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El artículo 10 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 10 LAU) nos cuenta qué pasa cuando llega el vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda, dependiendo de si las partes avisan o no avisan sobre su intención de no prorrogar el contrato. Se trata de la norma que establece el plazo de prórroga para los arrendamientos de vivienda habitual.

No te asustes por la extensión de este post. No tendrás que leerlo entero, sino solo la parte que te afecte, es decir, la parte que se vaya a aplicar a tu contrato de arrendamiento (según la fecha del contrato).

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.

Así, la duración de los contratos de arrendamiento es diferente en función del año en que se ha celebrado el contrato.

Voy a hacer un análisis de la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en función a la fecha de celebración del contrato.

El artículo 10 LAU es el típico artículo que cuesta trabajo explicarlo (porque va relacionado con el 9, que es bastante extenso).

Pero prometo hacer un esfuerzo de síntesis.

A ver, según el artículo 9 LAU los contratos de arrendamiento de vivienda pueden tener la siguiente duración:

• Cinco años o más: en estos casos, o terminan cuando llega su finalización, o se prorrogan por el artículo 10 LAU (nunca por el 9).
• Menos de cinco años (estos son las más frecuentes): en estos casos sufren una primera situación de prórroga por vía del artículo 9 (que llega hasta el quinto año) y después, si las partes quieren, pueden prorrogarse de nuevo (esta vez por la vía del artículo 10).

Hasta la reforma de marzo de 2019 la prórroga del artículo 9 se llamaba «prórroga obligatoria» y la del artículo 10 se llamaba «prórroga necesaria». Eran nombres bastante desafortunados, pero al menos servían para que pudiéramos distinguir la prórroga del artículo 9 de la prórroga del artículo 10.

Pero como ya no existe tal distinción, no voy a utilizarla, pues ahora las dos prórrogas son llamadas por la ley «prórroga obligatoria».

Todo lo que aquí mencione que haga referencia a cinco años, tendremos que entenderlo referido a siete años si el arrendador es persona jurídica.

Contratos de arrendamiento tras el 25 de mayo de 2023

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

Artículo 10. Prórroga del contrato

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

4. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10.1 LAU

El artículo 10.1 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los cinco años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente de año en año hasta un máximo de tres años.

Si el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las tres prórrogas anuales, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.

Llegado el octavo año (5 + 3) o llegado el décimo año si el arrendador es persona jurídica (7 + 3), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el quinto año en lugar de no decir nada, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

Pues bien, si es el inquilino quien lo desea, el contrato termina. Eso sí, debe avisar antes de entrar en los dos últimos meses a que el contrato cumpla ocho años. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga por un año (art. 10.1 LAU).

Y si es el propietario quien lo desea, entonces el contrato también termina, debiendo el propietario avisar antes de entrar en los cuatro últimos meses a que el contrato cumpla ocho años. Si no cumple el plazo, el contrato se prorroga por un año con posibilidad de tres si el inquilino lo desea (artículo 10.1 LAU).

Sin embargo, no siempre que el propietario quiera dar el contrato por terminado tras el quinto año el contrato terminará, pues el inquilino tiene la opción de pedir el año de prórroga extraordinaria del artículo 10.2 LAU (si es vulnerable), o los tres años de prórroga del artículo 10.3 LAU (si la vivienda está en zona tensionada) que veremos a continuación. Pero no podrá pedir las prórrogas del artículo 10.1 LAU.

Artículo 10.2 LAU

La prórroga extraordinaria del artículo 10.2 LAU la puede pedir el inquilino si está en situación de vulnerabilidad.

El propietario tendrá que aceptarla si es gran tenedor; y no tendrá por qué aceptarla si es pequeño tenedor e viviendas.

Esta prórroga la puede solicitar el inquilino en dos momentos:

• Cuando terminan los cinco primeros años de contrato.
• Cuando termina el octavo año de contrato.

Si el inquilino quiere quedarse en la vivienda tras el quinto año, no tiene sentido que pida una prórroga extraordinaria de un año (10.2) o de tres (10.3) teniendo a su disposición los tres años de prórroga del artículo 10.1 LAU (que obtendría con que ninguna de las partes diga nada al terminar el quinto año).

