, debe ser un contrato mediante el que quede constancia de que tu puedes disponer de la vivienda.

      Este contrato deberá ser adjuntado a la declaración responsable.

  96. Hola Eduardo.
    He leído todo lo que ponen los comentarios y aun así no me queda clara mi situación.
    Yo tengo un estudio en la playa y solo intento alquilarlo,(porque no siempre hay suerte ) en verano para sacar los gastos de, comunidad etc, del apartamento ,y no tener que mal venderlo.Con eso me conformo,el resto del año está cerrado,como se puede ver en la factura de la luz, o van mis hijos o yo alguna vez( semana santa o feria ).
    Lo tengo en la pagina de milanuncios ,tucasa y tablondeanuncios,que son paginas gratuitas y no hacen reservas,solo me ponen en contacto con la persona interesada en alquilar.
    Dime ,por favor,que no voy a tener que darlo de alta como vivienda o apartamento turístico( con todo lo que ello conlleve )y que no me van a multar por eso ( y en caso de multa ¿de cuanto seria ? ),y que no entra en la ley que ha salido,solo por sacar ,a veces, los gastos del apartamento.
    Gracias por tu aclaración de antemano.

    1. Hola Ana.

      No me extraña que haya cosas que no te queden claras.

      Es que a nadie nos quedan claras varias cosas, incluso a la propia Junta de Andalucía.

      No puedo decirte que no es de aplicación el adecreto en tu caso. Sería una irresponsabilidad por mi parte.

      Lo que si puedo decirte es que según la Junta, se van a perseguir a las personas que anuncien viviendas en webs en las que se puedan hacer reservas.

      Cuáles son esas webs?.

      Pues queda claro que el concepto comprende a webs que pueden hacer reservas directamente, tipo airbnb.

      Pero… ¿y las webs que actúan como mencionas?.

      Pues ahí está el problema de interpretación.

      Yo lo que puedo hacer es darte la opinión jurídica.

      Y la opinión jurídica es que el adecreto pone que cuando se alquila con habitualidad y con carácter turístico hay que darse de alta. Y esos conceptos son totalmente independientes del concepto de canal de oferta turística. Es decir, si anuncias por esas webs hay presunción de que estás realizando la actividad, pero ello no quiere decir que todos los anuncios que no esten hechas en otro soportes se queden libres de sanción.

      Me he liado, así que en mi interpretación debes registrar la vivienda para evitar problemas. Y si no lo haces puede que te sancionen.

  97. Buenas tardes, Eduardo. En primer lugar mi referencia es la comunidad autónoma de Andalucía (Sevilla). En mi bloque, los Estatutos de Régimen Interno aprobados en su día por los propietarios declaran a todas las viviendas como residencias de uso habitual. No obstante y dada la buena ubicación urbana del edificio, se observa el uso turístico que se está dando a algunas de ellas. A la comunidad de propietarios no le ha sido notificado ni oficial ni oficiosamente nada al respecto sobre dichos usos turísticos y lucrativos, teniendo que soportar en sus instalaciones comunitarias las entradas y salidas de los alojados en cualquier día y hora, usando garaje (los propietarios tienen plazas), ascensores, escaleras y hasta el portal para citas de los turistas con sus correspondientes maletas, objetos y bultos. Tiene la comunidad de propietarios que soportar todo este perjuicio y desgaste para el bloque ? Puede oponerse legalmente a este uso de dichas viviendas? Muchas gracias. Saludos

      1. Muchísimas gracias, Eduardo. Me resta una duda o matiz. Aunque no estuviera establecida tal limitación en los estatutos de régimen interno, puede oponerse igualmente cualquier comunidad de propietarios de vecinos a que en su bloque y con el uso además de sus instalaciones (portales, ascensores, escaleras, luces, garaje, etc) se realicen estas actividades? Saludos

  98. Buenas, Eduardo:

    Muchas gracias por tu trabajo.

    ¿Sabes si hay algún modelo disponible de Declaración Responsable para la inscripición en el Registro de Turismo?

    Gracias de nuevo, un saludo.

  99. Hola,Eduardo gracias por tus aclaraciones,y gracias por tu información , una cosa las viviendas , hubicadas en suelo no urbanizable o rústico, sin licencias previas, pueden ser alquiladas, o tendrán que dejarse de alquilar me refiero a a las viviendas ilegales de Andalucía, que actualmente se alquilan, gracias de antemano.

  100. Hola Eduardo:

    Ante todo, queremos felicitarte por la increíble labor que estas haciendo.

    Mi pareja y yo, con muchísimo esfuerzo, hemos comprado un edificio en Tarifa, dividido de facto en varios apartamentos, que queremos destinar por completo al alquiler vacacional, pero la escritura refleja solo una única vivienda. No hay división horizontal. Ni siquiera coincide la realidad con lo registrado.

    El próximo mes de octubre, iniciamos una obra para subir una planta y media sobre lo existente y saldrán dos apartamentos más. Tenemos claro que el fin de todo esto, será registrarse como apartamentos turísticos de la modalidad edificios/conjuntos. Pero, hasta que eso ocurra y teniendo en cuenta que algunos de los apartamentos (o dependencias) están ya terminados, nos gustaría alquilarlos este verano de manera vacacional y para ello nos queremos anunciar en todos los portales posibles, incluido el nuestro propio que tiene RESERVA ONLINE…

    ¿Como nos recomiendas que lo hagamos?

    Después de leerme tu blog entero, así como las preguntas de la gente y tus respuestas, tengo dudas…

    Entiendo que debemos solicitar la licencia de ocupación de la casa, que es de los años 80 y hacer una declaración responsable e inscribirnos en el Registro de Turismo, pero no sabemos si directamente como apartamentos turísticos, solicitando la oportuna licencia en el Ayuntamiento (y que nos den el tiempo suficiente para hacer los cambios necesarios para cumplir con la normativa específica) o por el contrario esperar a tener la obra terminada y por ahora inscribirnos como una única vivienda vacacional, que es la realidad actual, en la que se alquilan habitaciones o dependencias. (De hecho mi pareja y sus hijos están empadronados en la vivienda). El problema es que albergamos a muchas mas personas que 15, que entiendo es el máximo por vivienda.

    Respecto a esto, si la vivienda no es compartida y la licencia no habla de ocupación máxima ¿también hay un máximo de 15 personas? La casa tiene registrados unos 400m2.

    Si optamos por registrarnos directamente como apartamentos turísticos del grupo conjuntos/edificios, ¿ te exigen tener realizada una división horizontal ? ¿es necesario tener la licencia oportuna antes de hacer la declaración responsable? ¿nos darían tiempo para hacer la obra de ampliación y las reformas oportunas para adaptarnos a la normativa de apartamentos turísticos?

    El caso es que no podemos permitirnos el lujo de no sacar el rendimiento de los alquileres estivales, porque contamos con ese dinero para poder terminar la obra de ampliación, que se desarrollará desde Octubre de este año hasta Mayo del 2017 y nos vamos a anunciar si o si, en nuestra web, airbnb, homeaway, etc. Nos hemos endeudado hasta las orejas y no tenemos opción. Hemos solicitado ya la licencia de obra de la ampliación en el Ayuntamiento.

    Te estariamos muy agradecidos si pudieras indicarnos, según tu opinión, cual crees que sería la mejor forma de proceder.

    En espera de tu respuesta.

    Atentamente.

  101. Hola, primero darte las gracias por tu trabajo.
    Te expongo el tema. Un propietario de tres viviendas situadas dentro casco urbano y en diferentes edificios.
    Al ser tres y para evitar tener que darlas de alta como apartamentos turístico, ¿se puede suscribir la declaración responsable con dos vivienda a nombre del propietario y otra persona (por ejemplo la esposa como titular explotadora de la tercera vivienda?
    ¿Qué tipo de contrato hace el propietario para la tercera vivienda y donde presentarlo?
    ¿Se haría el contrato solamente para poner como titular de la explotación como vivienda turística, a su esposa, sin tener que poner precio por esa cesión?
    Espero haberlo planteado bien.
    Espero tu respuesta. Un saludo

  102. Hola Eduardo . Reiterar mi agradecimeinto por tu dedicación y esfuerzo en ayudarnos .Una cuestión .
    La ley 13/2011 de 23/12 ( de Turismo en Andalucia ) en su artº 32.2 concreta que los precios han de figurar expuestos en la vivienda . ¿ existe modelo o formulario de tal anuncio ? .

    1. Hola Manuel.

      Lo desconozco.

      De existir, estaría bien si algún lector los cuelga en este comentario o me los hace llegar.

      En caso contrario, habrá que hacerlo “a lo tradicional”, es decir, cada uno el suyo.

      Si saco un huequecillo durante este mes a lo mejor intento crear una plantilla y la cuelgo por aquí.

  103. Si no he entendido mal la declaración responsable hay que hacerla a partir del 12 de Mayo.
    En mi caso solo me faltaria la licencia de habitabilidad . El piso es del año 1960 y no tiene, no existía en dicha fecha. Lo he comprobado en la Gerencia de Urbanismo de Malaga capital. No me dicen que documento alternativo hay que presentar ( un certificado de habilidad hecho por un arquitecto y visado en la Gerencia ).
    Los dias pasan y veo que no aclaran nada al respecto. Me gustaría saber si hay algún caso similar en Malaga y que hacer si no se definen con el documento sustitutivo de la licencia de habitabilidad.
    Gracias.
    Felicidades por el blog.

