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Dejar de ser avalista de un contrato de alquiler

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Para dejar de ser avalista de un contrato de alquiler es necesario que primero se consuma todo el plazo de duración que el arrendador y el inquilino dieron al contrato. Sólo cuando se cumple ese plazo, y no antes, el avalista podrá dejar de ser avalista, bien porque el contrato termine o bien porque vaya a comenzar una prórroga.

Son muchísimos las personas que han firmado un contrato de alquiler como avalistas sin ser demasiado conscientes de las obligaciones que contraían y, sobre todo, sin saber exactamente hasta cuándo iban a estar atados a ese contrato.

Introducción

El avalista es la persona que tiene que cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento cuando el inquilino ha dejado de cumplir las suyas.

Estas obligaciones incumplidas por el inquilino pueden ser muchas, aunque la más frecuente es el impago del alquiler o de otras cantidades (comunidad, IBI, agua, luz, etc).

Por lo tanto, cuando un avalista firma el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene a dos personas a las que poder reclamar el cumplimiento de las obligaciones, pues inquilino y avalista se han comprometido a ello.

Hasta cuándo

Por lo que respecta al tiempo que dura la obligación asumida por un avalista, lo primero que hay que hacer es ver qué es lo que dice el contrato de arrendamiento.

Si el contrato de arrendamiento dice que las obligaciones del avalista van a durar lo mismo que dure el contrato, incluyendo las posibles prórrogas, entonces no hay duda que el avalista estará vinculado durante toda la vida del contrato, incluyendo las prórrogas.

Pero la mayor duda radica en aquellos casos en que el contrato no dice nada respecto a la duración de las obligaciones del avalista. Además, esta suele ser la situación más habitual.

Al no decir nada el contrato tendremos que acudir a la ley, y debemos hacerlo por este orden:

  1. Ley de arrendamientos urbanos: la LAU no dice absolutamente nada en esta materia, por lo que tendremos que acudir al Código Civil.
  2. Código Civil: el Código Civil es el que nos da la solución a este asunto. En concreto, el artículo 1851 CC establece que “La prórroga concedida al deudor (inquilino) por el acreedor (arrendador) sin el consentimiento del fiador (avalista) extingue la fianza”.

Conclusión para el avalista

Como resultado de lo expuesto en el artículo 1851 CC., el avalista no puede renunciar a su condición de avalista mientras el contrato se encuentre en su plazo de duración inicial (es decir, en el plazo pactado en el propio contrato).

Una vez que se acerque la fecha de vencimiento del plazo de duración pactado en el contrato, el avalista dejará de ser avalista si se cumplen las dos siguientes condiciones:

  1. Que en el contrato no ponga que debe seguir siendo avalista incluso en los periodos de prórroga, y
  2. Que el avalista no haya recibido ninguna notificación por parte del arrendador informándole que el contrato va a entrar en periodo de prórroga: esto quiere decir que no es ni siquiera necesario que el avalista mande un escrito al acreedor diciendo que quiere dejar de ser avalista, sino que el avalista dejará automáticamente de ser avalista si el contrato ha entrado en prórroga sin que el arrendador haya informado fehacientemente al avalista de que va a entrar en vigor la prórroga.

En este último caso, el contrato entra en situación de prórroga, pero el avalista deja de ser avalista, es decir, se desvincula automáticamente de sus obligaciones.

Conclusión para el arrendador

Para evitar esta situación, que evidentemente es perjudicial para el arrendador, éste (el arrendador) debe tener las precauciones siguientes:

  1. Debe poner una cláusula en el contrato que obligue al avalista a ser avalista incluso en las prórrogas del contrato.
  2. Si no se ha hecho el punto anterior, debe mandar un escrito fehaciente al avalista cuando el contrato vaya a entrar en situación de prórroga, anunciándole que va a iniciarse la prórroga del contrato. Al informarle sobre ello, si el avalista no contesta a ese escrito, se da por hecho que está otorgando su consentimiento, por lo que el contrato entra en prórroga y el avalista continúa siendo avalista hasta la siguiente prórroga. En el caso de que el avalista conteste no otorgando su consentimiento a la prórroga, el contrato podrá continuar, entrando en juego la prórroga pero ya sin avalista.