Por ello, esta prórroga del 10.2 (o la del 10.3) solo tiene sentido pedirla tras el quinto año si el propietario en ese momento quiere dar el contrato por terminado. Pero si el propietario no dice nada, entonces es mejor que el inquilino calle y logrará que el contrato se prorrogue tres años por la vía del 10.1 LAU.

Si el contrato se ha prorrogado tres años por la vía del 10.1 LAU por haber callado las dos partes, entonces el inquilino tendrá la posibilidad de pedir esta prórroga extraordinaria de un año (o laa de tres años del artículo 10.3 LAU) cuando acabe el octavo año de contrato.

Se puede renunciar en el contrato a la aplicación de esta prórroga.

Artículo 10.3 LAU

La prórroga extraordinaria del artículo 10.3 LAU la puede pedir el inquilino si la vivienda está en zona tensionada.

El propietario tendrá que aceptarla sea pequeño o gran tenedor de viviendas.

Esta prórroga la puede solicitar el inquilino en dos momentos:

• Cuando terminan los cinco primeros años de contrato.
• Cuando termina el octavo año de contrato.

Si el inquilino quiere quedarse en la vivienda tras el quinto año, puede actuar en base a lo que haga el propietario. Así, si el propietario calla, entonces lo normal es que el inquilino también calle y el contrato se prorrogará por tres años por la vía del artículo 10.1 LAU.

Sin embargo, si el propietario no calla y manifiesta que quiere dar por terminado el contrato al llegar el quinto año (tiene que avisar antes de los últimos cuatro meses) entonces el inquilino solo tiene la opción de pedir la prórroga extraordinaria de tres años del artículo 10.3 LAU (si la vivienda está en zona tensionada), o la de un año del artículo 10.2 LAU (si el inquilino acredita que es vulnerable).

Finalmente, si tras el quinto año el contrato se prorrogó tres años más por callar las dos partes (por la vía del artículo 10.1 LAU), entonces el inquilino tiene nuevas opciones si quiere seguir en la vivienda tras el octavo año, pero ya más limitadas.

Y sus opciones son que si el propietario calla, entonces el inquilino puede callar y el contrato entra en tácita reconducción (normalmente con prórroga anual).

Pero si el propietario no calla y quiere dar el contrato por terminado al llegar al octavo año, entonces el inquilino solo tiene la opción de pedir la prórroga extraordinaria de tres años del artículo 10.3 LAU (si la vivienda está en zona tensionada), o la de un año del artículo 10.2 LAU (si el inquilino acredita que es vulnerable).

Y por último, si el contrato ha entrado en alguna de esas dos prórrogas extraordinarias de uno (10.2) o de tres años (10.3), entonces el inquilino o el propietario pueden decir que no quieren seguir con el contrato. Pero si ninguna dice nada entonces el contrato entra en tácita reconducción (normalmente con prórroga anual).

Se puede renunciar en el contrato a la aplicación de esta prórroga.

Artículo 10.4 LAU

El numeral cuarto del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Contratos de arrendamiento entre el 6-3-2019 y el 25-5-2023

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

Artículo 10. Prórroga del contrato

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10.1 LAU

El artículo 10 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los cinco años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente.

Es decir, si no comunican nada a la otra parte ni el inquilino ni el arrendador, el contrato se prorroga automáticamente (tras el quinto año) por plazos anuales. Y esto puede suceder un máximo de tres veces, es decir, el contrato no puede durar en esta situación más de tres años.

Si ha llegado el quinto año y las partes no han dicho nada, el contrato se prorroga por un año (hasta un máximo de tres) y el propietario no puede impedir que el contrato llegue hasta el octavo año. Sólo el inquilino podrá hacer que el contrato interrumpa la prórroga, al final de cada periodo de prórroga.

Si es el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las prórrogas, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.

Llegado el octavo año (5 + 3) o llegado el décimo año si el arrendador es persona jurídica (7 + 3), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el quinto año en lugar de callar, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

En esos casos el contrato termina; no entra en prórroga.

