El burofax es un medio a través del que se busca fehaciencia, es decir, que quede constancia del envío de una comunicación así como del contenido de dicho envío.
El 3 de abril de 2025 hubo un cambio normativo que hizo que el contenido de este post cambie por completo.
Y es que antes de esa fecha se podía poner una demanda de desahucio por impago por el solo hecho de existir impagos; y tras esa fecha ya no se puede demandar directamente, sino que antes hay que hacer otra cosa.
Antes del 3 de abril de 2025
Antes del 3 de abril de 2025, cuando había un impago de alquiler, el propietario podía poner directamente una demanda de desahucio.
Sin embargo, las demandas de desahucio se pueden poner con opción a enervar la acción de desahucio o sin opción a enervar.
La enervación es un derecho que tiene el inquilino a parar el desahucio y seguir en la vivienda, si deja la deuda a cero.
Muchos propietarios no quieren que el inquilino enerve, y para ello se puede mandar un burofax al inquilino, antes de poner la demanda, reclamándole el pago. Y si en 30 días no paga, entonces se podrá poner la demanda de desahucio sin opción a enervar.
Por tanto, si se manda un burofax reclamando la deuda y el inquilino no paga, el inquilino ya no podrá enervar.
Y si no se manda el burofax, el inquilino podrá enervar.
Esto hace que, en principio, parezca interesante para el propietario mandar el burofax.
Sin embargo, mi opinión siempre fue no mandar burofax, porque siempre he considerado que el propietario tiene más que perder que ganar, si tenemos en cuenta los problemas de entrega que a veces se dan con el burofax, las poquísimas ocasiones en que el inquilino enerva, etc.
Eso sí, siempre he recomendado mandar el burofax cuando la posibilidad de mandarlo se daba en julio o en diciembre, para aprovechar el carácter inhábil de agosto y diciembre-enero.
Después del 3 de abril de 2025
Desde el 3 de abril de 2025 el propietario no puede poner la demanda directamente, sino que debe previamente intentar un acuerdo con el inquilino para no tener que ir a los tribunales. Esto es obligatorio. Y ese intento de acuerdo suele enviarse por burofax.
Así que si el propietario quiere poner una demanda y que el inquilino no enerve, tendría que mandar dos burofaxes: uno con la oferta y otro para evitar la enervación.
Y es que, en mi opinión, no pueden hacerse las dos cosas en el mismo burofax.
Pero es más, en mi opinión no sirve mandar los dos burofaxes al mismo tiempo, sino que habría que mandar uno y, posteriormente (varias semanas después) mandar el otro.
Como ves, el propietario que quera poner una demanda sin opción a enervar, tendrá que esperar cerca de tres meses (desde el envío del primer burofax) para hacerlo.
Por ello, mi opinión sigue siendo la misma, es decir, no mandar el burofax que evite la enervación (pese a que el inquilino podrá enervar, si bien la casuística es muy baja).
En caso de que te deban rentas de alquiler, podrás hacer a tu inquilino una OVC por burofax.
En caso de que quieras mandar un burofax para intentar evitar la enervación, te dejo un modelo de burofax reclamando la renta al inquilino. Puedes enviarlo desde la web de Correos o desde la de cualquier otro proveedor, aunque mi consejo es no mandarlo o, en todo caso, consultar con un abogado especialista antes de enviarlo.
Mi opinión
Por tanto, tras el 3 de abril de 2025 sí que cobra relevancia el envío del burofax, pero para hacer la oferta vinculante confidencial al inquilino, pero respecto al envío del burofax para evitar la enervación, opino que sigue sin tener demasiado sentido (incluso menos que antes).
No olvides visitar la sección de modelos de contratos de arrendamiento en caso de que necesites algún contrato.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Buenos días Eduardo,
Te agradeceríamos nos pudieras ayudar con este tema: enviamos un burofax a los inquilinos en el que les indicábamos que la renta mensual se incrementaba de conformidad con el IPC (es un contrato de 2022, y hasta la fecha, no les habíamos subido nada), y lo que hicimos fue subirles los 4 años anteriores, teniendo en cuenta las limitaciones de IPC que hubo algunos años. Llegado el momento de pago de la siguiente renta, hicieron caso omiso del burofax y abonaron la renta base, sin el incremento comunicado. No nos han respondido ni nada.
¿Debemos enviarles un nuevo burofax con la OVC reclamando este impago así como los sucesivos, entendiendo que la falta de pago del primero es demostrativo, en principio, de su intención de no pagar la subida? ¿Habría que esperarse unos meses para que la deuda sea mayor?
Muchas gracias por tu ayuda, te sigo a través de redes y soy lector asiduo de tu web, tus comentarios nos están sirviendo para mucho.