    1. Hola Miguel.

      Es cierto que los dias pasan.

      Yo también me estoy encontrando con problemas en Málaga, y eso que Málaga ha sido la impulsora de que este Decrto esté aprobado antes del verano.

      No obstante, el plazo no se acaba el 12 de mayo, sino que empieza.

      Verás como al final nos dicen el documento que hace falta.

  104. Hola Eduardo,

    Muchas gracias por tus consejos.

    En el caso de que lleve varios años alquilando mi vivienda a traves de esta plataforma y vaya a regularizarlo ahora, recomiendas que de de alta de nueva la vivienda para que no aparezca el historial de opiniones e historial de alta de la vivenda?

    Entiendo que si este tipo de alquiler es legal a partir del 12 de mayo y se ve que hay opiniones desde hace 3 años la administración puede sancionar por el historial?

    No estoy hablando de hacienda sino de la Consejería de Turismo…

    Muchas gracias de nuevo.

  105. Muchas gracias por las informaciones. Estoy dado de alta como Vivienda Turística de Alojamiento Rural. ¿Ahora sólo alquilo un appartamento en mi Casa, debería cambiar aviviendas turístico vacacionales?

  106. Hola Eduardo,

    Antes de todo muchas gracias por toda la informacion que facilita.
    Soy propietario de 3 apartamentos a 50% con mi pareja y tengo 3 apartamentos mas de otos propietarios que alquilamos y gestionamos. Todos los apartamentos estan anunciados en sitios sin obligacion de pago en la plataforma de estos sitios. Como lo podemos solucionar quedandose en el decreto 28/2016?
    Gracias por su ayuda.

    1. Hola Richard.

      La Junta lo que dice es que tendrán que registrarse las viviendas si se anuncian en webs con posibilidad de reserva, ya sea on line, ya sea telefónica, por email, etc.

      De todos modos, en tu caso si tienes tres viviendas no podrás acogerte al decerto de viviendas turísticas, sino al de apartamentos turísticos.

      Salvo que pongas algunas a nombre de tu pareja y otras al tuyo.

  107. un saludo y muchas gracias por sus aclaraciones.
    alquilo por seis meses continuos al mismo inquilino mi vivienda.
    mi pregunta es si los restantes seis meses al año puedo alquilarla como vivienda turistica.
    ¿es compatible el alquiler turistico con otra forma de alquiler?

  108. Ante todo agradecer la dedicación y lo aclaratorio del blog… Quisiera saber si la junta ha establecido finalmente la “cuantificación” del término habitual…. Además me surgen dudas acerca de las web que se suponen portales de promoción turística.. Por ejemplo, la publicación en él ya citado mil anuncios (anuncios por palabras en distintas categorías), se consideraría un canal de promoción turistica?? No lo veo claro, pues obviamente la opción de reserva no está disponible y tampoco se trataría de una empresa dedicada a la mediación y/u organización de servicios turísticos, no??
    Por otra parte la licencia de ocupación debe adjuntarse junto a la DR o se entrega con posterioridad?

    Muchas gracias por adelantado,

    1. Hola Noelia.

      La licencia de ocupación no hay que adjuntarla, pero al presentar la DR se está declarando tenerla.

      Las webs… en mi opinión esas webs entran dentro del concepto que la Junta quiere considerar como canales de oferta turística. En mi opinión lo que la Junta pretende es que las viviendas que estén en Andalucía y que un extranjero pueda ver por internet, y que pueda reservar, que estén regladas. Y en las webs que indicas se puede reservar, aunque sea indirectamente. En mi opinión deben estar registradas las viviendas que se anuncian en esas webs.

      Respecto a la habitualidad no hay nada aclarado todavía.

      Como ves, esto es un mar de dudas.

      Algo muy habitual en el derecho administrativo, por cierto, para que así tengan la sartén por el mango las administraciones en todo momento. Ambigüedad pura y dura en contra de los administrados.

  109. Buenas tardes!! Enhorabuena Eduardo, escribes claro y nos ayudas muchísimo con tu blog… Te planteo mi duda si tenemos dos apartamentos a nombre de mi padre fallecido (hace muchos años) cuyos trámites para cambios de titularidad no se hicieron en su momento, podemos presentar la DR mi hermana y yo?? O cuales son los primeros pasos para lograr registrar nuestros apartamento como viviendas vacacionales?? Muchas gracias

  110. Buenas noches.

    Muchas gracias por tu ayuda con estos trámites que nos plantea la Administración. Yo me he bajado el formulario para la declaración responsable de apartamento turístico y lo que no entiendo son algunas casillas como “daos de la escritura de constitución” o bien “datos del proyecto” que no encajan para nada en la inscripción que quiero hacer que es únicamente de un apartamento vacacional. Entonces me pregunto ¿sólo relleno los apartados de los que tenga datos?¿Me obligan a algo más?

    Gracias de nuevo por tu dedicación.

    1. Hola Maria Ángeles.

      La inscripción de apartamentos turísticos es distinta a la de viviendas turísticas. Resumiendo, podría decirte que es más compleja.

      Si tienes dudas te revomiendo que te pases por la Consejería de Turismo de tu localidad para que te aclaren cuáles son los puntos que tienes que completar.

      Pero mi pregunta es…¿quieres registrar tu vivienda como apartamento turístico o cómo vivienda turística?. ¿Conoces las diferencias?.

  111. Buenas tardes,

    Estoy pensando realizar reformas en mi casa para ofrecer habitaciones independientes como alojamiento vacacional. Es una pequeña casa en primera linea de playa con dos plantas. Estoy pensando convertir la primera planta en 3 habitaciones con 3 baños independientes, y cocina donde serviría desayunos. Yo viviría en la planta de arriba. Utilizaría, así mismo, webs, agencias y publicidad online para alquilar las habitaciones. Entraría dentro de la legislación que entra en vigor en mayo, o por el contrario sería considerada la actividad dentro de otros parámetros legales?

    Por otro lado, me gustaría saber cual es la legislación presente en caso de impago, o si el cliente decide no irse cuando termina la estancia acordada. Sería como como en el caso de los arrendamientos urbanos, necesiria una orden judicial para recuperar la posesión? … O por el contrario, como en los casos de los alojamientos hoteleros, se puede recurrir a la policía?

    ¡Muchas gracias!

    1. Hola Daniel.

      Por lo que cuentas se trataría de un alquiler que entraría dentro del concepto de vivienda con fines turísticos.

      Ya sabes que la vivienda debe tener licencia de ocupación.

      En caso de impago se aplicaría la misma normativa que para el resto de impagos de viviendas sometidas a la ley de arrendamientos urbanos, es decir, tendría que iniciarse un proceso de desahucio.

  112. Hola Eduardo, lo primero darte las gracias por poner algo de luz a este Decreto que nos ha sorprendido a todos..
    Mi pregunta es la siguiente, tenemos una pequeña inmobiliaria en un pueblo de la costa y gestionamos varios apartamentos que nos ceden los propietarios para alquilar los meses de verano. no utilizamos ningún canal online de reservas y simplemente captamos al cliente que nos llama o visita y nos llevamos una comisión de ese alquiler.
    ¿estamos actuando de forma irregular?, ¿tiene la inmobiliaria alguna responsabilidad en caso de sanción?.
    Gracias anticipadas.

    1. Hola Marcos.

      Por lo que comentas no hay necesidad de registrar la vivienda si no está en webs que incluyan la posibilidad de reserva.

      Ahora bien, este es el criterio que dice la Junta que va a seguir.

      Sin embargo yo me tengo que atener a la literalidad del decreto. Y el decreto dice que es vivienda vacacional aquella que se destina a fines turísticos y que se alquila de forma habitual.

      ¿Qué es la habitualidad?.

      pues aquí está la clave de la cuestión. Nadie se moja en ese concepto, por lo que como casi siempre, la administración nada placenteramente en la ambigüedad, porque puede cambiar de criterio cuando quiera.

      1. Esta es la consulta a la Consejería de Turismo de Andalucía que realicé ayer domingo día 17 de abril de 2016, y la respuesta al día siguiente de la Junta:

        C O N S U L T A:
        Quiero hacer una consulta sobre alquiler de vivienda con fines turísticos.
        Primero:
        Estas son las respuestas a preguntas frecuentes de la Consejería de Turismo.

        Tengo una vivienda en Andalucía, ubicada en suelo de uso residencial y la quiero alquilar por temporadas ( días, semanas….), ¿se considera entonces que se trata de una vivienda con fines turísticos?
        Sí, si se ofrece mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos, esto es, cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística. Indistintamente si la vivienda es completa o por habitaciones.

        ¿Qué se considera canal de oferta turística? Icono para plegar y desplegar contenido
        Las agencias de viajes, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento, es decir, este concepto incluye las páginas webs donde se puede realizar una reserva.

        Mi consulta a la Consejería es:
        Si la vivienda se oferta en canal o web sin reserva de pago, o mediante cartel en balcón, o conserje, y de forma no habitual, solo quincenas o mes de julio o agosto ocasionalemnte,
        ¿Se considera vivienda con fines turísticos segun el nuevo decreto?

        En el resto de casos no mencionados en el apartado anterior, se presume que no hay habitualidad. Sin embargo, esto no es obstáculo para que la administración pueda sancionar al titular si demuestra que cede su vivienda de forma habitual. En estos casos, pues, es la administración la que tiene que demostrar que la vivienda se cede de forma habitual.

