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El artículo 8 de la ley de arrendamientos urbanos (Artículo 8 LAU) viene a hablarnos de los traspasos y de los subarriendos en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

El texto del artículo 8 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) no se ha modificado desde la entrada en vigor de la LAU, allá por 1994.

Hago esta precisión porque otros artículos de la LAU sí que han sido modificados (y más de una ocasión), pero el artículo 8 no, por lo que sea cual sea la fecha de celebración de tu contrato de arrendamiento, el artículo 8 siempre tendrá la misma redacción (hasta el momento).

Como veremos a continuación, el artículo 8.1 LAU trata sobre la cesión o traspaso, y el artículo 8.2 LAU trata sobre el subarrendamiento. Y además, este artículo 8 se refiere solo a traspasos y subarriendos de contratos de arrendamiento de vivienda habitual (dado que dicho artículo 8 se encuentra en el Título II LAU que es el que se encarga de dichos contratos de alquiler para vivienda habitual).

Para traspasos y subarrendamientos de locales, oficinas, viviendas por temporada, etc., tendrás que consultar el artículo 32 LAU.

Dice el artículo 8 LAU lo siguiente:

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

Análisis

Artículo 8.1 LAU

El artículo 8.1 LAU nos habla de cesión o traspaso de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Es decir, hablamos de cuando hay un contrato de vivienda habitual y inquilino quiere dejar de ser inquilino pero en lugar de dar por terminado el contrato, lo que quiere es que una tercera persona ocupe la posición de inquilino que él ocupa hasta este momento.

Esto está permitido por la ley.

Y como vemos, este artículo es muy claro.

Es necesario que el arrendador haya dado su consentimiento por escrito al inquilino para que éste pueda ceder o traspasar el contrato.

Dicho consentimiento puede darse en el propio contrato de arrendamiento; o bien mediante un documento posterior, como este escrito del arrendador autorizando el traspaso de un contrato de alquiler de vivienda.

Una vez que se produce el traspaso o cesión, el inquilino originario deja de ser inquilino (ya no está obligado con el arrendador) y la nueva persona que asume las obligaciones del contrato es el nuevo inquilino, llamado «cesionario».

Artículo 8.2 LAU

El artículo 8.2 LAU nos habla del subarrendamiento en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Es decir, hablamos de cuando hay un contrato de vivienda habitual y inquilino quiere subalquilar una parte de la vivienda a una tercera persona.

Por tanto, tiene que haber un contrato de arrendamiento y tiene que ser de vivienda habitual.

El primer párrafo del artículo 8.2 establece que es necesario el consentimiento escrito del arrendador para que el inquilino pueda subarrendar. Y además dice que solo se puede subarrendar de forma parcial, es decir, que no se puede subarrendar una vivienda completa, sino solo partes de la vivienda.

Y estoy de acuerdo con este último punto de vista, ya que carece de sentido que alguien que tiene alquilada una vivienda como vivienda habitual la subarriende por completo (porque ya dejaría de ser su vivienda habitual y procedería terminar el contrato).

En cuanto al consentimiento del arrendador, es necesario que haya consentido, en el propio contrato de arrendamiento o en documento posterior. O en cualquier caso, ha de poder probarse que el arrendador consintió el subarrendamiento.

En cuanto al segundo párrafo del artículo 8.2 LAU., viene a decir que si la parte subarrendada es usada por el subarrendatario como vivienda habitual, entonces estaremos ante un contrato de subarrendamiento sometido a las mismas normas que los contratos de vivienda habitual. Sin embargo, si el subarrendatario usa la parte subarrendada como vivienda temporal, ese contrato de subarrendamiento se regirá por la voluntad de las partes.

Por su parte, el párrafo tercero del artículo 8.2 LAU., es claro. Ya se use la parte subarrendada como vivienda habitual o como vivienda temporal, el contrato de subarrendamiento termina, como máximo, cuando termine el contrato de arrendamiento.

Y por último, en cuanto al precio del subarrendamiento, el párrafo cuarto del artículo 8.2 LAU., nos dice que el precio del subarrendamiento nunca podrá ser superior al del arrendamiento. Así, en caso de que la renta del subarrendamiento exceda de la renta del arrendamiento, el subarrendatario (subinquilino) podrá pedir que se dé por terminado el contrato de subarrendamiento y que se le devuelvan las cantidades excesivamente pagadas, o bien solo por la devolución de lo excesivamente pagado.

Si quieres más información sobre esta materia puedes visitar el post El subarrendamiento de vivienda habitual.

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