No obstante lo mencionado (que debe ser el arrendador el que notifique al avalista) no está de más que si se quiere dejar de ser avalista de un contrato de alquiler con todas las garantías, que sea el propio avalista el que tome la iniciativa y notifique fehacientemente al arrendador, antes de entrar en juego la prórroga, que no da su consentimiento a que entre en juego la prórroga y que si ésta entra en juego será sin la figura de avalista existente hasta ese momento, renunciando a sus obligaciones. De este modo dejará de ser avalista el mismo día que entre en vigor la prórroga.

Si quieres saber más sobre la figura del avalista en el alquiler te invito gustosamente a pasarte por mi artículo El avalista en el contrato de alquiler.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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30 comentarios en “Dejar de ser avalista de un contrato de alquiler

  1. Hola buen día
    Soy aval de una propiedad, se comenzó a rentar en abril del 2019 por un año con opción de compra y/o renta por 4 años más
    Primera pregunta
    Dejo de ser aval transcurrido el año?
    Segunda pregunta
    Hay algún documento que se pueda solicitar para demostrar la finalización de aval?
    Agradezco mucho su atención

    1. Hola Romero,

      Si el contrato de arrendamiento dice que las obligaciones del avalista van a durar lo mismo que dure el contrato, incluyendo las posibles prórrogas, entonces no hay duda que el avalista estará vinculado durante toda la vida del contrato, incluyendo las prórrogas.
      Por otro lado, si en el contrato de arrendamiento no pone nada y el arrendador no le ha comunicado que el contrato de arrendamiento va a entrar en prorroga, su figura como avala terminará en el primer año.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Hola buenas, Me fui a vivir con mi pareja a un piso de alquiler y yo me puse de avalador y ella de arrendadora,le davan una ayuda para el alquiler, eso me dijo,el problema esta que descubri que me engañaba con otro hombre y me echo del piso,ella es arrendadora y dice que el piso es suyo, hay alguna manera de salirme de ser avalista? solo hace 1 mes que nos dieron el piso.

    1. Hola Fran,

      Usted como avalista no puede renunciar a su condición de avalista mientras el contrato se encuentre en su plazo de duración inicial.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Alquilamos por medio de inmobiliaria una vvda hace mes y medio. Como a una e las partes la paraban en breve por gestación incluyeron un avalista que según está redactado en el contrato también seria inquilino. La cuestión es que esa tercera persona ya ni puede acreditar que está teabajando ni nominas ni nada.¿ Se puede rescindir el contrato al no poder acreditar solvencia 2 de los 3 supuestos inquilinos? Gracias.

    1. Hola Roman,

      La acreditación solo se hace en el momento de la firma del contrsto. Una vez después, si se produce impagos por falta de solvencia, tendrá que acudir al juzgado, para proceder al pago de las deudas por embargo, si así lo acredita el juez o jueza.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Un magnifico artículo.
    Una duda He avalado un contrato con una duración de un año y se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Mi consulta es: este contrato se firmó en agosto de 2014. Mi compromiso era el contrato y su prórroga. Al haber pasado ya más de tres años ya ¿dejo de ser avalista?
    Es decir no hemos firmado un contrato nuevo en 2017 que era cuando venció y por tanto entiendo que aunque siga viviendo en la casa ya no soy avalista al haber vencido el contrato y su prórroga.
    Gracias.

    1. Hola Juan,

      Cómo avalista dejará automáticamente de tener esta condición si el contrato ha entrado en prórroga sin que el arrendador haya informado fehacientemente al avalista de que va a entrar en vigor la prórroga.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Buenas noches quiero saber si existe algun tipo de recurso legar para dejar de ser aval de un contrato de alquler de una persona que me estafo en un credito,?

