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El artículo 26 de la Ley de arrendamientos urbanos (Artículo 26 LAU) se encarga de establecer las consecuencias que las obras de conservación o las acordadas por la autoridad pueden tener sobre la duración del contrato de arrendamiento, en el caso de producir la inhabitabilidad de la vivienda.

El artículo 26 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) es el primero de tres artículos incluidos dentro del Capítulo V del Título II de la ley, que nos habla sobre la suspensión y finalización del contrato de arrendamiento.

El primero de ellos (el artículo 26 LAU) establece cuáles son las consecuencias que sobre la duración del contrato podrá tener la realización de obras de conservación o de obras dictadas por autoridad competente cuando dichas obras ocasionen la inhabitabilidad de la vivienda.

Dice el artículo 26 LAU lo siguiente:

Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Análisis

Artículo 26 párrafo I LAU

El párrafo I del artículo 26 LAU es claro.

Expresa que caben dos consecuencias entre las que podrá elegir el arrendatario cuando la vivienda se vuelva inhabitable debido a obras de conservación o debido a obras dictadas por la autoridad competente:

• Suspender el contrato de arrendamiento, sin derecho a recibir indemnización alguna y sin tener que abonar indemnización alguna al arrendador.
• Desistir del contrato de arrendamiento, sin derecho a recibir indemnización alguna y sin tener que abonar indemnización alguna al arrendador.

Pero más allá de estas dos consecuencias, que quedan claramente plasmadas en este artículo, lo realmente importante es el concepto de «inhabitabilidad».

Así, en atención a la entidad de tales obras, las consecuencias serán distintas:

• Si la vivienda resulta inhabitable: en los casos en que la vivienda resulte inhabitable por tales obras, el artículo aplicado será el artículo 26 que estamos analizando, por lo que el inquilino podrá suspender o dar por finalizado el contrato.
• Si la vivienda no resulta inhabitable: en los casos en que se realicen obras de conservación pero no hagan inhabitable la vivienda, sino que únicamente ocasione molestias, por grandes que sean, el inquilino no podrá acudir a la suspensión del contrato ni a la finalización del mismo, sino que será aplicable el artículo 21.2 LAU y el inquilino podrá pedir, como mucho, una disminución de la renta mientras duren las obras. Si te interesa conocer más sobre obras de conservación te invito a leer mi post Obras de conservación en la vivienda alquilada.

Artículo 26 párrafo II LAU

El párrafo segundo nos habla únicamente de la suspensión del contrato, aclarando que la suspensión supone la paralización del plazo del contrato hasta que termine la situación de inhabitabilidad y, además, la paralización de la obligación de pagar la renta hasta que finalice dicha inhabitabilidad.

Al estar en situación de suspensión el contrato, el inquilino no tendrá derecho a utilizar el inmueble. Esto incluye a la vivienda en los casos en que sólo se haya alquilado una vivienda. Pero en los casos en que se hayan alquilado accesorios junto a la vivienda, el inquilino perderá el derecho de uso sobre ellos, pues forman parte inseparable del contrato de arrendamiento que ha quedado temporalmente suspendido.

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