El 27 de diciembre de 2022 se ha vuelto a modificar la «normativa Covid» relativa a arrendamientos y desahucios por impago durante el Covid.
Es una modificación llevada a cabo por el Real Decreto-Ley 20/2022 que modifica al Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo, que es el que contiene realmente toda la normativa en esta materia.
En concreto, esta última modificación de diciembre de 2022 permite que se suspendan los desahucios por impago de alquiler hasta el 30 de junio de 2023 si se dan determinadas circunstancias, así como que se prorroguen determinados contratos de arrendamiento por seis meses más.
Así, dado que la normativa en materia de desahucios y contratos de arrendamiento desde que se inició la pandemia es abundantísima, te resumo en este post todo lo que tenemos hasta el momento.
Voy a analizar los dos tipos de contratos de arrendamiento existentes, y así podrás pasar directamente a leer el que te afecte. Es decir, voy a analizar los siguientes contratos:
- Contrato de arrendamiento de vivienda habitual
- Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda (local, viviendas por temporadas, etc).
Contratos de alquiler de vivienda habitual
Estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuando el inquilino va a utilizar la vivienda como su vivienda habitual.
Es decir, el inquilino no dispone de otra vivienda habitual, sino que su única vivienda habitual es la vivienda que tiene arrendada.
Suelen ser contratos de un año prorrogables a tres o a cinco años (dependiendo del año de firma del contrato)
Pequeños tenedores de vivienda
Eres un pequeño tenedor de vivienda (pequeño propietario) si tienes menos de 10 inmuebles o menos de 1.500 metros cuadrados construidos.
¿Se puede aplazar la deuda?
Esta materia se regula en el artículo 8 del Real decreto-ley 11/2020, pero no se ha actualizado desde los inicios, así que los inquilinos podían pedir el aplazamiento de la deuda durante los tres primeros meses de vigencia del real decreto, por lo que esto ya no se puede solicitar.
A modo de recordatorio, el inquilino que se encontraba en situación de vulnerabilidad económica podía pedir al arrendador (dentro de los tres meses siguientes a la entrada en vigor del Real Decreto 11/2020, es decir, hasta el 18 de diciembre de 2020) el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, en los términos recogidos en los apartados 2 a 4 del artículo 4.
Pero el propietario se podía negar y no estaba obligado a aplazar la deuda.
¿Se pueden prorrogar los contratos de alquiler que terminan?
El artículo 71 del real decreto-ley 20/2022 vuelve a instaurar una norma que dejó de estar en vigor el 28 de febrero de 2022. es decir, se va a aplicar de nuevo.
Así, los contratos de arrendamiento de vivienda (sometidos a la LAU o que estén en tácita reconducción) se prorrogarán seis meses si el contrato o la prórroga terminan entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023, si lo solicita el inquilino.
Y el propietario no podrá negarse.
Esta solicitud del inquilino tendrá que ser obligatoriamente aceptada por el arrendador, excepto que el arrendador hubiera notificado en plazo que necesita la vivienda para sí o para algún familiar para constituir en ella su vivienda habitual.
Tienes más información en el post Los contratos de alquiler se prorrogan por 6 meses.
Prohibición de los desahucios de vivienda
El real decreto-ley 20/2022 también modifica el artículo 1 del real decreto-ley 11/2020 en materia de suspensión de desahucios.
Así, el inquilino puede solicitar la suspensión del proceso de desahucio por vulnerabilidad del inquilino (por impago de alquiler o por expiración de plazo). Y si el juez estima su petición podrá suspenderse el desahucio hasta el 30 de junio de 2023.
Será necesario que el inquilino acredite que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica y no tengan posibilidad de irse a otra vivienda.
Es el inquilino quien debe solicitar la suspensión del proceso judicial, aportando la documentación necesaria.
Posteriormente el juez envía la documentación a los servicios sociales, quienes disponen de 10 días para emitir informe.
Algún detalle más…
En el caso de que el informe confirme la vulnerabilidad, el juez suspenderá el proceso de desahucio. Y en caso contrario, el proceso continuará.
El inquilino puede pedir la suspensión independientemente de la fecha en que haya empezado su proceso de desahucio (antes o después del 23-12-2020).
