En 2026 tenemos que tener en cuenta la existencia de dos normas que regulan la actualización de la renta de alquiler.
Son las siguientes:
- El artículo 18 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
- La Resolución de 18 de diciembre de 2024, de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística (INE)
El artículo 18 LAU aplica a cualquier contrato de alquiler de vivienda firmado entre 1-1-1995 y la actualidad (2026).
Y la Resolución del INE es una capa o límite al artículo 18 LAU, y aplica sólo a los contratos firmados tras el 24 de mayo de 2023.
Teniendo en cuenta estas dos normas, vamos a analizar cómo se actualiza la renta de una vivienda alquilada durante 2026, dependiendo de la fecha del contrato.
Contratos celebrados desde el 24 de mayo de 2023 en adelante
Si hay una cláusula que dice que no se actualiza la renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) hayan pactado que no se actualice la renta, entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Si han olvidado poner la cláusula de actualización de renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) no hayan puesto en el contrato de arrendamiento una cláusula de actualización de renta (por olvido, por ejemplo), entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Hay cláusula de actualización de renta
En caso de que haya una cláusula de actualización de renta, se actualizará en base al sistema más bajo de los dos siguientes:
- El sistema elegido libremente por las partes.
- El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IVRA)
Si hay una cláusula, pero es defectuosa
En el caso de que la cláusula que han pactado las partes no está bien redactada y no se puede aplicar (faltan referencias, índices, etc.), entonces se aplica el índice más bajo de los tres siguientes:
- Índice de Garantía de Competitividad (IGC)
- El Índice de Precios al Consumo (IPC)
- El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IVRA)
Cuándo se actualiza la renta
La renta se puede actualizar cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato.
Cuándo hay que pagar la nueva renta
La nueva renta será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique por escrito, debiendo expresar el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si lo pide el inquilino, una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Contratos celebrados desde el 5 de marzo de 2019 hasta el 24 de mayo de 2023
Si hay una cláusula que dice que no se actualiza la renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) hayan pactado que no se actualice la renta, entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Si han olvidado poner la cláusula de actualización de renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) no hayan puesto en el contrato de arrendamiento una cláusula de actualización de renta (por olvido, por ejemplo), entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Hay cláusula de actualización de renta
En caso de que haya una cláusula de actualización de renta, se actualizará en base al sistema más bajo de los dos siguientes:
- El sistema elegido libremente por las partes.
- El Índice de Precios al Consumo (IPC)
Si hay una cláusula, pero es defectuosa
En el caso de que la cláusula que han pactado las partes no está bien redactada y no se puede aplicar (faltan referencias, índices, etc.), entonces la renta se revisará para cada anualidad aplicando el más bajo de los dos índices siguientes:
- El Índice de Garantía de Competitividad (IGC)
- El Índice de Precios al Consumo (IPC)
Cuándo se actualiza la renta
La renta se puede actualizar cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato.
Cuándo hay que pagar la nueva renta
La nueva renta será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique por escrito, debiendo expresar el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si lo pide el inquilino, una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Ejemplo para calcular la nueva renta actualizada
Si tu contrato cumple años el día 1 (por ejemplo el 1 de mayo), lo que te recomiendo es notificar al inquilino la actualización de la renta sobre el día 23 del mes anterior (en nuestro ejemplo, el 23 de abril).
Para saber cuál es la actualización que tienes que comunicarle, solo tienes que entrar a la web del INE y notificarle el último dato que aparezca del IPC o del IGC, dependiendo de cual sea el sistema que se aplica a tu contrato.
Tendrás que poner la renta inicial, y el mes (en nuestro ejemplo abril del año inicial y abril del año en vigor).
Y tendrá que pagarte el inquilino la nueva renta a partir del mes siguiente (en nuestro ejemplo, a partir de 1 de mayo).
Toda esta información la establece el artículo 18 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Contratos celebrados entre el 24 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019
Estas son las posibilidades.
Si hay una cláusula que dice que no se actualiza la renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) hayan pactado que no se actualice la renta, entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Si han olvidado poner la cláusula de actualización de renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) no hayan puesto en el contrato de arrendamiento una cláusula de actualización de renta (por olvido, por ejemplo), entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Hay cláusula de actualización de renta
En caso de que haya una cláusula de actualización de renta, se actualizará la renta, aplicando la actualización que se haya pactado.