Es decir, si llega el vencimiento del contrato (en contratos de más de cinco años) o si llega el quinto año de contrato (en contratos de duración inicial inferior a cinco años), entonces el contrato no continuará si alguna de las partes anuncia a la otra que no quiere que se prorrogue. Ahora bien, para que el contrato termine, la notificación debe ser fehaciente y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos meses de contrato. En concreto, para que no se prorrogue el contrato, el aviso deberá hacerse:

• Antes de entrar en los últimos cuatro meses si quien no quiere prorrogar el contrato es el propietario.
• Antes de entrar en los últimos dos meses si quien no quiere prorrogar el contrato es el inquilino.

Artículo 10.2 LAU

El numeral segundo del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10.1 LAU

El artículo 10 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los tres años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente. Y esa prórroga dura solo un año.

Llegado el cuarto año (3+1), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el tercer año en lugar de callar, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

En esos casos el contrato termina; no entra en prórroga.

Es decir, si llega el vencimiento del contrato (en contratos de duración inicial mayor a tres años) o si llega el tercer año de contrato (en contratos de duración inicial inferior a tres años), entonces el contrato no continuará si alguna de las partes anuncia a la otra que no quiere que se prorrogue. Ahora bien, para que el contrato termine, la notificación debe ser fehaciente y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos 30 días de contrato.

Si te metes en los últimos 30 días de contrato (los 30 días anteriores al tercer «cumpleaños» del contrato) y no has preavisado (o preavisas tarde), entonces el contrato se prorroga por un año (hasta el cuarto) en virtud del artículo 10.

Artículo 10.2 LAU

Este artículo lo que pretende es proteger al inquilino, pero es de poquísima aplicación práctica, y ello porque casi nadie inscribe los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (entre otras cosas porque es necesario que ambas partes estén de acuerdo en registrarlo, y eso es difícil, entre otras cosas por el coste que supone).

Quiere decir este artículo que si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces el año de prórroga (del artículo 10) tiene preferencia sobre terceras personas.

Así, por ejemplo, si alguien quiere comprar la vivienda, podrá comprarla, pero no podrá echar al inquilino durante ese año de prórroga del contrato.

Y lo mismo es aplicable durante las prórrogas del artículo 9.

Artículo 10.3 LAU

El numeral tercero del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de tres años a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10.1 LAU

El artículo 10 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los cinco años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente.

Es decir, si no comunican nada a la otra parte ni el inquilino ni el arrendador, el contrato se prorroga automáticamente (tras el quinto año) por plazos anuales. Y esto puede suceder un máximo de tres veces, es decir, el contrato no puede durar en esta situación más de tres años.

Si ha llegado el quinto año y las partes no han dicho nada, el contrato se prorroga por un año (hasta un máximo de tres) y el propietario no puede impedir que el contrato llegue hasta el octavo año. Sólo el inquilino podrá hacer que el contrato interrumpa la prórroga, al final de cada periodo de prórroga.

Si es el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las prórrogas, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.

Llegado el octavo año (5 + 3) o llegado el décimo año si el arrendador es persona jurídica (7 + 3), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el quinto año en lugar de callar, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

En esos casos el contrato termina; no entra en prórroga.

Es decir, si llega el vencimiento del contrato (en contratos de más de cinco años) o si llega el quinto año de contrato (en contratos de duración inicial inferior a cinco años), entonces el contrato no continuará si alguna de las partes anuncia a la otra que no quiere que se prorrogue. Ahora bien, para que el contrato termine, la notificación debe ser fehaciente y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos 30 días de contrato.

Si te metes en los últimos 30 días de contrato (los 30 días anteriores al quinto «cumpleaños» del contrato) y no has preavisado (o preavisas tarde), entonces el contrato pasa a estar sometido a la prórroga del artículo 10 (tres años máximo)

Artículo 10.2 LAU

Este artículo lo que pretende es proteger al inquilino, pero es de poquísima aplicación práctica, y ello porque casi nadie inscribe los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (entre otras cosas porque es necesario que ambas partes estén de acuerdo en registrarlo, y eso es difícil, entre otras cosas por el coste que supone).

Quiere decir este artículo que si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces los años prórroga (del artículo 10) tienen preferencia sobre terceras personas.

Así, por ejemplo, si alguien quiere comprar la vivienda, podrá comprarla, pero no podrá echar al inquilino durante esos tres años de prórroga del contrato.

Artículo 10.3 LAU

El numeral tercero del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10.1 LAU

El artículo 10 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los tres años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente. Y esa prórroga dura solo un año.