Saludos cordiales,
Hola Carlos.
Espera a que haya, al menos, dos meses de incremento de IPC no pagados. En ese momento se podría mandar la OVC.
Buenos días.
Quisiera saber si la demanda de desahucio y los procedimientos previos rigen igual para el caso de alquileres de vivienda completa y para el alquiler de vivienda por habitaciones de larga duración.
Gracias
Es lo mismo. Podría variar el tema de la vulnerabilidad, pero el proceso en sí es el mismo.
Buen dia Eduardo.
Necesito me ayudeis a redactar un burofax para comunicar a mis inquilinos que no te nuevo el contrato. Se les termina el 30 de Septiembre 2026. Por lo q me queda solo el mes de Mayo para enviar-lo. Por favor , pongas en contacto conmigo para tàrtar el precio y demas documents.
Son un matrimonio . Los dos firmaron el contrato por lo q me imagino habria q enviar uno a cada uno.
Gracias
Hola Josefa.
Le he respondido por email.
Hola buenas tardes yo tengo un problema. Con la dueña del piso que me alquiló el piso pues mi marido tuvo un problema en el trabajo lo despidieron y todo y no a podido pagar el mes pasado y este la casera nos mandó un burofax ella Ami me amenazó y todo yo tengo dos niñas menores hemos quedado que estos dos meses se lo pagamos en el martes porque gracias a dios un familiar nos hizo el préstamos de 1100€ para poderle pagar ella puede desahuciar así tengamos las dos menores Porque ella quiere que le desocupe el piso el día 3 de noviembre pero no hemos encontrado piso ni nada puede sacarme a la fuerza del piso
Me llamo Francisca, tengo un inquilino que se Le acaba el contrato del alquiler de piso el día 11 de enero de 2026, Le enviado un documento en mano que se Le acaba el plazo del contrato y debe de desalojar el inmueble y no lo quiere firmar porque dice que lo firmará hasta que se Le acabe el contrato y yo Le he dicho es mi obligación de avisarle un tiempo antesp el dice que no deja el piso hasta la caducidad del contrato Le he dico que el piso no lo tiene que dejar hasta acabar el contrato, aparte de esto Le he avisado que el piso lo tengo vendido, se lo ofrecí a él primero me dijo que no quería comprar pues ha tenido dos años para buscar piso y dice que no encuentra ninguno, pero con el precio que paga mi alquiler no encontrará ninguno y me pone esta escusa, ya que no quiere firmar el documento que Le entregue con buena relación, tendré que enviarle un buro fax, y si so lo firma tendré la fuerza para que desaloge el inmueble, atentamente
Hola Francisca.
Tendrás que mandarle un burofax.
Buenas, Soy José;
Tengo un local alquilado y pactamos que el primer año pagaran solo la mitad de la renta 250€, pues ellos querían 5 meses de carencia, primero tuve problemas con los servicios, el agua lo puso a su nombre el tercer mes de estancia y la luz el cuarto mes tras cortarla yo (tuvo que pagar 96€ por darla de alta)
Actualmete a 2/08/2018 debe junio y la luz de este mes que seguían estando a mi nombre y que no me ha pagado, junio, y julio, me he puesto en contacto con la secretaria y me dijo que ella lo arreglaría, pero nada, me dicen que están a tope ( y claro para pagarme no sacan ni dos minutos) quiero mandarles u burofax exigiendoles la deuda y el desalojo del inmueble y esperar a mi abogada a que regrese de vacaciones para interponer demanda de desahucio y o reclamación de de la deuda.
Han incumplido la sistematicamente la clausula que indica que deben realiza el pago del 1 al 5 de cada mes; puse otra clausula que decía que si la renta se abonaba despues del día 25 del mes en curso el contrato dejaba de tener efecto, y puse otra en la que si termina el contrato y siguen ocupando el local me tienen que indemnizar con 100€ al dia.
Mi pregunta es, se puede realizar en el mismo burofax la reclamación de la deuda y la petición de desalojo del local advirtiendo que si en 30 días hábiles no pagan y desalojan el local procederé a interponer demanda de desahucio en los tribunales.? Muchísimas gracias de antemano por tu ayuda.
Hola Jose Francisco,
Sí podrías hacerlo. Pero si sabe que el arrendatario es insolvente no haría falta enviar burofax, puede interponer directamanete una demanda.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola! Mandé un burofax y en los días de plazo pagó el inquilino, ahora lo ha vuelto a hacer. Le puedo pedir en el burofax que pague y abandone la vivienda por ser la segunda vez que se retrasa en el pago? O mejor no le mando el segundo burofax y denunció directamente?
