Para dejar de ser avalista de un contrato de alquiler es necesario un pacto entre las partes o bien que se consuma el plazo de duración que el arrendador y el inquilino dieron al contrato y, también, determinadas prórrogas.
Son muchísimos las personas que han firmado un contrato de alquiler como avalistas sin ser demasiado conscientes de las obligaciones que contraían y, sobre todo, sin saber exactamente hasta cuándo iban a estar atados a ese contrato.
Introducción
El avalista es la persona que tiene que cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento cuando el inquilino ha dejado de cumplir las suyas.
Estas obligaciones incumplidas por el inquilino pueden ser muchas, aunque la más frecuente es el impago del alquiler o de otras cantidades (comunidad, IBI, agua, luz, etc).
Por lo tanto, cuando un avalista firma el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene a dos personas a las que poder reclamar el cumplimiento de las obligaciones, pues inquilino y avalista se han comprometido a ello.
Hasta cuándo
Por lo que respecta al tiempo que dura la obligación asumida por un avalista, lo primero que hay que hacer es ver qué es lo que dice el contrato de arrendamiento.
Si el contrato de arrendamiento dice que las obligaciones del avalista van a durar lo mismo que dure el contrato, incluyendo las posibles prórrogas, entonces no hay duda que el avalista estará vinculado durante toda la vida del contrato, incluyendo las prórrogas.
Pero la mayor duda radica en aquellos casos en que el contrato no dice nada respecto a la duración de las obligaciones del avalista.
Y además, esta suele ser la situación más habitual.
Al no decir nada el contrato tendremos que acudir a la ley, y debemos hacerlo por este orden:
- Ley de arrendamientos urbanos: la LAU no dice absolutamente nada en esta materia, por lo que tendremos que acudir al Código Civil.
- Código Civil: el Código Civil es el que nos da la solución a este asunto. En concreto, el artículo 1851 del código civil (CC) establece que “La prórroga concedida al deudor (inquilino) por el acreedor (arrendador) sin el consentimiento del fiador (avalista) extingue la fianza”.
Así, queda claro que mientras no estemos en periodo de prórroga, el avalista no puede dejar de ser avalista.
Pero resulta que en los contratos hay prórrogas.
Y no solo eso, sino que hay distintos tipos de prórrogas.
Vamos a ver qué ocurre en cada una de ellas y que pasa con el avalista…
Las posibles prórrogas
La ley de arrendamientos urbanos recoge dos tipos de prórrogas, para los contratos de alquiler de vivienda habitual.
La primera dura hasta los cinco años y la segunda desde el quinto hasta el octavo año.
La primera depende solo de la voluntad del inquilino (el propietario no puede oponerse a ella) y la segunda depende de la voluntad del inquilino y del arrendador.
Prórrogas que dependen del inquilino
La mayoría de contratos de arrendamiento de vivienda habitual son de un año de duración, prorrogables a cinco.
Así, cuando se cumple el primer año, el contrato entrará en prórroga si así lo desea el inquilino. Basta con que el inquilino no diga nada para que el contrato entre en prórroga.
Y así año tras año, hasta que el contrato alcance los cinco años de duración.
Pues bien, durante el primer año de duración el avalista no puede dejar de ser avalista, salvo que las partes acuerden que deje de ser avalista.
Y durante todas las siguientes prórrogas, hasta llegar al quinto año, el avalista también seguirá siendo avalista y no podrá desvincularse del contrato.
Esta es la línea mayoritariamente aplicada por nuestros tribunales.
Y esto mismo ocurrirá en los contratos de arrendamiento de locales, si hay prórrogas que dependan de la voluntad del inquilino.
Prórrogas que dependen del arrendador
Antes de que llegue el quinto año de contrato, el arrendador (propietario) tiene la posibilidad de decir que no quiere que se vuelva a prorrogar el contrato.
Debe hacerlo por burofax.
Pues bien, si el arrendador dice que no quiere que el contrato se prorrogue, es obvio que el avalista deja de ser avalista, porque el contrato termina.
Pero si el arrendador no dice nada, estará dando su consentimiento a que el contrato se prorrogue por otro año más, hasta llegar al sexto año.
