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Artículo 13 LAU.- Resolución del derecho del arrendador

El artículo 13 de la Ley de arrendamientos urbanos (Artículo 13 LAU) se encarga de establecer las consecuencias que la pérdida de la condición de propietario del arrendador va a tener respecto a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

El Capítulo II del Título II de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) nos habla sobre la duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda.

Y el artículo 13 LAU que tiene por rúbrica “Resolución del derecho del arrendador” está incluido dentro de ese Capítulo II. Y el artículo 14 LAU nos habla de los casos en que el arrendador vende (voluntariamente) la vivienda arrendada.

Por lo tanto, en el artículo 13 LAU lo que vamos a ver es cómo afectan determinadas circunstancias (que privan al arrendador de la propiedad de la vivienda) a la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Y en el artículo 14 se estudia (no en este post) cómo afecta a la duración del contrato de arrendamiento la venta (voluntaria) de la vivienda por parte del propietario.

El artículo 13 tiene diferente redacción para los contratos de arrendamiento firmados antes del 6 de Junio de 2013 y para los firmados después, por lo que hay que hacer un estudio separado de ambas situaciones.

El artículo 13 para contratos posteriores al 6 de Junio de 2013

Sabemos que para los contratos de arrendamiento de vivienda firmados después del 6 de junio de 2013, la duración, como norma general, será de hasta tres años. Y si el inquilino y el arrendador quieren habrá posteriormente un año adicional (es decir, en total cuatro años).

Pasados esos cuatro años, el contrato podrá seguir prorrogándose año a año (tácita reconducción) o se puede firmar un nuevo contrato. O también, claro está, se puede dar por finalizado el contrato.

Bien, pues durante ese periodo de duración de tres o cuatro años (o más), puede suceder que el arrendador pierda (involuntariamente) su condición de arrendador/propietario por alguna de las siguientes circunstancias (el caso de venta voluntaria de la vivienda por parte del arrendador a un tercero se analiza en el artículo 14 LAU, y no en el 13):

  • Por retracto convencional: quiere esto decir que un tercero que tenía (firmado mediante contrato) un derecho de retracto sobre la vivienda (derecho a recuperar esa vivienda) decide ejercerlo, pasando así a ser el nuevo propietario.
  • Sustitución fideicomisaria: se trata de la situación en la que un heredero tiene que otorgar la propiedad a otro, existiendo contrato de arrendamiento sobre la vivienda.
  • Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial: estamos hablando de los casos en que la entidad que ejecuta una hipoteca la vende a una tercera persona mediante el proceso de subasta.
  • Ejercicio del derecho de opción de compra: se trata del supuesto en que un tercero tiene una opción de compra sobre la vivienda que el arrendador ha alquilado y este tercero decide ejercer su derecho, adquiriendo la vivienda y pasando a ser el nuevo propietario.

En todos estos casos (y en otros similares no recogidos por este artículo), establece el párrafo I del artículo 13.1 LAU que el contrato de arrendamiento quedará extinguido, es decir, finalizado.

Si bien a continuación el párrafo II de dicho artículo 13.1 LAU dice que no se extinguirá el contrato de arrendamiento si se encuentra registrado en el Registro de la Propiedad y, además, dicho contrato se inscribió en el Registro antes de que se inscribieran los derechos mencionados arriba en favor de sus correspondientes titulares. En estos casos el contrato finaliza en la fecha prevista y teniendo presentes las normas relativas a la finalización de los contratos de arrendamiento de vivienda.

E incluso en casos como el de la opción de compra, el contrato de arrendamiento sólo se podrá extinguir si el derecho de opción de compra se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad. Es decir, si el contrato de arrendamiento no está registrado en el Registro de la Propiedad, dicho contrato no se extinguirá automáticamente si se ejerce un derecho de opción de compra por el optante, sino que es necesario que dicho derecho de opción de compra esté también inscrito en el Registro de la propiedad.

Abandonando ya el ejemplo de la opción de compra y retomando el hilo general, si lo que no está inscrito en el Registro es, no ya el contrato de arrendamiento, sino la propia finca o vivienda, entonces el contrato va a durar lo que establece el artículo 9.4 LAU, es decir, tres años. Así lo establece el párrafo III del artículo 13.1 LAU.

El artículo 13.2 LAU establece que si el arrendador lo es en condición de usufructuario, superficiario o poseedor de un derecho análogo de goce sobre la vivienda, se extinguirá el contrato de arrendamiento al finalizar el derecho de esta persona (el usufructo, el derecho de superficie o el derecho de que se trate), además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la LAU.

