Un contrato de arrendamiento con opción a compra es el documento que ofrece a un inquilino la posibilidad de comprar en condiciones ventajosas la vivienda que ocupa como inquilino.
Y podrá hacerlo en un plazo determinado y bajo determinadas condiciones que se pactan en una cláusula del contrato.
Esto es válido también para locales comerciales.
En qué ley se regula el arrendamiento con opción a compra
Tenemos, por tanto, dos figuras dentro de un mismo contrato. Un arrendamiento y una opción de compra.
Así, la relación de arrendamiento queda regulada por la ley de arrendamientos urbanos (LAU), por la voluntad de las partes y por el código civil (CC). Por ese orden.
Y por lo que respecta a la opción de compra, se regula por la libre voluntad de las partes (siempre y cuando los pactos no sean contrarios a derecho), dado que ni la LAU ni el CC. dicen nada acerca de esta figura jurídica, por lo que en principio las partes pueden pactar lo que consideren oportuno siempre que no sea contrario a derecho.
¿Puedo conseguir un modelo de contrato de alquiler con opción a compra?
Para acceder a un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra (actualizado) puedes visitar el post Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra.
Cómo funciona el alquiler con opción a compra: la cláusula
La cláusula de opción a compra que lleva incluida el contrato de arrendamiento, es la que nos va a indicar cómo va a funcionar la opción de compra, pues es algo que no se regula por ley, sino que son las partes quienes establecen las condiciones en esa cláusula.
La cláusula de opción a compra debe contener lo siguiente:
Cuánto dinero se da por la opción a compra en un alquiler (la prima)
En este apartado no estoy hablando del precio del inmueble, sino de lo que se denomina «prima».
El arrendador es el que decide si quiere o no poner en el contrato de alquiler la cláusula de opción a compra. Y si decide ponerla, puede exigir al inquilino un precio inicial (prima), o incluirla gratis. Depende de él.
Y por supuesto, es el arrendador quien decide cuál es el precio de esa prima.
Por tanto, la prima es el precio que tiene que pagar el inquilino para tener derecho a que aparezca en el contrato la cláusula de opción a compra.
En caso de entregar el optante (inquilino) al arrendador una cantidad de dinero para tener derecho a que se incluya la opción de compra en el contrato de arrendamiento, perderá el optante (inquilino) este dinero si finalmente no ejerce en tiempo y forma la opción de compra. Salvo que se haya puesto lo contrario en la cláusula.
Cuál es el precio de la venta del inmueble en un alquiler con opción a compra
En este apartado sí que hablo del precio del inmueble, y no de la prima.
En la cláusula de opción de compra debe establecerse cuál es el precio del inmueble.
Puede ser un precio fijo hasta el vencimiento del plazo pactado; o puede fijarse un precio que oscile en función de determinadas variables, tales como el IPC, la reducción del precio por descuento de las rentas pagadas, etc.
Lo normal es que el precio sea fijo.
Cuánto dinero puede descontarse del precio de venta en el alquiler con opción a compra
Las partes deben fijar en la cláusula cuánto dinero puede restarse del precio de venta del inmueble.
Suele hacerse un escalado, de forma que si se compra la vivienda en el primer año de contrato, se descuenta un 100% del alquiler pagado; si se compra en el segundo año, se descuenta un 80% del alquiler pagado durante los dos años; etc. El sentido que tiene hacer un escalado es que el inquilino compre la vivienda lo antes posible, pues perderá menos dinero.
Por cuántos años se puede hacer un alquiler con opción a compra
El plazo para que el optante (inquilino) ejecute la opción de compra es el que las partes quieran establecer en la cláusula. Sin embargo, no hay que olvidar que la opción de compra va íntimamente ligada al contrato de arrendamiento y, por tanto, el plazo para la opción de compra no podrá superar nunca la vigencia del propio contrato.
El contrato de arrendamiento divide su duración en «duración pactada» y «prórrogas».
A este respecto, las partes pueden pactar para la opción de compra el siguiente plazo:
- Inferior a la duración del contrato de arrendamiento.
- Igual a la duración del contrato de arrendamiento.
- Superior a la duración del contrato del arrendamiento, es decir, puede pactarse que el plazo llegará no solo hasta que acabe el término del contrato, sino hasta incluso que terminen las posibles prórrogas legales.
Si las partes no hubieran establecido plazo, entiende la jurisprudencia que la opción a compra durará hasta que llegue el término del contrato, y ahí caducará, pero no se extenderá en las posibles prórrogas legales y tácitas del arrendamiento.