Muchas gracias
Hola Aitor.
Habrá que poner demanda de desahucio dando opción de enervar.
Y si cuando se manda un burofax reclamando al inquilino lo que debe y , el inquilino paga solo parte de lo de lo que se le reclamaba , y no la totalidad , mi pregunta es que también se le puede desauciar sin posibilidad de enervar ? Muchas gracias por su atención
Hola Salgata.
En mi opinión si sólo se paga una parte de lo reclamado entonces se podría poner demanda sin dar derecho a enervar. Es decir, hay que pagar todo.
Sin embargo en los juzgados te encuentras de todo. Sin ir más lejos, hace unos seis meses me ocurrió justo eso, es decir, que el inquilino había pagado sólo el 30% de lo que le reclamé en el burofax, y el juez dijo que si que había derecho a enervar porque había pagado parte de lo reclamado. Yo insistí en que pagar un 30% no es pagar ni tan siquiera la mitad, pero no me hicieron caso.
Al final opté por no recurrir esa resolución pues al final es peor meterse en guerras legales. De hecho, acerté con no recurrir, pues finalmente el inquilino no enervó, y se produjo el desahucio.
Pero insisto en que en mi opinión hay que pagar todo lo que se reclama en el burofax para que el inquilino se gane el derecho a que en la demanda se de la opción a enervar.
La respuesta que me ha dado a mi´, pienso yo, y a todos en general, es muy amplia, clara y brillante, donde realmente se sabe si te interesa mandar el burofax o no. Es que si no como te toque un inquilino malo, no gana uno para burofax.
Muchas gracias
Un saludo cordial
Silvano
Buenas tardes Silvano.
Por mi experiencia en procesos de desahucio te aseguro que es mucho más problemático mandar burofax que no mandarlo.
Te recomiendo tratar de agotar todas las posibilidades amistosas con el inquilino, pero si no te paga no entres en el círculo vicioso de los burofaxs. Lo mejor es demandar directamente y que el inquilino actúe como quiera/pueda, es decir, que enerve o si no le desalojaran.
Muchas gracias por su claridad en la respuesta. O sea que si en otra ocasión intenta no pagarme la renta ,tendré que enviarle nuevamente un burofax y seguir adelante con el desahucio aunque pague la renta en este espacio de tiempo. Aunque tengo entendido que una vez que se pagan las deudas se paraliza el juicio. Podré así reclamarle todos los gastos de abogados, procuradores, del juicio y de los burofax que me deba?.
Muchas gracias.
Un saludo Silvano
Hola Eduardo: Tengo un piso alquilado y al 4º mes dejó de pagarme la renta.Me puse en contacto con la inquilina y me dijo que ese mes no podía pagarme y que por Dios no la echara del piso con sus dos hijos.Le envié un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido,30€, y nada más recibirlo me envió la transferencia de la renta del piso.Mi pregunta es si puedo cobrarla los 30€ que me gasté ya que si me hace esta faena de vez en cuando la renta me baja el coste del burofax.En este caso que debo hacer.Gracias.
Hola Silvano,
En un principio la única forma de cobrar esos 30 euros es si se hubiese continuado con un proceso de desahucio.
Un saludo, espero haberle ayudado.
eres un gran compañero y profesional. me estás ayudando muchísimo en estos mis primeros años de ejercicio. monté mi despacho sola, hace dos años, y no me puedo quejar, pero no te puedes imaginar lo mucho que me ayudas con tus artículos. Un día me gustaría llamarte para agradecértelo aunque sea telefónicamente.
gracias por todo tu trabajo y dedicación.
un abrazo enorme de una compañero y admiradora desde galicia.
Muchas gracias por tus palabras Teresa.
Un abrazo.
Hola Eduardo: Mi duda es la siguiente, se trata de un local comercial, las llaves nos las entregaron esta misma semana, sin firman documento alguno, por mas que insistí. Local llevaba alquilado desde 1984, por mi tío ya fallecido, el local lo heredo una de sus hijas, que era quien cobraba ahora la renta ( ni se comunico oficialmente, ni se firmo nada, TODO VERBAL), el arrendatario siempre ha pagado en efectivo, nunca por transferencia. Resumen este señor ya jubilado, que era quien pagaba hasta octubre lo hizo en nombre de una sociedad, la cual creo se ha dado de baja en octubre del 2015, , por lo tanto desde noviembre no ha pagado nada, y además según carta del administrador de la comunidad el local tiene deudas desde el 2014. He intentado llegar a un acuerdo amistoso, firmar la entrega de llaves del local, que reconociera su deuda, la cual se condonaba en mas de la mitad, pero en el último momento ni firmo ni nada, ahora nos llega deuda de la comunidad, siempre me da largas. Como puedo meter mano a este asunto, sin tener un contrato en condiciones, que le tendría que reclamar con IVA y retención, aunque al parecer la sociedad ya se dio de baja, en fin… Muchas gracias ( tu web, me parece estupenda)
Hola Marta.