Y es en este momento en el que el avalista deja de ser avalista.
Es decir, en el momento en que el arrendador tiene la posibilidad de decidir sobre si quiere prorrogar o no el contrato (hecho que ocurre al quinto año), es cuando el avalista va a dejar de ser avalista, bien porque el arrendador decida que no quiere prorrogar (y el contrato termina), bien porque el arrendador decide no hacer nada en cuyo caso el contrato se prorrogará hasta el sexto, o séptimo, u octavo año.
Y es el artículo 10 LAU el que permite al propietario que no se prorrogue el contrato al llegar el quinto año de contrato.
Si quieres saber más sobre la figura del avalista en el alquiler te invito gustosamente a pasarte por mi artículo El avalista en el contrato de alquiler.
No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.
Hola buen día
Soy aval de una propiedad, se comenzó a rentar en abril del 2019 por un año con opción de compra y/o renta por 4 años más
Primera pregunta
Dejo de ser aval transcurrido el año?
Segunda pregunta
Hay algún documento que se pueda solicitar para demostrar la finalización de aval?
Agradezco mucho su atención
Hola Romero,
Si el contrato de arrendamiento dice que las obligaciones del avalista van a durar lo mismo que dure el contrato, incluyendo las posibles prórrogas, entonces no hay duda que el avalista estará vinculado durante toda la vida del contrato, incluyendo las prórrogas.
Por otro lado, si en el contrato de arrendamiento no pone nada y el arrendador no le ha comunicado que el contrato de arrendamiento va a entrar en prorroga, su figura como avala terminará en el primer año.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenas, Me fui a vivir con mi pareja a un piso de alquiler y yo me puse de avalador y ella de arrendadora,le davan una ayuda para el alquiler, eso me dijo,el problema esta que descubri que me engañaba con otro hombre y me echo del piso,ella es arrendadora y dice que el piso es suyo, hay alguna manera de salirme de ser avalista? solo hace 1 mes que nos dieron el piso.
Hola Fran,
Usted como avalista no puede renunciar a su condición de avalista mientras el contrato se encuentre en su plazo de duración inicial.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Alquilamos por medio de inmobiliaria una vvda hace mes y medio. Como a una e las partes la paraban en breve por gestación incluyeron un avalista que según está redactado en el contrato también seria inquilino. La cuestión es que esa tercera persona ya ni puede acreditar que está teabajando ni nominas ni nada.¿ Se puede rescindir el contrato al no poder acreditar solvencia 2 de los 3 supuestos inquilinos? Gracias.
Hola Roman,
La acreditación solo se hace en el momento de la firma del contrsto. Una vez después, si se produce impagos por falta de solvencia, tendrá que acudir al juzgado, para proceder al pago de las deudas por embargo, si así lo acredita el juez o jueza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Un magnifico artículo.
Una duda He avalado un contrato con una duración de un año y se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Mi consulta es: este contrato se firmó en agosto de 2014. Mi compromiso era el contrato y su prórroga. Al haber pasado ya más de tres años ya ¿dejo de ser avalista?
Es decir no hemos firmado un contrato nuevo en 2017 que era cuando venció y por tanto entiendo que aunque siga viviendo en la casa ya no soy avalista al haber vencido el contrato y su prórroga.
Gracias.
Hola Juan,
Cómo avalista dejará automáticamente de tener esta condición si el contrato ha entrado en prórroga sin que el arrendador haya informado fehacientemente al avalista de que va a entrar en vigor la prórroga.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches quiero saber si existe algun tipo de recurso legar para dejar de ser aval de un contrato de alquler de una persona que me estafo en un credito,?
