El artículo 10 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 10 LAU) nos cuenta qué pasa cuando llega el vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda, dependiendo de si las partes avisan o no avisan sobre su intención de no prorrogar el contrato. Se trata de la norma que establece el plazo de prórroga para los arrendamientos de vivienda habitual.
No te asustes por la extensión de este post. No tendrás que leerlo entero, sino solo la parte que te afecte, es decir, la parte que se vaya a aplicar a tu contrato de arrendamiento (según la fecha del contrato).
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.
Así, la duración de los contratos de arrendamiento es diferente en función del año en que se ha celebrado el contrato.
Voy a hacer un análisis de la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en función a la fecha de celebración del contrato.
El artículo 10 LAU es el típico artículo que cuesta trabajo explicarlo (porque va relacionado con el 9, que es bastante extenso).
Pero prometo hacer un esfuerzo de síntesis.
A ver, según el artículo 9 LAU los contratos de arrendamiento de vivienda pueden tener la siguiente duración:
- Cinco años o más: en estos casos, o terminan cuando llega su finalización, o se prorrogan por el artículo 10 LAU (nunca por el 9).
- Menos de cinco años (estos son las más frecuentes): en estos casos sufren una primera situación de prórroga por vía del artículo 9 (que llega hasta el quinto año) y después, si las partes quieren, pueden prorrogarse de nuevo (esta vez por la vía del artículo 10).
Hasta la reforma de marzo de 2019 la prórroga del artículo 9 se llamaba «prórroga obligatoria» y la del artículo 10 se llamaba «prórroga necesaria». Eran nombres bastante desafortunados, pero al menos servían para que pudiéramos distinguir la prórroga del artículo 9 de la prórroga del artículo 10.
Pero como ya no existe tal distinción, no voy a utilizarla, pues ahora las dos prórrogas son llamadas por la ley «prórroga obligatoria».
Todo lo que aquí mencione que haga referencia a cinco años, tendremos que entenderlo referido a siete años si el arrendador es persona jurídica.
Contratos de arrendamiento tras el 25 de mayo de 2023
Lo primero que debo decir respecto al artículo 10 LAU es que, en mi opinión (y en contra de la opinión generalizada), desde mi punto de vista los artículos 10.2 y 10.3 LAU no aplican a los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 26 de mayo de 2023.
Y ello debido, tanto al principio de irretroactividad de las leyes, como a lo establecido por la DT 4ª 1 ley de vivienda (y además, se ve reforzado por la DT 4ª 2 ley de vivienda), que vienen a decir que los contratos anteriores se seguirán rigiendo por la normativa existente en el momento de su celebración 8salvo que las partes quieran acogerse a la nueva normativa).
Por tanto, en mi opinión, los artículos 10.2 y 10.3 LAU solo aplican a los contratos posteriores al 25 de mayo de 2023, lo que quiere decir que esas normas solo aplicarán a partir del 25-de mayo de 2028 (cinco años después del nacimiento de os primeros contratos hechos bajo el paraguas de la Ley de vivienda).
Aún así, hago aquí el análisis de dichos preceptos, para cuando sean de aplicación, a partir del 26-5-2028.
Dicho todo lo anterior, habrá que ver qué criterio van tomando los tribunales.
Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:
Artículo 10. Prórroga del contrato
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
4. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Análisis
Artículo 10.1 LAU
El artículo 10.1 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9. En ese momento el contrato puede terminar o puede verse prorrogado. Hasta ese momento, el inquilino puede dar el contrato por terminado al terminar cualquiera de las prórrogas anuales, bastando con un preaviso de treinta días (o incluso le puede interesar más desistir).
Si es el inquilino quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos dos meses anteriores a que el contrato cumpla el quinto año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga de año en año hasta un máximo de tres (art. 10.1 LAU).
Y si es el propietario quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos cuatro meses anteriores a que el contrato cumpla el quinto año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga por un año con posibilidad de tres si el inquilino lo desea (artículo 10.1 LAU).