        Nos encontraremos en estos casos cuando el titular promocione o comercialice la vivienda, con fines turísticos (sea o no mencionado en la promoción de la vivienda) a través de:

        webs que no ofrezcan posibilidad de reserva mediante pago en su plataforma.
        carteles expuestos en el balcón de la vivienda
        a través de conserjes, etc.

        Si no hay finalidad turística no cabe la posibilidad de hablar de viviendas turísticas, obviamente.

        Ver también en:
        http://www.20minutos.es/noticia/2662749/0/consejo-gobierno-dar-luz-verde-este-martes-al-proyecto-decreto-viviendas-turisticas

        Excepciones. No estarán sujetas a este decreto las viviendas alquiladas durante más de dos meses consecutivos por una misma persona (situación que se contempla en la Ley de Arrendamiento Urbano); las que estén ubicadas en el entorno rural (como las del Rocío); y las que se cedan sin contraprestación económica. Pero, ¿qué sucede con los alquileres de playa por semanas o quincenas? Según la Junta, al no ser una actividad “habitual” quedarían excluidas de este decreto y no estarían obligadas a inscribirse en el registro, pero sí a establecer una “relación legal” mediante la firma de un contrato.

        Por favor, podrían dejar claras los extremos de habitualidad y canales o web turísticos.

        RESPUESTA DE LA JUNTA DE ANDALUCIA CONSEJERIA TURISMO:

        RTA CTD
        13:25 (hace 6 horas) 18 DE ABRIL DE 2016

        Si la vivienda se oferta en un canal de oferta turística, aunque no de opción al pago de la reserva, tendrá que estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), independientemente del tiempo que la alquile. Si la vivienda sólo se alquila a través de conserje o con cartel en el balcón, estos no están considerados canales de oferta turística según la definición dada el el artículo 3. 3. del Decreto 28/2016, por lo tanto no tendrían que inscribirse.

        Las viviendas situadas en la playa si se comercializan en los canales previstos en el artículo 3.3 y cumplen los demás requisitos del decreto, tendrán que estar inscritas en el RTA, independientemente del tiempo que se alquilen.

        Las viviendas con fines turísticos tendrán que registrarse a partir del 11 de mayo, fecha de entrada en vigor del Decreto 28/2016.

        La información consultada por ud. en distintas páginas webs no ha sido elaborada por esta Consejería de Turismo y Deporte, le sugerimos que para su correcta información visite la Web oficial de esta consejería, le enviamos enlace:

        http://www.juntadeandalucia.es/turismoydeporte/opencms/areas/turismo/registro-de-turismo/

        Saludos
        El presente e-correo tiene carácter meramente informativo y no supone pronunciamiento formal de esta Consejería, ni presupone generación ni expectativa de derechos

  113. Hola Eduardo, ante todo gracias por tu tiempo y aclararnos tantas dudas. A mi, revisando el decreto me han surgido un par más.
    1) Pueden los residentes de fuera de la Union Europea aparecer como titulares en la declaracion responable?, y los no residentes de fuera de España?
    2) Respecto al numero de plazas, muchos son los que han ofrecido las plazas correspondientes a un sofa cama, o cama hinchable en otros espacios que no correspondian a una habitación. Mi duda en relación a esto es, se pueden ofrecer estas plazas como hasta ahora, o habra que ceñirse a lo que haga referencia la licencia de ocupación. En cualquier caso, lei por alguna parte del decreto que no se pueden ofertar mas de 4 plazas por habitación, se entiende que en cada habitación pueden estar 4 personas?
    Muchas gracias otra vez

    1. Hola Sergio.

      La respuesta a tu primera pregunta es “si” en los dos casos.

      Respecto a las plazas, aún desconozco cómo se va a controlar. El Decreto dice que la licencia de ocupación dirá cuántas plazas tiene cada habitación, pero las licencias de ocupación no establecen ese detalle. Sin embargo los ayuntamientos si tienen establecidas en su normativa urbanística el número de plazas según los metros cuadrados de cada habitación.

      Así que, o bien la consejería de turismo obliga a tener una nueva licencia de la vivienda individualmente que especifique ese dato (me parece que los tiros irán por ahí), o bien habrá que especificar tantas plazas domo camas tenga una habitación, con los máximos por habitación y vivienda establecidos en el Decreto.

  114. Hola Eduardo,

    antes que nada, gracias por este útil post.

    Mi pregunta concierne a los impuestos que hay que pagar. Voy hacer los trámites para regular mi apartamento como vivienda con fin turístico, pero desconozco como se controla esto desde el punto de vista tributario..
    ¿Qué impuestos debo pagar, cómo y cuándo?
    ¿A qué organismos tengo que informar de esta actividad?

    muchas gracias por tu ayuda,
    un saludo,

    fran

      1. Gracias Eduardo por tu respuesta… Aunque no entiendo lo de darme de alta en hacienda…en concepto de que? Quiero decir, no soy una empresa ni nada por el estilo…
        No he leído nada sobre eso en el boja y estoy algo confuso.
        Mil gracias!

        Fran

        1. No eres una empresa…relativamente. Es decir, a ojos de hacienda estás generando unos ingresos.

          A ver, no soy especialista en fiscalidad. Por otro lado he preguntado en la Junta y parece ser que no hay que darse de alta en hacienda.

          Sin embargo, eso no es comoetencia de la Junta, sino de la agencia tributaria. Y si allí preguntas te dirás, casi con toda seguridad, que si hay que darse de alta en hacienda.

        2. Buenas tardes a todos,
          Por si puede ser de ayuda comento que no se trata de un alta en Hacienda específico. Simplemente tidis las personas fisicas tenemos obligacion de declarar nuestros ingresos. Los de los alquileres, turisticos o no, en la casiila correspondiente de la declaracion anual del I.R.P.F.
          Un saludo

      2. Gracias por tu labor Eduardo, qusiera preguntarte que al no tener mas de dos pisos, ni ejercer servicios de la hosteleria, esto podria no llegar a ser una actividad empresarial y podria ser un simple subarriendo? Es decir declarar esos rendimientos por Irpf y considerar la actividad como un rendimiento de subarriendo siempre y cuando se cumpla también con el decreto de la Junta, sería posible hacerlo de esta manera??

  115. Hola Eduardo.

    Meas o meno tengo claro todo este lio, pero te expongo mi caso, mi hermana que vive en Madrid alquila su apartamento que tiene en chiclana que es donde yo vivo, como ella no puede atenderlo soy yo el que me encargo de ponerle el anuncio y de quedar con los inquilinos esto solo se hace en verano 4 o 5 semanas, entiendo que hay que sacar la licencia turistica pero en mi caso yo no cobro nada simplemente le hago un favor a mi hermana ya que me pilla cerca, ¿en mi caso que soy el intermediario no tendria que rezar en ningun sitio ya que yo no percibo nada? o de lo contrario si?
    Gracias.

  116. Hola Eduardo,

    Ante todo muchas gracias por todos tus comentarios, aunque cuanto más se lee, más dudas surgen.

    Un par de cuestiones:

    1) Si un propietario tiene puesta su vivienda en alquiler a través de una inmobiliaria, publicitada en la propia web de la inmobiliaria y sin poder reservar desde la propia web, ya sea para larga temporada o corta temporada, entendiendo en este último caso que se acepta el alquiler para períodos inferiores a dos meses, ¿sería necesario inscribir dicha propiedad?

    2) Como se ha dicho en varios comentarios, muchas propiedades tienen licencia de ocupación, si bien se concedió para la totalidad de la promoción (ej. 50 viviendas) o bien es individual para la propiedad pero no se recoge tampoco el número de plazas. En estos casos se podría presentar la declaración responsable, puesto que la propiedad tiene licencia de ocupación, pero no cumpliría los requisitos por cuanto no aparece el número de plazas. Para cumplimentar ahora la declaración responsable, ¿podría indicarse entonces el número de plazas según las camas existentes o según el número de habitaciones? ¿Solicitaría en su día la Junta que se subsane aportando un nuevo documento?

    Muchas gracias.

    1. Hola Inmaculada.

      Parece que definitivamente la Junta va a aceptar las plazas que se declaren en la declaración responsable, teniendo siempre en cuenta el máximo que permite el Decreto.

      Respecto a la primera pregunta, hay muchas dudas. En mi opinión te diría que al no permitirse la reserva no sería necesario registrar la vivienda. Pero como el concepto de reserva es tan ambiguo… Pues si tienes la posibilidad de registrarla mucho mejor.

  117. Muchas gracias Eduardo por la información que facilitas, amplia y clara. Voy a empezar a alquilar una propiedad que heredé, junto con dos hermanos. Se trata de una casa con más de un siglo, aunque perfectamente restaurada y con todas las comodidades. Va a ser muy complicado lograr una licencia de ocupación (Rincón de la Victoria) ¿alguna sugerencia?.

    Ya la tengo anunciada en varios portales y ya tengo reservas, ¿debo hacer YA la declaración responsable supongo?, ¿algún documento que deba adjuntar a la misma? (he rellenado el formulario online, mediante certificado electrónico).