    1. Hola Andrea,

      Debería ir en contra de la persona que lo estafó, hasta que esto no haya sido contratado no podrá dejar de ser aval hasta que no finalice el contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Buenas noches, yo soy avalista de un local ,durante 4 años .
    no tengo ninguna relación con el arrendado y burofax personal a mi el avalista de que no quiere ninguna relación conmigo.
    mi pregunta ,yo puedo prescindir del contrato de avalista ya que no tengo ninguna relación con el arrendado y por escrito por burofax,gracias

    1. Hola Marcos,

      Si el contrato desde el inicio es de cuatro años, tú figura como avalista se prolongará ese tiempo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. buenas
    la duda es si se puede dejar de ser avalista cuando el contrato pone lo siguiente:
    El contrato tiene una duración de un año, se renovará automáticamente por plazos anuales si no media denuncia o preaviso de cualquiera de las partes con una antelación mínima de un mes respecto al día de vencimiento.

    gracias

    1. Hola Isabel,

      Podría dejar de ser avalista después del primer año. Si bien le recomendaría que avisara tanto al arrendador como al arrendatario.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  8. buenos dias,
    mi duda es como hacer para dejar de ser avalista, el contrato pone lo siguiente:
    el contrato se renovara automáticamente por plazos anuales si no media denuncia o preaviso de cualquiera de las partes con una antelación mínima de un mes respecto del día del vencimiento del plazo o de cualquiera de sus prorrogas.
    el avalista es considerado una de las partes del contrato o esta vinculado al arrendatario???
    gracias

    1. Hola Isabel,

      Dejará de ser avalista cuando termine el contrato de arrendamiento, es decir cuando termine una anualidad. Le recomendaría que lo avisará tanto al arrendador como al arrendatario.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  9. Hola,
    Firmé como avalista de mi hermana y su expareja en el alquiler de su vivienda, y ahora tras separarse y el juez adjudicarle a el y no a mi hermana la vivienda en alquiler me gustaría saber si tengo que hacer algo para dejar de ser avalista. Mi hermana me ha dicho que ha quedado con el propietario para firmar papeles, pero no se si eso es un cambio de contrato.
    Gracias.

      1. Buenos días. Al respecto de esta pregunta, agradecería que la respuesta se razonara un poco más, a ser posible, porque se trata de un caso idéntico al mío. Si en el procedimiento de divorcio se adjudica la vivienda a uno de los cónyuges, entiendo que la figura del avalista no desaparece automáticamente del contrato de alquiler. ¿Qué se puede hacer si la parte adjudicataria no aporta al arrendador otras garantías que éste acepte para firmar un anexo al contrato prescindiendo del avalista (familiar del otro cónyuge)? ¿El avalista seguirá obligado hasta que el contrato se resuelva por el cónyuge que sigue en la vivienda? Entiendo que necesita el consentimiento del arrendador (en el contrato, hecho a través de agencia, se indicó que el avalista renunciaba a la limitación temporal en caso de tácita reconducción, momento en el que se encuentra, así que ni siquiera podría forzar su exclusión una vez cumplido el término legal con su prórroga – 4 años desde la firma-).

  10. Hola,me encuentro en la siguiente situación.Soy avalista de un contrato de arrendamiento de un local dedicado a venta al por menor de artículos de alimentación,este tiene una duración de 5 años,desde el día 1/04/2014.hasta el 32/03/2019.
    El arrendatario lo quiere subrogar antes de la fecha de finalización del contrato.
    Mi pregunta es la siguiente: quedó yo como aval desligada de todo ?
    Gracias.

    1. Hola Rosario,

      Sí, pues el aval termina cuando la figura del inquilino y el contrato desaparece.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  11. Hola ,primero felicitarles por lo bien que realizan su trabajo.
    Estoy en proceso concursal de personas físicas que gane,se hizo una quita del 50% de mi deuda y he de pagarla en 5 años (voy a cumplir el tercero).
    Hace un año y medio un amigo de la infancia que quería montar un negocio me comento desesperado que sin nomina no le alquilaban el local,yo le explique que estando en proceso concursal mi aval carece de validez.Aun asi le di las nominas y en una pequeña inmobiliaria firme una documentación de la cual no tengo copia.
    Hoy he recibido un burofax en el que se me amenaza con interponer una demanda porque este presunto amigo no paga el alquiler desde septiembre del 2017 ( yo no tenia ni idea)
    Mi pregunta es,estantando en proceso concursal mi aval no tiene validez,no esta obligado el banco o inmobiliaria a asegurar la solvencia del aval? puede tener consecuencias legales? Que primeros paso he de dar?
    Hay muy pocos abogados con conocimientos en procesos concursales y una vez os he leído tengo la certeza de que siois de ellos.
    Un abrazo y muchas gracias por anticipado

