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Artículo 4 LAU.- Régimen aplicable

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El artículo 4 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 4 LAU) establece las normas que van a ser de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda y de uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, trasteros, etc).

No te asustes por la extensión de este post. No tendrás que leerlo entero, sino solo la parte que te afecte, es decir, la parte que se vaya a aplicar a tu contrato de arrendamiento (según la fecha del contrato).

Los contratos de arrendamiento se regulan con las normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero dicha ley ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que vio la luz en 1994.

Así, la regulación de los contratos de arrendamiento es diferente en función del año en que se ha celebrado el contrato.

Voy a hacer un análisis de la regulación de los contratos de arrendamiento, en función a la fecha de celebración del contrato.

Voy a analizar las distintas opciones.

Contratos de arrendamiento a partir del 6 de Marzo de 2019

Dice el artículo 4 LAU lo siguiente:

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Análisis

Artículo 4.1 LAU

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo

El artículo 4.1 viene a decirnos que a los contratos de arrendamiento regulados por la LAU (de vivienda y de uso distinto del de vivienda) les van a ser de aplicación forzosa las siguientes normas:

  • Título I LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 1, 2, 3, 4 y 5 de la LAU.
  • Título IV LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 36 (fianza) y 37 (forma del contrato) de la LAU.

Artículo 4.2 LAU

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

El artículo 4.2 LAU nos dice, en su párrafo primero, que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se van a regir, además de por lo establecido en los títulos I y IV LAU, por diversas normas, que son las siguientes, y por este orden:

  1. Título II LAU: es decir, a los contratos de arrendamiento de vivienda les va a ser de aplicación las normas de los artículos 6 a 28 de la ley de arrendamientos urbanos (regulan la duración, la actualización de renta, las obras, etc). Cabe destacar que el primero de esos artículos (el artículo 6 LAU) establece que serán nulas y se tendrán por no puestas las normas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Titulo II LAU, salvo aquellos casos en que la propia norma así lo autorice. Por lo tanto, si nada autoriza la norma, las partes no pueden modificar por acuerdo propio las normas contenidas en el Titulo II si estos cambios perjudican al arrendatario.
  2. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores: cabe destacar que, como he comentado, estos pactos no pueden modificar las normas contenidas en los artículos 6 a 28 LAU, si dichos cambios perjudican al arrendatario.
  3. Código Civil: todo aquello que no encuentre acomodo en la LAU o en las normas establecidas por las partes en el contrato, será regulado por las normas establecidas en el código civil.

El párrafo segundo del artículo 4 LAU lo que hace es invertir el orden de prelación visto en el párrafo primero. Es decir, para determinadas viviendas (muy grandes o muy caras) el orden de prelación no es 1, 2 y 3, sino que es 2, 1 y 3.

Artículo 4.3 LAU

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil

El artículo 4.3 establece que los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (temporada, segundas residencias, locales, etc) se van a regir, además de por lo establecido en los Títulos I y IV LAU, por diversas normas, que son las siguientes y por este orden:

  1. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores.
  2. Título III LAU: es decir, aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo, será regulado por las normas de los artículos 29 a 35 LAU.
  3. Código Civil: aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo y tampoco quede regulado por las normas del Título III LAU será regulado supletoriamente por las normas del código civil.

Artículo 4.4 LAU

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos

El artículo 4.4 LAU viene a decir que cuando las partes no quieran aplicar alguna norma de la LAU deberán expresarlo por escrito en el contrato, siempre que ello sea posible.

Artículo 4.5 LAU

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje

El artículo 4.5 LAU establece que las partes pueden pactar que los conflictos que se generen en la relación de arrendamiento sean sometidos a arbitraje o mediación en lugar de a los jueces y tribunales.

Artículo 4.6 LAU

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron

Por último, el artículo 4.6 LAU establece la posibilidad de que las partes fijen como dirección para recibir notificaciones una dirección de correo electrónico. Sin embargo, para la validez de los emails enviados/recibidos, se exige que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. Te dejo enlace al post Validez del correo electrónico o email entre el inquilino y el arrendador si quieres más información sobre este tema.

Contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019

Dice el artículo 4 LAU lo siguiente:

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Análisis

Artículo 4.1 LAU

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo

El artículo 4.1 viene a decirnos que a los contratos de arrendamiento regulados por la LAU (de vivienda y de uso distinto del de vivienda) les van a ser de aplicación forzosa las siguientes normas:

  • Título I LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 1, 2, 3, 4 y 5 de la LAU.
  • Título IV LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 36 (fianza) y 37 (forma del contrato) de la LAU.

Artículo 4.2 LAU

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El artículo 4.2 LAU nos dice que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se van a regir, además de por lo establecido en los títulos I y IV LAU, por diversas normas, que son las siguientes, y por este orden:

  1. Título II LAU: es decir, a los contratos de arrendamiento de vivienda les va a ser de aplicación las normas de los artículos 6 a 28 de la ley de arrendamientos urbanos (regulan la duración, la actualización de renta, las obras, etc). Cabe destacar que el primero de esos artículos (el artículo 6 LAU) establece que serán nulas y se tendrán por no puestas las normas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Titulo II LAU, salvo aquellos casos en que la propia norma así lo autorice. Por lo tanto, si nada autoriza la norma, las partes no pueden modificar por acuerdo propio las normas contenidas en el Titulo II si estos cambios perjudican al arrendatario.
  2. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores: cabe destacar que, como he comentado, estos pactos no pueden modificar las normas contenidas en los artículos 6 a 28 LAU, si dichos cambios perjudican al arrendatario.
  3. Código Civil: todo aquello que no encuentre acomodo en la LAU o en las normas establecidas por las partes en el contrato, será regulado por las normas establecidas en el código civil.

Artículo 4.3 LAU

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil

El artículo 4.3 establece que los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (temporada, segundas residencias, locales, etc) se van a regir, además de por lo establecido en los Títulos I y IV LAU, por diversas normas, que son las siguientes y por este orden:

  1. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores.
  2. Título III LAU: es decir, aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo, será regulado por las normas de los artículos 29 a 35 LAU.
  3. Código Civil: aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo y tampoco quede regulado por las normas del Título III LAU será regulado supletoriamente por las normas del código civil.

Artículo 4.4 LAU

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos

El artículo 4.4 LAU viene a decir que cuando las partes no quieran aplicar alguna norma de la LAU deberán expresarlo por escrito en el contrato, siempre que ello sea posible.

Artículo 4.5 LAU

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje

El artículo 4.5 LAU establece que las partes pueden pactar que los conflictos que se generen en la relación de arrendamiento sean sometidos a arbitraje o mediación en lugar de a los jueces y tribunales.

Artículo 4.6 LAU

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron

Por último, el artículo 4.6 LAU establece la posibilidad de que las partes fijen como dirección para recibir notificaciones una dirección de correo electrónico. Sin embargo, para la validez de los emails enviados/recibidos, se exige que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. Te dejo enlace al post Validez del correo electrónico o email entre el inquilino y el arrendador si quieres más información sobre este tema.

Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019

Dice el artículo 4 LAU lo siguiente:

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Análisis

Artículo 4.1 LAU

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo

El artículo 4.1 viene a decirnos que a los contratos de arrendamiento regulados por la LAU (de vivienda y de uso distinto del de vivienda) les van a ser de aplicación forzosa las siguientes normas:

  • Título I LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 1, 2, 3, 4 y 5 de la LAU.
  • Título IV LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 36 (fianza) y 37 (forma del contrato) de la LAU.

Artículo 4.2 LAU

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

El artículo 4.2 LAU nos dice, en su párrafo primero, que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se van a regir, además de por lo establecido en los títulos I y IV LAU, por diversas normas, que son las siguientes, y por este orden:

  1. Título II LAU: es decir, a los contratos de arrendamiento de vivienda les va a ser de aplicación las normas de los artículos 6 a 28 de la ley de arrendamientos urbanos (regulan la duración, la actualización de renta, las obras, etc). Cabe destacar que el primero de esos artículos (el artículo 6 LAU) establece que serán nulas y se tendrán por no puestas las normas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Titulo II LAU, salvo aquellos casos en que la propia norma así lo autorice. Por lo tanto, si nada autoriza la norma, las partes no pueden modificar por acuerdo propio las normas contenidas en el Titulo II si estos cambios perjudican al arrendatario.
  2. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores: cabe destacar que, como he comentado, estos pactos no pueden modificar las normas contenidas en los artículos 6 a 28 LAU, si dichos cambios perjudican al arrendatario.
  3. Código Civil: todo aquello que no encuentre acomodo en la LAU o en las normas establecidas por las partes en el contrato, será regulado por las normas establecidas en el código civil.