Llegado el cuarto año (3+1), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el tercer año en lugar de callar, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

En esos casos el contrato termina; no entra en prórroga.

Es decir, si llega el vencimiento del contrato (en contratos de duración inicial mayor a tres años) o si llega el tercer año de contrato (en contratos de duración inicial inferior a tres años), entonces el contrato no continuará si alguna de las partes anuncia a la otra que no quiere que se prorrogue. Ahora bien, para que el contrato termine, la notificación debe ser fehaciente y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos 30 días de contrato.

Si te metes en los últimos 30 días de contrato (los 30 días anteriores al tercer «cumpleaños» del contrato) y no has preavisado (o preavisas tarde), entonces el contrato se prorroga por un año (hasta el cuarto) en virtud del artículo 10.

Artículo 10.2 LAU

Este artículo lo que pretende es proteger al inquilino, pero es de poquísima aplicación práctica, y ello porque casi nadie inscribe los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (entre otras cosas porque es necesario que ambas partes estén de acuerdo en registrarlo, y eso es difícil, entre otras cosas por el coste que supone).

Quiere decir este artículo que si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces el año de prórroga (del artículo 10) tiene preferencia sobre terceras personas.

Así, por ejemplo, si alguien quiere comprar la vivienda, podrá comprarla, pero no podrá echar al inquilino durante ese año de prórroga del contrato.

Y lo mismo es aplicable durante las prórrogas del artículo 9.

Artículo 10.3 LAU

El numeral tercero del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013

Dice el artículo 10 LAU lo siguiente:

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Análisis

Artículo 10 LAU

El artículo 10 nos dice qué pasa cuando termina la «primera fase» del contrato, es decir, cuando termina la aplicación de la «duración inicial más prórrogas» que se hayan aplicado en virtud del artículo 9.

Bien, cuando llega ese momento (habitualmente a los cinco años, pero no siempre es así), la norma general del artículo 10 es que si nadie dice nada, entonces el contrato se prorroga automáticamente.

Es decir, si no comunican nada a la otra parte ni el inquilino ni el arrendador, el contrato se prorroga automáticamente (tras el quinto año) por plazos anuales. Y esto puede suceder un máximo de tres veces, es decir, el contrato no puede durar en esta situación más de tres años.

Si ha llegado el quinto año y las partes no han dicho nada, el contrato se prorroga por un año (hasta un máximo de tres) y el propietario no puede impedir que el contrato llegue hasta el octavo año. Sólo el inquilino podrá hacer que el contrato interrumpa la prórroga, al final de cada periodo de prórroga.

Si es el inquilino el que quiere dar el contrato por terminado al finalizar cualquiera de las prórrogas, entonces tendrá que avisar fehacientemente al propietario antes de entrar en el último mes de la prórroga vigente.

Llegado el octavo año (5 + 3), si nadie dice nada entonces el contrato pasa a situación de tácita reconducción.

Pero, ¿qué ocurre si tras el quinto año en lugar de callar, el arrendador o el inquilino quieren dar el contrato por terminado?.

En esos casos el contrato termina; no entra en prórroga.

Es decir, si llega el vencimiento del contrato (en contratos de más de cinco años) o si llega el quinto año de contrato (en contratos de duración inicial inferior a cinco años), entonces el contrato no continuará si alguna de las partes anuncia a la otra que no quiere que se prorrogue. Ahora bien, para que el contrato termine, la notificación debe ser fehaciente y, además, debe hacerse antes de entrar en los últimos 30 días de contrato.

Si te metes en los últimos 30 días de contrato (los 30 días anteriores al quinto «cumpleaños» del contrato) y no has preavisado (o preavisas tarde), entonces el contrato pasa a estar sometido a la prórroga del artículo 10 (tres años máximo)

Por su parte, el párrafo segundo del artículo 10 únicamente nos aclara que si ninguna de las partes ha dicho nada y, por tanto, el contrato se ha prorrogado, el contrato se va a seguir regulando por la misma normativa que antes de la prórroga, es decir, por la ley de arrendamientos urbanos y por las cláusulas de ese mismo contrato.

Bueno, pues esto es todo respecto al artículo 10 LAU.