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Artículo 11 LAU.- Desistimiento del contrato

El artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 11 LAU) nos explica qué ocurre cuando el inquilino quiere dar por terminado el contrato antes de tiempo.

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.

Sin embargo, el artículo 11 no es de los que más modificaciones ha sufrido, pues únicamente se modificó el 6 de Junio de 2013.

No obstante, voy a hacer un análisis de este artículo, en función a la fecha de celebración del contrato.

Contratos de arrendamiento a partir del 6 de Junio de 2013.

Dice el artículo 11 LAU lo siguiente:

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

Análisis

Artículo 11 LAU. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En los casos de arrendamiento de vivienda firmados tras el seis de junio de 2013, existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, independientemente de la duración que tenga dicho contrato. Junto a este requisito, debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del sexto mes.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento. Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Si ya ha transcurrido el primer año de contrato y éste se ha prorrogado, se puede desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días de anticipación. Cabe la duda en este caso de si debe haber indemnización o no por estar en prórroga, si bien en mi opinión debe indemnizarse al arrendador con una mensualidad de renta como máximo si se desiste en el mes doce de contrato, prorrateándose si desiste más adelante.

En caso de que el inquilino quiera dar el contrato por terminado antes del sexto mes, no estaremos hablando de desistimiento, sino de incumplimiento de contrato. En ese caso no se aplica la indemnización del artículo 11, sino que el arrendador podrá reclamar al inquilino el cumplimiento íntegro del contrato (si bien es más que posible que el juez conceda una indemnización por la renta equivalente que reste por cobrar hasta el sexto mes y, además, la indemnización que corresponda aplicando el artículo 11.

Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013

Dice el artículo 11 LAU lo siguiente:

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

«En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

Análisis

Artículo 11 LAU. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En los casos de contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013, solo existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que la duración inicialmente pactada del contrato sea de más de cinco años y, además, el contrato ya lleve en vigor al menos cinco años. Junto a estos dos requisitos debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento. Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional. Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Bueno, pues esto es todo respecto al artículo 11 LAU.

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