Finalmente, si antes del quinto año nadie dijo nada, entonces el contrato se prorroga (artículo 10.1) de año en año hasta un máximo de tres años.
Si es el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las tres prórrogas anuales, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.
Y en cuanto al propietario, tiene que esperar a que acabe el tercer año de contrato (salvo que el inquilino quiera resolver el contrato antes).
Llegado el octavo año (5 + 3) o llegado el décimo año si el arrendador es persona jurídica (7 + 3), tanto el inquilino como el propietario pueden dar el contrato por terminado manifestando que quieren darlo por terminado. El inquilino tiene que preavisar antes de los últimos treinta días de contrato, y en cuanto al propietario, no se requiere hacerlo con un mes de antelación (aunque se recomienda), sino que se puede hacer incluso cuando han pasado quince días desde que terminó el contrato.
Si pasa ese periodo de quince días y nadie dijo nada, entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción (es un nuevo contrato con las características del anterior pero con una duración especial).
Sin embargo, no siempre que el propietario quiera dar el contrato por terminado tras el quinto año el contrato terminará, pues el inquilino tiene la opción de pedir el año de prórroga extraordinaria del artículo 10.2 LAU (si es vulnerable), o los tres años de prórroga del artículo 10.3 LAU (si la vivienda está en zona tensionada) que veremos a continuación. Pero no podrá pedir las prórrogas del artículo 10.1 LAU.
Artículo 10.2 LAU
La prórroga extraordinaria del artículo 10.2 LAU la puede pedir el inquilino si está en situación de vulnerabilidad.
El propietario tendrá que aceptarla si es gran tenedor; y no tendrá por qué aceptarla si es pequeño tenedor de viviendas.
Esta prórroga la puede solicitar el inquilino en dos momentos:
- Cuando terminan los cinco primeros años de contrato.
- Cuando termina el octavo año de contrato.
Si el inquilino quiere quedarse en la vivienda tras el quinto año, no tiene sentido que pida una prórroga extraordinaria de un año (10.2) o de tres (10.3) teniendo a su disposición los tres años de prórroga del artículo 10.1 LAU (que obtendría con que ninguna de las partes diga nada al terminar el quinto año).
Por ello, esta prórroga del 10.2 (o la del 10.3) solo tiene sentido pedirla tras el quinto año si el propietario en ese momento quiere dar el contrato por terminado. Pero si el propietario no dice nada, entonces es mejor que el inquilino calle y logrará que el contrato se prorrogue tres años por la vía del 10.1 LAU.
Si el contrato se ha prorrogado tres años por la vía del 10.1 LAU por haber callado las dos partes, entonces el inquilino tendrá la posibilidad de pedir esta prórroga extraordinaria de un año (o la de tres años del artículo 10.3 LAU) cuando acabe el octavo año de contrato.
Se puede renunciar en el contrato a la aplicación de esta prórroga.
Artículo 10.3 LAU
La prórroga extraordinaria del artículo 10.3 LAU la puede pedir el inquilino si la vivienda está en zona tensionada.
Esta prórroga la puede solicitar el inquilino en dos momentos:
- Cuando terminan los cinco primeros años de contrato.
- Cuando termina el octavo año de contrato.
Si el inquilino quiere quedarse en la vivienda tras el quinto año, puede actuar en base a lo que haga el propietario. Así, si el propietario calla, entonces lo normal es que el inquilino también calle y el contrato se prorrogará por tres años por la vía del artículo 10.1 LAU.
Sin embargo, si el propietario no calla y manifiesta que quiere dar por terminado el contrato al llegar el quinto año (tiene que avisar antes de los últimos cuatro meses) entonces el inquilino solo tiene la opción de pedir la prórroga extraordinaria de tres años del artículo 10.3 LAU (si la vivienda está en zona tensionada), o la de un año del artículo 10.2 LAU (si el inquilino acredita que es vulnerable).
