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ARTÍCULO 10 LAU.- Prórroga del contrato

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El artículo 10 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 10 LAU) nos cuenta qué pasa cuando llega el vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda, dependiendo de si las partes avisan o no avisan sobre su intención de no prorrogar el contrato. Se trata de la norma que establece el plazo de prórroga para los arrendamientos de vivienda habitual.

No te asustes por la extensión de este post. No tendrás que leerlo entero, sino solo la parte que te afecte, es decir, la parte que se vaya a aplicar a tu contrato de arrendamiento (según la fecha del contrato).

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.

Así, la duración de los contratos de arrendamiento es diferente en función del año en que se ha celebrado el contrato.

Voy a hacer un análisis de la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en función a la fecha de celebración del contrato.

El artículo 10 LAU es el típico artículo que cuesta trabajo explicarlo (porque va relacionado con el 9, que es bastante extenso).

Pero prometo hacer un esfuerzo de síntesis.

A ver, según el artículo 9 LAU los contratos de arrendamiento de vivienda pueden tener la siguiente duración:

  • Cinco años o más: en estos casos no se prorrogan por vía del artículo 9, por lo que solo sufrirán la prórroga del artículo 10.
  • Menos de cinco años (estos son las más frecuentes): en estos casos sufren una primera situación de prórroga por vía del artículo 9 (que llega hasta el quinto año) y después, si las partes quieren, pueden prorrogarse de nuevo (esta vez por la vía del artículo 10).

Hasta la reforma de Diciembre de 2018 la prórroga del artículo 9 se llamaba «prórroga obligatoria» y la del artículo 10 se llamaba «prórroga necesaria». Eran nombres bastante desafortunados, pero al menos servían para que pudiéramos distinguir la prórroga del artículo 9 de la prórroga del artículo 10.

Pero como ya no existe tal distinción, no voy a utilizarla, pues ahora las dos prórrogas son llamadas por la ley «prórroga obligatoria».

Contratos de arrendamiento a partir del 6 de Marzo de 2019.

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

Artículo 10. Prórroga del contrato

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10.1 LAU

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

El artículo 10 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los cinco años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente.

Es decir, si no comunican nada a la otra parte ni el inquilino ni el arrendador, el contrato se prorroga automáticamente (tras el quinto año) por plazos anuales. Y esto puede suceder un máximo de tres veces, es decir, el contrato no puede durar en esta situación más de tres años.

Si ha llegado el quinto año y las partes no han dicho nada, el contrato se prorroga por un año (hasta un máximo de tres) y el propietario no puede impedir que el contrato llegue hasta el octavo año. Sólo el inquilino podrá hacer que el contrato interrumpa la prórroga, al final de cada periodo de prórroga.

Si es el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las prórrogas, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.

Llegado el octavo año (5 + 3) o llegado el décimo año si el arrendador es persona jurídica (7 + 3), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el quinto año en lugar de callar, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

En esos casos el contrato termina; no entra en prórroga.

Es decir, si llega el vencimiento del contrato (en contratos de más de cinco años) o si llega el quinto año de contrato (en contratos de duración inicial inferior a cinco años), entonces el contrato no continuará si alguna de las partes anuncia a la otra que no quiere que se prorrogue. Ahora bien, para que el contrato termine, la notificación debe ser fehaciente y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos meses de contrato. En concreto, para que no se prorrogue el contrato, el aviso deberá hacerse:

  • Antes de entrar en los últimos cuatro meses si quien no quiere prorrogar el contrato es el propietario.
  • Antes de entrar en los últimos dos meses si quien no quiere prorrogar el contrato es el inquilino.

Artículo 10.2 LAU

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

El numeral segundo del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10.1 LAU

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

El artículo 10 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los tres años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente. Y esa prórroga dura solo un año.

Llegado el cuarto año (3+1), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el tercer año en lugar de callar, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

En esos casos el contrato termina; no entra en prórroga.

Es decir, si llega el vencimiento del contrato (en contratos de duración inicial mayor a tres años) o si llega el tercer año de contrato (en contratos de duración inicial inferior a tres años), entonces el contrato no continuará si alguna de las partes anuncia a la otra que no quiere que se prorrogue. Ahora bien, para que el contrato termine, la notificación debe ser fehaciente y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos 30 días de contrato.

Si te metes en los últimos 30 días de contrato (los 30 días anteriores al tercer «cumpleaños» del contrato) y no has preavisado (o preavisas tarde), entonces el contrato se prorroga por un año (hasta el cuarto) en virtud del artículo 10.

Artículo 10.2 LAU

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Este artículo lo que pretende es proteger al inquilino, pero es de poquísima aplicación práctica, y ello porque casi nadie inscribe los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (entre otras cosas porque es necesario que ambas partes estén de acuerdo en registrarlo, y eso es difícil, entre otras cosas por el coste que supone).

Quiere decir este artículo que si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces el año de prórroga (del artículo 10) tiene preferencia sobre terceras personas.

Así, por ejemplo, si alguien quiere comprar la vivienda, podrá comprarla, pero no podrá echar al inquilino durante ese año de prórroga del contrato.

Y lo mismo es aplicable durante las prórrogas del artículo 9.

Artículo 10.3 LAU

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

El numeral tercero del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de tres años a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10.1 LAU

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

El artículo 10 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los cinco años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente.