    Un saludo

  118. Hola Eduardo,
    Gracias por tu predisposición.

    En cuanto a las VFT, el decreto en su art. 7.1 hace referencia a a un documento “a modo de contrato” el que debe contener unos mínimos, he visto los modelos de contrato que tienes en el blog y otros en otras web, me parecen excesivamente largos 4 o 6 hojas, creo que cuando se le presente este contrato a un huesped que pretenda alojarse no mas de dos días se asustará, ¿Cabria la posibilidad de que colgases un nuevo contrato mas reducido en contenido pero igual de válido?.
    Por otro lado; manejaremos datos de clientes, al respecto, ¿tendremos que crear un fichero de datos al amparo de la Ley de Protección de Datos?.
    un saludo y mil gracias.

    1. Hola José Manuel.

      Respecto al contrato, ahora voy fatal de tiempo y no cro que pyeda colgar nada en condiciones en los próximos días.

      Sin embargo, pensando en tu consulta, tienes toda la razón respecto a la extensión del contrato y a las suspicacias que generaria en el usuario. El tema se podría solucionar mucho elaborando un documento que recoja los elementos esenciales (precio, días, datos personales, dirección de la vivienda y, además, que diga que la relación se regula por lo establecido en la ley de arrendamientos urbanos o en el código civil para los contratos de arrendamiento). Con eso sería suficiente.

      Respecto a protección de datos, no estaría de más dar de alta un fichero. Así habrá menos problemas.

  119. Hola Eduardo
    Enhorabuena por tu blog y muchas gracias por tus aclaraciones.

    Soy el propietario de una modesta web dedicada a publicar anuncios de viviendas en alquiler o venta en la playa.

    Nosotros no mediamos en el alquiler, ni en la reserva, ni en el pago de la reserva, es decir, no se puede pagar a través de la web, ni el dinero lo recibimos nosotros, sino que el inquilino envia directamente el dinero al propietario (de particular a particular).

    Nosotros solo nos encargamos de publicitar los anuncios de las viviendas, dar soporte técnico y moderar los canales de comunicacion de la web.

    Habitualmente hay unas 200 o 300 viviendas publivadas. Lógicamente ninguna tiene todavía el nuevo código VFT que exige la Junta de Andalucía, porque el Decreto no entra en vigor hasta el 12/mayo. Imagino que, a partir de entonces habrá algunos propietarios que saquen ese código, pero habrá otros muchos que no lo sacarán.

    Mis dudas son:
    – ¿Me pueden multar a mí porque en mi web haya publicadas viviendas sin el código VTF? (Yo no tengo porqué saber ni puedo saber si el propietario alquila su casa habitualmente u ocasionalmente)

    – ¿Somos un canal de difusión turística?

    – Nosotros siempre nos hemos considerado una empresa de publicidad ¿Estoy incumpliendo alguna ley?

    – ¿Tenemos nosotros que hacer algo en turismo?

      1. He leido varias veces el Decreto y no encuentro por ninguna parte el punto donde se indique que anunciar viviendas no registradas plantee sanciones sobre la página web donde se anuncian. Otra cosa es que se negaran a colaborar con la inspección, pero así a bote pronto me parece excesivo multar a un portal de anuncios o una página web porque alguno de sus anuncios no se haya aún (o no piense hacerlo) inscrito en el registro de viviendas turísticas.

        ¿No se están extralimitando y están “metiendo miedo” para que la gente no anuncie sus viviendas?
        En su día oí algo de que iba a haber acuerdos con los portales de anuncios para que colaboraran, pero nada de sanciones graves por anunciar viviendas no declaradas.

        Si existe ese artículo, por favor, háganoslo saber, por favor.
        Gracias

  120. Buenas tardes:
    Yo he consultado a la Junta de Andalucía, porque tengo una vivienda en Cádiz y la tengo anunciada en una página de clasificados (milanuncios). Les he preguntado si me aplica, y me han contestado lo siguiente:

    “Le informamos que si su vivienda se publicita en cualquier canal de oferta turística de los especificados en el artículo 3.3. del Decreto 28/2016 deberá estar inscrita a partir del 11 de mayo, incluso aquellos canales que sólo facilitan unos datos de contacto, ya sea número de teléfono o correo electrónico o cualquier otro medio, que ponen en contacto al propietario con el usuario y de ahí, se puede o no derivar en una reseva de dicha vivienda. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando sea comercializada o promocionada en estos canales de oferta turística, independientemente del tiempo que la alquile (artículo 3.2.).”

    1. Hila Javier.

      Muchas gracias por tu aportación.

      Parece por lo tanto que empieza a quedar claro que los anuncios realizados con finalidad turística en cualquier web darán lugar a que tenga que registrarse la vivienda, ya que cualquier anuncio ofrece datos de contacto del ofertante.

      Lo que es desquiciante es que el Decreto diga que vivienda turística es la que se promociona 1) con fines turísticos y 2) con habitualidad, y después centren todos los esfuerzos en el término “reserva”, “canal de oferta turística”, etc.

      Con lo fácil que habría sido no mencionar la habitualidad y decir que vivienda que se anuncie en una web vivienda que tiene que registrarse. Al menos así habría más seguridad jurídica.

  121. Hola Eduardo

    ¿Hay algún periodo transitorio, es decir fecha tope = XX meses a partir del 11 de mayo de 2016. Somos una agencia con pagina web donde se anuncia, debemos quitar todas las propiedades que venimos anunciando a partir del 11 de mayo, si no están registrados. Qué responsabilidad tenemos nosotros como agencia. Debemos pedir a los propietarios que nos firmen algo que nos exonere de responsabilidad si hay sanción. Todo esto nos pilla en plena temporada. SOS

    1. Hola Susan.

      Por falta de tiempo no pude mirar este asunto, así que recurrí a preguntarlo directamente en la junta.

      Me han confirmado, y he corroborado, que la situación que comentas es una infracción grave si permites que se pongan anuncios sin que el propietario haya presentado la declaración responsable (en caso de que haya presentado la declaración responsable pero aún no le haya llegado el número de registro y tu permites que se anuncie la vivienda en tu web, entonces no serías sancionada).

  122. Buenas tardes e infinitas gracias por su labor. Voy a preguntar lo que todos querrían saber pero nadie osa preguntar : ¿Cómo va a a perseguir la Administración al titular rebelde de un anuncio que no se haya dado de alta como vivienda turística (= presunto infractor) si en el anuncio no pone la dirección exacta del inmueble, calle, piso, letra, etc que especifique exactamente quién es el titular indiscutible ni la vivienda indiscutible -entre tantas-que está infringiendo y será sancionable? ¿Cuánto de labor “policial” y de rastreo harán para dar con titulares rebeldes? ¿Tiene medios la Administración para perseguir a los pequeños ciudadanos que quieren o necesitan sacar unas perrillas y que no desean registrarse para no verse obligados ni a dar mapas de la zona ni tener libros de reclamaciones , botiquín etc? Muchas gracias de antemano por su sinceridad. Abrazos

    1. Hola.

      Si, tienen medios, sobre todo porque hay dinero de por medio (el que pueden obtener de las sanciones).

      Un ejemplo de lo que puede hacer la actividad inspectora es requerir a la web oara que aporte datos del propietario, o a las telefónicas para que aporten los datos del teléfono que aparece en el anuncio.

  123. Hola tengo una gran duda tengo un piso anunciado en mil anincios tendria que inscribirlo? Y si pongo.un letrero.de.se alquila? Y si tiviera que quitar el anuncio tendria que ser ya para que no me sancione o hasta mayo podria tenerlo publicado

    1. Hola Elvira.

      Si lo vas a tener anunciado en Milanuncios tendrás que registrar la vivienda.

      Si pones un cartél de “se alquila” entonces no, pero si en el cartél haces alusión (junto al teléfono, si te cabe, claro) que es alquiler turístico, entonces si deberías alquilarlo (aunque dudo que se vaya a perseguir esta situacion, pues no es esa la finalidad del decreto).

  124. Buenos dias Eduardo, muchisimas gracias por tus aportes. Tengo un piso que compre el año pasado y no tiene licencia de primera ocupacion porque esta construido en 1980 o un poco despues y por entonces no era obligatorio dar la licencia de ocupacion, hemos solicitado al ayuntamiento la copia y nos dijeron que por esa epoca no la daban y ahora se han encontrado con un monton de gente solicitandole copias que no tienen y no saben que van a hacer porque se estan encontrando con este problema con muchisima gente, nos comentaron que iban a tener una reunion con alguien de la junta pero por ahora no sabemos nada. Entonces al no poseerla no deberia hacer la declaracion responsable no? o con la mera solicitud basta? Me gustaria preguntarte que si desactivo de las plataformas web el anuncio para que a partir del 12 no me entren reservas o solicitudes nos pueden sancionar si mantenemos las reservas previas? El tema de desactivar el anuncio hasta conseguir la licencia es para evitar sancioines porque no tenemos problemas en declararla pero claro sin la licencia lo mismo es hasta peor. Aun no se sabe que documento puede ser alternativa a la licencia de ocupacion o si o si tiene que ser la licencia de ocupacion?

    Un Saludo y Gracias

    1. Hola Manuel.

      Si no tienes licencia de ocupación, o de primera acupación o cédula de habitabilidad no debes registrar la vivienda.

      E incluso si alquilas a las teservas que ya tienes contratadas podrían sancionarte. No digo que lo vayan a hacer, pero estarías cometiendo una infracción.

