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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una figura muy utilizada en los últimos años en España dada la dificultad de las promotoras para vender viviendas y de los ciudadanos para comprarlas.

El contrato de arrendamiento con opción de compra es el documento que, vinculando a las partes participantes, plasma la voluntad de estás de celebrar, primero, un arrendamiento de vivienda y, segundo, otorgar al arrendatario la posibilidad de adquirir en propiedad el inmueble arrendado en las condiciones pactadas en el propio contrato.

Para acceder a un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra puedes descargar nuestro Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra.

La mecánica habitual para “encajar” estos dos contratos en uno solo es añadiendo al contrato de arrendamiento una o varias cláusulas que regulen la opción de compra.

La relación arrendaticia entre el arrendador y el inquilino se regula por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), por lo que será ésta y supletoriamente las normas del contrato y las del Código Civil las que van a regular la vida del contrato de arrendamiento. En cuanto a la opción de compra, se regula por la libre voluntad de las partes, dado que el Código Civil nada dice sobre esta figura jurídica, por lo que en principio las partes pueden pactar lo que consideren oportuno siempre que no sea contrario a derecho.

La cláusula de opción de compra

La opción de compra debe establecerse por escrito a través de cláusula que acompañe al contrato de arrendamiento, convirtiéndolo así en contrato de arrendamiento con opción a compra. Esta cláusula debe fijar:

  • Precio para la compra del inmueble: puede ser un precio fijo hasta el vencimiento del plazo pactado o puede fijarse un precio que oscile en función de determinadas variables, tales como el IPC, la reducción del precio por descuento de las rentas pagadas, etc.
  • Precio o prima por tener derecho a la inclusión de la cláusula de opción de compra en el contrato de arrendamiento: incluir una cláusula de opción de compra en un contrato de arrendamiento puede ser gratuito o por prima. En caso de entregar el optante al arrendador una cantidad de dinero para tener derecho a que se incluya la opción de compra en el contrato de arrendamiento, perderá el optante-inquilino este dinero si finalmente no ejerce en tiempo y forma la opción de compra.
  • Renta mensual que debe ser descontada del precio final: debe establecerse en el contrato qué importe, sobre la renta pagada mensualmente por el inquilino, se va a descontar del precio establecido si finalmente se ejerce la opción de compra.
  • Plazo máximo para ejecutarla: debe establecerse un plazo máximo para ejercer la opción de compra. Si se pasa el plazo caduca la opción.

El plazo

El plazo para ejecutar la opción de compra es el que las partes quieran establecer, pero hay que recordar que la opción de compra va íntimamente ligada (en nuestro caso) a un contrato de arrendamiento y, por tanto, el plazo para la opción de compra no podrá superar nunca la vigencia del propio contrato. El contrato de arrendamiento divide su duración en “duración pactada” y “prórrogas”. A este respecto, el plazo para ejercer la opción de compra puede ser:

  • Inferior a la duración del contrato de arrendamiento.
  • Igual a la duración del contrato de arrendamiento.
  • Superior a la duración del contrato del arrendamiento, es decir, puede llevarse el plazo de opción de compra hasta la finalización de la posible prórroga si así se establece en el contrato expresamente por las partes. Sin embargo no podrá, el plazo de la opción de compra, superar la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento cuando no se hubiera fijado plazo o cuando se hubiere fijado y el contrato entre en situación de tácita reconducción o de prórroga legal.

Por último, si vence el plazo para ejercer la opción de compra establecido en el contrato, automáticamente dicha opción de compra caduca, quedando así liberado de su obligación de respetar la opción de compra el arrendador.

Ejercicio de la opción de compra

Para que la compraventa se tenga por realizada basta con que el inquilino (optante) comunique de manera fehaciente al arrendador su voluntad de ejercer dicha opción de compra. Por tanto, incluso sin haber entregado aún el inquilino el dinero de la compra al arrendador, ya se entiende formalizada la venta. Desde ese momento el inquilino deja de ser inquilino y pasa a ser propietario. Así, el inquilino dejará de pagar la renta desde ese momento al ser considerado nuevo propietario y el ex-arrendador no podrá instar demanda de desahucio por falta de pago de las rentas por haber terminado el contrato de arrendamiento.

Sólo en el caso en que se haya estipulado en el contrato de arrendamiento con opción de compra que la compraventa se perfeccionará previa entrega del precio al arrendador, será exigible éste para que se tenga por formalizada la venta.

El plazo máximo que establezcan las partes para ejercer la opción de compra no podrá superar la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento o, en su caso, la prórroga al contrato que expresamente establezcan las partes. Sin embargo, caducará la opción de prórroga en caso de que el contrato entre en situación de prórroga legal o tácita reconducción.