Ya que se trata de un alquiler de renta antigua y no se ha firmado la finalización del contrato estáis en una situacion delicada, pues en cualquier momento podría decir el arrendatario que el contrato sigue en vigor y ya está montado el lío.
Por extraño que te parezca la mejor forma de arreglar eso es que acudáis al juez para que sea él el que de por terminado el contrato.
Si quieres ponte en contacto conmigo en info@abogadosparatodos.net y me mandas el contrato y te difo cómo actuar para evitar problemas a partir de ahora.
Hola Eduardo. Mis padres tienen un local comercial alquilado y los inquilinos, a la firma del contrato, pagaron la fianza u el primer mes. Este segundo mes (Noviembre) no han pagado aún. Mi pregunta es: puedo enviarles ya el burofax, o ha pasar un tiempo especificado.
Gracias.
Mariano.
Hola Mariano.
Por supuesto que puedes mandarlo ya.
Valora primero si quieres enviárselo y, en caso afirmativo, envíalo y concédeles 10 días para ponerse al día en todos los atrasos.
Pasados esos 10 días podrías interponer demandad de desahucio, y ellos podrían paralizar el desahucio si tras la demanda pagan lo que deben.
Sin embargo, si esperas 30 días para poner la demanda desde que reciben el burofax, entonces ya no podrán paralizar el desahucio ni aunque pagasen.
Estoy a tu disposición para cuanto necesites.
Hola Eduardo.
Lo primero muchísimas gracias por contestar. Hemos decidido mandar el burofax y esperar los 30 días para instarles a que dejen el local. El problema que tenemos con estos inquilinos, es que ellos no se niegan a pagar el resto de mensualidades (eso nos han dicho), sólo el mes de Noviembre, cuando firmamos el contrato, llegamos con ellos a un acuerdo verbal (no figura nada en el contrato) de que en este mes de noviembre les daríamos un periodo de cadencia de 10 días para que pudiesen arreglar sus papeles para poder abrir al público (se trata de un café bar) eso 20 días es lo que nosotros les reclamamos. El final por razones que desconozco (todas ellas de su competencia) no han abierto hasta el día 1 de Noviembre.
Mi pregunta es: Si quieren pagarnos el mes de Diciembre, ¿si cogemos el dinero, podría perjudicarnos a la hora de llevar a término la demanda de desahucio?.
Nuevamente muchas gracias por el interés.
Mariano.
Si el contrato está firmado desde el 1 de noviembre deben pagar desde esa fecha.
Si te pagan ahora un mes, lo asignas a noviembre y no a diciembre, por lo que siempre van a deberte un mes y podrás interponer demanda de desahucio.
Hola Eduardo.
Ya les mandé el burofax. Les pasaremos el recibo de Diciembre el día 1 y haber que pasa.
Muchisimas gracias por tu atención.
Gracias a ti Mariano por haber confiado en mi.
Si por cualquier circunstancia no te pagan tras esos 30 días, ya sabes que estamos a tu disposición para reclamar judicialmente la vivienda.
Suerte!!!.
excelente artículo muy útil y claro
Muchas gracias.
Me alegro de que os haya gustado.
Hola Eduardo, buenos dias. Mi problema es que un inquilino me está presionando para que le ponga un termo/calentador nuevo o reparado ya que se ha roto, pero en el contrato de alquiler firmamos ambas partes que los electrodomésticos que forman parte del inventario de la vivienda, firmamos esta cláusula: «El inquilino se obliga al perfecto uso y mantenimiento de lo inventariado, así como a su reparación o reposición en caso contrario.». Mi pregunta es debo pagar yo como arrendador la reparación del termo/calentador? o comprar uno nuevo?, o debe pagar la reparación el inquilino o comprarlo nuevo?. El inquilino alega que como llevan 3 meses solo viviendo en mi vivienda, debo pagar yo….Y en caso que sea obligación del inquilino y no paga la reparación o la sustitución, debo enviarles un burofax para la rescisión del contrato y posterior la demanda de desahucio.
Muchas gracias por la atención y el buen servicio que nos ofrece a los problemas jurídicos que a veces se nos presenta. Que tengas un buen dia
Hola Paco.
Si se ha roto por un uso normal, entonces debes pagarlo tu. La cláusula es inválida.
Pero si se ha roto por mal uso entonces debe pagarlo el inquilino.