      Es cierto que algunos ayuntamientos están desbirdados, e incluso hay otros que yan han dicho que no van a dar licencia de ocupación. Imagínate…

      1. Hola Eduardo. Creo que alquileres anteriores a la aplicación de la norma, no son ilegales ni sancionables, pues no existia decreto activo. Copio articulo, para interpretación:
        Disposición transitoria única. Régimen transitorio.
        1. Los artículos 7 y 8 no serán de aplicación a las viviendas ubicadas en inmuebles situados en suelo de
        uso residencial, contratadas o reservadas con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto, en las que
        se ofrezca mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de
        forma habitual y con fines turísticos.

        como ves, pone: “contratadas o reservadas con anterioridad a la entrada en vigor”.

          1. Buenos días, Eduardo.

            No puedo coincidir contigo en esta interpretación tan torticera que creo tu estás haciendo de la norma.

            Por contra, entiendo perfectamente extrapolable el viejo aforismo del derecho penal “Nullum crimen, nulla poena sine praevia lege” o dicho en castellano para que nos entiendan, “ninguna pena sin ley previa que contemple la conducta o la acción a castigar”.

            En ese sentido, aunque existe “la pena” (la sanción administrativa de la Ley de turismo) hasta la aparición del decreto, no está tipificada la conducta sancionable (la infracción), por lo que entiendo que sería facilmente defendible ante los tribunales, las sanciones impuestas por conductas anteriores a la existencia del decreto.

            Todo ello sin olvidar aquel otro viejo aforismo de que “para ganar un pleito se se necesita, tener razón, saberla pedir y que te la den”, o en palabras de la gitana, “pleitos tengas y los ganes”

  125. Buenas tardes:
    Ante todo felicidades por el foro.
    Si un propietario alquila sólo una o dos quincenas en el verano ¿también tiene obligación de registrar la vivienda?.
    En estos casos si la publicita una inmobiliaria en mil anuncios ¿es responsable?
    Gracias de antemano.

    1. Hola Maty.

      Con las reservas oportunas,mpues aún la norma es muy joven, puedo decirte que:

      – Si anuncias en webs, aunque sea de inmobiliarias, tendrías que registrar.
      – Los responsables de la web serían responsables si anuncian sin nº de registro.
      – Si sólo alquilas 2 o 4 semanas no estás obligado a registrar, pero si anuncias en webs entonces si.

      1. Buenas noches, no encuentro esta excepción en el Decreto… si todos los años se alguila durante 3 semanas en verano por ejemplo, no se considera como ´habitual´y entonces – obligación de registrar?

  126. Hola buenas tardes, yo tengo un apto. Que. Estado alquilando por airbnb y por lo que me sale del boca a boca, lo que he alquilado por airbnb, Niumba, etc … hasta el momento lo he declarado, si quitara el anuncio de las webs y lo sigo alquilando por semanas y quincenas de boca en boca , debería darme de alta?? Gracias de antemano

  127. Hola,
    Muchas gracias por tu blog. Me quedan dudas sobre las excepciones.
    Ejemplo: tengo mi piso publicitado en una web tipo airbnb para alquilar el piso en verano, y a la vez cedo mi piso a un familiar durante más de dos meses durante el año (sin contra-prestación económica).
    El hecho de tenerlo anunciado en las webs hace que ya no entres en los casos de excepción, no?

    la otra pregunta es, tengo alquileres para este verano, contratados ya, pero no me va a dar tiempo declarar el piso, para el 11 de mayo, dado que no tengo la licencia de ocupación todavía, lo mejor sería en este caso:
    – darse de baja de las páginas web si se puede
    – esperar a obtener la licencia
    – declarar la vivienda cuando se tenga la licencia
    ¿No hay muchas opciones para salir de esta situación, no? No se puede cancelar lo que ya se tiene contratado con los clientes.

    1. Hola Ana.

      Respecto a la licencia la situación es clara. Sin licencia no debes ni registrar ni publicitar la vivienda.

      Respecto a tu primera duda, la vivienda debe ser registrada, pero como te he comentado hasta que no tengas licencia de ocuocpación no debes registrarla, ni promocionarla ni alquilarla turísticamente.

      1. Hola Ana y Eduardo,

        Si no tiene su licencia pero has solicitado desde el ayto, este documento (con sello y fecha etc) esta suficiente (ahora) para registra su vivienda y después tu puedes presentar la licencia. También traer una copia de su IBI, mas información esta mejor.

        Pablo

        1. Hola Pablo.

          Yo no estoy de acuerdo con esto.

          Esa información no es oficial, por lo que no puede anunciarse que ese es el procedimiento a utilizar.

          Hoy por hoy el decreo exige que en el momento de presentar la declaración responsable en la Junta de Andalucía el titular dispone de licencia de ocupación. Por lo tanto, no debemos aventurarnos a decir que es suficiente con haberla solicitado.

          ¿Y si posteriormente el ayuntamiento no conced dicha licencia?.

          Mejor primero tener la licencia y luego hacer el registro.

          1. Hola Eduardo,

            En Cadiz tengo una amiga que presentado esto sin problemas, mientras esperado el ayto encontré la licencia….pero cada oficina esta diferente y el mano derecha no sepa lo que haces el izquierda…!!

            También entiendo que hay una ‘posibilidad’ la ley sobre el aire van a cambiar antes que el mayo 2017, porque es mas rígido que AT y pensiones.

            Mil gracias por todos sus comentarios cada día estoy leyendo, es una portal súper importante y muy informativo sobre este tema.

  128. Buenas Eduardo:

    Ante todo darte las gracias por tu labor. Es tremendamente útil para todos. Simplemente me gustaría saber como tiene que ser el contrato para conceder la explotación de apartamentos de mi propiedad a otras personas. Solo los puntos fundamentales que debe contener.

    Por otro lado me gustaría saber si el explotador es persona jurídica, también esta exenta de IVA la actividad.

    Muchísimas gracias anticipadas,

    Juan Luis

    1. Hola Juan Luis.

      Basta con un documento en el que identifique a las partes y quede claro, por un lado, que el propietario cede la posesión y la administración del inmuebl a otro y, por otro lado, que dicha cesión es con la finalidad de explotación para uso turistico.

      Si el explotador es persona jurídica la operación sigue estando exenta de IVA.

  129. Hola Eduardo. Tengo una vivienda en un pueblo en el área metropolitana de Granada de menos de veinte mil habitantes. Se le aplicaría el decreto 28/2016, o estaría incluida en el decreto 20/2002.

  130. Buenos días Eduardo. Mil gracias por toda la información que nos das.

    Podrias resolverme una duda.?

    Tengo un apartamento en la playa y desde hace varios años lo alquilo por pequeños periodos de tiempo a través de una inmobiliaria. Ella se ocupa de toda la gestión. El gestor me ha propuesto ocuparse él de todo los tramites por un importe de 300 euros. Me comenta que necesita hacer proyecto de la vivienda, certificado energético y algún que otro más. Pero leyendo tu foro no veo que aparezcan en ningún comentario ninguno de estos requisitos. No sé, me preguntaba si me esta tomando el pelo o realmente es tan complicado registrar el apartamento como turístico.
    La vivienda fue construida en el 2008.

    1. Hola Lola.

      Inicialmente si la vivienda dispone de licencia de ocupacion (me imagino que si por el año de construcción) no veo necesidad de hacer ningun proyecto siempre que vayas a registrarla como vivienda con fines turisticos.

      Sobre el certificado energético, no tienes obligación de tenerlo si lo vas a alquilar por menos de cuatro meses al año. En caso contrario si tienes que tenerlo.

  131. Tratamiento de datos personales

    Hola, hay varias intervenciones que hacen mención a este punto. Como expertos (dirijo una consultora especializada en la materia), opino que el tratamiento de datos personales que habrá que hacer al gestionar una actividad de alquiler vacacional excede claramente la excepción del artículo 2.2.a) de la LOPD que establece que “El régimen de protección de los datos de carácter personal que se establece en la presente Ley Orgánica NO será de aplicación: a) A los ficheros mantenidos por personas físicas en el ejercicio de actividades exclusivamente personales o domésticas.”

    Recabar datos de nombre completo y DNI/pasaporte y comunicarlos a las autoridades (Policía / Guardia Civil) no es una actividad personal o doméstica, desde luego.

      1. Gracias por la aclaración, Juan Carlos. Además del alta en el fichero de la Agencia Española de Protección de Datos ¿habría alguna gestión más que hacer?

        Saludos.

      2. Hola Eduardo, no solo eso, sino cumplir íntegramente la LOPD (deber de información, confidencialidad, seguridad…). No es complicado, pero no se puede decir que declarando el fichero está todo hecho.

        Como mínimo aconsejaríaencia Española :

        1.- declaración del fichero
        2.- cláusula informativa sobre tratamiento de los datos que se recaban , finalidad de los mismos y cesiones previstas
        3.- Si hay terceros que gestionan la propiedad en nuestro nombre, se les debe considerar como encargados de tratamiento (ver artículo 12 de la LOPD)
        4.- documento de seguridad con información de sistemas de tratamiento (papel y/o informáticos)

        En la página de la Agencia Española de Protección de Datos hay información y guías adecuadas.