El párrafo segundo del artículo 4 LAU lo que hace es invertir el orden de prelación visto en el párrafo primero. Es decir, para determinadas viviendas (muy grandes o muy caras) el orden de prelación no es 1, 2 y 3, sino que es 2, 1 y 3.

Artículo 4.3 LAU

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil

El artículo 4.3 establece que los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (temporada, segundas residencias, locales, etc) se van a regir, además de por lo establecido en los Títulos I y IV LAU, por diversas normas, que son las siguientes y por este orden:

  1. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores.
  2. Título III LAU: es decir, aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo, será regulado por las normas de los artículos 29 a 35 LAU.
  3. Código Civil: aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo y tampoco quede regulado por las normas del Título III LAU será regulado supletoriamente por las normas del código civil.

Artículo 4.4 LAU

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos

El artículo 4.4 LAU viene a decir que cuando las partes no quieran aplicar alguna norma de la LAU deberán expresarlo por escrito en el contrato, siempre que ello sea posible.

Artículo 4.5 LAU

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje

El artículo 4.5 LAU establece que las partes pueden pactar que los conflictos que se generen en la relación de arrendamiento sean sometidos a arbitraje o mediación en lugar de a los jueces y tribunales.

Artículo 4.6 LAU

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron

Por último, el artículo 4.6 LAU establece la posibilidad de que las partes fijen como dirección para recibir notificaciones una dirección de correo electrónico. Sin embargo, para la validez de los emails enviados/recibidos, se exige que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. Te dejo enlace al post Validez del correo electrónico o email entre el inquilino y el arrendador si quieres más información sobre este tema.

Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018

Dice el artículo 4 LAU lo siguiente:

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Análisis

Artículo 4.1 LAU

Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

El artículo 4.1 viene a decirnos que a los contratos de arrendamiento regulados por la LAU (de vivienda y de uso distinto del de vivienda) les van a ser de aplicación forzosa las siguientes normas:

  • Título I LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 1, 2, 3, 4 y 5 de la LAU.
  • Título IV LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 36 (fianza) y 37 (forma del contrato) de la LAU.

Artículo 4.2 LAU

Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El artículo 4.2 LAU nos dice que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se van a regir, además de por lo establecido en los títulos I y IV LAU, por diversas normas, que son las siguientes, y por este orden:

  1. Título II LAU: es decir, a los contratos de arrendamiento de vivienda les va a ser de aplicación las normas de los artículos 6 a 28 de la ley de arrendamientos urbanos (regulan la duración, la actualización de renta, las obras, etc). Cabe destacar que el primero de esos artículos (el artículo 6 LAU) establece que serán nulas y se tendrán por no puestas las normas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Titulo II LAU, salvo aquellos casos en que la propia norma así lo autorice. Por lo tanto, si nada autoriza la norma, las partes no pueden modificar por acuerdo propio las normas contenidas en el Titulo II si estos cambios perjudican al arrendatario.
  2. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores: cabe destacar que, como he comentado, estos pactos no pueden modificar las normas contenidas en los artículos 6 a 28 LAU, si dichos cambios perjudican al arrendatario.
  3. Código Civil: todo aquello que no encuentre acomodo en la LAU o en las normas establecidas por las partes en el contrato, será regulado por las normas establecidas en el código civil.

Artículo 4.3 LAU

Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El artículo 4.3 establece que los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (temporada, segundas residencias, locales, etc) se van a regir, además de por lo establecido en los Títulos I y IV LAU, por diversas normas, que son las siguientes y por este orden:

  1. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores.
  2. Título III LAU: es decir, aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo, será regulado por las normas de los artículos 29 a 35 LAU.
  3. Código Civil: aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo y tampoco quede regulado por las normas del Título III LAU será regulado supletoriamente por las normas del código civil.

