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Regulación legal del alquiler con opción a compra

Regulación legal del alquiler con opción a compra

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La regulación legal del alquiler con opción a compra se encuentra tanto en la ley de arrendamientos urbanos como en el código civil. Fue una figura muy utilizada en España tras la crisis de 2008, aunque en la actualidad se sigue utilizando, pero menos.

Un contrato de arrendamiento con opción a compra es un contrato de alquiler al que se le añade una cláusula de opción de compra.

Todo en un mismo contrato, en lugar de hacerse en contratos diferentes.

Regulación legal

La regulación legal del alquiler con opción a compra se encuentra, pues, tanto en la ley de arrendamientos urbanos (LAU) en el código civil (CC) y en la libre voluntad de las partes.

Así, la relación de arrendamiento entre el arrendador y el inquilino se regula por la LAU, por lo que será la LAU y, supletoriamente, las normas del contrato y las del Código Civil las que van a regular la vida del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la opción de compra, se regula por la libre voluntad de las partes, dado que ni la LAU ni el CC. nada dicen acerca de esta figura jurídica, por lo que en principio las partes pueden pactar lo que consideren oportuno siempre que no sea contrario a derecho.

Para acceder a un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra puedes descargar nuestro Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra.

La cláusula de opción de compra

La opción de compra debe establecerse por escrito a través de cláusula que acompañe al contrato de arrendamiento, convirtiéndolo así en contrato de arrendamiento con opción a compra.

Esta cláusula debe fijar lo siguiente:

Precio para la compra del inmueble

Puede ser un precio fijo hasta el vencimiento del plazo pactado o puede fijarse un precio que oscile en función de determinadas variables, tales como el IPC, la reducción del precio por descuento de las rentas pagadas, etc.

Precio o prima por tener derecho a incluir la cláusula en el contrato de arrendamiento

Incluir una cláusula de opción de compra en un contrato de arrendamiento puede ser gratuito o por prima. En caso de entregar el optante al arrendador una cantidad de dinero para tener derecho a que se incluya la opción de compra en el contrato de arrendamiento, perderá el optante-inquilino este dinero si finalmente no ejerce en tiempo y forma la opción de compra.

Renta mensual que debe ser descontada del precio final

Debe establecerse en el contrato qué importe, sobre la renta pagada mensualmente por el inquilino, se va a descontar del precio establecido si finalmente se ejerce la opción de compra.

Plazo máximo para ejecutar la opción a compra

Debe establecerse un plazo máximo para ejercer la opción de compra. Si se pasa el plazo caduca la opción.

El plazo

El plazo para ejecutar la opción de compra es el que las partes quieran establecer, pero hay que recordar que la opción de compra va íntimamente ligada (en nuestro caso) a un contrato de arrendamiento y, por tanto, el plazo para la opción de compra no podrá superar nunca la vigencia del propio contrato.

El contrato de arrendamiento divide su duración en «duración pactada» y «prórrogas».

A este respecto, las partes pueden pactar para la opción a compra el siguiente plazo:

  • Inferior a la duración del contrato de arrendamiento.
  • Igual a la duración del contrato de arrendamiento.
  • Superior a la duración del contrato del arrendamiento, es decir, puede pactarse que el plazo llegará no solo hasta que acabe el término del contrato, sino hasta incluso que terminen las posibles prórrogas legales.

Si las partes no hubieran establecido plazo, entiende la jurisprudencia que la opción a compra durará hasta que llegue el término del contrato, y ahí caducará, pero no se extenderá en las posibles prórrogas legales y tácitas del arrendamiento.

Por último, si vence el plazo para ejercer la opción de compra establecido en el contrato, automáticamente dicha opción de compra caduca, quedando así liberado de su obligación de respetar la opción de compra el arrendador.

Y por otro lado, el propietario o arrendador no puede disponer del inmueble, venderlo, etc, mientras esté en vigor la opción a compra.

Ejercicio de la opción de compra

Para que la compraventa se tenga por realizada basta con que el inquilino (optante) comunique de manera fehaciente al arrendador su voluntad de ejercer dicha opción de compra.

Basta con hacerlo por burofax.

Por tanto, incluso sin haber entregado aún el inquilino el dinero de la compra al arrendador, ya se entiende formalizada la venta (salvo que las partes hayan pactado por escrito que la compraventa no quedará perfeccionada hasta que se pague el precio, en cuyo caso no hay compraventa hasta que se haya pagado el precio).

