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Conciliación previa al desahucio por impago de alquiler

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El desahucio por impago de alquiler es uno de los procesos que se ha visto afectado por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

Es decir, desde el 3 de abril de 2025 un propietario no podrá acudir al juzgado a poner una demanda de desahucio por impago, sino que antes de ir al juzgado tendrá que intentar, obligatoriamente, arreglar el problema por otros medios, llamados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).

Y esos otros medios los establece esa Ley Orgánica. Establece cinco, y uno de ellos es el que te comento en este post: la conciliación privada.

¿Qué es la conciliación privada?

La conciliación privada es uno los medios adecuados de solución de controversias (MASC) que establece la Ley Orgánica 1/2025.

Por tanto, un arrendador/propietario puede elegir la conciliación privada para intentar arreglar el problema de impago con su inquilino. Y solo después de haberlo intentado y no haber tenido éxito, podrá acudir a los tribunales y poner una demanda de desahucio express.

Si se acude a los juzgados antes de acudir a un MASC, la demanda será inadmitida.

Lo que vengo a contarte en este post es, precisamente, la operativa del proceso de conciliación en caso de impago de alquiler.

¿Es obligatorio acudir a conciliación antes de poner una demanda de desahucio?

Es obligatorio acudir a uno de los cinco tipos de MASC que recoge la Ley Orgánica 1/2025.

Por tanto, acudiendo a conciliación, el propietario está cumpliendo el requisito legal.

Y tras la conciliación, si no se ha solucionado el problema, el propietario puede poner la demanda de desahucio por impago.

El comienzo de la conciliación

Una vez producido el impago de alquiler, el arrendador/propietario puede contactar con un conciliador. Contacta conmigo si quieres que actúe como conciliador (no como abogado, aunque soy abogado) en vuestro problema de impago.

No es obligatorio que el propietario acuda a la conciliación con abogado, aunque si lo desea puede hacerlo.

Si se opta por ir con abogado, el conciliador tendrá que avisar de ello al inquilino (por si él también quiere abogado).

A partir de ese momento, el conciliador hará un contrato con el propietario, firmándolo el conciliador y el propietario.

En esa hoja de encargo se pondrá, entre otras cosas, el conflicto que se trata (impago de alquiler), identidad de las partes, circunstancias relevantes, teléfono, email, y datos para videoconferencias (Artículo 15.3).

El primer escrito al inquilino por parte del conciliador

Una vez hecho el encargo, el conciliador mandará una primera comunicación al inquilino, indicándole que el medio (MASC) que se aplicará para intentar resolver el conflicto es la conciliación privada por ser el primer medio elegido hasta el momento.

También incluirá en el escrito la invitación a participar en el proceso de conciliación; y le solicitará que confirme si está interesado en participar en el proceso y que, para el caso de que lo confirme, la primera reunión se ha fijado para el día «x», que se hará presencialmente o por videoconferencia (del modo que elija el conciliador).

El conciliador también informará al propietario de todo ello.

Si el inquilino dispone de correo electrónico (por eso es importante que conste el email en el contrato de arrendamiento como uno de los medios de notificaciones), es preferible hacer esa primera comunicación por email certificado. Y ello porque el burofax da más problemas de entrega que el email certificado.

La respuesta del inquilino ante la conciliación

No recepción del escrito

Si el escrito inicial del conciliador al inquilino se envía por email certificado (es lo ideal) no será frecuente que no se pueda realizar la entrega.

Por tanto, solo en los casos en que se haga el envío por burofax, contemplaremos la posibilidad de que el burofax termine sin ser entregado al inquilino (porque no lo quiera recoger).

En este último caso, si pasan 30 días desde el envío del burofax y el inquilino no lo ha recogido, se tiene por hecho el trámite y ya se podría poner la demanda de desahucio ante los tribunales. (Art. 7.1, párrafo III).

Recepción del escrito

Si el envío se hace por email certificado, prácticamente siempre se va a entregar en el buzón de correo electrónico del inquilino.

Una vez entregado (ya sea por email o por burofax), pueden darse distintos escenarios:

  • El inquilino contesta por escrito diciendo que rehúsa la conciliación a la que se le ha invitado: termina la conciliación previa y ya se podría poner la demanda si sigue habiendo impago. Hay que poner este rehúse en el certificado emitido por el conciliador (art. 16.k y art. 10.3 final). No obstante, conviene esperar los 30 días desde la recepción del primer envío por si cambia de opinión.
  • Puede contestar diciendo que quiere otro MASC distinto a la conciliación: la ley dice que el MASC que primará será el que primero se haya ofrecido, por lo que habría que contestar al inquilino que se va a hacer la conciliación.
  • El inquilino contesta que asistirá a la primera reunión: hay que esperar a que se produzca la primera reunión, y ver si asiste o no.
  • El inquilino, bien conteste que asistirá, bien no conteste, no acude a la primera reunión: termina la conciliación, y debe hacerse constar en el acta final (art. 10.3 final). Si sí acude a la reunión sin haber contestado en 30 días desde la invitación, podría darse por terminada la conciliación por no haber contestado en 30 días, pero es tensar demasiado la cuerda, por lo que conviene esperar a la reunión a ver si va o no va. Y si va, conviene darlo por bueno.