Artículo 4.4 LAU

La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

El artículo 4.4 LAU viene a decir que cuando las partes no quieran aplicar alguna norma de la LAU deberán expresarlo por escrito en el contrato, siempre que ello sea posible.

Artículo 4.5 LAU

Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

El artículo 4.5 LAU establece que las partes pueden pactar que los conflictos que se generen en la relación de arrendamiento sean sometidos a arbitraje o mediación en lugar de a los jueces y tribunales.

Artículo 4.6 LAU

Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Por último, el artículo 4.6 LAU establece la posibilidad de que las partes fijen como dirección para recibir notificaciones una dirección de correo electrónico. Sin embargo, para la validez de los emails enviados/recibidos, se exige que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. Te dejo enlace al post Validez del correo electrónico o email entre el inquilino y el arrendador si quieres más información sobre este tema.

Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013

Dice el artículo 4 LAU lo siguiente:

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

Análisis

Artículo 4.1 LAU

Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

El artículo 4.1 viene a decirnos que a los contratos de arrendamiento regulados por la LAU (de vivienda y de uso distinto del de vivienda) les van a ser de aplicación forzosa las siguientes normas:

  • Título I LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 1, 2, 3, 4 y 5 de la LAU.
  • Título IV LAU: es decir, a todos los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU se les van a aplicar las normas contenidas en los artículos 36 (fianza) y 37 (forma del contrato) de la LAU.
  • Título V LAU: (derogado desde el año 2000).

Artículo 4.2 LAU

Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

El artículo 4.2 LAU nos dice que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se van a regir, además de por lo establecido en los títulos I, IV y V LAU, por diversas normas, que son las siguientes, y por este orden:

  1. Título II LAU: es decir, a los contratos de arrendamiento de vivienda les va a ser de aplicación las normas de los artículos 6 a 28 de la ley de arrendamientos urbanos. Cabe destacar que el primero de esos artículos (el artículo 6 LAU) establece que serán nulas y se tendrán por no puestas las normas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Titulo II LAU, salvo aquellos casos en que la propia norma así lo autorice. Por lo tanto, si nada autoriza la norma, las partes no pueden modificar por acuerdo propio las normas contenidas en el Titulo II si estos cambios perjudican al arrendatario.
  2. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores: cabe destacar que, como he comentado, estos pactos no pueden modificar las normas contenidas en los artículos 6 a 28 LAU, si dichos cambios perjudican al arrendatario.
  3. Código Civil: todo aquello que no encuentre acomodo en la LAU o en las normas establecidas por las partes en el contrato, será regulado por las normas establecidas en el código civil.

En el caso que estemos hablando de viviendas de más de 300 metros cuadrados o viviendas cuya renta mensual sea superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, no será de aplicación el orden que acabo se exponer, sino que se rigen primero por la libertad de las partes y, supletoriamente, por las normas del Título II LAU. Finalmente serán de aplicación las normas del código civil si con ninguna de las dos fuentes anteriores quedara solucionada la duda o conflicto.

Artículo 4.3 LAU

Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El artículo 4.3 establece que los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (temporada, segundas residencias, locales, etc) se van a regir, además de por lo establecido en los Títulos I, IV y V LAU, por diversas normas, que son las siguientes y por este orden:

  1. Pactos, cláusulas y condiciones fijados por las partes en el contrato o a través de anexos posteriores.
  2. Título III LAU: es decir, aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo, será regulado por las normas de los artículos 29 a 35 LAU.
  3. Código Civil: aquello que no quede regulado por los pactos y cláusulas que hayan fijado las partes por contrato o por anexo y tampoco quede regulado por las normas del Título III LAU será regulado supletoriamente por las normas del código civil.

Artículo 4.4 LAU

La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

El artículo 4.4 LAU viene a decir que cuando las partes no quieran aplicar alguna norma de la LAU deberán expresarlo por escrito en el contrato, siempre que ello sea posible.

