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Alquiler o arrendamiento de renta antigua

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Los contratos de alquiler o arrendamiento de renta antigua siguen siendo muy numerosos a día de hoy. Veamos en qué consisten.

Los llamados contratos de arrendamiento de renta antigua son los contratos de alquiler que se celebraron en España antes del 9 de mayo de 1985.

Se caracterizan por ser contratos de muy larga duración y con una renta muy baja para los tiempos actuales.

Esto es así porque las leyes reguladoras de los arrendamientos anteriores a esa fecha protegían mucho a los inquilinos, permitiendo prórrogas indefinidas e imponiendo sistemas en los que la renta apenas se incrementaba.

Recordemos que antes de 1985 España venía de una situación económica delicada, motivo por el cual las leyes (incluida la de arrendamiento) protegía especialmente a los inquilinos.

Las leyes posteriores trataron de paliar esta situación en la medida de lo posible (en 1985 y el 1994), tratando de lograr un difícil equilibrio entre los derechos otorgados a los inquilinos por las leyes anteriores y la justicia de proteger al arrendador.

En la actualidad los contratos de arrendamiento firmados antes del 9 de mayo de 1985 se regulan por lo establecido en el Decreto 4101/1964 de 14 de Diciembre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de arrendamientos urbanos (de 1964).

Pero también la actual Ley de arrendamientos urbanos (la de 1994, que es la vigente en la actualidad aunque se haya modificado varias veces), afecta a estos contratos, pues a través de su disposición transitoria segunda introduce ciertas «limitaciones«.

Limitaciones

Extinción y subrogación:

La regla general es que con la Ley de 1964 el contrato se prorrogaba indefinidamente hasta el fallecimiento del inquilino.

Con posterioridad al fallecimiento del inquilino titular del contrato, cabía la posibilidad de que se produjeran dos subrogaciones a favor de las personas establecidas en el artículo 58 de esa ley.

Sin embargo, con la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1994, las personas con derecho a subrogación (número 4 de la disposición adicional segunda) solo podrán subrogarse, con carácter general, en una sola ocasión (con lo que el contrato finaliza al fallecimiento del subrogado), y no en dos como ocurría con la ley de 1964 (aunque existen varias excepciones a esa regla general).

Si estamos ante estas excepciones, al fallecimiento de éste subrogado, que ya sería el segundo subrogado, no se autorizan posteriores subrogaciones, con lo que el contrato finaliza a su fallecimiento).

En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación al establecido en la ley.

Para más información puedes leer el post Extinción o finalización de contratos de alquiler de renta antigua.

Actualización de la renta:

Cuando se cumpla una anualidad de contrato desde la entrada en vigor de la ley de 1994, el arrendador podrá solicitar la actualización de la renta.

Al vencimiento de cada anualidad el arrendador podrá actualizar la renta, siempre que lo comunique al inquilino en tiempo y forma.

Se aplicarán a los contratos de renta antigua los artículos 12,15 y 24 de la LAU de 1994
Art. 12: Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
Art. 15: Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
Art. 24: Arrendatarios con discapacidad

Para más información puedes leer el post Actualizar la renta en viviendas de renta antigua.

Tanteo y retracto:

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la LAU de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

Te inviro a ampliar información en:

Derecho de tanteo del inquilino por venta de vivienda de renta antigua

Derecho de retracto del inquilino por venta de vivienda de renta antigua.

Otros derechos del arrendador:

El arrendador podrá exigir al inquilino el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado.

Además, podrá repercutir en el inquilino el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Por último, podrá repercutir en el inquilino el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley de 1994. Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.

Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Te invito a visitar la sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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