Finalmente, si tras el quinto año el contrato se prorrogó tres años más por callar las dos partes (por la vía del artículo 10.1 LAU), entonces el inquilino tiene nuevas opciones si quiere seguir en la vivienda tras el octavo año, pero ya más limitadas.
Y sus opciones son que si el propietario calla, entonces el inquilino puede callar y el contrato entra en tácita reconducción (normalmente con prórroga anual).
Pero si el propietario no calla y quiere dar el contrato por terminado al llegar al octavo año, entonces el inquilino solo tiene la opción de pedir la prórroga extraordinaria de tres años del artículo 10.3 LAU (si la vivienda está en zona tensionada), o la de un año del artículo 10.2 LAU (si el inquilino acredita que es vulnerable).
Y por último, si el contrato ha entrado en alguna de esas dos prórrogas extraordinarias de uno (10.2) o de tres años (10.3), entonces el inquilino o el propietario pueden decir que no quieren seguir con el contrato. Pero si ninguna dice nada entonces el contrato entra en tácita reconducción (normalmente con prórroga anual).
Se puede renunciar en el contrato a la aplicación de esta prórroga.
Artículo 10.4 LAU
El numeral cuarto del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.
Contratos de arrendamiento entre el 6-3-2019 y el 25-5-2023
Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:
Artículo 10. Prórroga del contrato
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Análisis
Artículo 10.1 LAU
El artículo 10.1 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9. En ese momento el contrato puede terminar o puede verse prorrogado. Hasta ese momento, el inquilino puede dar el contrato por terminado al terminar cualquiera de las prórrogas anuales, bastando con un preaviso de treinta días (o incluso le puede interesar más desistir).
Si es el inquilino quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos dos meses anteriores a que el contrato cumpla el quinto año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga de año en año hasta un máximo de tres (art. 10.1 LAU).
Y si es el propietario quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos cuatro meses anteriores a que el contrato cumpla el quinto año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga por un año con posibilidad de tres si el inquilino lo desea (artículo 10.1 LAU).
Finalmente, si antes del quinto año nadie dijo nada, entonces el contrato se prorroga (artículo 10.1) de año en año hasta un máximo de tres años.
Si es el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las tres prórrogas anuales, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.
Y en cuanto al propietario, tiene que esperar a que acabe el tercer año de contrato (salvo que el inquilino quiera resolver el contrato antes).
Llegado el octavo año (5 + 3) o llegado el décimo año si el arrendador es persona jurídica (7 + 3), tanto el inquilino como el propietario pueden dar el contrato por terminado manifestando que quieren darlo por terminado. El inquilino tiene que preavisar antes de los últimos treinta días de contrato, y en cuanto al propietario, no se requiere hacerlo con un mes de antelación (aunque se recomienda), sino que se puede hacer incluso cuando han pasado quince días desde que terminó el contrato.
Si pasa ese periodo de quince días y nadie dijo nada, entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción (es un nuevo contrato con las características del anterior pero con una duración especial).
Artículo 10.2 LAU
El numeral segundo del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.
Contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019
Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Análisis
Artículo 10.1 LAU
El artículo 10.1 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9. En ese momento el contrato puede terminar o puede verse prorrogado. Hasta ese momento, el inquilino puede dar el contrato por terminado al terminar cualquiera de las prórrogas anuales, bastando con un preaviso de treinta días (o incluso le puede interesar más desistir).
Si es el inquilino quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a que el contrato cumpla el tercer año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga por un año más (art. 10.1 LAU).
Y si es el propietario quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a que el contrato cumpla el tercer año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga por un año más (artículo 10.1 LAU).
Finalmente, si antes del tercer año nadie dijo nada, entonces el contrato se prorroga (artículo 10.1) por un año más.
Una vez entrados en el año de prórroga, tanto el inquilino como el arrendador pueden decir que no quieren que se vuelva a prorrogar. El inquilino tiene que preavisar antes de los últimos treinta días de contrato, y en cuanto al propietario, no se requiere hacerlo con un mes de antelación (aunque se recomienda), sino que se puede hacer incluso cuando han pasado quince días desde que terminó el contrato.