  12. Hola hace mas de 1 año y medio me pidieron ser aval de un amigo en una casa que rento, el termino del contrato termino pero esta persona quedo debiendo 5 meses de agua, yo no supe hasta hace dos semanas que la arrendataria me comunico que yo debo responder eso, como puedo hacerle para deslinadrme de esa responsabilidad si ni siquiera sabia que esta persona ya se habia cambiado de residencia ni me habia comunicado, de antemano gracias

    1. Hola Sebastian,

      Como avalista tendrías que hacer frete a esa deuda, pero tendrá el derecho, siempre que no haya renunciado a ellos, de que primero se dirijan para reclamar la deuda a la persona que avalaste. Si llegado el momento tuvieras que pagar la deuda, después puedes reclamar ese importe a la persona que avalaste.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  13. Hola Sr. Fernández, solicito su ayuda para aclarar mi situación, le explico: soy avalista de un familiar y por razones personales deseo dejar de serlo, leí el contrato y a continuación de mi identificación dice textualmente » quien viene en constituirse como avalista y codeudor solidario de todas las obligaciones que por este acto contrae laparte arrendataria» .
    Mi consulta: esta frase implicaría que en la prórroga también estoy incluida como aval?.
    El contrato como antecedente se renueva anualmente a partir del 1° de febrero

    Agradecida de antemano

    1. Hola Lida.

      La verdad es que es la primera vez que leo en un contrato la expresión «codeudor», así que no se bien que interpretación darle.

      El avalista está claro que no responde en periodo de prórroga si así lo manifiesta.

      Por tanto, como está claro que no eres coarrendataria (que sería la única forma de ser codeudora) pues solo cabe que seas avalista con las consecuencias jurídicas que la ley concede a esta figura.

      Así pues, en mi opinión, responderás de las obligaciones durante la duración del contrato, pero una vez que éste termina puedes preavisar al arrendador (antes de los últimos 30 días de contrato) que quieres dejar de avalar las obligaciones del inquilino en caso de que el contrato se prorrogue.

  14. Hola, buenos días:
    Soy avalista en un contrato de alquiler a nombre de mi hija que ha entrado en situación de prórroga sin que se me haya comunicado tal situación antes de que comenzase la misma.
    Cuando firmamos en contrato, no se me entregó copia del mismo y lo he tenido que solicitar seis meses después de que hubiese comenzado la prórroga tácitamente, al enterarme de que mi hija debe tres mensualidades y no dispone de medios económicos en este momento para hacer frente al alquiler.
    He enviado un burofax al arrendador solicitando mi baja como fiador, pero me indica el abogado del arrendador que hay una clausula que dice que actuo como avalista solidario sin exclusión del contrato de arrendamiento, Aunque mi intención es cancelar la deuda pendiente, y, en teoría, el contrato se debería haber rescindido con una sola mensualidad adeudada. ¿Me pueden exigir como avalista, el pago del todas las mensualidades pendientes hasta la finalización de la prórroga, además de las impagadas, o por el contrario, habría finalizado como avalista al no haberme comunicado el arrendador su voluntad de prorrogar el contrato un año más? ¿Me asiste la ley en mi pretensión de dejar de ser fiador?
    Agradecería una respuesta lo más rápidamente posible.
    Gracias por su atención

    1. Hola Francisco,

      Entiendo que en el contrato de arrendamiento se establece que las obligaciones que tiene como avalista van a durar lo mismo que dure el contrato y se incluye en este sus prorrogas. En este caso si tendrías que hacer frente a todas las rentas que se deben y a las que quedan del contrato.

      El caso de la comunicación es cuando no aparece esta cláusula en el contrato.

      Un saludo, espero haberle ayudado.

  15. Buenos días. Mi situación es la siguiente: Estoy de avalista en un contrato de alquiler y quiero dejar de serlo porque avale a mi ex cuñada,en su momento cuñada,q ya se ha separado de mi hermano. El problema que tengo es que no tengo copia del contrato para poder saber cuándo es su vencimiento. Que puedo hacer?? Hay alguna manera de averiguar cómo conseguir copia deoontrato?Denunciar o algo así? Por favor,estoy pérdida en este asunto. Gracias de antemano por la ayuda.

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