Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

ARTÍCULO 27 LAU.- Incumplimiento de obligaciones

El artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 27 LAU) esencialmente nos cuenta cuáles son los motivos para desahuciar al inquilino en caso de que incumpla sus obligaciones.

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.

Sin embargo, el artículo 27 no es de los que más modificaciones ha sufrido, pues únicamente se modificó el 6 de Junio de 2013.

No obstante, voy a hacer un análisis de este artículo, en función a la fecha de celebración del contrato.

Contratos de arrendamiento a partir del 6 de Junio de 2013.

Dice el artículo 27 LAU lo siguiente:

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

Análisis

Artículo 27.1 LAU

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

El número 1 del artículo 27 LAU establece una norma general en cuánto al incumplimiento de obligaciones. Sin embargo, es el número 2 del artículo 27 el que es realmente interesante, pues hace una lista de los motivos que permiten al propietario pedir la finalización del contrato (y por tanto el desahucio).

El punto más importante de este artículo 27.1 LAU es que cuando se produce un incumplimiento de contrato (por el arrendador o por el inquilino) además de pedir la finalización del contrato, cualquiera de las partes puede exigir ser indemnizada por los daños que haya padecido (según el artículo 1.124 del Código Civil).

Artículo 27.2 LAU

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

Este artículo 27.2 LAU realmente es tan claro y preciso que apenas requiere explicación.

Viene a decir que si se da alguna de las circunstancias listadas, el arrendador podrá pedir judicialmente la finalización del contrato.

Únicamente mencionar que de todos los casos listados, el impago de la renta es el motivo más habitual por el que se acude a los tribunales.

Artículo 27.3 LAU

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Del mismo modo que el artículo 27.2 nos da un listado de los motivos por el que el propietario puede dar por terminado el contrato, el artículo 27.3 LAU nos dice cuándo puede el inquilino pedir la finalización del contrato.

El primer apartado se refiere a que el propietario no cumpla con su obligación de hacer reparaciones en la vivienda. Cuando el arrendador/propietario esté obligado a realizar dichas reparaciones y no las haga, el inquilino puede pedir judicialmente la finalización del contrato.

Respecto al apartado «b», se refiere a que el inquilino puede pedir la finalización del contrato cuando, por ejemplo, el propietario acceda a la vivienda sin consentimiento del inquilino.

Artículo 27.4 LAU

4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

La única novedad que introdujo la reforma de 2013 respecto a la normativa anterior fue este apartado 4.

Ciertamente es un artículo de una aplicación reducidísima. Tanto que tras cinco años de vigencia hasta que he escrito este post, nunca me he encontrado a alguien que haya inscrito su contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (entre otras causas porque hay que pagarlo, y deben estar de acuerdo el inquilino y el propietario en hacer la inscripción).

Viene a establecer una fórmula rápida para dar por terminado el contrato de arrendamiento en 10 días (desde que el arrendador exige la renta impagada al inquilino).

Sin embargo, ello no supone que se obtenga el desahucio en 10 días, pues posteriormente hay que ir al juzgado para que pongan fecha para realizar el desahucio.

Así que esto en realidad es de poquísima aplicación práctica.

Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Análisis

Artículo 27.1 LAU

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

El número 1 del artículo 27 LAU establece una norma general en cuánto al incumplimiento de obligaciones. Sin embargo, es el número 2 del artículo 27 el que es realmente interesante, pues hace una lista de los motivos que permiten al propietario pedir la finalización del contrato (y por tanto el desahucio).

El punto más importante de este artículo 27.1 LAU es que cuando se produce un incumplimiento de contrato (por el arrendador o por el inquilino) además de pedir la finalización del contrato, cualquiera de las partes puede exigir ser indemnizada por los daños que haya padecido (según el artículo 1.124 del Código Civil).

Artículo 27.2 LAU

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

Este artículo 27.2 LAU realmente es tan claro y preciso que apenas requiere explicación.

Viene a decir que si se da alguna de las circunstancias listadas, el arrendador podrá pedir judicialmente la finalización del contrato.

Únicamente mencionar que de todos los casos listados, el impago de la renta es el motivo más habitual por el que se acude a los tribunales.

Artículo 27.3 LAU

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Del mismo modo que el artículo 27.2 nos da un listado de los motivos por el que el propietario puede dar por terminado el contrato, el artículo 27.3 LAU nos dice cuándo puede el inquilino pedir la finalización del contrato.

El primer apartado se refiere a que el propietario no cumpla con su obligación de hacer reparaciones en la vivienda. Cuando el arrendador/propietario esté obligado a realizar dichas reparaciones y no las haga, el inquilino puede pedir judicialmente la finalización del contrato.

Respecto al apartado «b», se refiere a que el inquilino puede pedir la finalización del contrato cuando, por ejemplo, el propietario acceda a la vivienda sin consentimiento del inquilino.

Bueno, pues esto es todo respecto al artículo 27 LAU.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

Nuestros servicios

  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
    Desahucio express