El propietario puede vender la vivienda a otras personas durante la vigencia de la opción a compra
Aquí distinguiré dos posibles escenarios, dependiendo de si el inquilino tiene o no derecho de adquisición preferente.
Hay derecho de adquisición preferente para el inquilino a favor del inquilino
Si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente (lo tiene si nada dice el contrato o si se concede expresamente), en ese caso el propietario que quiera vender la vivienda debe ofrecérsela primero al inquilino, que podrá comprarla en los términos de la cláusula.
Si no quiere/puede comprarla, entonces el propietario puede venderla a quien quiera.
Pero ojo, el arrendamiento con opción a compra sigue vigente, y podrá ser ejercido por el inquilino si las partes inscribieron la opción de compra en el registro de la propiedad, por lo que el inquilino podrá recomprar la vivienda a quien es el propietario en el momento de ejercer la opción a compra.
En caso de que las partes no hubieran tenido la prudencia de inscribir la opción a compra en el registro de la propiedad, el inquilino no podrá recomprar la vivienda si quien la compró llo hizo sin conocer de la existencia de la opción a compra.
En caso de que no exista derecho de adquisición preferente a favor del inquilino
Opera exactamente lo mismo que en el apartado anterior, solo que el propietario originario no tiene por qué ofrecer la vivienda primero al inquilino, sino que la puede vender directamente a quien quiera.
La opción de compra en el Registro de la Propiedad
El artículo 14 del Reglamento hipotecario permite registrar una opción de compra en el Registro de la Propiedad si, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, se cumplen los siguientes requisitos:
- Las partes deben estar de acuerdo en que se inscriba la opción de compra en el Registro.
- Tiene que determinarse el precio para la adquisición del inmueble y, en su caso, la prima inicialmente pagada.
- El plazo que fijen las partes podrá ser igual a la duración del contrato de arrendamiento o llegar incluso hasta la finalización de la hipotética prórroga que expresamente hubieran pactado las partes (no se incluyen las prórrogas legales o tácitas. Sólo las expresas).
La principal consecuencia de la inscripción de la opción de compra en el Registro es otorgar publicidad al contrato de opción de compra y, por tanto, causar efectos frente a cualquier tercero.
Y no dejes de visitar la sección de la web en la que tienes disponibles muchos modelos de contratos de alquiler, listos para que los descargues y los utilices si así lo quieres.
Un local con una referencia catastral, se alquila una parte a uno que renuncia a la adquisición preferente en caso de venta del total del inmueble. Y a otro inquilino otra parte de dicho contrato local con una opción de compra sobre todo el local.
Es contrario a derecho esta opción de compra a uno de ellos?
Hola
Muy útil el artículo. Muchas gracias.
Un saludo
Ana
Buenos días.
En un contrato de arrendamiento con opción de compra, viene establecido expresamente «Se concede a la parte arrendataria la posibilidad de que la opción de compra la realice ella misma u otra persona designada por ella»
Podría el inquilino ceder su derecho a un tercero, y éste ejercer el derecho de compra al propietario del inmueble.
La situación es que el inquilino está negociando con terceros, la venta de la vivienda como si fuera el propietario, manifestando que el tiene derecho hacerlo.
Espero su respuesta, porque veo un poco extraña esta situación y estaría yo en la situación de tercera persona. Muchísimas gracias, de antemano.
Hola Montserrat,
Solo puede optar a la comprar el arrendatario. Es decir, la persona que viene en el contrato de arrendamiento como tal.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, tengo una duda en caso de que vendiera una vivienda por el sistema del Alquiler con opción a compra, con un deposito por la opción de compra de 20.000 €, en un plazo de alquiler de 5 años y con una renta mensual de 500 euros, fiscalmente, como vendedor, ¿como y cuando se tratarían o deberían declarar esos 20.000 euros? y las rentas ¿como un alquiler o como una venta? y cuando se haría , anualmente o al final del periodo de los 5 años, porque imagino que no habría que mantenerlo en deposito durante 5 años hasta que se supiera si se hace o no la operación de venta y si fuese así como justificaría esos ingresos, no sé lo veo algo lioso. Muchas gracias por su respuesta.
Hola Jaime,
Entiendo que la vivienda es la primera vez que se vende. En este caso tanto la renta como la prima de 20000 euros tendrá irá con IVA. La declaración de esas cantidades deberán hacerse en el año que se reciban.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola Patricia,
Por lo general, la prima se descuenta del precio de venta en caso de que se acabe ejerciendo la opción de compra (y si no se ejerce la opción, lo normal es que se pierda la prima pagada).
En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento con opción a compra pueden ser el que las partes quieran, pero una vez finalizado el contrato de arrendamiento la opción a compra también se perdería.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda
Buenos días.