No existe el límite máximo del IPC.
Si hay una cláusula, pero es defectuosa
Si la cláusula que han pactado las partes no está bien redactada y no se puede aplicar (faltan referencias, índices, etc.), entonces la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
Cuándo se actualiza la renta
La renta se puede actualizar cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato.
Cuándo hay que pagar la nueva renta
La nueva renta será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique por escrito, debiendo expresar el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si lo pide el inquilino, una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Ejemplo para calcular la nueva renta actualizada
Si tu contrato cumple años el día 1 (por ejemplo el 1 de mayo), lo que te recomiendo es notificar al inquilino la actualización de la renta sobre el día 23 del mes anterior (en nuestro ejemplo, el 23 de abril).
Para saber cuál es la actualización que tienes que comunicarle, solo tienes que entrar a la web del INE y notificarle el último dato que aparezca del IPC o del IGC, dependiendo de cual sea el sistema que se aplica a tu contrato.
Tendrás que poner la renta inicial, y el mes (en nuestro ejemplo abril del año inicial y abril del año en vigor).
Y tendrá que pagarte el inquilino la nueva renta a partir del mes siguiente (en nuestro ejemplo, a partir de 1 de mayo).
Contratos celebrados entre el 18 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019
Estas son las posibilidades.
Si hay una cláusula que dice que no se actualiza la renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) hayan pactado que no se actualice la renta, entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Si han olvidado poner la cláusula de actualización de renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) no hayan puesto en el contrato de arrendamiento una cláusula de actualización de renta (por olvido, por ejemplo), entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Hay cláusula de actualización de renta
En caso de que haya una cláusula de actualización de renta, se actualizará la renta.
No existe el límite máximo del IPC (salvo para contratos de renta reducida).
Si hay una cláusula, pero es defectuosa
Si la cláusula que han pactado las partes no está bien redactada y no se puede aplicar (faltan referencias, índices, etc.), entonces la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
Cuándo se actualiza la renta
La renta se puede actualizar cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato.
Cuándo hay que pagar la nueva renta
La nueva renta será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique por escrito, debiendo expresar el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si lo pide el inquilino, una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Ejemplo para calcular la nueva renta actualizada
Si tu contrato cumple años el día 1 (por ejemplo el 1 de mayo), lo que te recomiendo es notificar al inquilino la actualización de la renta sobre el día 23 del mes anterior (en nuestro ejemplo, el 23 de abril).
Para saber cuál es la actualización que tienes que comunicarle, solo tienes que entrar a la web del INE y notificarle el último dato que aparezca del IPC o del IGC, dependiendo de cual sea el sistema que se aplica a tu contrato.
Tendrás que poner la renta inicial, y el mes (en nuestro ejemplo abril del año inicial y abril del año en vigor).
Y tendrá que pagarte el inquilino la nueva renta a partir del mes siguiente (en nuestro ejemplo, a partir de 1 de mayo).
Límite
En los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
A estos efectos, se entenderá como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.
Contratos celebrados entre el 1 de abril de 2015 y el 18 de diciembre de 2018
Estas son las posibilidades.
Si hay una cláusula que dice que no se actualiza la renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) hayan pactado que no se actualice la renta, entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Si han olvidado poner la cláusula de actualización de renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) no hayan puesto en el contrato de arrendamiento una cláusula de actualización de renta (por olvido, por ejemplo), entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Hay cláusula de actualización de renta
En caso de que haya una cláusula de actualización de renta, se actualizará la renta, aplicando la actualización que se haya pactado.
No existe el límite máximo del IPC.
Si hay una cláusula, pero es defectuosa
Si la cláusula que han pactado las partes no está bien redactada y no se puede aplicar (faltan referencias, índices, etc.), entonces la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
Cuándo se actualiza la renta
La renta se puede actualizar cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato.
Cuándo hay que pagar la nueva renta
La nueva renta será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique por escrito, debiendo expresar el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si lo pide el inquilino, una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Ejemplo para calcular la nueva renta actualizada
Si tu contrato cumple años el día 1 (por ejemplo el 1 de mayo), lo que te recomiendo es notificar al inquilino la actualización de la renta sobre el día 23 del mes anterior (en nuestro ejemplo, el 23 de abril).
