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Con cuántos impagos se puede poner la demanda de desahucio

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Siempre han existido dudas en los arrendadores acerca de con cuántos impagos se puede poner la demanda de desahucio contra el inquilino o arrendatario de una vivienda o local. ¿Uno?, ¿dos?, ¿una mensualidad se considera un mero retraso?, …

En muy frecuente que surja la duda entre los arrendadores sobre cuántas mensualidades debe adeudar el inquilino para poder poner una demanda de desahucio.

Bien, partimos de la base de que cuando se deben dos mensualidades no debería haber ningún problema para interponer la demanda.

La duda, por tanto, se ciñe a la primera mensualidad impagada.

La primera mensualidad… ¿un impago o un retraso?

Tal y como he dicho, la duda se presenta con más frecuencia cuando únicamente el inquilino debe una mensualidad de renta, ya que cuando se deben dos o más mensualidades no hay lugar a duda de que se puede poner la demanda de desahucio.

En caso de que un mes impagado sea considerado como un retraso, esto no sería motivo para desahuciar al inquilino.

Sin embargo, en caso de que si sea considerado un verdadero impago entonces si que se podría interponer la demanda de desahucio y, en su caso, desahuciar al inquilino.

Obligaciones de las partes

Un contrato de arrendamiento genera obligaciones tanto para el arrendador como para el inquilino. Es decir, se trata de un contrato de obligaciones recíprocas.

De esta forma, la principal obligación del inquilino es pagar la renta y hacerlo, además, en las condiciones pactadas, es decir, en el periodo pactado.

Y la principal obligación del arrendador es mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, de forma que si la vivienda se torna inhabitable, entonces el inquilino podrá pedir al juez que el contrato termine.

Pero no solo el contrato genera obligaciones para las partes, sino también la ley. De esta forma, y respecto al vencimiento del periodo de pago, las partes pueden establecer en el contrato el día que ellos quieran para pagar la renta. Pero si no establecen ninguna fecha concreta, es el propio artículo 17.2 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) el que establece que a falta de acuerdo entre las partes la renta se pagará dentro de los siete primeros días de cada mes.

Desahucio express

Desahucio ¿si o no?

Atendiendo a la literalidad de lo analizado anteriormente, se puede concluir que si el inquilino no paga la renta en el plazo acordado podrá entonces el arrendador pedir judicialmente la resolución (finalización) del contrato de arrendamiento, dado que una de las partes ha incumplido sus obligaciones (en este caso el inquilino).

¿Qué dice la jurisprudencia?

Sobre este aspecto que estoy analizando, establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de Marzo de 2014 que el pago de la renta fuera del plazo establecido en el contrato o en la ley concede al arrendador el derecho a solicitar a la justicia la finalización del contrato de arrendamiento y el desahucio del arrendatario, sin tener que considerar el impago tardío como un “mero retraso” sino un verdadero incumplimiento del contrato, añadiendo la Sentencia que ello es así a pesar de que estemos hablando del impago de una sola mensualidad de renta.

Por tanto, si un pago fuera de plazo se considera un incumplimiento y da lugar a poder poner la demanda de desahucio, mucho más lo será el impago, es decir, no llegar a pagar nunca esa primera mensualidad (ni las siguientes).

Conclusión

Por lo tanto, las rentas han de pagarse en el plazo establecido (normalmente mensualmente y dentro de los cinco o siete primeros días del mes). Y si ese plazo es sobrepasado estamos ante un verdadero incumplimiento, por lo que el arrendador podrá presentar la demanda de desahucio y, salvo cambio de criterio, el juez debiera dar la razón al arrendador.

Enervación

Dicho lo anterior, hay que mencionar que lo normal es que el inquilino tenga a su favor “la enervación”.

La enervación es una figura jurídica que la ley concede a los inquilinos de forma que si pagan la renta que deben después de presentarse la demanda, entonces podrán seguir en la vivienda o local.

Pero sólo se podrá enervar una vez a lo largo de la vida de un contrato de arrendamiento.

De esta forma, si un arrendador ya interpuso hace tiempo una demanda de desahucio y el inquilino enervó (pagó) y continuó en la vivienda, entonces el arrendador podrá interponer una nueva demanda de desahucio en el mismo momento en que el inquilino se retrase en el pago de la renta en cualquier momento, pues ya no podrá volver a enervar y se producirá el desahucio definitivamente.

Otro modo por el que el arrendador puede evitar la enervación del inquilino es enviando un burofax al inquilino y dejando que transcurran 30 días desde que el inquilino reciba el burofax.

Así, por ejemplo, si ante una renta mensual de 500 euros el arrendador reclama por burofax 4 mensualidades (2000 euros) y el inquilino paga 3 de ellas (1500 euros) el arrendador podrá interponer la demanda de desahucio en base a esa única mensualidad que restar por pagar, y el desahucio se producirá finalmente ya que el inquilino no podrá enervar porque ya recibió un burofax y no pagó la totalidad de lo reclamado.

Y tu… ¿te has visto en esta situación?.

Desahucio express

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