Hola Andrea,
Debería ir en contra de la persona que lo estafó, hasta que esto no haya sido contratado no podrá dejar de ser aval hasta que no finalice el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches, yo soy avalista de un local ,durante 4 años .
no tengo ninguna relación con el arrendado y burofax personal a mi el avalista de que no quiere ninguna relación conmigo.
mi pregunta ,yo puedo prescindir del contrato de avalista ya que no tengo ninguna relación con el arrendado y por escrito por burofax,gracias
Hola Marcos,
Si el contrato desde el inicio es de cuatro años, tú figura como avalista se prolongará ese tiempo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
buenas
la duda es si se puede dejar de ser avalista cuando el contrato pone lo siguiente:
El contrato tiene una duración de un año, se renovará automáticamente por plazos anuales si no media denuncia o preaviso de cualquiera de las partes con una antelación mínima de un mes respecto al día de vencimiento.
gracias
Hola Isabel,
Podría dejar de ser avalista después del primer año. Si bien le recomendaría que avisara tanto al arrendador como al arrendatario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
buenos dias,
mi duda es como hacer para dejar de ser avalista, el contrato pone lo siguiente:
el contrato se renovara automáticamente por plazos anuales si no media denuncia o preaviso de cualquiera de las partes con una antelación mínima de un mes respecto del día del vencimiento del plazo o de cualquiera de sus prorrogas.
el avalista es considerado una de las partes del contrato o esta vinculado al arrendatario???
gracias
Hola Isabel,
Dejará de ser avalista cuando termine el contrato de arrendamiento, es decir cuando termine una anualidad. Le recomendaría que lo avisará tanto al arrendador como al arrendatario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Firmé como avalista de mi hermana y su expareja en el alquiler de su vivienda, y ahora tras separarse y el juez adjudicarle a el y no a mi hermana la vivienda en alquiler me gustaría saber si tengo que hacer algo para dejar de ser avalista. Mi hermana me ha dicho que ha quedado con el propietario para firmar papeles, pero no se si eso es un cambio de contrato.
Gracias.
Hola Juan ,
Sí, dejarías de ser avalista.
Un saludo,espero haberle sido de ayuda.
Buenos días. Al respecto de esta pregunta, agradecería que la respuesta se razonara un poco más, a ser posible, porque se trata de un caso idéntico al mío. Si en el procedimiento de divorcio se adjudica la vivienda a uno de los cónyuges, entiendo que la figura del avalista no desaparece automáticamente del contrato de alquiler. ¿Qué se puede hacer si la parte adjudicataria no aporta al arrendador otras garantías que éste acepte para firmar un anexo al contrato prescindiendo del avalista (familiar del otro cónyuge)? ¿El avalista seguirá obligado hasta que el contrato se resuelva por el cónyuge que sigue en la vivienda? Entiendo que necesita el consentimiento del arrendador (en el contrato, hecho a través de agencia, se indicó que el avalista renunciaba a la limitación temporal en caso de tácita reconducción, momento en el que se encuentra, así que ni siquiera podría forzar su exclusión una vez cumplido el término legal con su prórroga – 4 años desde la firma-).
Hola,me encuentro en la siguiente situación.Soy avalista de un contrato de arrendamiento de un local dedicado a venta al por menor de artículos de alimentación,este tiene una duración de 5 años,desde el día 1/04/2014.hasta el 32/03/2019.
El arrendatario lo quiere subrogar antes de la fecha de finalización del contrato.
Mi pregunta es la siguiente: quedó yo como aval desligada de todo ?
Gracias.
Hola Rosario,
Sí, pues el aval termina cuando la figura del inquilino y el contrato desaparece.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola ,primero felicitarles por lo bien que realizan su trabajo.
Estoy en proceso concursal de personas físicas que gane,se hizo una quita del 50% de mi deuda y he de pagarla en 5 años (voy a cumplir el tercero).
Hace un año y medio un amigo de la infancia que quería montar un negocio me comento desesperado que sin nomina no le alquilaban el local,yo le explique que estando en proceso concursal mi aval carece de validez.Aun asi le di las nominas y en una pequeña inmobiliaria firme una documentación de la cual no tengo copia.
Hoy he recibido un burofax en el que se me amenaza con interponer una demanda porque este presunto amigo no paga el alquiler desde septiembre del 2017 ( yo no tenia ni idea)
Mi pregunta es,estantando en proceso concursal mi aval no tiene validez,no esta obligado el banco o inmobiliaria a asegurar la solvencia del aval? puede tener consecuencias legales? Que primeros paso he de dar?
Hay muy pocos abogados con conocimientos en procesos concursales y una vez os he leído tengo la certeza de que siois de ellos.