Desde ese momento el inquilino deja de ser inquilino y pasa a ser propietario.

Así, el inquilino dejará de pagar la renta desde ese momento al ser considerado nuevo propietario y el ex-arrendador no podrá instar demanda de desahucio por impago de alquiler por haber terminado el contrato de arrendamiento.

La opción de compra en el Registro de la Propiedad

El artículo 14 del Reglamento hipotecario permite registrar una opción de compra en el Registro de la Propiedad si, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, se cumplen los siguientes requisitos:

  • Las partes deben estar de acuerdo en que se inscriba la opción de compra en el Registro.
  • Tiene que determinarse el precio para la adquisición del inmueble y, en su caso, la prima inicialmente pagada.
  • El plazo que fijen las partes podrá ser igual a la duración del contrato de arrendamiento o llegar incluso hasta la finalización de la hipotética prórroga que expresamente hubieran pactado las partes (no se incluyen las prórrogas legales o tácitas. Sólo las expresas).

La principal consecuencia de la inscripción de la opción de compra en el Registro es otorgar publicidad al contrato de opción de compra y, por tanto, causar efectos frente a cualquier tercero.

Así, el dueño del inmueble podrá venderlo con posterioridad a haber registrado la opción de compra, pero han de saber los nuevos adquirentes que existe un «optante» que tiene una opción de compra que les desposeerá del inmueble en caso de ejercerla.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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25 comentarios en “Regulación legal del alquiler con opción a compra

  1. Buenos días.
    En un contrato de arrendamiento con opción de compra, viene establecido expresamente «Se concede a la parte arrendataria la posibilidad de que la opción de compra la realice ella misma u otra persona designada por ella»
    Podría el inquilino ceder su derecho a un tercero, y éste ejercer el derecho de compra al propietario del inmueble.
    La situación es que el inquilino está negociando con terceros, la venta de la vivienda como si fuera el propietario, manifestando que el tiene derecho hacerlo.
    Espero su respuesta, porque veo un poco extraña esta situación y estaría yo en la situación de tercera persona. Muchísimas gracias, de antemano.

    1. Hola Montserrat,

      Solo puede optar a la comprar el arrendatario. Es decir, la persona que viene en el contrato de arrendamiento como tal.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Hola, tengo una duda en caso de que vendiera una vivienda por el sistema del Alquiler con opción a compra, con un deposito por la opción de compra de 20.000 €, en un plazo de alquiler de 5 años y con una renta mensual de 500 euros, fiscalmente, como vendedor, ¿como y cuando se tratarían o deberían declarar esos 20.000 euros? y las rentas ¿como un alquiler o como una venta? y cuando se haría , anualmente o al final del periodo de los 5 años, porque imagino que no habría que mantenerlo en deposito durante 5 años hasta que se supiera si se hace o no la operación de venta y si fuese así como justificaría esos ingresos, no sé lo veo algo lioso. Muchas gracias por su respuesta.

    1. Hola Jaime,

      Entiendo que la vivienda es la primera vez que se vende. En este caso tanto la renta como la prima de 20000 euros tendrá irá con IVA. La declaración de esas cantidades deberán hacerse en el año que se reciban.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Hola Patricia,

    Por lo general, la prima se descuenta del precio de venta en caso de que se acabe ejerciendo la opción de compra (y si no se ejerce la opción, lo normal es que se pierda la prima pagada).

    En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento con opción a compra pueden ser el que las partes quieran, pero una vez finalizado el contrato de arrendamiento la opción a compra también se perdería.

    Un saludo, espero haberle sido de ayuda

  4. Buenos días.
    Por los comentarios y respuestas ofrecidos en mensajes anteriores me surgen algunas dudas.
    La prima que se entrega por la opción de compra ,¿ no se descuenta del precio de compra?.
    Y segunda duda, quiero hacer un contrato de alquiler con opción de compra, lo quiero hacer con la duración de 4 años ( sin hablar de prorrogas) y la opción de compra que sea también de 4 años, ¿ Se puede poner así? ¿el arrendador podría acogerse a su derecho de necesitar la vivienda en los casos en los que se establace en el punto 3 del artículo 9.
    Un saludo. Gracias.