La opción de compra en el Registro de la Propiedad

El artículo 14 del Reglamento hipotecario permite registrar una opción de compra en el Registro de la Propiedad si, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, se cumplen los siguientes requisitos:

  • Las partes deben estar de acuerdo en que se inscriba la opción de compra en el Registro.
  • Tiene que determinarse el precio para la adquisición del inmueble y, en su caso, la prima inicialmente pagada.
  • El plazo que fijen las partes podrá ser igual a la duración del contrato de arrendamiento o llegar incluso hasta la finalización de la hipotética prórroga que expresamente hubieran pactado las partes (no se incluyen las prórrogas legales o tácitas. Sólo las expresas).

La principal consecuencia de la inscripción de la opción de compra en el Registro es otorgar publicidad al contrato de opción de compra y, por tanto, causar efectos frente a cualquier tercero. Así, el dueño del inmueble podrá venderlo con posterioridad a haber registrado la opción de compra, pero han de saber los nuevos adquirentes que existe un “optante” que tiene una opción de compra que les desposeerá del inmueble en caso de ejercerla.

Fiscalidad del alquiler con opción a compra

En caso de que tengas interés en saber si el alquiler con opción a compra lleva IVA o no, te invito a leer el post El IVA en el alquiler con opción a compra.

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

8 comentarios en “Alquiler con opción a compra

  1. Buenas tardes.
    Quisiera por favor que me ayudaran con la siguiente duda: en un contrato de arrendamiento con opción a compra cuya duración es de un año,
    a) ¿debe contemplarse obligatoriamente las prorrogas por un plazo igual hasta alcanzar los tres (que no sé si es lo que exige la ley)?
    b) Si ambas partes acuerdan ir prorrogándose hasta los tres años y el arrendatario quiere resolverlo antes de los seis meses, ¿solo es aplicable lo que dice el art. 11 durante el primer año o vale para los cada seis primeros meses de cada año hasta el final del tercero)
    c) ¿y se puede aplicar la prorroga necesaria para que el contrato dure 4 años en total, a cuyo vencimiento hay que celebrar un contrato nuevo?

    Todo esto lo planteo previamente para poder comprender entonces el tema de la opción de compra: si el contrato es por un año, ¿hay que ejercerla al concluir ese tiempo? ¿o hay que esperar al final de los tres años? ¿se puede hacer en el momento en que el arrendatario quiera?

    Muchas gracias

    1. Hola Araceli.

      Se puede dejar la vivienda tras el sexto mes, no antes del sexto mes. Esta norma se refiere al sexto mes de contrato, no de cada anualidad.

      El contrato llegará al primer año y si nadie dice nada se prorroga por otro año, y después por otro hasta llegar al tercer año.

      Finalmente habrá prórroga necesaria por un cuarto año.

      En cuanto a la opción a compra podrá ejercerse en las condiciones que vosotos pactéis. No hay normas al respecto.

  2. Buenas noches! Este mes me finaliza la opción a compra y estoy mirando con el banco para la hipoteca.. Tengo dudas en una cláusula del contrato que puso el arrendador… Respecto al importe a descontar… Si se compra los dos primeros años se descuenta el 100%, si es el tercer año el 75% de dicho periodo. Como se entiende si compro el tercer año?? 75% de todo? O 100% de dos años y 75% del tercer año?

  3. Buenas tardes, tengo una vivienda arrendada desde hace cinco meses y ahora quieren la opción de compra.
    ¿ Se podría confeccionar por ambas parte un nuevo contrato anexo al contrato de alquiler ya realizado en su día?.
    O por el contrario tenemos que hacer uno nuevo de alquiler con opción a compra.
    Gracias.

  4. ¡Hola!
    Soy propietario de un piso alquilado con opción de compra. El inquilino lleva en el piso 6 años que cumplirá el 30 de junio. De esos 6 años, los 5 primeros no se fijó plazo para la opción de compra en el contrato, estando lo que marca la ley (5 años). En junio del año pasado se prorrogó por 1 año más la opción de compra, estipulándose así en el contrato, teniendo conocimiento el inquilino pero sin firmar el mismo durante todo este tiempo, (a pesar de la insistencia) pero sigue viviendo en el piso. En el mes de Abril le comunicamos que si no ejerce la opción de compra tiene que abandonarlo. Por otra parte debe dos mensualidades y últimos gastos de luz, agua y gas.
    ¿Puedo ejercer el derecho a que abandone el piso o puede estar 3 años como establece la ley? ¿Alguna solución? Muchas gracias.

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