Por los comentarios y respuestas ofrecidos en mensajes anteriores me surgen algunas dudas.
La prima que se entrega por la opción de compra ,¿ no se descuenta del precio de compra?.
Y segunda duda, quiero hacer un contrato de alquiler con opción de compra, lo quiero hacer con la duración de 4 años ( sin hablar de prorrogas) y la opción de compra que sea también de 4 años, ¿ Se puede poner así? ¿el arrendador podría acogerse a su derecho de necesitar la vivienda en los casos en los que se establace en el punto 3 del artículo 9.
Un saludo. Gracias.
Buenas tardes,
Soy promotor de una nave industrial que tengo alquilada desde hace 3’5 años con un contrato a 5 años. Siendo de mi interés vender y el inquilino no está interesdo. ¿Puedo hacer un contrato de alquiler con opción a compra, a otra persona, ya ahora, con vigéncia a partir de enero de 2020? En este caso las cantidades entregadas hasta 2020 serian en concepto de prima y a partir de 2020 serian como alquiler. (la persona interesada conoce la situación). En caso afirmativo, ¿ que pasa con el IVA y IRPF ?
Convendríamos que la prima siempre se descontria del precio previamente fijado.
Gràcias.
Hola Joan,
Como poder si se podría, pero debes dejar muy claro que el contrato de alquiler comienza en 2020, y recuerda avisar a los actuales inquilinos con un periodo de treinta días, y dejar contancia de que han tenido el derecho de tanteo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias,
Escribo desde la perspectiva de arrendador-concedente. Mas interesado en vender que en alquilar.
Entiendo que en un contrato de arrendamiento con opcion de compra, el propietario no puede vender la finca tanto en cuanto el arrendamiento y la opcion de compra esten vigentes, (4 ó 5 años.).
La duda que tengo: Caso de que NO se llegase a un acuerdo para la opcion de compra y, sí para el arrendamiento (porque la prima para ejercer la opcion es alta) .
¿ Podria estipularse en contrato de arrendamiento, firmado por 5 años, que si el arrendador vendiera la finca a otra persona durante la vigencia del contrato este se extinguiria en el momento de que la arredadora dejara de ser propietaria de la finca arrendada.? contemplando no obstante algun tipo de indemnizacion al arrendatario.
muchas gracias por su antencion.
Hola Domingo,
Esta clausula no podría establecerse pues iría en contra de la ley. Solo cuando se produzca la venta de la vivienda y el comprador no conoce el arrendamiento, entonces el arrendador debería dar la vivienda al nuevo propietario en los dos siguientes meses. Si bien el desconocimiento por parte del comprador significaría que usted no habría cumplido su obligación de informar del estado de la finca.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola.buenas … próximamente.voy a acceder a una viviendo con contrato.entre.particulares de alquiler con opción.a compra .. la idea es que dure 3 años … una entrada de 3000€ y al.año.otros 3000€ y una cuarta mensual de 700€’… todo.ello se.descontaraá el 100% de lo.pagado , al.precio.final.de la.vivienda. 230000€….. cuál.sería el.precio.que.yo.pediré.al.Banco cuando.pasen.los 3 años? 230000? O esos 230000€ menos lo ya pagado? Que me.aconsejan para realizar el.contrato.y especificar todo… y si a los 3 años el Banco.no.me.concede.hipoteca ?
Hola Silvia,
La opción de compra es una vía que viene regulada por la voluntad de las partes, es decir, que son las partes las que establecen como hacerlo. En cuanto a esas dos entregas de 3000 euros, entiendo que se descuentan de la cantidad del precio de compra del inmuebele; asegurese que estos 3000 euros no aparecen en el contrato como una prima por tener derecho a una opción a compra. La renta que se paga también se descuenta del precio de compra de la finca. Por tanto si necesita un prestamo será de la cantidad que reste por haber descontanto la renta y los dos pagos de 3000 (aunque estos reitero que se aseguren que no aprecen en el contrato como prima).
Si cuando pasen esos tres años no puede hacer la compra, habrá perdido la oportunidad.
En cuanto a la hora de hacer el contrato de arrendamiento de opción a compra en esta misma entrada hay un modelo que se puede descargar para hacerlo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, en un contrato de alquiler con opción a compra me ponen la siguiente clausula:
5.1. El plazo de duración del presente contrato es de TRES AÑOS, contando a
partir de la fecha de este contrato, es decir hasta el día 1 de febrero de 2021.
No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el
primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que
tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda
permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por
adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de
separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá
realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en
la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a
entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo
distinto.