  5. Buenas tardes,
    Soy promotor de una nave industrial que tengo alquilada desde hace 3’5 años con un contrato a 5 años. Siendo de mi interés vender y el inquilino no está interesdo. ¿Puedo hacer un contrato de alquiler con opción a compra, a otra persona, ya ahora, con vigéncia a partir de enero de 2020? En este caso las cantidades entregadas hasta 2020 serian en concepto de prima y a partir de 2020 serian como alquiler. (la persona interesada conoce la situación). En caso afirmativo, ¿ que pasa con el IVA y IRPF ?
    Convendríamos que la prima siempre se descontria del precio previamente fijado.
    Gràcias.

    1. Hola Joan,

      Como poder si se podría, pero debes dejar muy claro que el contrato de alquiler comienza en 2020, y recuerda avisar a los actuales inquilinos con un periodo de treinta días, y dejar contancia de que han tenido el derecho de tanteo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Buenos dias,
    Escribo desde la perspectiva de arrendador-concedente. Mas interesado en vender que en alquilar.
    Entiendo que en un contrato de arrendamiento con opcion de compra, el propietario no puede vender la finca tanto en cuanto el arrendamiento y la opcion de compra esten vigentes, (4 ó 5 años.).
    La duda que tengo: Caso de que NO se llegase a un acuerdo para la opcion de compra y, sí para el arrendamiento (porque la prima para ejercer la opcion es alta) .
    ¿ Podria estipularse en contrato de arrendamiento, firmado por 5 años, que si el arrendador vendiera la finca a otra persona durante la vigencia del contrato este se extinguiria en el momento de que la arredadora dejara de ser propietaria de la finca arrendada.? contemplando no obstante algun tipo de indemnizacion al arrendatario.
    muchas gracias por su antencion.

    1. Hola Domingo,

      Esta clausula no podría establecerse pues iría en contra de la ley. Solo cuando se produzca la venta de la vivienda y el comprador no conoce el arrendamiento, entonces el arrendador debería dar la vivienda al nuevo propietario en los dos siguientes meses. Si bien el desconocimiento por parte del comprador significaría que usted no habría cumplido su obligación de informar del estado de la finca.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. Hola.buenas … próximamente.voy a acceder a una viviendo con contrato.entre.particulares de alquiler con opción.a compra .. la idea es que dure 3 años … una entrada de 3000€ y al.año.otros 3000€ y una cuarta mensual de 700€’… todo.ello se.descontaraá el 100% de lo.pagado , al.precio.final.de la.vivienda. 230000€….. cuál.sería el.precio.que.yo.pediré.al.Banco cuando.pasen.los 3 años? 230000? O esos 230000€ menos lo ya pagado? Que me.aconsejan para realizar el.contrato.y especificar todo… y si a los 3 años el Banco.no.me.concede.hipoteca ?

    1. Hola Silvia,

      La opción de compra es una vía que viene regulada por la voluntad de las partes, es decir, que son las partes las que establecen como hacerlo. En cuanto a esas dos entregas de 3000 euros, entiendo que se descuentan de la cantidad del precio de compra del inmuebele; asegurese que estos 3000 euros no aparecen en el contrato como una prima por tener derecho a una opción a compra. La renta que se paga también se descuenta del precio de compra de la finca. Por tanto si necesita un prestamo será de la cantidad que reste por haber descontanto la renta y los dos pagos de 3000 (aunque estos reitero que se aseguren que no aprecen en el contrato como prima).

      Si cuando pasen esos tres años no puede hacer la compra, habrá perdido la oportunidad.

      En cuanto a la hora de hacer el contrato de arrendamiento de opción a compra en esta misma entrada hay un modelo que se puede descargar para hacerlo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  8. Hola, en un contrato de alquiler con opción a compra me ponen la siguiente clausula:
    5.1. El plazo de duración del presente contrato es de TRES AÑOS, contando a
    partir de la fecha de este contrato, es decir hasta el día 1 de febrero de 2021.
    No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el
    primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que
    tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda
    permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por
    adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de
    separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá
    realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en
    la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a
    entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo
    distinto.
    ¿Quiere esto decir que el propietario puede cancelar la opción de venta? si es así, ¿cuando podría hacerlo? entiendo que si puede hacerlo, debería devolver la cantidad (% del precio) adelantada como reserva por la opción de compra. ¿es así?

    Muchas gracias!

