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Artículo 3 LAU.- Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

La ley de arrendamientos urbanos distingue entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento de uso distinto del de vivienda. Pues bien, el artículo 3 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 3 LAU) se encarga de describir cuándo estamos en el segundo caso, es decir, ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

El texto del artículo 3 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) es el mismo independientemente de que el contrato de arrendamiento se haya firmado antes o después del 6 de Junio de 2013, por lo que realizaré un único estudio que será válido para cualquier contrato de arrendamiento de vivienda celebrado tras el 1 de Enero de 1995.

Hago esa precisión porque algunos artículos de la LAU son diferentes en función de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento (por ejemplo, el artículo 9), aunque como digo este no es el caso pues el artículo 2 es el mismo para todos los casos.

Dice el artículo 3 LAU lo siguiente:

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Conceptos a tener en cuenta

Edificación

Cuando la LAU hace referencia al término “edificación” se está refiriendo a cualquier construcción que tenga un mínimo de estructura, es decir, paredes y techo, tal que permita que pueda ser destinada a cualquiera de los destinos descritos en el párrafo segundo y otros análogos.

Es decir, si el inmueble se va a destinar, por ejemplo, a vivienda temporal, el inmueble tendrá que ser una “edificación habitable” (que permita una adecuada habitabilidad, tales como buena iluminación, ventilación, etc). Y si va a ser destinado a local comercial, el inmueble tendrá que ser una “edificación apta para el comercio”, lo que supone cumplir con la normativa que en cada caso se imponga en materia de locales comerciales desde el punto de vista administrativo y de medio ambiente.

Síntesis

Lo que hace el artículo 3 LAU  es definir lo que es un arrendamiento de uso distinto al de vivienda, pero en lugar de hacer una definición directa hace una definición indirecta. Es decir, nos dice que será arrendamiento de uso distinto al de vivienda todo aquél arrendamiento que recaiga sobre una edificación y que no sea arrendamiento de vivienda (regulado en el artículo 2 LAU).

Por lo tanto, para comprender lo que es un arrendamiento para uso distinto al de vivienda hay que comprender previamente lo que es un arrendamiento de vivienda. Y recordemos que arrendamiento de vivienda es todo aquél que recae sobre una edificación habitable y que sirva (el alquiler) para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

En resumen, un alquiler de uso distinto del de vivienda es todo alquiler que recaiga sobre una edificación y que no sea catalogado como arrendamiento de vivienda, es decir, como arrendamiento de vivienda permanente.

Por si esa definición dejara lugar a alguna duda, el párrafo segundo del artículo 3 LAU nos da una lista de qué alquileres deben entenderse como alquileres de uso distinto al de vivienda, entre los que se señalan los siguientes:

  • Alquileres de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
  • Alquileres celebrados para ejercer en el inmueble una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
  • La lista no es cerrada, así que cabe cualquier otro destino que no recaiga dentro del concepto de alquiler de vivienda habitual.

En la práctica este listado se refiere a alquileres de viviendas por temporada, segundas residencias, alquileres de locales, de oficinas de despachos, etc.

Alquileres vacacionales

En los alquileres de temporada hay que tener muy presente la novedad introducida en el artículo 5 LAU en 2013 a tenor de la que los alquileres por temporada que tengan finalidad turística no serán considerados como alquileres de uso distinto a vivienda si la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda tiene legislación propia en materia de vivienda vacacional. Si estás interesado en conocer con más detalle esta materia te invito a leer el post Regulación del alquiler de viviendas turísticas o vacacionales.

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