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Artículo 36 LAU.- Fianza

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El artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 36 LAU) nos habla de todo lo relacionado con la fianza en los contratos de arrendamientos, ya se trate de vivienda, de local, oficina, etc.

No te asustes por la extensión de este post. No tendrás que leerlo entero, sino solo la parte que te afecte, es decir, la parte que se vaya a aplicar a tu contrato de arrendamiento (según la fecha del contrato).

Los contratos de arrendamiento se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.

Así, la normativa en materia de fianza es diferente en función del año en que se ha celebrado el contrato.

Voy a hacer un análisis de la regulación de la fianza , en función a la fecha de celebración del contrato.

Contratos de arrendamiento a partir del 6 de Marzo de 2019.

Dice el artículo 36 LAU lo siguiente:

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Análisis

Artículo 36.1 LAU

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Según este precepto, en arrendamientos de vivienda habitual la fianza será de una mensualidad de fianza.

Y en arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, …) la fianza será de dos mensualidades de renta.

Todo lo que esté por encima de esos importes no formará parte de la fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de “garantía adicional”, que veremos más adelante.

Si las partes han pactado fianza y no se paga, es motivo para pedir judicialmente la finalización del contrato de arrendamiento.

Artículo 36.2 LAU

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Lo que nos viene a decir este artículo es que durante los 5 primeros años de contrato (o durante los 7 primeros años si el arrendador es una sociedad) no se puede incrementar la fianza.

Ni siquiera se podrá incrementar aunque la renta vaya actualizándose según el IPC.

Pasado ese tiempo, si el contrato se prorroga, entonces si que el arrendador o el inquilino podrán pedir que la fianza se actualice, es decir, que se haga coincidir con la renta existente en ese momento (sea mayor o menor que la renta inicial).

Artículo 36.3 LAU

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Si el plazo inicial pactado para el contrato fuere superior a cinco años (o siete si el arrendador es sociedad), entonces no se podrá actualizar la renta en los cinco (o siete) primeros años.

Pero a partir del quinto año (o del séptimo) y hasta que llegue la finalización del plazo inicial pactado, la fianza se actualizará en función a lo que las partes hayan pactado.

Y si nada hubieran pactado, entonces se aplicará a la actualización el mismo régimen de actualización que se haya fijado para la renta.

Artículo 36.4 LAU

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Este artículo es bastante conflictivo, dado que en ningún lugar de la ley de arrendamientos urbanos se establece que haya que devolver la fianza en 30 días.

Sin embargo, es comúnmente aceptado que es así.

Sin embargo la literalidad de este artículo lo que dice no es que haya que devolver la fianza a los 30 días, sino que si a los 30 días desde que se devolvieron las llaves no se ha devuelto la fianza, entonces el arrendador tendrá que pagar intereses a partir de ese momento.

Artículo 36.5 LAU

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Este artículo es novedoso respecto a la normativa anterior.

Establece que las partes podrán establecer garantías adicionales, además de la fianza.

La novedad radica en que la garantía adicional para los arrendamientos de vivienda habitual no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Nada se establece respecto a los arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, …) por lo que no hay límite en cuanto a la garantía adicional que quieran pactar las partes.

Artículo 36.6 LAU

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Se establece un listado de entidades que quedan liberadas de tener que prestar fianza.

Contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019

Dice el artículo 36 LAU lo siguiente:

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Análisis

Artículo 36.1 LAU

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Según este precepto, en arrendamientos de vivienda habitual la fianza será de una mensualidad de fianza.

Y en arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, …) la fianza será de dos mensualidades de renta.

Todo lo que esté por encima de esos importes no formará parte de la fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de “garantía adicional”, que veremos más adelante.

Si las partes han pactado fianza y no se paga, es motivo para pedir judicialmente la finalización del contrato de arrendamiento.

Artículo 36.2 LAU

2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Lo que nos viene a decir este artículo es que durante los 3 primeros años de contrato no se puede incrementar la fianza.

Ni siquiera se podrá incrementar aunque la renta vaya actualizándose según el IPC.

Pasado ese tiempo, si el contrato se prorroga, entonces si que el arrendador o el inquilino podrán pedir que la fianza se actualice, es decir, que se haga coincidir con la renta existente en ese momento (sea mayor o menor que la renta inicial).

Artículo 36.3 LAU

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Si el plazo inicial pactado para el contrato fuere superior a tres años, entonces no se podrá actualizar la renta en los tres (o siete) primeros años. Pero a partir del tercer año y hasta que llegue la finalización del plazo inicial pactado, la fianza se actualizará en función a lo que las partes hayan pactado. Y si nada hubieran pactado, entonces se aplicará a la actualización el mismo régimen de actualización que se haya fijado para la renta.

