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Cuándo puede enervar el desahucio el inquilino

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La posibilidad del inquilino de enervar el desahucio (paralizar el desahucio) se la concede el artículo 22.4 de la ley de enjuiciamiento civil y la jurisprudencia. En caso de producirse el pago tras la presentación de la demanda, el inquilino podrá seguir habitando la vivienda.

La enervación es una última oportunidad de pago que la ley concede al inquilino o arrendatario para mantener en vigor el contrato de arrendamiento y, por tanto, seguir habitando la vivienda.

La ley de enjuiciamiento civil (LEC) recoge la figura de la enervación en su artículo 22.4, pero voy a explicar por qué ese artículo no es suficiente y los jueces han tenido que ir construyendo jurisprudencia para dar respuesta a las cuestiones que el día a día les iban planteando y que con el artículo 22.4 LEC no quedaban solucionadas.

Enervación tras notificar al inquilino la demanda de desahucio

El artículo 22.4 LEC establece que tras ser notificada al inquilino la demanda (es necesario, pues, que el inquilino reciba la notificación para poder enervar, según este artículo) , éste tiene un plazo de diez días para poder enervar la acción de desahucio, es decir, para pagar lo que debe hasta ese mismo día y así poder evitar el lanzamiento (que le desalojen de la vivienda).

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Por tanto, se puede enervar según el artículo 22.4 LEC desde el momento en que es notificada la demanda al inquilino hasta que finalice el décimo día siguiente.

Enervación sin haber recibido el inquilino la notificación de la demanda

Sin embargo, eran muchas las situaciones en las que el inquilino pagaba las cantidades adeudadas antes de que diera tiempo a que se le notificara la interposición de la demanda, pero después de haber sido ésta interpuesta. Este problema no tiene solución a través del artículo 22.4 LEC., pues no recoge eso supuesto, y han sido los jueces y tribunales los que han ido creando jurisprudencia.

Finalmente es aceptado que en estas situaciones se entiende que el pago realizado tras presentar la demanda pero antes de ser notificada al inquilino ha de considerarse como pago enervador, por lo que el inquilino podrá continuar en el inmueble.

Más casos

Existen otros dos casos que pueden plantearse en los que el inquilino quiera pagar y se plantee si su pago es enervación o no:

  • El pago se produce después de sobrepasarse los diez días tras la notificación: en este caso debe entenderse que el pago se ha producido, pero no es enervador, es decir, el arrendador se da por cobrado y se salda la deuda, pero el inquilino no podrá seguir en el inmueble, dado que perdió su oportunidad de enervar en el plazo de diez días concedido por la ley.
  • El pago se produce antes de presentarse la demanda: en este caso el pago no es enervador, sino que se salda la deuda y dicho pago ha de considerarse un mero retraso en el pago de la renta y nada más. Pero es un retraso que puede utilizarse como prueba si posteriormente quiere interponerse demanda de desahucio por posteriores retrasos en el pago de la renta.

La enervación

En caso de que el inquilino pague 1.- en ese periodo de diez días ó 2.- después de presentarse la demanda pero antes de serle notificada al inquilino, el Secretario judicial dictará un decreto dando por finalizado el proceso de desahucio. En el primer caso de impondrán las costas al inquilino que ha realizado el pago enervador, y en el segundo caso no.

Para que la enervación tenga operatividad el pago ha de comprender no sólo lo reclamado en la demanda, sino también las cantidades que se hayan generado hasta el día del pago enervador, por lo que si no se paga absolutamente toda la deuda contraida hasta el día del pago enervador, el secretario judicial no puede considerar realizada correctamente la enervación, y si lo hiciera el arrendador podrá recurrir esa decisión.

Además del momento en que el inquilino puede realizar el pago y así paralizar el proceso de desahucio, existen dos casos en los que no podrá hacerlo. Esos casos son:

  • Cuando, durante la vigencia de un mismo contrato de arrendamiento, haya acudido a la opción de la enervación con anterioridad, es decir, que si ya se ha parado un proceso de desahucio de esa vivienda anteriormente, no podrá el inquilino acudir de nuevo a esta figura para paralizarlo de nuevo.
  • Cuando, antes de presentar la demanda de desahucio, el arrendador hubiera enviado al inquilino un escrito (fehaciente) solicitando que pague la cantidad adeudada, y hubieran transcurrido más de treinta días entre la recepción del escrito (no recoger el escrito tiene los mismos efectos que si se hubiera recogido) y la presentación de la demanda.

En la demanda debe obligatoriamente establecerse si el inquilino tiene o no derecho a enervar. Y como he dicho, el inquilino puede enervar en los plazos mencionados.

Sin embargo, al igual que el artículo 22.4 LEC concede diez días al inquilino para enervar, tambien le concede diez días para oponerse a la procedencia de la enervación, lo que se traduce en que si el inquilino no está de acuerdo en lo que se anuncia en la demanda (en los casos en que se anuncia que el inquilino no puede enervar) puede oponerse a ello en dicho plazo de diez días.

Las costas

Por lo general, las costas del procedimiento de desahucio cuando el inquilino hace un pago enervador se le imponen a él. Y ello en base al artículo 22.5 de la ley de enjuiciamiento civil. Pero esto es para los casos en que el inquilino enerva tras recibir la notificación de la demanda.

Sin embargo, existen otras posibilidades, tales como que el inquilino pague antes de recibir la notificación de la demanda, pero después de que el arrendador haya presentado la demanda. En estos casos, los tribunales conceden a ese pago el carácter de pago enervador, con lo que el inquilino podrá seguir habitando la vivienda. Pero…qué ocurre en estos casos con las costas???. Te lo cuento, por no excederme del objeto de este post, en mi artículo La enervación del desahucio y la condena en costas.

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2 comentarios en “Cuándo puede enervar el desahucio el inquilino

  1. Se puede resolver un contrato por falta de pago despues de reqerir fehaciente y poner demanda pero antes de ser reqerido el inqilino consigna

    1. Hola Miguel.

      Si en la demanda se fija que no se puede enervar, entonces no se puede enervar, incluso aunque el inquilino pague antes de ser requerido.

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