Qué es una lista o fichero de inquilinos morosos
Un fichero de inquilinos morosos es un listado en el que aparecen inquilinos deudores.
Consecuencias de estar en una lista de morosos
La principal consecuencia de estar inscrito en una lista de morosos es que al inquilino se le complica la vida.
Los ficheros son públicos (los puede consultar cualquiera que tenga interés legítimo), con lo que cualquier tercero o entidad (con interés legítimo) puede ver que ese inquilino está en listas de morosos y, en consecuencia, esas terceras personas no van a querer tener relaciones contractuales y/o comerciales con ese inquilino.
Y cuando nadie quiere tener relaciones contractuales y/o comerciales contigo, se te dificulta la existencia; eso está claro.
Por ejemplo, si un inquilino dejó una deuda a un propietario y éste le inscribió en un fichero de morosos y posteriormente el inquilino ve un nuevo piso que le gusta, en cuanto el propietario del nuevo piso vea que está inscrito en ficheros de morosos, no va a querer alquilarle su piso; lo que evidentemente es un problema para el moroso, ya que cada vez le será más difícil alquilar un piso.
O si una aseguradora de impagos de alquiler hace un estudio de solvencia de un inquilino y aprecia que está incluido en ficheros de morosos, lo normal es que no quiera asegurar esa operación.
Qué sentido tiene inscribir a un inquilino que ya te debe dinero en un listado de morosos
El propietario inscribe al inquilino en una lista de morosos para tener más posibilidades de cobrar la deuda.
Y es que, como la consecuencia de estar en una lista de morosos es que al inquilino se le complica la vida, el inquilino va a querer salir de esa situación lo antes posible; y el modo más rápido de salir es pagando.
Así, si paga, se le acaba el problema respecto a terceros, que podrán volver a confiar en él y alquilarle viviendas.
Por tanto, los ficheros de morosos tienen mucho sentido; es más fácil cobrar una deuda inscribiendo a un inquilino que si no lo inscribes.
Regulación legal
La principal norma que regula esta materia es la ley 3/2018 de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales. En concreto, el artículo 20.
Además, también los jueces van creando ley (jurisprudencia) gracias a sus decisiones judiciales repetidas.
Requisitos para una inscripción válida
Haciendo un mix de lo que nos dice el mencionado artículo 20 y la jurisprudencia, resulta que los elementos esenciales para que la inscripción de un inquilino en un fichero sea válida y legal, son los siguientes:
No es necesaria condena judicial al inquilino
Se puede incluir a un inquilino en un fichero de morosos por el solo hecho de haber dejado de pagar rentas de alquiler. Es decir, no es necesario que el juez haya condenado al inquilino a pagar.
Sin embargo, la realidad de los hechos es que cuando hay un impago de alquiler, el propietario suele interponer primero una demanda de desahucio express y, una vez que el juez condena al inquilino a pagar y se produce el desahucio, es cuando el propietario se plantea hacer la inscripción en el fichero de morosos.
Deuda mínima de 50€
Por debajo de ese importe no pueden hacerse inscripciones; y si se hacen son inválidas y, por tanto, se pueden impugnar, con derecho a indemnización a favor del deudor.
Deuda cierta, vencida, exigible, impagada y no ser discutida
En el caso de alquileres, el impago de las rentas cumpliría todos estos requisitos (salvo que el contrato diga otra cosa o que las partes estén discutiendo en el juzgado si hay deuda o no, ya que entonces sería una deuda discutida; o salvo que la deuda esté prescrita).
Deuda no prescrita
Las deudas de alquiler prescriben a los cinco años desde que venció el plazo de pago de la renta impagada, a tenor de lo establecido en el artículo 1.966.2 del código civil (CC).
Así, si la deuda está prescrita deja de ser exigible, por lo que el propietario deja de estar legitimado para reclamar la deuda ni, por tanto, para iniciar la inscripción del inquilino en el fichero de morosos.
Sin embargo, cada vez que el propietario reclama la deuda al inquilino, el plazo de cinco años se reinicia, por lo que si un propietario está reclamando la deuda cada, por ejemplo, dos años, esa deuda nunca prescribe.