¿Quiere esto decir que el propietario puede cancelar la opción de venta? si es así, ¿cuando podría hacerlo? entiendo que si puede hacerlo, debería devolver la cantidad (% del precio) adelantada como reserva por la opción de compra. ¿es así?
Muchas gracias!
Hola José,
Como tu contrato es de tres años, ya no puede hacer uso de la cláusula que me comentas.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días;
Soy propietario de un piso de protección oficial y me falta 2 años y medios para que pueda venderlo a precio libre de mercado según estipulan las escrituras. Me gustaría saber si puedo legalmente vender mi piso ahora mediante un alquiler durante ese periodo de dos años y medio y una opción de compra al final del mismo periodo:
Hola Tony,
Legalmente no se podría alquilar una VPO sin contar con el permiso correspondiente, ya que hacerlo es motivo de expropiación. Si bien hay excepciones a esta normativa pues podrías arrendar la vivienda pidiendo que descalificaran el piso como VPO, esto deberías solicitarlo en la consejería de vivienda de la comunidad autónoma donde se encuentre la finca.
Un saludo y espero haberle sido de ayuda.
¡Hola!
Soy propietario de un piso alquilado con opción de compra. El inquilino lleva en el piso 6 años que cumplirá el 30 de junio. De esos 6 años, los 5 primeros no se fijó plazo para la opción de compra en el contrato, estando lo que marca la ley (5 años). En junio del año pasado se prorrogó por 1 año más la opción de compra, estipulándose así en el contrato, teniendo conocimiento el inquilino pero sin firmar el mismo durante todo este tiempo, (a pesar de la insistencia) pero sigue viviendo en el piso. En el mes de Abril le comunicamos que si no ejerce la opción de compra tiene que abandonarlo. Por otra parte debe dos mensualidades y últimos gastos de luz, agua y gas.
¿Puedo ejercer el derecho a que abandone el piso o puede estar 3 años como establece la ley? ¿Alguna solución? Muchas gracias.
Buenos días Raul,
Puedes echarlo en cualquier momento, por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas a la renta.
Si quieres que te gestionemos de forma rápida y económica la demanda de desahucio mandanos el contrato a info@abogadosparatodos.net y lo estudiamos para que no tengas ningún problema
Un saludo
Buenas tardes, tengo una vivienda arrendada desde hace cinco meses y ahora quieren la opción de compra.
¿ Se podría confeccionar por ambas parte un nuevo contrato anexo al contrato de alquiler ya realizado en su día?.
O por el contrario tenemos que hacer uno nuevo de alquiler con opción a compra.
Gracias.
Buenas noches! Este mes me finaliza la opción a compra y estoy mirando con el banco para la hipoteca.. Tengo dudas en una cláusula del contrato que puso el arrendador… Respecto al importe a descontar… Si se compra los dos primeros años se descuenta el 100%, si es el tercer año el 75% de dicho periodo. Como se entiende si compro el tercer año?? 75% de todo? O 100% de dos años y 75% del tercer año?
Hola Ani.
Pues es complicado porque la cláusula se las trae…
Buenas tardes.
Quisiera por favor que me ayudaran con la siguiente duda: en un contrato de arrendamiento con opción a compra cuya duración es de un año,
a) ¿debe contemplarse obligatoriamente las prorrogas por un plazo igual hasta alcanzar los tres (que no sé si es lo que exige la ley)?
b) Si ambas partes acuerdan ir prorrogándose hasta los tres años y el arrendatario quiere resolverlo antes de los seis meses, ¿solo es aplicable lo que dice el art. 11 durante el primer año o vale para los cada seis primeros meses de cada año hasta el final del tercero)
c) ¿y se puede aplicar la prorroga necesaria para que el contrato dure 4 años en total, a cuyo vencimiento hay que celebrar un contrato nuevo?
Todo esto lo planteo previamente para poder comprender entonces el tema de la opción de compra: si el contrato es por un año, ¿hay que ejercerla al concluir ese tiempo? ¿o hay que esperar al final de los tres años? ¿se puede hacer en el momento en que el arrendatario quiera?
Muchas gracias
Hola Araceli.
Se puede dejar la vivienda tras el sexto mes, no antes del sexto mes. Esta norma se refiere al sexto mes de contrato, no de cada anualidad.
El contrato llegará al primer año y si nadie dice nada se prorroga por otro año, y después por otro hasta llegar al tercer año.
Finalmente habrá prórroga necesaria por un cuarto año.
En cuanto a la opción a compra podrá ejercerse en las condiciones que vosotos pactéis. No hay normas al respecto.
Buen articulo amigo Eduardo