Para saber cuál es la actualización que tienes que comunicarle, solo tienes que entrar a la web del INE y notificarle el último dato que aparezca del IPC o del IGC, dependiendo de cual sea el sistema que se aplica a tu contrato.
Tendrás que poner la renta inicial, y el mes (en nuestro ejemplo abril del año inicial y abril del año en vigor).
Y tendrá que pagarte el inquilino la nueva renta a partir del mes siguiente (en nuestro ejemplo, a partir de 1 de mayo).
Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 31 de marzo de 2015
Estas son las posibilidades.
Si hay una cláusula que dice que no se actualiza la renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) hayan pactado que no se actualice la renta, entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
Si han olvidado poner la cláusula de actualización de renta
En caso de que las partes (propietario e inquilino) no hayan puesto en el contrato de arrendamiento una cláusula de actualización de renta (por olvido, por ejemplo), entonces se actualiza la renta en base al incremento del IPC.
Hay cláusula de actualización de renta
En caso de que haya una cláusula de actualización de renta, se actualizará la renta, aplicando la actualización que se haya pactado.
Si hay una cláusula, pero es defectuosa
En ese caso se aplica el incremento del IPC.
Cuándo se actualiza la renta
La renta se puede actualizar cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato.
Cuándo hay que pagar la nueva renta
La nueva renta será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador lo notifique por escrito, debiendo expresar el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si lo pide el inquilino, una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Ejemplo para calcular la nueva renta actualizada
Si tu contrato cumple años el día 1 (por ejemplo el 1 de mayo), lo que te recomiendo es notificar al inquilino la actualización de la renta sobre el día 23 del mes anterior (en nuestro ejemplo, el 23 de abril).
Para saber cuál es la actualización que tienes que comunicarle, solo tienes que entrar a la web del INE y notificarle el último dato que aparezca del IPC o del IGC, dependiendo de cual sea el sistema que se aplica a tu contrato.
Tendrás que poner la renta inicial, y el mes (en nuestro ejemplo abril del año inicial y abril del año en vigor).
Y tendrá que pagarte el inquilino la nueva renta a partir del mes siguiente (en nuestro ejemplo, a partir de 1 de mayo).
Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de Junio de 2013
En los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de Junio de 2013 se aplica el IPC durante los primeros 5 años de contrato (salvo que las partes no quieran actualizar la renta).
A partir del sexto año del contrato puede aplicarse el sistema que las partes hayan acordado y, si nada acordaron, se seguirá aplicando supletoriamente el sistema de IPC (salvo que las partes no quieran aplicar actualización).
Actualización de muchos años
En el caso que quieras actualizar la renta porque hace muchos años que no lo haces, tendrás que tener en cuenta que la actualización para 2025 no podía superar el IVRA, para 2024 no podía superar el 3%, para 2023 no podía exceder el 2%, y para 2022 tampoco podía superar el 2%. No se puede actualizar más allá de cinco años hacia atrás, por prescripción.
¿Qué pasará en 2027?
Una vez que llegue el 31 de diciembre de 2026, la norma especial seguirá vigente, salvo que se derogue, en cuyo caso volveríamos al sistema regulado en el artículo 18 LAU.
Código civil y actualización de la renta
Debemos de tener en cuenta que, por lo general, un contrato de alquiler de vivienda deja de estar sometido a la LAU y pasa a estar sometido al Código Civil a partir del octavo año. Por tanto, el artículo 18 LAU deja de aplicarse a partir de ese momento, y entonces habrá que estar a lo que las partes hayan pactado en el contrato respecto a la actualización de la renta (libertad de pactos), pues el Código civil no regula nada respecto a la actualización de la renta.
Actualización de la renta en contratos de temporada y en contratos del código civil
Si tu contrato es de temporada (sometido a la LAU, pero es de uso distinto a vivienda) o bien está sometido al código civil (desde el principio o por haber entrado en tácita reconducción), entonces la actualización se hará en base a lo que hayáis pactado en el contrato de arrendamiento o, si nada habéis pactado, en base a lo que diga el código civil.
No olvides descargar mi modelo de contrato de alquiler de vivienda actualizado.