En resumen, para poder reclamar la deuda y, por ello, inscribir al inquilino en un registro de morosos, la deuda no debe estar prescrita.
Requerimiento de pago previo (art. 20 Ley 3/2018)
Antes de realizar la inscripción, el propietario acreedor tiene que reclamar la deuda al inquilino y concederle un plazo de pago y, si no paga, se puede iniciar el proceso de inscripción del inquilino en el registro de morosos.
Por ejemplo, un buen modo de reclamar la deuda es mediante el envío de un burofax reclamando la deuda al inquilino, con certificación de contenido (si se hace con una simple carta, o con carta certificada, el propietario no podrá acreditar qué decía la carta).
Avisar al inquilino de la posible inscripción
Otra obligación del propietario acreedor es decirle al inquilino, antes de iniciar la inscripción, que si no paga va a iniciar el proceso de inscripción; así como indicar cuáles son los ficheros en los que le va a incluir.
Lo normal es aprovechar el burofax enviado en el que se reclama la deuda para hacer el aviso de posible inscripción. Sin embargo, si el aviso ya se realizó en el propio contrato de arrendamiento, no será necesario hacer el aviso de nuevo (aunque es recomendable hacerlo).
Un texto adecuado con el que se cumpliría el trámite (y que recomiendo incluir en el burofax en el que se reclama la deuda aunque se haya puesto la cláusula en el contrato de arrendamiento) sería uno así:
“En virtud de lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, se le informa que en caso de no hacer el pago de la deuda mencionada en el plazo indicado, tanto la deuda como sus datos personales podrán ser cedidos al fichero de solvencia patrimonial y crédito (ESCRIBIR EL NOMBRE DE LOS FICHEROS) en base al interés legítimo que me asiste como arrendador de la vivienda arrendada. En caso de que finalmente se realizara la incorporación de sus datos al fichero recibirá, en el plazo máximo de un mes a contar desde la inscripción, una comunicación del titular del fichero informándole de la incorporación de sus datos personales al fichero”.
Acreditar la recepción del requerimiento de deuda y del aviso de inscripción
El propietario acreedor debe poder probar que el requerimiento (burofax) se ha entregado o, al menos, se ha intentado entregar.
Esto se consigue contratando el burofax con la opción de “acuse de recibo”.
Por tanto, el burofax debe enviarse con acuse de recibo (para acreditar la entrega o su intento) y con certificación de contenido (para acreditar el contenido).
Plazo de cuatro meses desde el requerimiento hasta la inscripción
Desde que el arrendador hizo el requerimiento (reclamar la deuda por burofax u otro medio fehaciente) hasta el momento de la inscripción, deben transcurrir, al menos, cuatro meses.
La inscripción en el fichero de morosos
Una vez que el inquilino no paga en el plazo concedido, el arrendador debe iniciar el proceso de inscripción del inquilino en el fichero de morosos, notificando a los titulares del fichero los datos del inquilino y de la deuda; debiendo respetarse el plazo de cuatro meses antes mencionado.
Es decir, desde el requerimiento de pago hasta la inclusión efectiva deben pasar al menos cuatro meses.
Los titulares del fichero han de comunicar al inquilino que se ha realizado la inscripción, así como los derechos que le asisten, recogidos en los artículos 15 a 22 del Reglamento (UE) 2016/679 (acceso, rectificación, supresión, limitación del tratamiento, portabilidad y oposición de los datos).
Cuando puede salir el inquilino del fichero de morosos
Las formas más habituales de salir del fichero de morosos es realizando el pago, por el transcurso de cinco años, o por resolución judicial.
Reclamaciones del inquilino
En caso de no cumplirse los requisitos vistos, la inscripción podría considerarse indebida, pudiendo el inquilino reclamar una indemnización al propietario, ya que podría estar produciendo una vulneración del derecho al honor del inquilino, lo que puede dar lugar a una indemnización a su favor.
Quién puede consultar un fichero de morosos
Solo pueden consultar los datos de los ficheros de morosos quienes tengan interés legítimo. Lo tendrá, por ejemplo, un propietario cuyo candidato a inquilino quiera alquilarle su piso.