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Cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento

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La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento puede configurarse como una muy buena opción para los arrendatarios de locales, siendo de dudosa aplicación en caso de viviendas.

La cláusula rebus sic stantibus no está regulada por ley, sino que se ha ido construyendo a través de las sentencias de los jueces (jurisprudencia).

Concepto

Con la aplicación de esta cláusula lo que puede obtener el inquilino de un local comercial (ya que su aplicación en viviendas es de muy dudosa aplicación) es que se le rebaje la renta o incluso que se suspenda temporalmente el pago de la renta.

Problemas de aplicación

Partimos de la base de que como no se una norma escrita en una ley (sino que es una construcción de los jueces), su aplicación no es tan clara.

Además, dado que su construcción aún no es demasiado clara, el inquilino se puede encontrar con el problema de que crea que se puede aplicar a su caso la cláusula, y finalmente el juez considere que no ha de aplicarse.

Finalmente, el juez tendrá que analizar cada caso particularmente, pues ni tan siquiera tenemos por escrito en la ley en qué porcentaje ha de reducirse la renta.

Negociación amistosa

El primer paso que debe dar el inquilino es intentar negociar extrajudicialmente (amistosamente) con el arrendador.

En esa negociación debe pedirle una reducción de la renta que dure el tiempo que ambas partes acuerden, o incluso la suspensión del pago de la renta por un tiempo determinado.

Si hay acuerdo no habrá que acudir a la fase siguiente, que es la judicial.

Y si no hay acuerdo entonces es cuando el inquilino tendría que interponer demanda contra el arrendador.

Demanda del inquilino al arrendador

En caso de que las partes no hayan llegado a un acuerdo entonces el inquilino o arrendatario tendrá que interponer demanda frente al arrendador, con el objeto de que el juez aplique la cláusula rebus sic stantibus y suspenda el pago de la renta temporalmente o bien reduzca temporalmente el importe de la renta a pagar.

El elemento esencial para poder tener éxito es que el arrendatario aporte una buena prueba de la situación económica en la que se ha visto inmerso a raiz del estado de alarma por coronavirus (COVID 19).

La mejor forma, en derecho, de presentar ante el juzgado dicha prueba, es mediante la aportación de un informe pericial económico, que aportará todo tipo de información de la situación en que ha quedado la actividad económica de la empresa.

A la vista de dicho informe y del resto de pruebas, el juez valorará si hay que aplicar la cláusula rebus sic stantibus y, por ello, si hay que suspender el pago de la renta por un tiempo, o si hay que reducir la renta a pagar, y en qué porcentaje.

Demanda del arrendador al inquilino

Otra opción que nos vamos a encontrar en la práctica es aquella en que el inquilino va a dejar de pagar la renta con lo que el arrendador interpondrá demanda de desahucio express por impago de rentas.

Y en ese caso el inquilino podrá oponerse a la demanda alegando que ha dejado de pagar por imposibilidad de hacerlo, solicitando que se aplique la cláusula rebus y que el juez dicte que no debe pagar renta por un tiempo.

Esta opción es bastante arriesgada por varios motivos, entre ellos procesales, pues los motivos para oponerse a la demanda de desahucios son muy limitados, y es posible que no se admita oponerse por esta razón.

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