        Saludos

        1. Buenas noches. Yo he formulado dos preguntas sobre este decreto 28/2016 a la Agencia de protección de datos, sobre si es aplicable la LOPD o no. La respuesta, a pesar de que la segunda la he formulado con muchísimo más detalle ha sido exactamente la misma: no me han contestado. Sólo me han relatado los principios que rigen la LOPD. En ambas ocasiones el escrito de respuesta ha sido exactamente el mismo (idéntico)

          Otra cosa, tras la primera respuesta, llamé varias veces a la Agencia y las respuestas dadas (por teléfono) fueron diferentes: en unas ocasiones me decía que NO y en otras que SI. Finalmente, me dieron una solución intermedia: ante la duda mejor comunicarlo. Esta información solo fue telefónica.

          De todas formas me planteo una duda, aunque efectivamente el propietario tiene la obligación de comunicar datos a la policía y podría entenderse que se excede de lo que sería una actividad doméstica, ¿no ocurre lo mismo con un arrendador normal que tiene la obligación de comunicar los datos del inquilino en las declaraciones de la renta o ante una inspección de hacienda, o simplemente al depositar la fianza en la hacienda autonómica? ¿también excede este caso del ámbito doméstico? y si es así ¿cualquier arrendador (no profesional) debe registrar el fichero?

          Gracias

  132. Buendos días, Gracias de nuevo Eduardo!!

    El libro de registro, no me queda claro o no quizas estoy ya un tanto nublado y mareado de releer el decreto y mirar en foros ¿ es de los requisitos que entran en vigor el día 12 de mayo o es requisito que puede esperar un año? como el aire acondicionado en todas las habitaciones que se tiene un año de espera. Ciertamenete lo de la protección de datos se tendrá que tener claro para no meter pata.

    Gracias mil veces

  133. Buenos días Eduardo, me uno a los comentarios donde te felicitan por tu web, es muy útil y clara.
    Mi pregunta es, si yo anuncio mi vivienda en Airbnb o similares con un alquiler mínimo superior a dos meses, ¿doy por sentado que no sería sancionable verdad?
    Muchas gracias

      1. Hola Sandra y Eduardo.

        De la literalidad de lo contemplado en el art 3.2, yo no tendría muy seguro que no fuera sancionable aun a pesar de que expresamente se anunciase la oferta para periodos superiores a los dos meses, pues literalmente establece “Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando sea comercializada o promocionada en estos canales de oferta turística, independientemente del tiempo que la alquile” (artículo 3.2.).

        1. Hola Manuel.

          Has entrecomillado más texto de la cuenta.

          La expresión “independientemente del tiempo que la alquile” no la veo en ese artículo 3.2 del decreto.

          Por otro lado, el artículo 2 apartado “b” del decreto establece que quedan excluidas del ámbito de aplicación del decreto “Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria”.

          De esto interpreto que si se anuncia una vivienda en una web y se dice que es para más de dos meses, no deben ser de aplicación las infracciones y sanciones estanlecidas en la ley de turismo, pues no estamos hablando de vivienda con fines turísticos.

          Sería una operación de arrendamiento amparada por la LAU.

          Salvo mejor criterio.

          1. Hola Eduardo

            Perdón por el error, añadí mas texto que el existente en el decreto real, sin saber qué pudo pasar. Será de tantas vueltas como le llevo dadas al decreto.

            De todos modos y como replanteamiento general del tema, no habría que perder de vista la regulación contenida en el art. 30 de la Ley de Turismo de Andalucía, pues es bastante peliagudo y creo que puede zanjar muchas de las cuestiones aqui reiteradas.

            Dicho artículo, contenido en el título que trata la ordenación turística en Andalucía, regula Libertad de establecimiento y de prestación de los servicios turísticos, estableciendo una serie de conceptos bastante clarificadores, entre ellos el de habitualidad, teniendo éste una extensión mucho mayor a la contenida en el controvertido Decreto y por tanto dejando clara la obligación de Registro de las viviendas destinadas a alojamientos siempre y cuando se publiciten con independencia del medio en que se haga, e incluso sin que lleguen a publicitarse en ninguno, siempre que la duranción anual del alquiler sea superior a un mes en cómputo total.

            En una interpretación de conjunto entre ley y decreto se podría concluir que aparte de la presunción de habitualidad contenida en el decreto (canales electronicos y agencias), habría también habitualidad cuando se publicite en cualquier medio (no solo los canales electronicos o agencias), o incluso sin publicitarse, siempre que el cómputo anual se supere el mes de alquiler.

            Así que, el poder de maniobra de la Junta, como puede verse, puede llegar a ser bastante amplio, pues lo no contenido en el decreto, lo está en la ley.

            Y todo ello, con la consabida, reiterada e incluso pretendida, añadiría yo, inseguridad jurídica para los propietarios

          2. Hola Manuel.

            Como siempre gracias por tus aportaciones y análisis.

            Me parece ciertamente la mejor lectura que se puede hacer de este galimatías.

            Es decir, si hay promoción en webs que permitan reserva hay presunción de habitualidad (en mi opinión se podría tumbar esa presunción si se demuestra que no se alquila por más de treinta días al año, pero si anuncias y además alquilas más de treinta días al año…estás perdido).

            Si no hay promoción en webs pero se alquila por más de treinta días al año hay habitualidad.

  134. Hola Eduardo, muchas gracias por la información. Tengo una duda, yo alquilo mi piso en verano para uso vacacional por semanas y durante el curso escolar a un mismo inquilino. Quiero ofertarlo en un portal de internet ¿tengo que registrar el piso como vivienda turística?
    Muchas gracias

    1. Si anuncias la vivienda con fines turisticos va a existir presunción de habitualidad, por lo que si no has registrado la vivienda y la anuncias en esos portales podrás ser sancionado.

      Posteriormente habría que demostrar a la Junta que no actuas con habitualidad.

      Pero si dispones de licencia de ocupación te merece la pena registrar la vivienda para evitar ese riesgo que te he comentado.

  135. Hola Eduardo,
    antes de nada quería darle la enhorabuena por el gran trabajo que hace, siempre me resulta ser de gran ayuda. Después de lo leído y llegar a la conclusion de que la vivienda que alquilo no entra dentro de este nuevo decreto, pues suelo alquilarlo tanto para trabajadores como para turistas, y teniendo en cuenta el concepto de habitualidad que comentaba, mi pregunta es, a la hora de hacer un contrato de temporada, si este se tratara de una semana, ¿es necesario también ingresar el importe de la fianza (2 meses) en la Junta de Andalucía? Por norma general cuando se trata de contratos de temporada inferiores al mes no suelo solicitarles la fianza, por lo que tampoco lo incluyo en las cláusulas del contrato.
    Gracias.

      1. Buenos días. Me he quedado un poco fuera de juego al leer este hilo ¿a que os referís con ingresar el importe de fianzan en la Junta de Andalucia? Donde y en que casos está regulada esa obligación
        Saludos

      2. Gracias por su pronta respuesta.
        Y para que me quede aun más claro, ¿a partir de cuántos meses de duración de un contrato de temporada es obligatorio el ingreso de la fianza?
        Con respecto a si entra dentro de este decreto o no, según entendí el punto clave es la habitualidad, dado que hay períodos vacacionales en los que está alquilado para trabajadores y otros en los que vienen turístas, sin seguir ningún patrón, no cumplo con la habitualidad comentada, ¿no es así?
        Gracias.

        1. Digamos que habitualidad habrá si alquilas a turistas durante más de treinta días al año en total.

          Y se presumirá la habitualidad aunque alquiles a turistas menos tiempo pero anuncies por webs.

          Respecto a la fianza en el caso de alquiler no turistico (a estudiantes, a trabajadores, etc), la,ley dice que deben se dos meses de fianza en los alquileres temporales, si bien se suele permitir que se deposite sólo un mes en alquileres inferiores a los tres meses de duración, y si son de más duración si se exige que se depositen dos meses.

  136. Licencia de ocupación en Málaga capital.
    Informaros por si no lo estáis aún que Málaga capital por fin a dado un procedimiento para obtener la Licencia de Ocupación para las viviendas que no la tengan por ser anteriores al año 1980.
    Dieron el visto bueno jurídico el jueves según me dicen.
    Es una solicitud para solicitar licencia ocupación para viviendas con fines turísticos según Decreto 28/2016 que no precisen ejecución de obras.
    Hay que presentar solicitud, pagar las tasas ( unos 120 €) y presentar un certificado descriptivo y gráfico firmado por técnico competente.
    En el certificado incluir: Datos del técnico, identificación catastral, nota simple actualizada, fecha terminación de obras, identificar tipo vivienda y si se alquila completa o por habitaciones, plano situación según PGOU vigente, descripción estado habitabilidad e higiene y si cumple los requisitos exigidos, superficie útil , número habitaciones con superficie de cada una y si se cumplen requisitos de ventilación e iluminación, capacidad máxima, reportaje fotográfico.
    Documentación justificativa del correcto funcionamiento de los suministros ( vale recibo de luz y de agua)

    En resumen otro gasto más.
    Por muy pronto que se presente dudo mucho que puedan emitir la Licencia de Ocupación antes del 12 de mayo.
    Pregunta.
    Se puede hacer la declaración responsable antes de tener la licencia con la solicitud.
    Se tiene que quitar el anuncio en airbnb o similar hasta que se presente o se tenga la licencia de ocupación.

    Que hayan establecido el procedimiento a los pocos días de la entrada en vigor del RD muestra el mal funcionamiento de la administración que no puede hacer responsable a los propietarios.