Artículo 36.4 LAU

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Este artículo es bastante conflictivo, dado que en ningún lugar de la ley de arrendamientos urbanos se establece que haya que devolver la fianza en 30 días.

Sin embargo, es comúnmente aceptado que es así.

Sin embargo la literalidad de este artículo lo que dice no es que haya que devolver la fianza a los 30 días, sino que si a los 30 días desde que se devolvieron las llaves no se ha devuelto la fianza, entonces el arrendador tendrá que pagar intereses a partir de ese momento.

Artículo 36.5 LAU

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Este artículo viene a establecer que las partes pueden establecer cualquier garantía adicional.

Además, no hay límite, es decir, se pueden pactar las mensualidades de renta que quieran las partes como garantía adicional.

Y dicha regla es válida tanto para arrendamientos de vivienda como de uso distinto a vivienda.

Artículo 36.6 LAU

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Se establece un listado de entidades que quedan liberadas de tener que prestar fianza.

Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019

Dice el artículo 36 LAU lo siguiente:

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Análisis

Artículo 36.1 LAU

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Según este precepto, en arrendamientos de vivienda habitual la fianza será de una mensualidad de fianza.

Y en arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, …) la fianza será de dos mensualidades de renta.

Todo lo que esté por encima de esos importes no formará parte de la fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de “garantía adicional”, que veremos más adelante.

Si las partes han pactado fianza y no se paga, es motivo para pedir judicialmente la finalización del contrato de arrendamiento.

Artículo 36.2 LAU

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Lo que nos viene a decir este artículo es que durante los 5 primeros años de contrato (o durante los 7 primeros años si el arrendador es una sociedad) no se puede incrementar la fianza.

Ni siquiera se podrá incrementar aunque la renta vaya actualizándose según el IPC.

Pasado ese tiempo, si el contrato se prorroga, entonces si que el arrendador o el inquilino podrán pedir que la fianza se actualice, es decir, que se haga coincidir con la renta existente en ese momento (sea mayor o menor que la renta inicial).

Artículo 36.3 LAU

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Si el plazo inicial pactado para el contrato fuere superior a cinco años (o siete si el arrendador es sociedad), entonces no se podrá actualizar la renta en los cinco (o siete) primeros años.

Pero a partir del quinto año (o del séptimo) y hasta que llegue la finalización del plazo inicial pactado, la fianza se actualizará en función a lo que las partes hayan pactado.

Y si nada hubieran pactado, entonces se aplicará a la actualización el mismo régimen de actualización que se haya fijado para la renta.

Artículo 36.4 LAU

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Este artículo es bastante conflictivo, dado que en ningún lugar de la ley de arrendamientos urbanos se establece que haya que devolver la fianza en 30 días.

Sin embargo, es comúnmente aceptado que es así.

Sin embargo la literalidad de este artículo lo que dice no es que haya que devolver la fianza a los 30 días, sino que si a los 30 días desde que se devolvieron las llaves no se ha devuelto la fianza, entonces el arrendador tendrá que pagar intereses a partir de ese momento.

Artículo 36.5 LAU

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Este artículo es novedoso respecto a la normativa anterior.

Establece que las partes podrán establecer garantías adicionales, además de la fianza.

La novedad radica en que la garantía adicional para los arrendamientos de vivienda habitual no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Nada se establece respecto a los arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, …) por lo que no hay límite en cuanto a la garantía adicional que quieran pactar las partes.

Artículo 36.6 LAU

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Se establece un listado de entidades que quedan liberadas de tener que prestar fianza.

Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018

Dice el artículo 36 LAU lo siguiente:

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Análisis

Artículo 36.1 LAU

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Según este precepto, en arrendamientos de vivienda habitual la fianza será de una mensualidad de fianza.

Y en arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, …) la fianza será de dos mensualidades de renta.

Todo lo que esté por encima de esos importes no formará parte de la fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de “garantía adicional”, que veremos más adelante.

Si las partes han pactado fianza y no se paga, es motivo para pedir judicialmente la finalización del contrato de arrendamiento.

Artículo 36.2 LAU

2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Lo que nos viene a decir este artículo es que durante los 3 primeros años de contrato no se puede incrementar la fianza.

Ni siquiera se podrá incrementar aunque la renta vaya actualizándose según el IPC.

Pasado ese tiempo, si el contrato se prorroga, entonces si que el arrendador o el inquilino podrán pedir que la fianza se actualice, es decir, que se haga coincidir con la renta existente en ese momento (sea mayor o menor que la renta inicial).