El artículo 13 LAU para contratos anteriores al 6 de Junio de 2013

Sabemos que para los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del 6 de junio de 2013, la duración, como norma general, será de hasta cinco años. Y si el inquilino y el arrendador quieren habrá posteriormente tres años adicionales (es decir, en total ocho años).

Pasados esos cuatro años, el contrato podrá seguir prorrogándose año a año (tácita reconducción) o se puede firmar un nuevo contrato. O también, claro está, se puede dar por finalizado el contrato.

Bien, pues durante ese periodo de duración de cinco u ocho años (o más) años, puede suceder que el arrendador pierda su condición de arrendador por alguna de las siguientes circunstancias (el caso de venta voluntaria de la vivienda por parte del arrendador a un tercero se analiza en el artículo 14 LAU, y no en el 13):

  • Retracto convencional: quiere esto decir que un tercero que tenía (firmado mediante contrato) un derecho de retracto sobre la vivienda (derecho a recuperar esa vivienda) decide ejercerlo, pasando así a ser el nuevo propietario.
  • Sustitución fideicomisaria: se trata de la situación en la que un heredero tiene que otorgar la propiedad a otro, existiendo contrato de arrendamiento sobre la vivienda.
  • Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial: estamos hablando de los casos en que la entidad que ejecuta una hipoteca la vende a una tercera persona mediante el proceso de subasta.
  • Ejercicio del derecho de opción de compra: se trata del supuesto en que un tercero tiene una opción de compra sobre la vivienda que el arrendador ha alquilado y este tercero decide ejercer su derecho, adquiriendo la vivienda y pasando a ser el nuevo propietario.

Las consecuencias que estas circunstancias van a tener sobre el contrato de arrendamiento van a depender de la duración del contrato y del momento de vida en que se encuentre el contrato. En atención a ello podemos distinguir dos situaciones:

1.- Durante los 5 primeros años de duración

Si el contrato de arrendamiento se encuentra dentro de los 5 primeros años de duración y se produce alguno de los acontecimientos mencionados, el nuevo propietario no podrá pretender que finalice el contrato de arrendamiento hasta que finalice el quinto año de contrato.

2.- Contratos de más de 5 años de duración pactada

En los casos en que el contrato de arrendamiento tenga una duración pactada superior a 5 años nos podemos encontrar en dos situaciones:

  • Dentro de los primeros 5 años: se aplica la norma vista anteriormente, es decir, no puede darse por finalizado el contrato de arrendamiento si el arrendador pierde su posición de arrendador.
  • Pasados los 5 primeros años: en estos casos, cuando se produzca una de las situaciones analizadas, queda extinguido automáticamente el contrato de arrendamiento al quinto año, pero sólo en los casos en que el contrato de arrendamiento no esté registrado en el Registro de la Propiedad o que se haya registrado pero con posterioridad a la inscripción del derecho que determinó la resolución del contrato. Sin embargo, si el contrato de arrendamiento se registró antes que el derecho que determinó la perdida de condición de arrendador, entonces el contrato de arrendamiento continúa tras el quinto año hasta, por lo menos, el octavo año.

Si el arrendador lo es en condición de usufructuario, superficiario o poseedor de un derecho análogo de goce sobre la vivienda, se extinguirá el contrato de arrendamiento al finalizar el derecho de esta persona (el usufructo, el derecho de superficie o el derecho de que se trate), además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la LAU. Y ello independientemente que nos encontremos dentro o fuera de los 5 primeros años de contrato.

Contratos de renta antigua anteriores al 9 de Mayo de 1985

En los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de Mayo de 1985 esta cuestión carece de importancia, pues en los casos en que el arrendador perdiera su derecho el contrato de arrendamiento sigue vigente dado que son contratos sometidos a prórroga forzosa hasta, por lo menos, la fecha de fallecimiento del inquilino.

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

19 comentarios en “Artículo 13 LAU.- Resolución del derecho del arrendador

  1. Hola buenas.
    Mi inquilino quiere hacer obras en el piso a su costa y quiere garantías de que se va a quedar en él durante muchos años, es más le gustaría quedarse de por vida, pero viendo lo que usted ha puesto en este post, entiendo que no se puede llevar a cabo un contrato de alquiler por tiempo superior a tres años, renovables anualmente. mi pregunta es la siguiente ¿existe alguna formula para poder llevar a cabo un alquiler a por vida o a 20 años, por ejemplo?, en caso negativo ¿tendría validez un contrato privado que pusiéramos esa duración y se pasara por notaria o registro o no haría falta? o cualquier otra alternativa, con el fin de revestir de legalidad tal contrato de alquiler de tan larga duración.
    Un saludo y gracias.

