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El artículo 29 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 29 LAU) nos dice qué puede ocurrir con un contrato de arrendamiento de local (y de vivienda por temporada) en los casos en que el propietario decide vender el inmueble a una tercera persona. ¿Puede el arrendatario o inquilino seguir en el local o vivienda?.

Antes de comenzar, me gustaría hacer unas matizaciones.

Matices previos

Primero

El artículo 29 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 29 LAU) nunca ha sido modificado desde que entró en vigor la LAU, por lo que su contenido siempre va a ser el mismo, sea cual sea la fecha de celebración del contrato.

Segundo

Otra matización importante es que el artículo 29 LAU no es de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, sino que es de aplicación a los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda, entre los que se encuentran:

• Contratos de arrendamiento de locales, despachos y oficinas.
• Contratos de arrendamiento de vivienda por temporada, segundas residencias, etc.

Si quieres conocer qué pasa cuándo se vende una vivienda en la que hay un contrato de arrendamiento de vivienda en vigor, te interesa entonces conocer el análisis del artículo 14 LAU.

Tercero

En el estudio del artículo 29 LAU tienen mucho que decir el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH), por lo que lo transcribo a continuación para pasar después al análisis del artículo 29 LAU.

Artículo 34 LH

Hechas estas tres matizaciones, paso a analizar la redacción de dicho artículo 29 LAU.

Artículo 29 LAU

Dice el artículo 29 LAU lo siguiente:

Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Análisis

Artículo 29 LAU

El artículo 29 LAU da por hecho, como norma general, que el comprador del inmueble tiene que respetar el contrato de arrendamiento existente. Sin embargo, a continuación, expone una excepción: «salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria«.

Quiere decir este artículo 29 que las situaciones que se pueden dar son las siguientes, con las consecuencias que expongo en cada caso:

1. El contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad: en este caso el adquirente/comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento, es decir, el contrato seguirá en vigor; y ello porque el comprador debió saber que el inmueble estaba arrendado.
2. El contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad: en esta caso pueden darse dos opciones:

2.1.- El comprador desconocía la existencia del contrato de arrendamiento: en este caso el comprador puede pedir la finalización del contrato de arrendamiento. Para que el comprador pueda ejercer este derecho no solo debe desconocer la existencia del contrato, sino que además debe haber cumplido los siguientes requisitos:

a) Haber adquirido el inmueble de persona que aparezca en el Registro como titular del derecho adquirido (es decir, no haber comprado el inmueble a alguien que no aparezca en el Registro como titular de ese inmueble).

b) Que la operación sea mediante precio, es decir, que no sea gratuita.

2.2.- El comprador conocía la existencia del contrato de arrendamiento, pese a no estar inscrito en el registro: en este caso el comprador /adquirente tiene que subrogarse en el contrato, es decir, el contrato va a seguir en vigor. En cualquier caso tiene que ser el arrendatario/inquilino el que tiene que probar que el comprador conocía la existencia del contrato de arrendamiento., pues en principio se presume la buena fe del comprador.

Pacto en contra

Dado que estamos hablando de un contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda, el contrato puede contener una cláusula que diga que la venta del inmueble resolverá el contrato (sin necesidad de entrar en si el contrato estaba o no inscrito en el Registro de la Propiedad).

Ejecuciones hipotecarias

En caso de ejecuciones hipotecarias, el adquirente no tiene por qué subrogarse al contrato de arrendamiento, según doctrina del Tribunal Supremo del año 2021.

Contratos en tácita reconducción

El artículo 29 LAU es de aplicación cuando el contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda se encuentra sometido a la LAU.

Sin embargo, si el contrato ha entrado en tácita reconducción, ya no se encuentra sometido a la LAU, sino que se encuentra sometido al código civil.

Y la normativa del código civil en esta materia es contraria a la del artículo 29 LAU.

Por tanto, si un contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda está en tácita reconducción y el propietario lo vende, el adquirente no tiene por qué subrogarse en el contrato de arrendamiento, y puede darlo por terminado.

Y ello en base a los artículos 1549 y 1571 del código civil.

Modelos de contrato de arrendamiento

No olvides visitar la sección de modelos de contratos de arrendamiento.