Es decir, si no comunican nada a la otra parte ni el inquilino ni el arrendador, el contrato se prorroga automáticamente (tras el quinto año) por plazos anuales. Y esto puede suceder un máximo de tres veces, es decir, el contrato no puede durar en esta situación más de tres años.

Si ha llegado el quinto año y las partes no han dicho nada, el contrato se prorroga por un año (hasta un máximo de tres) y el propietario no puede impedir que el contrato llegue hasta el octavo año. Sólo el inquilino podrá hacer que el contrato interrumpa la prórroga, al final de cada periodo de prórroga.

Si es el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las prórrogas, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.

Llegado el octavo año (5 + 3) o llegado el décimo año si el arrendador es persona jurídica (7 + 3), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el quinto año en lugar de callar, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

En esos casos el contrato termina; no entra en prórroga.

Es decir, si llega el vencimiento del contrato (en contratos de más de cinco años) o si llega el quinto año de contrato (en contratos de duración inicial inferior a cinco años), entonces el contrato no continuará si alguna de las partes anuncia a la otra que no quiere que se prorrogue. Ahora bien, para que el contrato termine, la notificación debe ser fehaciente y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos 30 días de contrato.

Si te metes en los últimos 30 días de contrato (los 30 días anteriores al quinto «cumpleaños» del contrato) y no has preavisado (o preavisas tarde), entonces el contrato pasa a estar sometido a la prórroga del artículo 10 (tres años máximo)

Artículo 10.2 LAU

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de tres años a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Este artículo lo que pretende es proteger al inquilino, pero es de poquísima aplicación práctica, y ello porque casi nadie inscribe los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (entre otras cosas porque es necesario que ambas partes estén de acuerdo en registrarlo, y eso es difícil, entre otras cosas por el coste que supone).

Quiere decir este artículo que si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces los años prórroga (del artículo 10) tienen preferencia sobre terceras personas.

Así, por ejemplo, si alguien quiere comprar la vivienda, podrá comprarla, pero no podrá echar al inquilino durante esos tres años de prórroga del contrato.

Artículo 10.3 LAU

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

El numeral tercero del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10.1 LAU

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

El artículo 10 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los tres años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente. Y esa prórroga dura solo un año.

Llegado el cuarto año (3+1), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el tercer año en lugar de callar, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

En esos casos el contrato termina; no entra en prórroga.

Es decir, si llega el vencimiento del contrato (en contratos de duración inicial mayor a tres años) o si llega el tercer año de contrato (en contratos de duración inicial inferior a tres años), entonces el contrato no continuará si alguna de las partes anuncia a la otra que no quiere que se prorrogue. Ahora bien, para que el contrato termine, la notificación debe ser fehaciente y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos 30 días de contrato.

Si te metes en los últimos 30 días de contrato (los 30 días anteriores al tercer «cumpleaños» del contrato) y no has preavisado (o preavisas tarde), entonces el contrato se prorroga por un año (hasta el cuarto) en virtud del artículo 10.

Artículo 10.2 LAU

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Este artículo lo que pretende es proteger al inquilino, pero es de poquísima aplicación práctica, y ello porque casi nadie inscribe los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (entre otras cosas porque es necesario que ambas partes estén de acuerdo en registrarlo, y eso es difícil, entre otras cosas por el coste que supone).

Quiere decir este artículo que si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces el año de prórroga (del artículo 10) tiene preferencia sobre terceras personas.

Así, por ejemplo, si alguien quiere comprar la vivienda, podrá comprarla, pero no podrá echar al inquilino durante ese año de prórroga del contrato.

Y lo mismo es aplicable durante las prórrogas del artículo 9.

Artículo 10.3 LAU

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

El numeral tercero del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10 LAU

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

El artículo 10 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los cinco años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente.

Es decir, si no comunican nada a la otra parte ni el inquilino ni el arrendador, el contrato se prorroga automáticamente (tras el quinto año) por plazos anuales. Y esto puede suceder un máximo de tres veces, es decir, el contrato no puede durar en esta situación más de tres años.

Si ha llegado el quinto año y las partes no han dicho nada, el contrato se prorroga por un año (hasta un máximo de tres) y el propietario no puede impedir que el contrato llegue hasta el octavo año. Sólo el inquilino podrá hacer que el contrato interrumpa la prórroga, al final de cada periodo de prórroga.

Si es el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las prórrogas, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.

Llegado el octavo año (5 + 3), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el quinto año en lugar de callar, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

En esos casos el contrato termina; no entra en prórroga.

Es decir, si llega el vencimiento del contrato (en contratos de más de cinco años) o si llega el quinto año de contrato (en contratos de duración inicial inferior a cinco años), entonces el contrato no continuará si alguna de las partes anuncia a la otra que no quiere que se prorrogue. Ahora bien, para que el contrato termine, la notificación debe ser fehaciente y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos 30 días de contrato.

Si te metes en los últimos 30 días de contrato (los 30 días anteriores al quinto «cumpleaños» del contrato) y no has preavisado (o preavisas tarde), entonces el contrato pasa a estar sometido a la prórroga del artículo 10 (tres años máximo)

Por su parte, el párrafo segundo del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Bueno, pues esto es todo respecto al artículo 10 LAU.

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