  2. hola muy bueno su bloq, felicidades.
    deseo saber por favor, tengo una casa arrendada y dice q el contrato dura tres años, durante este tiempo no se puede elevar el precio de la mmensualidad, sino hasta terminar los tres años y se elevaria el precio del inmueble al renovar el contrato?
    gracias por su respuesta.

  3. Hola!

    En primer lugar, enhorabuena por el blog, es muy útil si te pierdes con todo este vocabulario legal.

    Por otro lado, tengo un problema con mi contrato de alquiler. Mi casero me quiere echar del piso alegando que lo necesita para uso personal. Según el se está divorciando y lo necesita para pedir la custodia compartida ya que necesita estar empadronado en una vivienda diferente a la de su expareja para solicitarla. El tema es que he firmado el contrato por duración de un año hace solamente un mes (Octubre de 2016) y me da un mes más para irme (Finales de Noviembre). En el contrato solo hace referencia a la ley 29/1994 y a sus modificaciones, no hay ninguna clausula que amplíe las competencias de la ley. Además actualmente estoy empadronada en el piso.

    Claramente me voy a ir del piso lo antes posible porque no quiero problemas con el y también le he exigido que me notifique por escrito las rescisión del contrato y sus condiciones. Pero me gustaría saber que derechos tengo ante esta situación, temas de indemnización, denuncia por incumplimiento de contrato etc.

    Muchas gracias!!

  4. Hola buenas,

    Me alquilaron una vivienda a traves de una inmobiliaria, todo legal, contrato de arrendamiento, mi sorpresa es que hace unos dias me vienen del banco X que venian a cambiar la cerradura, que ellos son los dueños del piso. Llamo a las fincas y no saben nada del tema, el banco me dice que ellos son los propietarios desde el 1 de enero del 2016, mi contrato es posterior. Para quedarme mas tranquilo pido en el registro de la propiedad una nota simple para ver quien es realmente quien es el titular y me aparece el sareb desde el año 2014.

    Es decir las fincas han administrado un piso que adminostraban anteriormente y desde una fecha el propietario era otro. Yo me encuentro en medio sin saber que hacer.

    1. Buenas tardes Jose,

      De la lectura del articulo 13 de la LAU, tu contrato quedaría resuelto dado que el propietario que te lo alquiló lo ha perdido a favor del banco por una ejecución hipotecaria (doy por hecho que tu contrato no esta inscrito en el registro de la propiedad).

      Habla con el Banco e intenta que te respeten la vigencia del contrato o negocia uno nuevo con ellos, realmente prefieren tenerlos alquilados obteniendo una renta por ellos.

      Un saludo y suerte.

  5. Hola, estoy en una situación similar. En Febrero de 2013 alquilé una vivienda a través de una immobiliaria y a los dos meses me entero de que la persona que me la alquiló la tenía embargada, es decir, ya no era la propietaria legal y se había hecho la ejecución hipotecaria y la subasta, por lo tanto el piso ya era del banco. El contrato no está pasado por el registro de la propiedad.
    Se negoció con el banco un precio para firmar con ellos pero nunca han llegado a formalizar el contrato, pese a que en repetidas conversaciones telefónicas me han dicho que si firmaba con ellos no me reclamarían deuda alguna, ahora después de 4 años me dicen que tengo una deuda de 36000€ y que he de firmar con ellos un nuevo contrato.

    Mi pregunta es si me pueden reclamar alguna deuda si el contrato lo firmé con el antiguo propietario que ya no era el dueño en el momento de la firma ya que entiendo que ese contrato no es válido a efectos legales.

    Otra cosa sería que aún hubiera sido el dueño aunque estuviera en proceso de embargo, entonces sí que se hubiera subrogado y tendría que haber pagado al banco las mensualidades.

    En fin, esto es un lio y no sé por dónde tirar. Me sería de mucha ayuda saber si el contrato que firmé se considera válido o nulo y saber si me pueden reclamar el pago de todo este tiempo.

    Gracias

    1. Buenas tardes David,

      Realmente tu asunto tiene muchos aspectos que presumiblemente van a quedar a Juicio del Juzgador que lo conozcan en caso de que te reclamen judicialmente la deuda.