E incluso aunque ya haya pedido una suspensión por este motivo, puede pedir que la suspensión ya concedida se prorrogue hasta el 30 de junio de 2023. Pero si ya terminó la suspensión por ser declarado vulnerable también el arrendador, entonces no se podrá volver a suspender.
En caso de que quieras más información sobre el proceso de desahucio, te invito a leer mi post El desahucio express.
Agua, gas y electricidad
El artículo 4 del real decreto-ley 20/2022 modifica al artículo 4 del Real Decreto Ley 8/2021, por lo que hasta el 31 de diciembre de 2023 las suministradoras no podrán cortar el suministro de agua, luz y gas a inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
El inquilino será vulnerable si en la factura de electricidad consta como beneficiario del bono social. Y bastará con presentar dicha factura ante las suministradoras de gas y agua para que consta acreditada su situación y, por tanto, para que no les puedan cortar los suministros.
Grandes tenedores
Eres un gran tenedor de vivienda (gran propietario) si tienes más de 10 inmuebles o más de 1.500 metros cuadrados construidos.
¿Se puede aplazar la deuda?
El número Cuatro del artículo segundo del Real Decreto Ley 21/2021 y el número cuatro del artículo 7 del real decreto ley 8/2021 introducen cambios en el apartado 1 del artículo 4 del Real Decreto 11/2020.
Ahora el inquilino podrá pedir al arrendador, hasta el 28-2-2022, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.
El arrendador tiene obligación de contestar a la propuesta en 7 días.
Si no alcanzan acuerdo, entonces el arrendador tendrá que contestar en esos 7 días aceptando una de las dos siguientes opciones:
- Bajar la renta el 50% hasta que el inquilino deje de estar en situación de vulnerabilidad (un máximo de 4 meses de descuento).
- Aplazar el pago de la renta de, como máximo, 4 meses. O sea, el inquilino podrá estar un máximo de 4 meses sin pagar la renta. Llegado el quinto mes, el inquilino tendrá que pagar la renta habitual y, respecto a los 4 meses de atrasos, podrá pagarlos mensualmente a lo largo de 3 años.
¿Se pueden prorrogar los contratos de alquiler que terminan?
El artículo 71 del real decreto-ley 20/2022 vuelve a instaurar una norma que dejó de estar en vigor el 28 de febrero de 2022. es decir, se va a aplicar de nuevo.
Así, los contratos de arrendamiento de vivienda (sometidos a la LAU o que estén en tácita reconducción) se prorrogarán seis meses si el contrato o la prórroga terminan entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023, si lo solicita el inquilino.
Y el propietario no podrá negarse.
Prohibición de los desahucios de vivienda
El real decreto-ley 20/2022 también modifica el artículo 1 del real decreto-ley 11/2020 en materia de suspensión de desahucios.
Así, el inquilino puede solicitar la suspensión del proceso de desahucio (por impago de alquiler o por expiración de plazo). Y si el juez estima su petición podrá suspenderse el desahucio hasta el 30 de junio de 2023.
Será necesario que el inquilino acredite que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica y no tengan posibilidad de irse a otra vivienda.
Es el inquilino quien debe solicitar la suspensión del proceso judicial, aportando la documentación necesaria.
Posteriormente el juez envía la documentación a los servicios sociales, quienes disponen de 10 días para emitir informe.
Algún detalle más…
En el caso de que el informe confirme la vulnerabilidad, el juez suspenderá el proceso de desahucio. Y en caso contrario, el proceso continuará.
El inquilino puede pedir la suspensión independientemente de la fecha en que haya empezado su proceso de desahucio (antes o después del 23-12-2020).
E incluso aunque ya haya pedido una suspensión por este motivo, puede pedir que la suspensión ya concedida se prorrogue hasta el 30 de junio de 2023. Pero si ya terminó la suspensión por ser declarado vulnerable también el arrendador, entonces no se podrá volver a suspender.
En caso de que quieras más información sobre el proceso de desahucio, te invito a leer mi post El desahucio express.