    1. Hola José,

      Como tu contrato es de tres años, ya no puede hacer uso de la cláusula que me comentas.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  9. Buenos días;

    Soy propietario de un piso de protección oficial y me falta 2 años y medios para que pueda venderlo a precio libre de mercado según estipulan las escrituras. Me gustaría saber si puedo legalmente vender mi piso ahora mediante un alquiler durante ese periodo de dos años y medio y una opción de compra al final del mismo periodo:

    1. Hola Tony,

      Legalmente no se podría alquilar una VPO sin contar con el permiso correspondiente, ya que hacerlo es motivo de expropiación. Si bien hay excepciones a esta normativa pues podrías arrendar la vivienda pidiendo que descalificaran el piso como VPO, esto deberías solicitarlo en la consejería de vivienda de la comunidad autónoma donde se encuentre la finca.

      Un saludo y espero haberle sido de ayuda.

  10. ¡Hola!
    Soy propietario de un piso alquilado con opción de compra. El inquilino lleva en el piso 6 años que cumplirá el 30 de junio. De esos 6 años, los 5 primeros no se fijó plazo para la opción de compra en el contrato, estando lo que marca la ley (5 años). En junio del año pasado se prorrogó por 1 año más la opción de compra, estipulándose así en el contrato, teniendo conocimiento el inquilino pero sin firmar el mismo durante todo este tiempo, (a pesar de la insistencia) pero sigue viviendo en el piso. En el mes de Abril le comunicamos que si no ejerce la opción de compra tiene que abandonarlo. Por otra parte debe dos mensualidades y últimos gastos de luz, agua y gas.
    ¿Puedo ejercer el derecho a que abandone el piso o puede estar 3 años como establece la ley? ¿Alguna solución? Muchas gracias.

    1. Buenos días Raul,

      Puedes echarlo en cualquier momento, por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas a la renta.

      Si quieres que te gestionemos de forma rápida y económica la demanda de desahucio mandanos el contrato a info@abogadosparatodos.net y lo estudiamos para que no tengas ningún problema

      Un saludo

  11. Buenas tardes, tengo una vivienda arrendada desde hace cinco meses y ahora quieren la opción de compra.
    ¿ Se podría confeccionar por ambas parte un nuevo contrato anexo al contrato de alquiler ya realizado en su día?.
    O por el contrario tenemos que hacer uno nuevo de alquiler con opción a compra.
    Gracias.

  12. Buenas noches! Este mes me finaliza la opción a compra y estoy mirando con el banco para la hipoteca.. Tengo dudas en una cláusula del contrato que puso el arrendador… Respecto al importe a descontar… Si se compra los dos primeros años se descuenta el 100%, si es el tercer año el 75% de dicho periodo. Como se entiende si compro el tercer año?? 75% de todo? O 100% de dos años y 75% del tercer año?

  13. Buenas tardes.
    Quisiera por favor que me ayudaran con la siguiente duda: en un contrato de arrendamiento con opción a compra cuya duración es de un año,
    a) ¿debe contemplarse obligatoriamente las prorrogas por un plazo igual hasta alcanzar los tres (que no sé si es lo que exige la ley)?
    b) Si ambas partes acuerdan ir prorrogándose hasta los tres años y el arrendatario quiere resolverlo antes de los seis meses, ¿solo es aplicable lo que dice el art. 11 durante el primer año o vale para los cada seis primeros meses de cada año hasta el final del tercero)
    c) ¿y se puede aplicar la prorroga necesaria para que el contrato dure 4 años en total, a cuyo vencimiento hay que celebrar un contrato nuevo?

    Todo esto lo planteo previamente para poder comprender entonces el tema de la opción de compra: si el contrato es por un año, ¿hay que ejercerla al concluir ese tiempo? ¿o hay que esperar al final de los tres años? ¿se puede hacer en el momento en que el arrendatario quiera?

    Muchas gracias

    1. Hola Araceli.

      Se puede dejar la vivienda tras el sexto mes, no antes del sexto mes. Esta norma se refiere al sexto mes de contrato, no de cada anualidad.

      El contrato llegará al primer año y si nadie dice nada se prorroga por otro año, y después por otro hasta llegar al tercer año.

      Finalmente habrá prórroga necesaria por un cuarto año.

      En cuanto a la opción a compra podrá ejercerse en las condiciones que vosotos pactéis. No hay normas al respecto.

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