En España, la norma general es que si un arrendador (propietario) va a alquilar su vivienda, pueda fijar la renta que quiera. Así lo dice el artículo 17.1 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Esto es así para los siguientes contratos de alquiler:
- Contratos de arrendamiento de vivienda habitual (larga duración).
- Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (local comercial, vivienda por temporada, etc).
Sin embargo, existe una excepción a esa norma general: la renta no es libre cuando hablamos de un alquiler de vivienda habitual que se encuentra en zona de mercado residencial tensionado (o tensado), si se dan determinadas condiciones (que te explico en este artículo).
Por tanto, ya sabes que si vas a hacer un alquiler de temporada puedes fijar la renta que quieras; y si vas a hacer un alquiler de vivienda habitual también puedes fijar la renta que quieras, salvo que la vivienda esté en zona tensionada o tensada. Para explicar qué ocurre en esos casos, es para lo que he escrito este artículo.
Zona no tensionada
La renta es libre. No existe limitación.
Zona tensionada si el arrendador (propietario) es pequeño tenedor
La renta puede estar limitada, según te explico a continuación.
Si el arrendador (propietario) es pequeño tenedor de viviendas (si tiene nueve viviendas de uso residencial o menos, o si todas las viviendas que posee tienen menos de 1500 metros cuadrados; aunque hay comunidades autónomas que ese límite puede ser inferior, como en Cataluña o algunas zonas del País vasco, que se sitúa en cuatro viviendas o menos), el artículo 17.6 LAU establece lo siguiente:
En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos: a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento. b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación. c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas. d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
La renta será la misma del contrato anterior, más la actualización (en caso de que se pueda actualizar)
El artículo 17.6 LAU nos viene a decir que si se dan estas tres características a la vez…:
- La vivienda está en zona tensionada vigente (aquí puedes ver si la vivienda está en zona tensionada).
- El arrendador (propietario) es pequeño tenedor de viviendas (si tiene nueve viviendas de uso residencial o menos, o si todas las viviendas que posee tienen menos de 1500 metros cuadrados; aunque hay comunidades autónomas que ese límite puede ser inferior, como en Cataluña o algunas zonas del País vasco, que se sitúa en cuatro viviendas o menos).
- En los cinco años anteriores a la firma del nuevo contrato, ha estado en vigor en algún momento otro contrato de alquiler (de vivienda habitual).
… entonces la renta del nuevo contrato será la misma que había en el contrato anterior.
Eso sí, se permite actualizar dicha renta, siempre y cuando en el último contrato hubiese cláusula de actualización de renta (si no la había, no procede actualizarla; no obstante, se podrá incluir en el nuevo contrato cláusula de actualización de la renta, lo que permitirá incrementar la renta al inicio del segundo año de contrato).
Y además, termina diciendo dicho artículo que en el nuevo contrato solo se podrán cobrar al inquilino aquellos conceptos adicionales a la renta (comunidad, basura, IBI, etc.) que ya se venían cobrando al inquilino del anterior contrato.
Lo que quiere decir que no se podrán cobrar al inquilino del nuevo contrato gastos que no se cobraban al anterior inquilino.
Es muy importante el detalle de que si un piso ha estado sin alquilar en los cinco años anteriores, no se estará cumpliendo el tercer requisito, por lo que se podrá fijar la renta libremente (sin limitaciones).
Sin embargo, el párrafo segundo del artículo 17.7 LAU dice que cuando la norma que declare la zona donde está la vivienda como zona tensionada, diga que se amplía el límite de cinco años más allá de esos cinco años, entonces habrá que atender a lo que diga tal norma. Esto quiere decir que si se diera ese escenario, la renta estaría limitada incluso en aquellos casos en los que el piso no ha estado alquilado en los últimos cinco años. Y de hecho, en casi todas las zonas tensionadas se está aplicando ese escenario.
La renta será la misma del contrato anterior, y se puede incrementar hasta un 10%
Finalmente, las letras a), b), c) y d) del artículo 17.6 LAU señalan cuatro casos en que la renta del nuevo contrato puede actualizarse hasta en un 10% (mucho más, por tanto, que el IPC).
