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Si tienes un contrato de alquiler de vivienda habitual sometido a la ley de arrendamientos urbanos (LAU) lo primero que tienes que hacer es saber si puedes actualizar la renta (porque no siempre se puede).

¿Puedo actualizar la renta de mi contrato de alquiler?

Si quieres saber si puedes actualizar la renta (sea cuál sea la fecha de tu contrato), te invito a leer el post Cómo se actualiza la renta en el alquiler de vivienda, ya que no siempre se puede actualizar la renta de alquiler.

Y solo una vez que estés seguro que puedes actualizar la renta, entonces será el momento de pasar a hacer cálculos para actualizar la renta durante el año 2024.

Actualización de la renta de alquiler durante 2024

Sea de la fecha que sea tu contrato de arrendamiento de vivienda, si tienes que actualizar la renta durante el año 2024, tienes que hacer caso a lo que dice el artículo 46 del real decreto-ley 6/2022, que es el que regula de forma especial esta materia (ese artículo ha sido introducido por la disposición final sexta de la ley de vivienda).

Ese artículo 46 establece lo siguiente (y te lo explico después):

“2. La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

• a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
• b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento”.

Aclaración artículo 46 RDL 6/2022

Lo que quiere decir este artículo es que, en los casos en que el propietario no sea gran tenedor de viviendas (la mayoría de los casos), el incremento máximo a aplicar será el 3%.

Es decir, el propietario y el inquilino podrán llegar a un acuerdo acerca de cuál es la nueva renta actualizada.

Pero si no llegan a un acuerdo, entonces habrá que aplicar el sistema que se haya acordado en el contrato (el IPC, el IGC, etc), pero teniendo en cuenta que no podrá excederse del 3%.

Así, por ejemplo, si las negociaciones no dan fruto (o si no queréis negociar), entonces si en el momento de hacer la actualización el IPC es superior al 3%, el incremento a aplicar será del 3%. Y, por el contrario, si en el momento de hacer la actualización el IPC es inferior al 3%, entonces se aplica el IPC.

Actualización de muchos años

En el caso que quieras actualizar la renta porque hace muchos años que no lo haces, tendrás que tener en cuenta que la actualización para 2023 no podía exceder el 2% (aunque con muchas dudas, al menos por mi parte, como puedes ver en este post). Y para 2022 exactamente lo mismo.

¿Qué pasará en 2025?

Una vez que llegue el 31 de diciembre de 2024, dejará de estar vigente la norma especial y volverá a entrar en vigor el sistema de actualización general, es decir, el que señala el artículo 18 LAU (excepto que se vuelva a modificar el artículo 46 que hemos visto).

Actualización de la renta en contratos de temporada y en contratos del código civil

El artículo 46 que hemos visto es para la actualización de la renta de contratos de arrendamiento de vivienda habitual sometidos a la LAU.

Quiere ello decir que si tu contrato es de temporada (sometido a la LAU, pero es de uso distinto a vivienda) o bien está sometido al código civil (desde el principio o por haber entrado en tácita reconducción), entonces no es de aplicación el artículo 46, y la actualización se hará en base a lo que hayáis pactado en el contrato de arrendamiento o, si nada habéis pactado, en base a lo que diga el código civil.