La reunión inicial

En el caso de que haya reunión inicial y el inquilino asista a ella, hay que tener en cuenta varias cuestiones (que veremos a continuación), pero siempre sin perder de vista que si el inquilino acude a la primera reunión y pasan tres meses sin alcanzarse un acuerdo, se tiene por realizado el trámite (art. 10.4c) y se puede poner la demanda en los juzgados.

Informar a las partes

El conciliador tiene que dar una serie de información a las partes en la reunión inicial (art. 16.a y art. 11.2) y tiene que realizar un acta de esa primera reunión (art. 16.c) que tendrá que ser firmada por las partes.

El art. 16.g dice que el conciliador puede formular a las partes posibles soluciones, así como invitarlas a que formulen posibles propuestas. En principio no hay impedimento para que esto se pueda hacer en esa primera reunión, tras haber cumplimentado el acta inicial.

Documento/certificación/acta

Haya o no haya acuerdo en esa primera reunión, solo por el mero hecho de celebrarse esa primera reunión el conciliador emitirá un documento/certificación/acta de dicho acto, en la que constará:

a) La identidad del conciliador, su cualificación, colegio profesional, institución a la que pertenece o registro en el que esté inscrito.

b) La identidad de las partes.

c) El objeto de la controversia (impago de alquiler).

d) La fecha de la reunión o reuniones mantenidas.

e) La declaración solemne de que las dos partes han intervenido de buena fe en el proceso, para que surta efectos ante la autoridad judicial correspondiente.

El resultado de la conciliación: acuerdo o no acuerdo

Ya sea en la primera reunión, ya sea posteriormente, caben dos opciones: no acuerdo o acuerdo.

No hay acuerdo

Si no hay acuerdo, el conciliador añadirá al documento/certificación/acta el hecho de que se ha intentado sin efecto la conciliación (art. 16.j).

Sin embargo, el art. 7.1, párrafo IV dice que si alguna propuesta concreta de acuerdo no tiene respuesta en 30 días, se reiniciarán los plazos, lo que me lleva a pensar que, suponer que hay desacuerdo si no se ha alcanzado un acuerdo en la primera reunión, es muy atrevido. Por prudencia debería aplicarse éste artículo (7.1, párrafo IV), así que ese añadido al documento debería hacerse tras los 30 días de la reunión, mediante anexo, que posiblemente no firmará el inquilino.

¿Eres propietario y, tras haber utilizado la conciliación, tienes que poner una demanda de desahucio?. Contacta conmigo para ser tu abogado.

Hay acuerdo

En el caso de que sí haya acuerdo en esa primera reunión (o posteriormente), se añadirá dicho acuerdo al documento/certificado/acta (art. 16.i).

El acuerdo es vinculante para las partes e impide ir al juzgado para ese conflicto, dado que ha quedado resuelto.

Según el artículo 12.3, las partes podrán compelerse a elevarlo a escritura pública, es decir, ante notario.

Y según el párrafo II de dicho artículo 12.3, si el inquilino no acepta ir al notario para escriturar el acuerdo, se puede otorgar la escritura por iniciativa del propietario. Y esa escritura es, según el artículo 13, ejecutiva; lo que viene confirmado también por el artículo 517.2.2º de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Es decir, si por ejemplo se pacta que las partes resuelven el contrato en la fecha que sea (tres meses después de la primera reunión, por ejemplo, comprometiéndose el inquilino a devolver las llaves en esa fecha) a cambio de que el propietario perdona la deuda al inquilino (o parte de la deuda), y posteriormente el inquilino no devuelve la posesión, el propietario podría ejecutar el acuerdo si lo elevó a escritura pública.

Así, podrá en ese caso el propietario poner demanda ejecutiva pidiendo fecha de desahucio (y la deuda, por no haber cumplido el acuerdo, siempre que se refleje en el acuerdo) sin tener que poner previamente una demanda de desahucio. Dicha demanda ejecutiva requiere abogado y procurador.

Si eres propietario y habéis alcanzado un acuerdo pero tu inquilino no se marcha, necesitarás un abogado para poner la demanda ejecutiva pidiendo que se haga el desahucio. Ponte en contacto conmigo y te indicaré como escriturar el acuerdo ante notario y, además, podré ayudarte con la demanda ejecutiva para pedir que se haga el desahucio.

Nuestros servicios

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