Si has entregado una señal para reservar un piso y quieres saber cómo recuperar la reserva o señal en el alquiler, te cuento en qué casos es posible.
Cuando una persona encuentra un piso en alquiler que le gusta, es frecuente que entregue una cantidad para reservarlo. A esta persona la vamos a llamar «reservante» o «inquilino reservante».
Bien, pues en este post quiero hacer mención a aquellos casos en que el inquilino reservante se arrepiente y, aún así, quiere que se le devuelva el dinero que entregó como reserva.
Y es que existen casos en que, pese a no firmarse el contrato de alquiler por su culpa (porque se arrepiente por algún motivo) puede exigir la devolución del importe entregado.
Vamos a verlo.
Cuando el contrato de arras o reserva es nulo
Cuando se entrega una cantidad a cuenta hay que firmar un contrato entre el reservante y el propietario (o la inmobiliaria, en representación del propietario).
Pues bien, ese contrato debe contener determinados elementos y, si no los tiene, el documento podría considerarse nulo, lo que quiere decir que no surtiría efectos, y ello conllevaría que el propietario tendría que devolver las arras o reserva al reservante.
Así que para el propietario es de capital importancia que el contrato de arras o reserva esté bien hecho. Y para ello es fundamental que se recojan las condiciones del futuro contrato de arrendamiento. Es decir, la renta mensual, la duración, la ubicación del inmueble, etc.
Y es que si no se ponen esos datos, será muy fácil para el inquilino alegar que la oferta que aparece en el documento era incompleta y, por tanto, nula. O si por ejemplo no pone la renta mensual (imaginemos que es de 700€/mes), el inquilino podría decir que se le dijo que la renta serían de 250€/mes, y el propietario no podría probarlo (ni el inquilino), con lo que finalmente se podría declarar la nulidad del documento de reserva y, con ello, habría que devolver la reserva al inquilino reservante.
Cuando no se establece el tipo de arras
Si las partes en el contrato de reserva no han establecido qué tipo de reserva o arras han entregado, se consideran arras confirmatorias, en cuyo caso se aplica lo que te comento en el aparatado siguiente, con muchas posibilidades de que haya que devolver gran parte de la reserva al inquilino reservante.
Cuando las arras son confirmatorias
Ya te he contado en otros artículos en los que te hablo de las arras en el alquiler, los tipos de aras que existen.
Si las arras son confirmatorias y el reservante (inquilino) se arrepiente (no firma el contrato), entonces el propietario en principio no puede quedarse con la reserva. En teoría tendría que devolverla al inquilino reservante.
En este caso el propietario podría optar, según establece el artículo 1.124 del código civil, por:
- Obligar al inquilino a firmar el contrato de arrendamiento y, además, exigirle una indemnización por daños y perjuicios.
- No firmar el contrato de arrendamiento y pedir al inquilino reservante una indemnización por daños y perjuicios.
La primera opción, en materia de arrendamientos es bastante inviable, por lo que generalmente no se obliga al inquilino a que firme el contrato de arrendamiento, de modo que la única opción del propietario sería la segunda, es decir, no firmar el contrato de arrendamiento pero reclamar una indemnización al inquilino reservante.
Pues bien, es importante señalar que si las arras son confirmatorias, el propietario tiene derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios padecidos por el arrepentimiento del inquilino reservante, pero ello no quiere decir que se pueda quedar con la reserva.
Por tanto, lo que tendría que ocurrir es que el propietario tendría que calcular los daños y perjuicios que ha padecido por el arrepentimiento del inquilino reservante y, además, acreditarlos (probarlos).
Si los acredita y esos daños son menores que la reserva, tendrá que devolver el resto de la reserva al inquilino reservante.
Si los acredita y son mayores que la reserva, entonces podrá quedarse con la reserva y, además, reclamar al inquilino el resto, hasta que sean pagados todos los daños y perjuicios.
Y si el propietario no es capaz de acreditar los daños y perjuicios (porque a veces no los hay, o son mínimos) entonces tendría que devolver al inquilino reservante toda la reserva.
Cuando hay fuerza mayor
Sean las arras (reserva) del tipo que sean, si el inquilino no puede firmar el contrato de arrendamiento por causa de fuerza mayor (en base al artículo 1.105 del código civil), es muy probable que le den la razón en caso de que reclame la devolución de la reserva.
Cuando se haya establecido en el contrato de arras
Sean del tipo que sean las aras, si en el contrato de arras se ha puesto una cláusula que diga que la reserva se devolverá al inquilino reservante en determinados casos (o siempre), habrá que atender al dictado de esa cláusula. Es decir, el propietario tendrá que devolver la reserva si se da la circunstancia descrita.
Cuándo pierde el inquilino reservante la reserva o señal
Aunque el post trata de cuándo puede recuperar la reserva el inquilino reservante, para completar el post te comento en qué casos no puede recuperar la reserva.
Cuando las arras o reserva se entregaron como arras penitenciales o penales, entonces el propietario no tiene que devolver la reserva al inquilino reservante que se ha arrepentido de firmar el contrato de arrendamiento.
Te dejo enlace a un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda actualizado y realizado por mí.