Agua, gas y electricidad
El artículo 4 del real decreto-ley 20/2022 modifica al artículo 4 del Real Decreto Ley 8/2021, por lo que hasta el 31 de diciembre de 2023 las suministradoras no podrán cortar el suministro de agua, luz y gas a inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
El inquilino será vulnerable si en la factura de electricidad consta como beneficiario del bono social. Y bastará con presentar dicha factura ante las suministradoras de gas y agua para que consta acreditada su situación y, por tanto, para que no les puedan cortar los suministros.
Compensación económica a los arrendadores
La Disposición adicional segunda del Real Decreto Ley 37/2020 menciona una indemnización para los arrendadores, independientemente de que sean pequeños o grandes tenedores de vivienda.
Y el real decreto 401/2021, de 8 de junio, ha venido a regular esta materia.
Así, el arrendador puede pedir la indemnización en los casos en que la Administración no adopte, en el plazo de tres meses siguientes a la emisión del informe de los servicios sociales, las medidas establecidas en dicho informe (esencialmente buscar alternativa habitacional al inquilino).
La indemnización será por el valor medio del alquiler en la zona donde se encuentre la vivienda, y además también comprenderá los gastos corrientes que el arrendador acredite haber pagado durante la suspensión.
La indemnización comprenderá el periodo desde que se produzca la suspensión del proceso de desahucio hasta que el juez dé por terminada la suspensión, y nunca podrá superar el 30 de junio de 2023.
Esta indemnización podrá ser solicitada como mucho hasta el 31 de julio de 2023 (un mes después del 30 de junio de 2023).
La ayuda se puede solicitar desde que el juez diga que se terminó la suspensión (y si nada dice, pues se podrá solicitar a partir del 30 de junio de 2023).
Esta indemnización, según la Disposición Transitoria primera, sólo será aplicable a los desahucios que se suspendan tras el 23 de diciembre de 2020, y nunca a los desahucios que ya se hubieran suspendido con anterioridad a esa fecha.
Contratos de alquiler de uso distinto a vivienda
Estamos ante un contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda cuando no se trata de arrendamiento de vivienda habitual.
Me refiero a contratos de alquiler por temporada, contratos de alquiler de locales comerciales, etc.
Pequeños tenedores
Nos encontramos ante pequeños tenedores de inmuebles cuando hablamos de arrendadores (propietarios) que tienen menos de 10 inmuebles o menos de 1.500 metros cuadrados construidos.
El Real Decreto Ley 35/2020 viene a decirnos que no es obligatoria para el propietario aceptar el aplazamiento o reducción de la renta que le proponga el inquilino.
Sin embargo, dicho Real Decreto permite tal pacto y, en dicho caso, pueden también pactar usar la fianza para pagar esa renta aplazada, teniendo que reponer el inquilino la fianza en un máximo de un año (o en el plazo que quede de contrato si este fuera inferior a un año).
Finalmente, nos dice el Real decreto que los propietarios pequeños tenedores que hayan reducido la renta a sus arrendatarios de locales comerciales en marzo, abril y/o mayo de 2020, tendrán derecho estos (los propietarios) a deducirse dicha rebaja para calcular el rendimiento del capital inmobiliario de 2021.
Grandes tenedores
Son grandes tenedores de inmuebles aquellos arrendadores o propietarios que tienen más de diez inmuebles urbanos (sin contar garajes y trasteros) o más de 1.500 metros cuadrados construidos.
El Real Decreto Ley 35/2020 dice que el inquilino de un local comercial o local de negocio podrá solicitar al arrendador, antes del 31 de enero de 2021 y cumpliendo los requisitos del artículo 3, cuando el arrendador sea empresa pública o gran tenedor, una de de las siguientes alternativas:
- Reducir la renta mensual el 50% mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas, hasta un máximo de cuatro mensualidades.
- Aplazar el pago de la renta durante cuatro meses como máximo, debiendo empezar a pagar la deuda a partir del quinto mes. La deuda aplazada deberá estar totalmente pagada en un máximo de dos años a partir del fin de la moratoria (o menos, si el contrato acaba antes). Los gastos comunes o de mantenimiento no se pueden aplazar. Esta medida no se aplicará si el arrendador (propietario) está en concurso de acreedores.