Bueno, pues esto es todo respecto al artículo 4 LAU.

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9 comentarios en “Artículo 4 LAU.- Régimen aplicable

  1. Buenos días,

    Muchísimas gracias por toda la información arriba indicada.
    Nosotros somos unos inquilinos con un contrato firmado a mediados de octubre del 2016. La propietaria nos llamó telefónicamente el último día de febrero para indicar que necesitaba el piso de forma ambigua y sin concretar fechas. Nos hemos asesorado y en principio una llamada telefónica no es una confirmación de rescindir el contrato por necesidad. Nos ha llegado un burofax de una abogada indicando que a finales de abril debemos dejar el piso y si no, nos meterán en juicio. Tal y como nos hemos informado, es a partir de recibir la notificación oficial del burofax que tenemos legalmente dos meses para dejar el piso, ¿verdad? Es decir, las llamadas telefónicas no han sido la vía de comunicación, si no mensajes. ¿Qué deberíamos hacer? El tema de la mudanza lleva días y necesitamos este mes para ello, además tenemos un hijo de 2 años.

  2. He alquilado un negocio por 5 años está chica la cual firmó el contrato por cinco años ha querido dejar las llaves en el negocio de al lado, que lo dejaba que no iba a seguir con el negocio que le había alquilado y a mi no me ha llegado ninguna notificación conforme lo deja, y aún encima solo hace cuatro meses que firmó el contrato.

    1. Hola Catherine.

      En este caso podrás reclamarle los perjuicios que hayas sufrido (normalmente las rentas hasta que vuelvas a alquilar el local).

  3. Buenas tardes.

    En fecha 20 de Agosto del 2014 alquilé un piso a una señora,… que .. aunque paga la renta.. e smuy problematica y no hace mas que poner pegas y mantener broncas con lso vecinos.

    Ya la hemos dicho que si no esta aguto y todo la parece mal que se marche… en el contrato puse que tendria una direccion máxima de cinco años.

    Pero viendo la modificacion de la LAU en el año 2013 … en que se establece el plazo minimo de 3 años-… pueso este proximo mes de julio del 2017 ( que se cumplirian 3 años ) Entiendo que estaría en mi dercho de avisarla mediante burofax que a un mes vista del cumplimiento de los 3 años.. La comunico mi decisión de no renovarlo en virtud de la LAU.

    Espero su respuesta. Muchísimas gracias y disculpe las molestias.

    Félix

    1. Hola Felix.

      Evidentemente la duración de los cinco años es un error. Lo que ocurre es que al ser un error en favor de la inquilina probablemente cualquier juez le dará a ella la razón, por lo que entiendo que la duración va a ser de cinco años porque así lo habéis pactado en el contrato.

      1. Muchas gracias Sr Eduardo por contestarme.

        Ya me temia yo que las posibilidades de resolver el contrato con ese fallo en mi contra iban a ser muy pocas.

        Lamentablemente en España los inquilinos «picaros» saben que la Justicia esta claramente a su favor .

        Muchas gracias de nuevo y un fuerte abrazo. Félix

  4. Buenos días,
    En primer lugar agradecerla la valiosa información proporcionada, al hilo de la cual os quería plantaer la siguiente cuestión en la que me encuentro:
    En Junio de este año, 2016, firmamos un contrato de arrendamiento de vivienda de temporada, con efectos desde el 1 de Julio de 2016 hasta el 1 de Junio de 2017 (11 meses). al amparo del Artº 4 apartado 3 de la LAU y en su defecto el Título III y normas del Código Civil
    Le hemos comunicado telefónicamente al arrendador nuestra intención de no continuar con el alquiler a partir del 1 de noviembre de 2016, nos dijo que nos diria algo y no ha contestado.
    Mis dudas son: Nos puede pedir indemnización?, retendrá la fianza de dos meses?, tenemos que
    permanecer un tiempo minimo o es por todo el tiempo del contrato?.
    Muchas gracias de nuevo.

    1. Hola Francesc.

      El contrato es por 11 meses, por lo que os puede exigir una indemnización equivalente a todo el periodo de contrato, en caso de que quiera hacerlo.

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