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Demandar al inquilino sin conocer su domicilio

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Se puede demandar al inquilino sin conocer su domicilio pero… en ese caso, ¿a qué dirección va a mandar el juzgado la demanda? y… ¿qué ocurre si hay varios domicilios en el contrato de arrendamiento?.

El arrendador puede tener necesidad de interponer una demanda contra el inquilino por varios motivos, pero me voy a centrar en este post en dos tipos de demanda:

  • Demanda de desahucio por impago de rentas (reclamando o no las rentas).
  • Sólo demanda reclamando rentas impagadas por el inquilino (sin desahucio).

En estos dos casos puede darse la circunstancia de que el inquilino ya se haya ido de la vivienda o local y el arrendador desconozca cuál es el nuevo domicilio, con lo que surge la duda de cuál es el domicilio en el que se le va a notificar al inquilino que ha sido demandado (dado que la notificación debe hacerse si o si).

La norma que se encarga de las notificaciones entre las partes es la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Ya que surgen problemas derivados del alquiler con bastante frecuencia, la LEC ha establecido un procedimiento de notificaciones específico para los dos tipos de demandas que he mencionado anteriormente, es decir, para todo lo que tiene que ver con las rentas impagadas. Y ese procedimiento se va a aplicar tanto si se conoce el domicilio actual del inquilino como si no se conoce.

En concreto, es la aplicación de dos artículos de la LEC quien nos dice en qué dirección debe notificarse la demanda al inquilino. Esos dos artículos son los siguientes:

  • Artículo 155.3, párrafo II.
  • Artículo 164, párrafo IV.

Regla general

Es el artículo 155.3, párrafo II LEC. el que establece en qué domicilio hay que notificar la demanda.

En los casos de demanda de desahucio por impago de rentas o en caso de demandas sólo de reclamación de rentas (sin pedir desahucio) la regla general va a ser que primero se va a intentar notificar la demanda en el domicilio en el que se encuentra el inmueble arrendado.

Y si en el domicilio en el que se encuentra el inmueble arrendado no puede realizarse la notificación (por ejemplo, si el personal del juzgado hace dos intentos de notificación sin éxito), entonces no se buscan nuevos domicilios del inquilino (a través de Tráfico, Policía, padrón municipal, etc) y directamente se notifica por edictos (ver más abajo).

Regla especial

Puede darse el caso en que el inquilino haya indicado al arrendador un domicilio para notificaciones distinto al domicilio en el que se encuentra el inmueble arrendado. Esta indicación puede haberla realizado en dos momentos distintos:

  • En el propio contrato de arrendamiento
  • Después de firmar el contrato de arrendamiento

Pues bien, en los casos en que el inquilino haya indicado al arrendador otro domicilio, la demanda deberá notificarse, en primer lugar en el domicilio indicado.

Si en ese domicilio no puede realizarse correctamente la notificación de la demanda, entonces habrá que realizar la notificación en el domicilio en el que se encuentra el local o la vivienda arrendada.

Por último, si no ha habido éxito ni en el primer domicilio indicado ni en el inmueble arrendado, entonces la notificación de la demanda se realizará por edictos.

Notificación por edictos

Una vez que el juzgado ha intentado hacer la notificación de la demanda el el domicilio indicado por el inquilino o en el inmueble arrendado, el juzgado emite una Diligencia de Ordenación y se la envía al arrendador (o a su procurador ) en la que se le indica que como no ha habido éxito en la notificación que se ha intentado pues que directamente se realizará la notificación por edictos.

La notificación por edictos quiere decir que se “cuelga” la demanda (bueno, en realidad el Decreto de admisión de la demanda) en el tablón de anuncios del juzgado.

Así es como debe proceder el juzgado, pues así lo indica el mencionado artículo 164, párrafo 4º de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Al día siguiente de que el juzgado emita esa Diligencia de Ordenación, se cuelga el Decreto de admisión de la demanda el tablón de anuncios del juzgado.

Desde ese momento se tiene por notificado al inquilino (aunque no se entere) y empieza a contar el plazo de diez días hábiles que se le concede al inquilino para que pueda pagar lo que se le reclama, enervar, oponerse a la demanda, etc.

Si pasan los diez días hábiles y el inquilino no se entera de que se ha expuesto la demanda en el tablón de anuncios del juzgado (es lo que suele pasar), entonces el juzgado emite un “Decreto ganador” y se lo notifica al arrendador (o a su procurador).

Finalización del proceso

Este Decreto ganador es la resolución judicial que dice que el inquilino debe al arrendador el dinero reclamado y se le condena a pagar esa cantidad y a pagar las costas judiciales. Además, en caso de que se pidiera también el desahucio, el Decreto va a ordenar también que se proceda al lanzamiento (desalojo).

Este “Decreto ganador” también debe ser notificado al inquilino pero, para evitar pérdidas de tiempo, la ley también contempla que se publique por edictos en el tablón de anuncios del juzgado, dándose así por enterado el inquilino (aunque en realidad no se entere).

Y en tu contrato de arrendamiento… ¿aparece algún domicilio para notificaciones distinto al del inmueble arrendado?.