Artículo 36.3 LAU

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Si el plazo inicial pactado para el contrato fuere superior a tres años, entonces no se podrá actualizar la renta en los tres (o siete) primeros años. Pero a partir del tercer año y hasta que llegue la finalización del plazo inicial pactado, la fianza se actualizará en función a lo que las partes hayan pactado. Y si nada hubieran pactado, entonces se aplicará a la actualización el mismo régimen de actualización que se haya fijado para la renta.

Artículo 36.4 LAU

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Este artículo es bastante conflictivo, dado que en ningún lugar de la ley de arrendamientos urbanos se establece que haya que devolver la fianza en 30 días.

Sin embargo, es comúnmente aceptado que es así.

Sin embargo la literalidad de este artículo lo que dice no es que haya que devolver la fianza a los 30 días, sino que si a los 30 días desde que se devolvieron las llaves no se ha devuelto la fianza, entonces el arrendador tendrá que pagar intereses a partir de ese momento.

Artículo 36.5 LAU

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Este artículo viene a establecer que las partes pueden establecer cualquier garantía adicional.

Además, no hay límite, es decir, se pueden pactar las mensualidades de renta que quieran las partes como garantía adicional.

Y dicha regla es válida tanto para arrendamientos de vivienda como de uso distinto a vivienda.

Artículo 36.6 LAU

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Se establece un listado de entidades que quedan liberadas de tener que prestar fianza.

Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013

Dice el artículo 36 LAU lo siguiente:

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Análisis

Artículo 36.1 LAU

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Según este precepto, en arrendamientos de vivienda habitual la fianza será de una mensualidad de fianza.

Y en arrendamientos de uso distinto a vivienda (locales, oficinas, …) la fianza será de dos mensualidades de renta.

Todo lo que esté por encima de esos importes no formará parte de la fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de “garantía adicional”, que veremos más adelante.

Si las partes han pactado fianza y no se paga, es motivo para pedir judicialmente la finalización del contrato de arrendamiento.

Artículo 36.2 LAU

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Lo que nos viene a decir este artículo es que durante los 5 primeros años de contrato no se puede incrementar la fianza.

Ni siquiera se podrá incrementar aunque la renta vaya actualizándose según el IPC.

Pasado ese tiempo, si el contrato se prorroga, entonces si que el arrendador o el inquilino podrán pedir que la fianza se actualice, es decir, que se haga coincidir con la renta existente en ese momento (sea mayor o menor que la renta inicial).

Artículo 36.3 LAU

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Si el plazo inicial pactado para el contrato fuere superior a cinco años, entonces no se podrá actualizar la renta en los cinco primeros años. Pero a partir del quinto año y hasta que llegue la finalización del plazo inicial pactado, la fianza se actualizará en función a lo que las partes hayan pactado. Y si nada hubieran pactado, entonces se aplicará a la actualización el mismo régimen de actualización que se haya fijado para la renta.

Artículo 36.4 LAU

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Este artículo es bastante conflictivo, dado que en ningún lugar de la ley de arrendamientos urbanos se establece que haya que devolver la fianza en 30 días.

Sin embargo, es comúnmente aceptado que es así.

Sin embargo la literalidad de este artículo lo que dice no es que haya que devolver la fianza a los 30 días, sino que si a los 30 días desde que se devolvieron las llaves no se ha devuelto la fianza, entonces el arrendador tendrá que pagar intereses a partir de ese momento.

Artículo 36.5 LAU

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Este artículo viene a establecer que las partes pueden establecer cualquier garantía adicional.

Además, no hay límite, es decir, se pueden pactar las mensualidades de renta que quieran las partes como garantía adicional.

Y dicha regla es válida tanto para arrendamientos de vivienda como de uso distinto a vivienda.

Artículo 36.6 LAU

Desde el 1 de enero de 1995 no existía el número 6 del artículo 36.

Se incluye en dicho artículo el 1 de enero de 1997.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Se establece un listado de entidades que quedan liberadas de tener que prestar fianza.

Bueno, pues esto es todo respecto al artículo 36 LAU.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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2 comentarios en “Artículo 36 LAU.- Fianza

  1. Gracias por el artículo, me ha sido de ayuda.

    Si el arrendatario cancela el contrato antes de que acabe, puede quedarse la fianza de dos meses por ese motivo?

    Muchas gracias,

  2. Ya ha pasado más de un mes desde que hemos hecho entrega de las llaves, le hemos pagado lo que acordamos en ese momento y lo que nos reclamó por unos grifos la semana siguiente. Queda un recibo de luz que no nos llega, pensamos porque el dueño ha cambiado de empresa. No podemos reclamar nosotros porque no está a nuestro nombre. Igualmente se descontaría de nuestra cuenta en cuanto la empresa de luz lo solicitara porque no hemos dicho al banco que no la pague.
    Qué debo hacer?

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