Y si nadie lo hace en dicho plazo, el contrato pasa a situación de tácita reconducción (es un nuevo contrato con las características del anterior pero con una duración especial).
Artículo 10.2 LAU
Este artículo lo que pretende es proteger al inquilino, pero es de poquísima aplicación práctica, y ello porque casi nadie inscribe los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (entre otras cosas porque es necesario que ambas partes estén de acuerdo en registrarlo, y eso es difícil, entre otras cosas por el coste que supone).
Quiere decir este artículo que si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces el año de prórroga (del artículo 10) tiene preferencia sobre terceras personas.
Así, por ejemplo, si alguien quiere comprar la vivienda, podrá comprarla, pero no podrá echar al inquilino durante ese año de prórroga del contrato.
Y lo mismo es aplicable durante las prórrogas del artículo 9.
Artículo 10.3 LAU
El numeral tercero del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.
Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019
Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de tres años a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Análisis
Artículo 10.1 LAU
El artículo 10.1 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9. En ese momento el contrato puede terminar o puede verse prorrogado. Hasta ese momento, el inquilino puede dar el contrato por terminado al terminar cualquiera de las prórrogas anuales, bastando con un preaviso de treinta días (o incluso le puede interesar más desistir).
Si es el inquilino quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a que el contrato cumpla el quinto año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga de año en año hasta un máximo de tres (art. 10.1 LAU).
Y si es el propietario quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a que el contrato cumpla el quinto año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga por un año con posibilidad de tres si el inquilino lo desea (artículo 10.1 LAU).
Finalmente, si antes del quinto año nadie dijo nada, entonces el contrato se prorroga (artículo 10.1) de año en año hasta un máximo de tres años.
Si es el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las tres prórrogas anuales, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.
Y en cuanto al propietario, tiene que esperar a que acabe el tercer año de contrato (salvo que el inquilino quiera resolver el contrato antes).
Llegado el octavo año (5 + 3), tanto el inquilino como el propietario pueden dar el contrato por terminado manifestando que quieren darlo por terminado. El inquilino tiene que preavisar antes de los últimos treinta días de contrato, y en cuanto al propietario, no se requiere hacerlo con un mes de antelación (aunque se recomienda), sino que se puede hacer incluso cuando han pasado quince días desde que terminó el contrato.
Si pasa ese periodo de quince días y nadie dijo nada, entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción (es un nuevo contrato con las características del anterior pero con una duración especial).
Artículo 10.2 LAU
Este artículo lo que pretende es proteger al inquilino, pero es de poquísima aplicación práctica, y ello porque casi nadie inscribe los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (entre otras cosas porque es necesario que ambas partes estén de acuerdo en registrarlo, y eso es difícil, entre otras cosas por el coste que supone).
Quiere decir este artículo que si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces los años prórroga (del artículo 10) tienen preferencia sobre terceras personas.
Así, por ejemplo, si alguien quiere comprar la vivienda, podrá comprarla, pero no podrá echar al inquilino durante esos tres años de prórroga del contrato.
Artículo 10.3 LAU
El numeral tercero del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.
Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018
Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Análisis
Artículo 10.1 LAU
El artículo 10.1 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9. En ese momento el contrato puede terminar o puede verse prorrogado. Hasta ese momento, el inquilino puede dar el contrato por terminado al terminar cualquiera de las prórrogas anuales, bastando con un preaviso de treinta días (o incluso le puede interesar más desistir).
Si es el inquilino quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a que el contrato cumpla el tercer año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga por un año más (art. 10.1 LAU).
Y si es el propietario quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a que el contrato cumpla el tercer año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga por un año más (artículo 10.1 LAU).
Finalmente, si antes del tercer año nadie dijo nada, entonces el contrato se prorroga (artículo 10.1) por un año más.