11 comentarios en “Demandar al inquilino sin conocer su domicilio

  1. Buenas tardes,
    Un imquilino con el que tengo firmado un contrato de alquiler se ha ido y me ha dejado una deuds de mas de 4.000€
    No tengo direccion donde notificarle y pienso que ARRENTA no me solucionara el tema
    Podriais seguir vosotros el caso?
    Un saludo

  2. Buenos días Eduardo.
    Entiendo que se cuelga el Decreto de Recepción de la Demanda en el Tablón de del Juzgado,
    en el caso de que no haya sido posible notificar la recepción de la Demanda al demandado a través de
    una o de las dos direcciones a las que se envía la notificación,
    pero en el supuesto de que no haya ni una sola dirección del arrendador, ¿ se cumple la misma norma?

    ¿Crees que es moral?

    Si yo no comunico a alguien haberle interpuesto una demanda ( verbalmente), ni le llega la notificación de la misma,
    sería muy fácil conseguir la emisión de un decreto ganador sin dar opciones al demandad, a defenderse.
    En el caso en el que sea un asunto a tratar que requiera defensa, evidentemente, pues si es por impago dudo que haya necesidad de defensa por parte del demandado.

    No obstante yo tuve unas arrendatarias que vinieron a través de una agencia que les hizo pagar un mes de comisión,
    y acogiéndose a esa excusa, el último mes del renta no lo pagaron, ( que hiciéramos uso de la fianza para cubrir ese mes, es lo que nos dijeron).

    Dejaron tanto estropicio en la vivienda que ni con dos fianza se habría cubierto el mal generado.
    Es evidente que de cara a un juicio, sus argumentos de defensa ( el mes que les cobró la inmobiliaria) no habrían tenido
    ninguna validez, no obstante, creo que tienen derecho a exponer las razones por las cuales no pagaron el último mes de alquiler y, confirmando que la legislación propicia este tipo de facilidades ( en este caso para el arrendador)
    me parecería ligeramente inmoral que transcurridos los 10 días tras la admisión de la demanda, sin más, se le comunique al arrendatario que debe pagar lo adeudado más las costas del juicio sin haber tenido derecho alguno a defenderse.
    Nosotros precisamente en aquel entonces no demandamos por carecer del domicilio de las arrendatarias.
    A día de hoy y si esto que leo se cumple, creo que habría sido muy sencillo ganarles la demanda.

    ¿No existe una notificación vía nota telefónica ( SMS, mail, etc) ?

    Creo que mi abogado les envió un burofax informándoles de la posibilidad de una demanda si no pagaban,
    pero ni caso…

    En fin, muchas gracias por la web, nos sirve de gran ayuda a todos aquellos que andamos un poco perdidos
    en estos asuntos. Y sobretodo veo que en rasgos generales es una gran y fiable fuente de información,
    puesto que he preguntado a otros abogados por asuntos relacionados, y cada uno te dice una cosas.
    ( hasta que no llega el momento de pagar y esperar que te den una solución bien estudiada)

      1. Entonces, ¿sin poseer una dirección de domicilio del demandado, en la demanda
        se puede demandar?

        O se entiende que es obligatorio que figure al menos una dirección en el contrato de arrendamiento ( a la que hay que dirigir la demanda) y que si esta no figura, el contrato queda invalidado.

        En el supuesto de que el arrendatario haya dado una falsa, no lo veo problemático según leo.
        La demanda nunca le llegará pero a los 10 días recibirá su merecido.
        Por no pagar, y por haber aportado una dirección errónea

        1. Hola Rubén.

          Siempre será recomendable poner una dirección en el contrato de arrendamiento.

          Si no aparece ninguna se puede demandar, si bien en ese caso no suele ser frecuente la notificación por edictos, sino que el juzgado pide averiguación de domicilios.

          Y si finalmente no hay éxito… pues por edictos y, como dices, a loa diez días tendrá su merecido.

  3. Las redes sociales son una fuente de recursos,tanto para bien como para mal,está claro.

    Yo he dado con la direccion de mi inquilino que se largó dejandome meses de alquiler y suministros sin pagar además de tener que pagar para que se llevaran toda la basura de muebles que dejaron ,arreglar atascos en cocina y baño y las paredes llenas de agujeros entre otras cosas y lo curioso es que somos casi vecinos y lo más curioso que con conocidos comunes.
    Le llamo para recordarle sus deudas por las buenas,más de 6000 € ,pero ya no me coje el telefono,asi que le dejo mensajes por whatsapp para que conste que le comunico su deuda y la demanda proxima.

    La pregunta es ¿la demanda debe de ponerla un abogado,procurador o puedo ir directamente al juzgado a ponerla yo?he tenido que gastar en adecentar el inmueble para ponerlo en alquiler y me he gastados unos miles de euros importantes y no estoy ahora para mas gastos

    Te agradeceria los pasos que deberia dar

  4. Buenas tardes el arrendatario alquilo el piso donde yo vivía por retraso del impago de un mes en el cual entro otro inquilino al piso estando viviendo con mi hijo de 8 años y yo me fui de este piso ya que nos echaron a la calle prácticamente entrando nuevos inquilinos a mi domicilio, ahora me reclama el triple de lo que debía sabiendo que ese mes de alquiler se suple con el mes de fianza también en dicho contrato el arrendatario para librarse de impuestos me hizo un contrato como que solo tenia alquilada una habitación pero yo tengo los recibos que mensual le pagaba el coste entero del alquiler del piso ahora me va a demandar que podría pasar en estos casos????

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