      Realmente no deberían reclamarte el banco deudas dado que no tienes relación jurídica y contractual con ellos al momento de la firma del contrato.

      Una vez que conoces del embargo de la vivienda y del verdadero propietario (El BANCO), deberías haber abonado o consignado la renta judicialmente a favor del mismo, en ningún caso dejar de abonarla.

      En mi opinión firmaría nuevo contrato con ellos, pero en modo alguno aceptaría un reconocimiento de deuda de 36.000 euros dado que es absolutamente desproporcionado y tienes motivos de defensa.

      Un saludo y suerte

      1. Muchas gracias por tu respuesta Carlos, estamos en ello, justamente les hemos enviado un escrito aceptando un nuevo contrato de alquiler pero solicitando que no reclamen deuda. A ver por dónde tiran, si reclaman que sea de manera oficial y imagino que como bien dices al final dependerá de lo que estime un juez.

        Saludos y gracias de nuevo por tu comentario, y este blog que es de gran ayuda.

  6. Buenas tardes, y gracias por tu blog.
    Mi pregunta es qué sucede si un contrato anterior a la Ley del 2013 está ya en el plazo de prórroga de 3 años cuando de subasta el piso.
    Porque, por un lado, no se subasta “durante los primeros 5 años”, sino cuando ya han pasado, pero, por otra, tampoco se “pactó” superior a 5 años, sino por 5 + prórroga obligatoria (no pactada) de 3.
    ¿No habría faltado un párrafo intermedio para ese supuesto?
    Muchas gracias por anticipado,

    1. Es cierto Joan, con ese inciso intermedio hubiese estado mas completo.

      Entiendo que si se subasta en el periodo de 3 años, el adjudicatario de la finca va a tener que respetar lo que quede de contrato al inquilino, es a mi juicio el espíritu de la norma.

      Un saludo

  7. En primer lugar felicitarte por la gran capacidad pedagógica que tienes, una vez realizado el cumplido mi duda es la siguiente, quiero firmar un contrato de alquiler de una vivienda, la propietaria es una mercantil, que según consta en el registro del piso tiene una hipoteca imposible de asumir, por lo que me cuenta la administradora, la vivienda se la quedará el sareb, aunque no figure embargo alguno, mi pregunta es, a tenor del coste, me interesa inscribir el contrato en el Registro? queremos firmar en junio…

  8. Buenas tardes Rafael,

    No se exactamente el coste para la inscripción del contrato en el registro de la propiedad y la elevación a publico del contrato de arrendamiento ante el Notario, pero en cualquier caso menos del importe a una mensualidad de renta aproximadamente. Dado que la inscripción de una vivienda ronda los 200 euros.

    Con esta medida nos aseguramos que aunque no pague el propietario del inmueble la entidad de crédito respetara el tiempo pactado.

    Si el tiempo que vais a pactar es inferior a un 1 año, el contrato durara 3 años o 4 a lo sumo, por lo que entiendo que solo si vais a pactar un plazo superior al legalmente establecido como de prorroga forzosa, va a merecer la pena que lo inscribáis en el registro de la propiedad.

    Un saludo

  9. Buenas tardes, estoy en una situación similar a la que se explica en el vídeo, lo que me sucede es que mi arrendamiento es de un local comerial. ¿Se aplica también estos criterios para un local comercial o es solo para vivienda?

    Gracias

  10. Buenos días,

    He comprado vivienda al Banco, procedente de ejecucicón hipotecaria, con contrato de alquiler de fecha 12/12/2013, de duración hasta 5 años, aunque con cláusula de que en caso de cualquier enajenación, la duración máxima sería de 4 años.

    El banco le había enviado dos burofax al inquilino, informando de la venta, pero no los recibe, ya que tiene toda la pinta de que ya no vive ahí desde hace años. Ante la imposibilidad de contactar con el inquilino para dar por resuelto el contrato, cómo podemos acceder a la vivienda? Gracias

    1. Hola Jose.

      La jurisprudencia establece que si el adquirente (osea tú) tenias conocimiento de la existencia de un arrendatario en la vivienda, deberas respetar lo que le quede por cumplir de contrato, en este caso, hasta 12/12/2017.

      Queda poco a mi entender, como para entablar una acción judicial a todas luces incierta.

      Llegada esa fecha sino se va, si podrás poner el precario y el lanzamiento del inquilino precarista. Si quieres que entablemos las acciones judiciales en tu nombre para el desalojo de la vivienda, ponte en contacto con nosotros en los email indicados al final.

      Un saludo

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