    Es probable que la Delegación haga inspecciones en los primeros meses ( tendrán una avalancha de peticiones ) El delegado en Málaga de turismo aconsejo presentar la declaración tranquilamente no en los primeros días. Esperar un poco a que se tranquilizara el ambiente. No dijo nada de sanciones por supuesto.

    Espero haber sido util

    1. Hola Miguel.

      Gracias por la información.

      Por supuesto que has sido útil.

      Respecto a tus dudas tengo que decirte que eso mismo estuve hablando hace días con un peso pesado de Turismo y me confirmó que hoy por hoy la situación es que la inspección de Turismo no se va a meter a ver si has solicitado o no la licencia. Ellos lo que quiern es que si te hacen una inspección que presentes la licencia.

      Esto en otras palabras quiere devir que lo “responsable” por parte del titular es presentar la declaración responsable únicamente cuando se posea la licencia de ocupación.

      También me confirmó que las inspecciones se van a iniciar muuuuy rápido.

  137. Hola! ya pasados algunos meses de la publicación de esta normativa en los que se ha ahondado en un mar de desconocimientos por parte de las oficinas competentes, me gustaría saber si hay y/o existe algún documento o alguna alternativa al requisito de licencia de ocupación, puesto que en Urbanismo Granada AUN! no saben nada y ellos “suponen” que dicho documento corresponde o es similar al de 1º ocupación que en mi caso ronda los 1500 euros. Me parece insólito!

    1. Hola Luis.

      La Junta va a aceptar (por ahora) alguno de estos tres documentos:

      – Licencia de ocupación.

      – Licencia de primera ocupación.

      – Cédula de habitabilidad.

      El ayuntamiento de Granada ya tiene un procedimiento establecido para conceder licencia a los inmuebles que no la tengan.

      La tasa a pagar para una vivienda de unos 100m2 va a ser de unos 600 euros. La más cara de Andalucía con diferencia. En Malaga serán unos 130 euros, en Sevilla unos 40 euros. En fin…

      Además de esa tasa hay que pagar los honorarios establecidos por el arquitecto técnico que realice el certificado y plano que exige el ayutamiento para conceder la licencia, que son otros 300 euros más o menos.

      Así que quieren tengan esos documentos (las civiendas posteriores al año 90) se van a ahorra ese dinero, y quienes no tengan esos documentos van a tener que hacer un sacrificio importante (sobre todo en Granada).

      1. Hola Eduardo, gracias de antemano. ¿Cuanto cree que tardaran en emitir la licencia de ocupación de las casas antiguas? En mi caso seran 600 eur más arquitecto, me parece excesivo y he solicitado que lo busquen en los archivos por si estuviera, para evitar ese enorme pago…

  138. Muchas gracias por la información tan detallada y precisa!!!! Habéis hecho un gran trabajo. Gracias por vuestro tiempo!!

    Tengo una pregunta que seguramente le afectará a muchos igual que a mi, el caso es:
    – yo no soy propietaria
    – el propietario me permite subarrendar la vivienda y me la alquila a mi por un importe fijo
    – no soy autónoma

    Las preguntas son:
    1) Puedo presentar la declaración responsable a mi nombre y aportar el contrato?
    2)Tengo que darme de alta en autónomos?
    3) ¿Como declaro los ingresos?
    4) El propietario me tiene que cobrar el IVA?

    Muchas gracias!

    1. Hola Paqui.

      Inicialmente, con el decreto en la mano, sólo podrás subarrendar la vivienda íntegramente, es decir, no podrás alquilar por habitaciones.

      Por lo demás, tu tendrás que pagar al arrendador la renta pactada más el 21% de IVA, pues tu no vas a ser el habitante final de la casa. O por lo menos tendrás que hacer esto durante los meses que la vivienda la tengas subarrendada a turistas.

      Respecto a tu relación fiscal con los turistas, se trata de una operación exenta de IVA.

      Por lo que se, no es necesario darse de alta en autónomos, y en hacienda recomiendo hacerlo.

      los ingresos que tu obtienes, al ser subarrendadora, no son rendimientos del capital inmobiliario, sino rendimientos del capital mobiliario.

  139. Hola, buenos días.
    Mi pregunta va en relación al libro registro.
    ¿Sería un archivo de todas las hojas de viajeros en una carpeta o existe algún libro específico donde anotar los datos de los viajeros?
    Gracias por estos comentarios que tanto ayudan a todos.

  140. Hola de nuevo Eduardo:
    La ley dice que” para alquilar habitaciones debe vivir el PROPIETARIO en la vivienda”
    Yo soy ARRENDATARIA y antes de empezar a gastar dinero en licencias y permisos, no quisiera hacer todo el proceso si al final NO puedo alquilar.
    Nos puedes aclarar esto por favor?
    Muchas gracias de antemano por tu gran ayuda.

    1. Hola Mónica.

      En este sentido el decreto es claro, y no tengo noticias de que se vaya a modificar en breve esta situación.

      Hoy por hoy, un arrendatario no puede subarrendar por habitaciones, dado que quien tiene que habitar en la vivienda es el propietario.

      Sin embargo si puede subarrendar la vivienda en su totalidad, siempre que cuente con la autorización del propietario.

  141. Estimado Eduardo:
    Gracias de nuevo por tu ayuda inestimable y tu, no me canso de repetirlo, sentido común, tan escaso…
    Yo ya hice la Declaración responsable y recibí la carta de la Junta. Cuándo se supone que nos van a dar por inscritos y nos enviaran el numero?? Se sabe algo de eso? Porque mientras no podemos alquilar, no?. Asi mismo, en la Guardia Civil me han dicho que hasta que la vivienda no esté registrada por la Junta de Andalucia no lo pueden hacer ellos y, po tanto, no se pueden presentar los partes de huespedes….
    Gracias de nuevo y un saludo,
    Inmaculada

    1. Hola María.

      Hasta el día 12 no entra en vigor el Decreto, por lo que tu situación será legal ese mismo día.

      Como ya tienes tu DR sellada, pues el mismo día 12 ya podrás poner anuncios y alquilar, incluso aunque no tengas aún el nº de registro, que evidentemente tardará algunos días en llegarte.

      Lo de la guardia civil/policía…efectivamente, ellos no van a dar de alta tu vivienda en el registro de huéspedes hasta que les digas cuál es el nº de registro.

  142. Voy a tardar varios meses en conseguir la licencia de ocupación, ya que en mi ayuntamiento me dicen de que no han empezando ha estudiar los requisitos que van a exigir, ni me pueden informar de los pasos a dar…

    ¿Se puede deducir de los dos artículos que copio aquí abajo que puedo darme de alta ahora en el registro… y disponer de un año para conseguir la licencia de ocupación (ya que es un requisito del artíclo 6 afectado por la disposición transitoria)?

    ¿La administración podrá pedir la licencia de ocupación por correos, o solo se exigirá en caso de inspección en la vivienda en cuestión?

    ¿Cuál sería el importe de la sanción en el caso de no poder presentar la licencia de ocupación en una inspección?

    Muchas gracias por su atención

    ****

    Disposición transitoria única. Régimen transitorio.
    2. Se establece un plazo de un año desde la entrada en vigor del presente Decreto, para que las
    viviendas se adapten a la previsión contenida en el apartado d del artículo 6.

    Artículo 6. Requisitos y servicios comunes.
    Las viviendas con fines turísticos deberán cumplir con los siguientes requisitos:
    a) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de
    calidad exigibles a las viviendas.

    1. Hola Ángeles.

      La licencia hay que tenerla desde el minuto 1.

      En caso de no tenerla se está cometiendo una infracción grave por así establecerlo el artículo 75.1 de la ley de turismo, con sanción de 2000 a 18000 euros y la cancelación de la inscripción de la vivienda en el registro de turismo.

  143. Mi felicitación y agradecimiento de antemano por las informaciones que facilita. Soy copropietario
    junto a un familiar una de una casa que ha sido dividida fisicamente, no castastralmente, en dos módulos independientes, con acceso igualmente independiente una vez franqueado la entrada común; estan dotados de capacidad para cuatro personas cada uno. Los dos módulos comparten los mismo suministros (luz agua, etc) y un pequeño jardin. ¿ Se podrían destinar a vivienda con finalidad turística como una única unidad con independencia de que se alquilen uno o los dos módulos?

  144. Buenos días Eduardo.

    En un nuevo intento de aportar más claridad al contenido y las pretensiones del manido Decreto, hoy he tenido oportunidad de ver toda la tramitación del decreto desde su primera versión allá en el primer trimestre de 2014 hasta la definitiva, aparecida y publicada dos años después, en febrero de 2.016.

    Al respecto, aconsejo, porque no tienen desperdicio en cuanto a su contenido, en especial los informes vertidos durante su tramitación por la Agencia de Defensa de la Competencia Andaluza (dos en total), Los del Gabinete Jurídico de la junta (otros dos) y el del Consejo Consultivo de Andalucía.

    Reseñar en particular de los mismos, la advertencia reiterada que hace la Agencia de la Competencia sobre la necesidad de flexibilizar las obligaciones de los propietarios (a las que hacen caso omiso desde la Consejería) pues entiende que se podría estar infrigiéndose la libertad de mercado y libre competencia en pro de un sector económico (el hotelero) y dejando apuntado la posibilidad que por la CNMC se pueda impugnar la norma en tal sentido, como de hecho ya ha sucedido en otras autonomías.

