Blog

Si te estás preguntando cómo se actualiza la renta en el alquiler de un local comercial te diré que la regulación la señala la ley de arrendamientos urbanos, pero no hay normas en dicha ley.

Lo que aquí menciono sirve tanto para locales comerciales como para oficinas, naves industriales, alquiler de viviendas por temporada, plazas de garajes y trasteros, etc.

El artículo 18 de la ley de arrendamientos urbanos se ocupa de la actualización de la renta de alquiler de las viviendas.

Sin embargo, no hay ningún artículo en la LAU que se ocupe de la actualización de la renta del alquiler en los locales comerciales, oficinas de negocio, naves industriales, etc., por lo que en estos casos no es de aplicación el artículo 18 LAU.

¿Y qué se aplica entonces?.

Bien, la propia LAU se ocupa del modo de resolver esto.

Así, el artículo 4 LAU nos dice que los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (entre los que se encuentran los arrendamientos de locales) se regularán, por este orden:

1. Por la voluntad de las partes: es decir, por lo que las partes hayan pactado en el contrato o en anexos.
2. Por el título III LAU (dicho título no menciona nada acerca de la actualización de la renta).
3. Finalmente, por lo que establezca el código civil (y el código civil tampoco dice nada).

Por tanto, dado que ni el título III de la ley de arrendamientos urbanos ni el código civil dicen nada sobre la actualización de la renta de locales comerciales, entonces estamos ante una materia solo regulada por pacto entre las partes.

Es decir, o han pactado las partes que se actualice la renta, o no se puede actualizar.

Vamos a verlo todo…

Actualizar la renta del local según la voluntad de las partes

En un contrato de arrendamiento de local comercial, las partes pueden llegar a acuerdos que, en principio, son totalmente eficaces y vigentes entre el arrendador y el arrendatario.

Los acuerdos se pueden alcanzar de distintas formas. Así, tienen plena validez los acuerdos de actualización de renta que se hayan plasmado en el contrato de arrendamiento, en un anexo, en mensajes de Whatsapp, por email, e incluso verbalmente (si se pueden demostrar).

Por tanto, si las partes acuerdan que la renta se actualizará, así se hará. Y se hará en las condiciones que hayan pactado las partes (plazos, porcentaje de actualización, momento de actualizar, forma de notificar la actualización, etc)

Del mismo modo, si las partes han acordado que la renta no se actualizará, entonces no se actualizará.

Y se pueden dar distintas variables…

Si han acordado que no se actualice la renta

En caso de que las partes (propietario e inquilino) hayan pactado que no se actualice la renta, entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).

Si han olvidado poner la cláusula de actualización de renta

En caso de que las partes (propietario e inquilino) no hayan puesto en el contrato de arrendamiento una cláusula de actualización de renta (por olvido, por ejemplo), entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).

Hay cláusula de actualización de renta

En caso de que haya una cláusula de actualización de renta, se actualizará la renta en base al sistema que hayan elegido las partes en esa cláusula (ICG., IPC., un porcentaje concreto, etc.).

Si hay una cláusula, pero es defectuosa

En el caso de que la cláusula que han pactado las partes no está bien redactada y no se puede aplicar (faltan referencias, índices, etc.), entonces en principio no debería poder actualizarse la renta, si bien podría aplicarse por analogía el artículo 18 LAU y se aplicaría el IPC.

Cuándo se actualiza la renta

En el modo en que las partes lo hayan pactado.

Cuándo hay que pagar la nueva renta

La nueva renta será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique por escrito.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Ejemplo para calcular la nueva renta actualizada

Si tu contrato cumple años el día 1 (por ejemplo el 1 de mayo), lo que te recomiendo es notificar al inquilino la actualización de la renta sobre el día 23 del mes anterior (en nuestro ejemplo, el 23 de abril).

Para saber cuál es la actualización que tienes que comunicarle, solo tienes que entrar a la web del INE y notificarle el último dato que aparezca del IPC o del IGC, dependiendo de cual sea el sistema que se aplica a tu contrato.

Tendrás que poner la renta inicial, y el mes (en nuestro ejemplo abril del año inicial y abril del año en vigor).

Y tendrá que pagarte el inquilino la nueva renta a partir del mes siguiente (en nuestro ejemplo, a partir de 1 de mayo).

Actualizar la renta del local según las normas del título III LAU

Tal y como te he comentado, el título III de la ley de arrendamientos urbanos no dice nada en materia de actualización de renta, por lo que no procede su aplicación.

Así que si las partes no han acordado actualizar la renta, no se puede actualizar.

Actualizar la renta del local según las normas del código civil

Por último, tampoco el código civil dice nada en esta materia, por lo que si las partes no han acordado actualizar la renta, no procede actualizarla.