Un abrazo y muchas gracias por anticipado
Hola hace mas de 1 año y medio me pidieron ser aval de un amigo en una casa que rento, el termino del contrato termino pero esta persona quedo debiendo 5 meses de agua, yo no supe hasta hace dos semanas que la arrendataria me comunico que yo debo responder eso, como puedo hacerle para deslinadrme de esa responsabilidad si ni siquiera sabia que esta persona ya se habia cambiado de residencia ni me habia comunicado, de antemano gracias
Hola Sebastian,
Como avalista tendrías que hacer frete a esa deuda, pero tendrá el derecho, siempre que no haya renunciado a ellos, de que primero se dirijan para reclamar la deuda a la persona que avalaste. Si llegado el momento tuvieras que pagar la deuda, después puedes reclamar ese importe a la persona que avalaste.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola Sr. Fernández, solicito su ayuda para aclarar mi situación, le explico: soy avalista de un familiar y por razones personales deseo dejar de serlo, leí el contrato y a continuación de mi identificación dice textualmente » quien viene en constituirse como avalista y codeudor solidario de todas las obligaciones que por este acto contrae laparte arrendataria» .
Mi consulta: esta frase implicaría que en la prórroga también estoy incluida como aval?.
El contrato como antecedente se renueva anualmente a partir del 1° de febrero
Agradecida de antemano
Hola Lida.
La verdad es que es la primera vez que leo en un contrato la expresión «codeudor», así que no se bien que interpretación darle.
El avalista está claro que no responde en periodo de prórroga si así lo manifiesta.
Por tanto, como está claro que no eres coarrendataria (que sería la única forma de ser codeudora) pues solo cabe que seas avalista con las consecuencias jurídicas que la ley concede a esta figura.
Así pues, en mi opinión, responderás de las obligaciones durante la duración del contrato, pero una vez que éste termina puedes preavisar al arrendador (antes de los últimos 30 días de contrato) que quieres dejar de avalar las obligaciones del inquilino en caso de que el contrato se prorrogue.
Hola, buenos días:
Soy avalista en un contrato de alquiler a nombre de mi hija que ha entrado en situación de prórroga sin que se me haya comunicado tal situación antes de que comenzase la misma.
Cuando firmamos en contrato, no se me entregó copia del mismo y lo he tenido que solicitar seis meses después de que hubiese comenzado la prórroga tácitamente, al enterarme de que mi hija debe tres mensualidades y no dispone de medios económicos en este momento para hacer frente al alquiler.
He enviado un burofax al arrendador solicitando mi baja como fiador, pero me indica el abogado del arrendador que hay una clausula que dice que actuo como avalista solidario sin exclusión del contrato de arrendamiento, Aunque mi intención es cancelar la deuda pendiente, y, en teoría, el contrato se debería haber rescindido con una sola mensualidad adeudada. ¿Me pueden exigir como avalista, el pago del todas las mensualidades pendientes hasta la finalización de la prórroga, además de las impagadas, o por el contrario, habría finalizado como avalista al no haberme comunicado el arrendador su voluntad de prorrogar el contrato un año más? ¿Me asiste la ley en mi pretensión de dejar de ser fiador?
Agradecería una respuesta lo más rápidamente posible.
Gracias por su atención
Hola Francisco,
Entiendo que en el contrato de arrendamiento se establece que las obligaciones que tiene como avalista van a durar lo mismo que dure el contrato y se incluye en este sus prorrogas. En este caso si tendrías que hacer frente a todas las rentas que se deben y a las que quedan del contrato.
El caso de la comunicación es cuando no aparece esta cláusula en el contrato.
Un saludo, espero haberle ayudado.
Buenos días. Mi situación es la siguiente: Estoy de avalista en un contrato de alquiler y quiero dejar de serlo porque avale a mi ex cuñada,en su momento cuñada,q ya se ha separado de mi hermano. El problema que tengo es que no tengo copia del contrato para poder saber cuándo es su vencimiento. Que puedo hacer?? Hay alguna manera de averiguar cómo conseguir copia deoontrato?Denunciar o algo así? Por favor,estoy pérdida en este asunto. Gracias de antemano por la ayuda.
Hola Estela.
Prueba a pedírselo por email o burofax al arrendador/a.