    Ese apunte también lo señala el Informe del Gabinete Jurídico y el Dictamen del Consejo consultivo.

    Asimismo, del del Consultivo, destacar el valor absoluto y cerrado que le da a la definición de habitualidad contenida en el art 3 del Decreto, mediante el uso de la técnica de la presunción (definición indirecta) y de lo que podría concluirse que el ámbito del decreto es solo para el caso del uso de los canales electrónicos con la extensión contenida en su apartado 4. Ello daría explicación a la respuesta que la Consejería está dando una y otra vez, cuando se le pregunta por el concepto de habitualidad, evitando pronunciarse sobre la extensión de dicho término contenidos en otras normas (art. 30 Ley de Turismo).

    También recoge el Consultivo, la inseguridad jurídica que la norma provoca con su concreta e incorrecta redacción.

    En conclusión, creo que no las tiene todas consigo la Consejería de Turismo, ni la Junta de Andalucía y que los expedientes sancionadores plantarán mucha batalla, visto lo visto.

    El expediente está colgado en una página de asociación de propietarios, que evito mencionar por no hacer publicidad, salvo que se me autorice expresamente para ello.

    ¿Conoces tú si por parte de la CNMC se ha impugnado la norma ante los Tribunales de Justicia?

    Saludos

      1. ¿Puedes indagar como se encuentre el tema en la CNMC?

        ¿Y sabes qué términos o cuestiones haya impugnado Apartsur?

        Remito el enlace oficial de la Junta. El expediente completo es el segundo pdf que hay en la pagina y los documentos que menciono en mi anterior aportación están sobre la página 110 en adelante, aunque hay también otros dos en páginas anteriores.

        http://juntadeandalucia.es/organismos/consejo/sesion/detalle/74887.html

  145. Hola Eduardo, esta es mi tercera consulta, y me fío más de ti que de la Junta.
    En la declaración responsable, en el apartado TITULO PARA LA EXPLOTACIÓN, tengo una duda. Tengo un conocido que alquila la propiedad de su padre, y los ingresos se los lleva mi conocido, no su padre. El quiere aparecer como titular en la declaración, para posteriormente hacer la delcaración de la renta correctamente, pero no tiene ningún contrato que le vincule a su padre para alquilar la vivienda. ¿Es necesario un contrato o un poder para este caso?
    Muchas gracias

  146. Hola Eduardo,

    La ultima preguntita…. jajaja

    Si yo visita mi casa de alquiler y/o mi familia amigos o alguien que no pagar nada. Es necesario para presentar los documentos de pasaportes y enviar eso a la policía???

    O solamente cuando gente que pagar??

    Mil gracias por su blog fantástico y respuestas muy informativo.

  147. Hola Eduardo

    Somos una agencia online y en nuestra web no hay la opción de hacer la reserva o pago directamente. Las personas interesadas nos consulta la disponibilidad etc. por email o teléfono. Nuestro abogado interpreta que las propiedades que anunciamos no se tienen que registrar siguiendo la definición:

    “Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento”

    Me gustaría saber tu opinión al respecto.

    1. Este Decreto, como mipuchas otras normas, es muy interpretable.

      Esto quiere decir que unas personas puedn intrpretar unas cosas y otras interpretar otras.

      Al final es la opinion de los jueces la que debe ir definiendo qué es un canal de oferta turística.

      Pero ya que me pides mi opinión, yo entiendo que el Decreto lo que pretende es que las personas que se encuentran, principalmente en el extranjero, sepan que las viviendas que ven en las webs y que puedan reservar a distancia cumplen determinados requisitos. Por lo tanto, yo veo el concepto de “reserva” en una acepción amplia. Es decir, cualquier vivienda que se anuncie en cualquier web debe estar registrada en turismo desde el mismo instante que pueda poner en contacto ya sea por teléfono o ya sea por email al turista con el propietario/intermediario.

  148. Hola Eduardo,buenos dias,primero agracerle su gran trabajo.
    Me gustaria saber si sabe como va a proceder la Junta a hacer las inspecciones de las viviendas.Suponiendo que la vivienda que alquilo con fines turisticos, y que anuncio en webs que no permiten la reserva directa,ni tienen calendario de ocupacion.
    Y en el caso de que empiezen ya las inspeccciones ,el mismo dia 12 de Mayo, daran un tiempo de un primer aviso o directamente habrá sancion????

    Gracias por su tienpo y esfuerzo.

  149. Buenos días Eduardo.

    Dado el contenido de los informes vertidos por la Agencia Andaluza de Defensa de la Competencia en la tramitación del decreto, donde apunta que la norma está infrinfiendo la libertad de mercado y de la competencia; señalo también la idea de plantear sugerencias individuales a la CNMC pidiéndole la impugnación del decreto ante la Jurisdicción Contenciosa, por desproporcionalidad, falta real de motivación suficiente en su elaboración, inconcresión, falta de claridad y auspicio de inseguridad jurídica. Para ello es suficiente entrar en el siguiente enlace, rellenar el formulario y entregarlo. De ese modo la CNMC podría plantearse su impugnación, al igual que ya hiciera con el de, Aragón, Madrid o Cataluña.

    https://sede.cnmc.es/procedimiento.aspx?codigo=117

  150. Buenos días, Eduardo.

    Como siempre, lo primero darte las gracias por tu ayuda. Estoy intentando registrar una vivienda y me encuentro con el problema de que el formulario no reconoce el correo electrónico para notificaciones. ¿Le ha pasado a alguien más? ¿Cómo lo solventáis?

    Saludos,

    Ana

  151. Hola. Le agradezco toda la información brindada y me surge una pregunta. Yo tengo un apartamento en la costa ofertado a través de una web en alemán. También debo hacer todo este papeleo o no debería tener problemas con la junta por no estár en una website española? Un saludo y gracias

  152. Buenos días, mi caso es un poco peculiar, mi hermana y yo tenemos una vivienda en la playa que heredamos cuando murió nuestra madre. El caso es que no hicimos la declaración del impuesto de sucesiones en su día hace ya mas de cinco años, pues bien, hoy en día la vivienda sigue estando a nombre de nuestros padres ya que no se ha tocado nada de como estaba en un principio. Mi pregunta es ¿si yo podría hacer las gestiones para sacar la licencia turística y alquilarla publicándola en espacios web o si es necesario ponerla a mi nombre?. ¿Podría acarrearme esto problemas con la Hacienda Pública por no haberla declarado en su día?. Un saludo

    1. Para que tu puedas ser la titular de la explotación haría falta que tuvisese un contrato de los propietarios a tu favor para poder disponer de esa vivienda. Ese contrato obviamente no exste ni podrá existir en las condiciones actuales, por lo que tendrás que regularizar la situación y poner la vivienda a vuestro nombre para pode presentar la DR.

  153. Hola de nuevo Eduardo.
    Vuelvo a escribir en este hilo ya que como yo, muchos propietarios aún no han recibido la licencia de ocupación en la vivienda de construcción anterior al año 1988.
    En una localidad de Málaga soy de los primeros, creo que el primero, que presentó la solicitud, adjuntando además toda la documentación que el ayuntamiento exigió, además del pago de las tasas establecidas, en mi caso 270 euros más otros 200 de arquitecto técnico. A fecha de hoy, aún no se ha resuelto la solicitud por parte del ayuntamiento aunque fue presentada sobre el día 20 de abril. El calvario telefónico es enorme; llamadas y llamadas al servicio de urbanismo, donde o no contestan o están comunicando, y cuando te contestan te dicen que están desbordados.
    Estas solicitudes no se presentaron con anterioridad, ya que el ayuntamiento en esta caso, pero imagino que en los demás ayuntamientos también, no tenía las cosas claras en relación a la documentación a presentar, creo que en Málaga capital no han dicho cual era la documentación necesaria hasta primeros de mayo, o así.
    El problema siempre es el mismo, somos los particulares los que debemos pagar el pato, ya que las distintas administraciones no se pusieron de acuerdo con anterioridad a la publicación del Decreto de viviendas turísticas y poner unas pautas a seguir por los Ayuntamientos. Se han pasado los 3 meses y dudo que alguna de las viviendas anteriores al año 1988 tenga ya la licencia de ocupación expedida en la actualidad por su Ayuntamiento.
    A partir de hoy, gracias a la desidia de nuestras administraciones, no podemos anunciar nuestra propiedad aunque la mayoría de nosotros queríamos estar legalizados, y si lo hacemos corremos el riesgo de sanción económica.
    Por esto es por lo que lanzo mi pregunta:
    ¿No existe por parte de la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía un plan B, en previsión a los propietarios que aunque quieren estar legalizados no pueden, debido a la saturación de la Administración?.
    Gracias nuevamente por la gran labor que realizas.

    1. Hola Jose Antonio.

      Te felicito por tu comentario.

      Al césar lo que es del césar.

      Y en este caso, como en otros tantos, la administración no piensa para nada en los administrados.

      Yo mismo estuve llamando durante varias semanas a varios números de teléfono que aparecían en la web del ayto. de Mlaga (sección de urbanismo) Y NADIE CONTESTABA!!!.

      Así durante varias semanas.

      Es alucinante, de verdad.

      Por lo que yo se no hay plan B, si bien hoy tengo un encuentro interesante en Granada y trataré de ver si existe esa posibilidad y te contesto por aquí.