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Artículo 11 LAU.- Desistimiento del contrato

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El artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 11 LAU) nos explica qué ocurre cuando el inquilino quiere dar por terminado el contrato antes de tiempo.

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.

Sin embargo, el artículo 11 no es de los que más modificaciones ha sufrido, pues únicamente se modificó el 6 de Junio de 2013.

No obstante, voy a hacer un análisis de este artículo, en función a la fecha de celebración del contrato.

Contratos de arrendamiento a partir del 6 de Junio de 2013.

Dice el artículo 11 LAU lo siguiente:

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

Análisis

Artículo 11 LAU. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En los casos de arrendamiento de vivienda firmados tras el seis de junio de 2013, existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, independientemente de la duración que tenga dicho contrato. Junto a este requisito, debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del sexto mes.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento. Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Si ya ha transcurrido el primer año de contrato y éste se ha prorrogado, se puede desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días de anticipación. Es decir, el inquilino podrá desistir entre el mes 13 y el 24, y solo tendrá que indemnizar al arrendador si en el contrato hay cláusula indemnizatoria (y la indemnización será, como máximo, de una mensualidad de renta).

En caso de que el inquilino quiera dar el contrato por terminado antes del sexto mes, no estaremos hablando de desistimiento, sino de incumplimiento de contrato. En ese caso no se aplica la indemnización del artículo 11, sino que el arrendador podrá reclamar al inquilino el cumplimiento íntegro del contrato (si bien es más que posible que el juez conceda una indemnización por la renta equivalente que reste por cobrar hasta el sexto mes y, además, la indemnización que corresponda aplicando el artículo 11.

Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013

Dice el artículo 11 LAU lo siguiente:

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

«En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

Análisis

Artículo 11 LAU. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En los casos de contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013, solo existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que la duración inicialmente pactada del contrato sea de más de cinco años y, además, el contrato ya lleve en vigor al menos cinco años. Junto a estos dos requisitos debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento. Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional. Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Bueno, pues esto es todo respecto al artículo 11 LAU.

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6 comentarios en “Artículo 11 LAU.- Desistimiento del contrato

  1. Buenos días, si un contrato está hecho para pagar el día entre el 1 y el 5 de cada mes el mes completo y el Inquilino anuncia irse(pasados Seis meses del contrato pero Antes del año del mismo) lo anuncia el día 16 de abril, tendría q pagar el mes de mayo entero o solo 16 días? Entiendo q el mes entero ya que el inmueble no se alquila por semanas si no por meses
    Gracias

    1. Hola Elena,

      Lo importante es que le avise con al menos 30 días de antelación a la fecha del vencimiento del contrato. Por tanto tendría que pagarle el mes corriente, y los días del mes posterior. En concreto hasta que se cumplen 30 días de antelación.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. No sé si puedes hacer comentarios particulares, voy a contar mi caso y despues escribo mis cuestiones. Que tienen un poco de caracter general.
    Se arrienda un inmueble «para su vivienda durante el curso universitario 2019-2020» (10 meses según el contrato) , el «contrato se celebra a tenor de lo establecido en la LAU 29/1994 de 24 de noviembre». A los arrendatarios se les aviso un dia dentro de los 6 primeros de Abril (El día 3) que en Mayo se quería desistir el piso, por vía telefónica a uno de los propietarios. En el contrato queda expuesto que los pagos se tienen que realizarse en los 6 primeros dias de cada mes.
    Mis dudas son,
    ¿Tiene validez legal haber hecho el preaviso por la via telefónica?
    ¿Es el contrato legal, ya que se ha cambiado la LAU a posteriori ? Es que no sé muy bien si el hecho de que se publique una nueva ley, se «elimina» la anterior.
    y una particular,
    El preaviso se tiene que hacer 30 dias antes, pero no me queda claro que se pueda pagar si por el hecho de haberlo hecho el dia 3 de abril, se nos puede cobrar 3 dias, el mes de mayo, por que el contrato está en meses, o por hacer el desistimiento dentro del periodo de pagar, tenemos derecho a no abonar esos tres dias.

    Muchas gracias de antemano, un saludo.

    1. Hola Marcos,

      Los contratos que se han firmado siguen siendo igualmente legales aunque entre en vigor una nueva ley.

      La comunicación por vía telefónica es válida; si bien sería más seguro si hubiese hechos por burofax.

      El preaviso debe ser siempre de 30 días; en caso contrario tendría que pagar el mes entero siguiente; hasta el momento que se cumplan los 30 días. Por lo tanto tendría hasta el 3 de Mayo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Buenas tardes,

    Recientemente hemos alquilado una vivienda y en una de las cláusulas, la que hace alusión a la indemnización por desistimiento, nos obligan a satisfacer el total de la anualidad en caso de abandonar antes del año pactado. He leído en varios sitios que es ilegal y abusiva, hasta el punto incluso de que al no siguir fielmente el artículo 11 de la LAU, no tendríamos que indemnizar al arrendador con mensualidad alguna. Cuál es vuestra opinión en este caso? Gracias por anticipado, un saludo

    1. Hola Antonio,

      Esa cláusula si está redactada como usted comenta sería abusiva, pues no respetaría la ley de arrendamiento urbano. En caso de desistimiento, y como lo ha establecido en el contrato, existirá indemnización, pero será de un mes por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose la cantidad si los tiempo son inferiores.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

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