Una vez entrados en el año de prórroga, tanto el inquilino como el arrendador pueden decir que no quieren que se vuelva a prorrogar. El inquilino tiene que preavisar antes de los últimos treinta días de contrato, y en cuanto al propietario, no se requiere hacerlo con un mes de antelación (aunque se recomienda), sino que se puede hacer incluso cuando han pasado quince días desde que terminó el contrato.
Y si nadie lo hace en dicho plazo, el contrato pasa a situación de tácita reconducción (es un nuevo contrato con las características del anterior pero con una duración especial).
Artículo 10.2 LAU
Este artículo lo que pretende es proteger al inquilino, pero es de poquísima aplicación práctica, y ello porque casi nadie inscribe los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (entre otras cosas porque es necesario que ambas partes estén de acuerdo en registrarlo, y eso es difícil, entre otras cosas por el coste que supone).
Quiere decir este artículo que si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces el año de prórroga (del artículo 10) tiene preferencia sobre terceras personas.
Así, por ejemplo, si alguien quiere comprar la vivienda, podrá comprarla, pero no podrá echar al inquilino durante ese año de prórroga del contrato.
Y lo mismo es aplicable durante las prórrogas del artículo 9.
Artículo 10.3 LAU
El numeral tercero del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.
Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013
Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Análisis
Artículo 10 LAU
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
El artículo 10.1 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9. En ese momento el contrato puede terminar o puede verse prorrogado. Hasta ese momento, el inquilino puede dar el contrato por terminado al terminar cualquiera de las prórrogas anuales, bastando con un preaviso de treinta días (o incluso le puede interesar más desistir).
Si es el inquilino quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a que el contrato cumpla el quinto año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga de año en año hasta un máximo de tres (art. 10.1 LAU).
Y si es el propietario quien desea terminarlo, debe avisar antes de entrar en los últimos treinta días anteriores a que el contrato cumpla el quinto año. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga por un año con posibilidad de tres si el inquilino lo desea (artículo 10.1 LAU).
Finalmente, si antes del quinto año nadie dijo nada, entonces el contrato se prorroga (artículo 10.1) de año en año hasta un máximo de tres años.
Si es el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las tres prórrogas anuales, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.
Y en cuanto al propietario, tiene que esperar a que acabe el tercer año de contrato (salvo que el inquilino quiera resolver el contrato antes).
Llegado el octavo año (5 + 3), tanto el inquilino como el propietario pueden dar el contrato por terminado manifestando que quieren darlo por terminado. El inquilino tiene que preavisar antes de los últimos treinta días de contrato, y en cuanto al propietario, no se requiere hacerlo con un mes de antelación (aunque se recomienda), sino que se puede hacer incluso cuando han pasado quince días desde que terminó el contrato.
Si pasa ese periodo de quince días y nadie dijo nada, entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción (es un nuevo contrato con las características del anterior pero con una duración especial).
Bueno, pues esto es todo respecto al artículo 10 LAU.
Buenos días, en el año 2020 firme con la inquilina un contrato de alquiler por un año con posibilidad a prorroga, y todos los años hemos ido firmado ese mismo contrato hasta el año pasado, terminando en diciembre su sexto año. La pregunta es la siguiente la concatenación de contratos de alquiler se consideran como prorrogas o a firmar todos los años el mismo contrato la fecha de inicio se considera la del ultimo contrato firmado. Le he comentado con seis meses de antelación que no quiero prorrogar de nuevo el contrato y me dice que ella se va a queda un año mas. Me podríais aclarar algo sobre las fechas de inicio de contrato para ver como aplicaría la LAU. Gracias.
Hola buenos dias. Soy arrendador y tengo firmado un contrato de alquiler para 5 años con fecha 1 de octubre del año 2021. Ya he mandado el burofax indicando que no deseo renovar el contrato . Tengo que aceptar dos años mas por la nueva ley aunque no quiera? hay alguna forma de no acogerme a ella? gracias de antemano.