Por no ser reiterativo, los casos son los identificados arriba, en las letras a), b), c) y d) del artículo 17.6 LAU.
Zona tensionada si el arrendador (propietario) es gran tenedor
La renta puede estar limitada, según te explico a continuación.
Si el arrendador (propietario) es gran tenedor de viviendas (si tiene diez viviendas de uso residencial o más, o si todas las viviendas que posee tienen 1500 metros cuadrados o más; aunque hay comunidades autónomas que ese límite puede ser inferior, como en Cataluña o algunas zonas del País vasco, que se sitúa en cinco viviendas o más), el artículo 17.7 LAU establece lo siguiente:
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación. Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.
Solo se puede actualizar la renta del contrato anterior (en caso de que se pueda) o lo que diga el sistema de índices (el menor de los dos)
El artículo 17.7 LAU comienza diciendo «sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior…», lo que implica (a mi modesto entender) que se aplicará lo que dice el artículo 17.6 LAU o el artículo 17.7 LAU (el más beneficioso de los dos para el inquilino).
Por tanto, nos viene a decir este artículo que si se dan estas tres características a la vez…:
- La vivienda está en zona tensionada vigente (aquí puedes ver si la vivienda está en zona tensionada).
- El arrendador (propietario) es gran tenedor de viviendas (si tiene diez viviendas de uso residencial o más, o si todas las viviendas que posee tienen 1500 metros cuadrados o más; aunque hay comunidades autónomas que ese límite puede ser inferior, como en Cataluña o algunas zonas del País vasco, que se sitúa en cinco viviendas o más).
- En los cinco años anteriores a la firma del nuevo contrato, ha estado en vigor en algún momento otro contrato de alquiler (de vivienda habitual).
… entonces la renta del nuevo contrato será la menor de las siguientes:
- La última renta existente en el contrato de vivienda habitual anterior (si ha existido contrato en los últimos cinco años), actualizada (en caso de que el contrato anterior contuviese cláusula de actualización de renta).
- La renta máxima que diga el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, para esa vivienda.
El sistema de índices fue aprobado mediante resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana.
Además, el párrafo segundo del artículo 17.7 LAU dice que cuando la norma que declare la zona donde está la vivienda como zona tensionada, diga que se amplía el límite de cinco años más allá de esos cinco años, entonces habrá que atender a lo que diga tal norma. Esto quiere decir que si se diera ese escenario, la renta estaría limitada incluso en aquellos casos en los que el piso no ha estado alquilado en los últimos cinco años. Y de hecho, en casi todas las zonas tensionadas se está aplicando ese escenario.
Subidas más elevadas
Como el artículo 17.7 LAU comienza diciendo «sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior…», entiendo que la bonificación de las letras a), b), c) y d) del artículo 17.6 LAU es aplicable sin problema cuando se den esas circunstancias.
Por tanto, cuando se den las circunstancias recogidas en tales letras, la renta del nuevo contrato no será la calculada en el epígrafe anterior, sino que será la menor de las siguientes:
- La última renta existente en el contrato de vivienda habitual anterior (si ha existido contrato en los últimos cinco años; e incluso más allá de los cinco años si así lo recoge la norma que declare la zona como zona tensionada), actualizada un máximo de un 10%.
- La renta máxima que diga el sistema de índices de precios de referencia para esa vivienda.
Modelo de contrato de arrendamiento
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Llevo 10 años pagando un buen alquiler .me lo quieren renovar y me piden de 386 a 600 no he dejado de pagar un mes .el piso tiene muchos años puedo intentar que me lo dejen 500 y subida de IPC es en Valencia sin zona tensionada no quiere Valencia
Duda sobre el límite a poder cobrar de alquiler para un nuevo contrato de vivienda habitual.
Pequeño tenedor. Vivienda en zona tensionada de Catalunya alquilada por 12 meses con contrato de temporada para uso distinto a vivienda (segunda residencia) por 500 euros/mes, y no alquilada como vivienda habitual en los últimos 5 años. El precio máximo del Índice de Precios es de unos 650 euros/mes.
Puedo cobrar el límite del Índice (650 euros) porque el contrato anterior no cuenta para la limitación del precio al ser de temporada y de uso distinto a vivienda?