El principal motivo por el que los propietarios de viviendas alquiladas y locales acuden a la justicia es para interponer demanda de desahucio por impago de alquiler.
Pero no es el único motivo.
Los ruidos ocasionados por un inquilino en una vivienda alquilada (y también en un local) también son causa para que el propietario (o la comunidad de vecinos) pueda pedir al juez que dé por terminado el contrato de arrendamiento.
Veamos qué condiciones tienen que darse y quién puede pedir al juez que dé por terminado el contrato.
La intensidad y repetición del ruido
Para que el juez decida que un inquilino deje de habitar una vivienda, el demandante (propietario, comunidad de propietarios, vecino afectado, etc) debe probar que existe un ruido por encima de lo tolerable.
Ello se hará con un informe acústico de un perito o de la policía, midiendo los decibelios ocasionados por el ruido.
Además de la intensidad del ruido (un ruido intenso y molesto), también se exige que dicho ruido sea continuo en el tiempo.
Es decir, para que el juez desaloje al inquilino no basta con que el ruido sea excesivo, sino que deben ser continuos o reiterados.
El propietario contra el inquilino
Cuando un inquilino causa ruidos en una vivienda alquilada, el arrendador (propietario) puede interponer una demanda de desahucio frente al inquilino.
Se tramitará por los cauces del llamado juicio ordinario, que tiene una duración aproximada de unos 12 a 18 meses.
Pasado ese tiempo, el arrendador/propietario recuperará el inmueble si el juez considera que el ruido provocado por el inquilino es de suficiente entidad.
Para ello, lo fundamental es poder probar el ruido ocasionado por el inquilino, y la reiteración de dicho ruido.
Dicha prueba consistirá en un informe acústico.
La base para interponer esta demanda la encontramos en el artículo 27.2e de la ley de arrendamientos urbanos (LAU), que es la que permite al propietario dar por terminado el contrato de arrendamiento en caso de que en la vivienda se realicen actividades:
- Molestas.
- Insalubres.
- Nocivas.
- Peligrosas.
- Ilícitas.
La comunidad de propietarios contra…
Contra el inquilino
Si el ruido lo ocasiona el inquilino, la comunidad de propietarios (a iniciativa propia o de cualquier vecino) puede interponer una demanda contra dicho inquilino, para que cese en la actividad que está realizando.
Ello puede dar lugar a que el juez prohíba al inquilino usar el piso durante un máximo de tres años.
Y si el inquilino no desaloja la vivienda, el juez podrá desahuciarlo.
E incluso la sentencia puede dar por terminado definitivamente el contrato de arrendamiento.
Por tanto, no solo el propietario puede demandar al inquilino por ruidos, sino que también puede hacerlo la comunidad de propietarios.
Finalmente, también es posible que se le reclame al inquilino el pago de una indemnización en el caso de que haya perjuicios (que normalmente los hay).
También contra el propietario
La jurisprudencia mayoritaria indica que la comunidad de propietarios no solo debe demandar al inquilino, sino que en la misma demanda debe demandar también al propietario.
Y ello incluso aunque no se reclame nada al propietario (y si se le reclama una indemnización debido a su pasividad para resolver el problema, pues con mucho más motivo hay que demandarle).
Esto es así porque cuando la comunidad de propietarios demanda al inquilino, el propietario se va a ver afectado por el resultado del pleito (porque si el juez da por terminado el contrato de arrendamiento, entonces el propietario dejará de cobrar la renta) y por ese motivo la comunidad de propietarios debe demandar a ambos (esta figura jurídicamente se llama litisconsorcio pasivo necesario).
De hecho, el propio juzgado de oficio puede echar atrás la demanda en la que solo se demande al inquilino.
Hay otra jurisprudencia, minoritaria, que dice que basta con que la comunidad de propietarios demanda solo al inquilino, y que no es necesario que se demande al propietario.
La base legal para que la comunidad de propietarios interponga esta demanda está en el artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal (LPH).
Antes de interponer la demanda, la comunidad de propietarios debe mandar un burofax o requerimiento notarial al inquilino y al propietario anunciando que debe cesar de inmediato el ruido.
El proceso judicial se llevará a cabo a través de las normas del juicio ordinario.
Vecinos afectados
No solo la comunidad de propietarios puede iniciar la demanda frente al inquilino ruidoso, sino que también puede tomar la iniciativa de demandar reclamando daños cualquier vecino que se considere afectado.
Responsabilidad del propietario por los ruidos del inquilino
Es posible que además de pedir que el inquilino cese en los ruidos que está realizando (pudiéndosele echar de la casa, incluso) se pida que se condene al inquilino a pagar una indemnización por los daños ocasionados por el ruido causado.
Pero además, los afectados pueden demandar también al propietario si creen que ha tenido una actitud pasiva, es decir, que no ha hecho mucho para solucionar el problema del ruido causado por si inquilino.
De hecho, la mayoría de la jurisprudencia tiene claro que se puede demandar al propietario y se le puede condenar solidariamente.
Pero ojo, siempre y cuando el propietario haya conocido el problema y se haya mantenido pasivo ante él, es decir, que no haya querido solucionar el problema.
Es decir, que en caso de que el propietario no quiera solucionar el problema (por ejemplo, que no quiera demandar al inquilino para dar por terminado el contrato), se podría demandar a los dos (inquilino y propietario) y se les condenaría solidariamente a pagar la indemnización, de forma que si el inquilino no la paga, se le puede reclamar al propietario (y posteriormente el propietario podría reclamársela al inquilino).