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Derecho de alquiler preferente del ex inquilino de local de renta antigua

El Derecho de alquiler preferente del ex inquilino de local de renta antigua (derechos de tanteo y retracto al alquiler) y más concretamente su derecho a ser informado de la intención de alquilar nuevamente del arrendador, se configura como una inminente fuente de conflicto ante la masiva extinción de contratos el 31 de diciembre de 2014.

Tal y como indicábamos en nuestro artículo (en video y texto) Extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua, la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994 dice que los contratos de arrendamiento de local de renta antigua (los anteriores al 9 de mayo de 1985) se regularán por la ley de arrendamientos urbanos de 1964 pero, además, por ciertas normas que se recogen en esa propia Disposición Transitoria.

Esas normas se refieren a varias materias. Pero se hace alusión especialmente a todo lo relacionado con la extinción y subrogación de los contratos de alquiler de local y, también, a los derechos que se le otorgan al inquilino una vez que se extingue el contrato.

En el post enlazado más arriba mencionábamos que casi todos los contratos de local de negocio se extinguen el 31 de diciembre de 2014. Pero por motivos prácticos dejábamos pendiente para este nuevo post lo relacionado con los derechos que adquiere el ex inquilino una vez que se extingue o finaliza su contrato de renta antigua. Pasemos a analizarlo en texto o en video, como prefieras…

Derecho a ser notificado fehacientemente por el arrendador sobre la intención (del arrendador) de alquilar nuevamente el local dentro del año inmediatamente siguiente a la fecha de extinción del contrato de renta antigua:

Esta notificación ha de ser fehaciente y además deberá contener datos sobre la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

La notificación ha de hacerse, en principio, sea cual sea la actividad que se vaya a realizar en el local.

Una vez hecha la notificación y si están correctos los datos que contiene, el ex inquilino tiene un plazo de treinta días naturales (desde el siguiente a aquel en que recibió la notificación) para ejercer o no su derecho de tanteo o arrendamiento preferente:

  • Si ejerce el derecho habrá que firmar nuevo contrato dentro de esos treinta días de plazo.
  • Si no ejerce su derecho en ese plazo perderá su derecho de arrendamiento preferente el ex inquilino, y el arrendador lo podrá alquilar a quien tenía previsto inicialmente, pero la ley impone al arrendador que lo haga en los noventa días siguientes a la finalización del plazo de treinta días que se le dio al ex inquilino. Si no lo hace en ese plazo, habría que iniciar de nuevo el proceso de notificación y se abriría nuevamente el plazo de un mes para el tanteo del ex inquilino (siempre que estemos dentro del año inmediatamente siguiente a la extinción del contrato de renta antigua). Además, en caso de no ejercer el derecho de preferencia o de tanteo, el arrendador deberá indemnizar al ex inquilino con 18 mensualidades de renta si la actividad es similar o afín a la de renta antigua (si la actividad es otra no habrá derecho a indemnización).

Si el arrendador no hace la notificación o la hace pero el contenido de la misma no se ajusta a la realidad y alquila el local a otra persona, podrá el ex inquilino subrogarse (sustituir) (derecho de retracto) en la posición del nuevo inquilino en los sesenta días siguientes a la recepción de la copia del contrato (veremos en el siguiente punto que es obligación del arrendador enviar copia legalizada del nuevo contrato al ex inquilino). Puede el ex inquilino incluso solicitar el desahucio del nuevo inquilino o si lo prefiere solicitar indemnización de 18 mensualidades de la renta vigente en la última mensualidad del contrato de renta antigua (el derecho a indemnización se dará sólo si la actividad del nuevo inquilino es similar o afín a la que hacía el ex inquilino, por lo que si la actividad es distinta solo cabrá la opción del desahucio o se quedará sin derecho el ex inquilino, pues no cabe derecho a indemnización). No aclara la ley qué ocurre si el arrendador no manda copia del contrato al ex inquilino. Entendemos que le asisten los mismos derechos que cuando no se le permite la subrogación.

Por tanto, para que el arrendador no se encuentre con estos problemas, exige la ley que notifique fehacientemente al inquilino (aunque no se aclara la antelación necesaria), su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, así como notificarle en ese mismo escrito la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo inquilino.

Derecho a recibir copia del nuevo contrato:

El ex inquilino tiene derecho a recibir copia del nuevo contrato firmado entre el nuevo inquilino y el arrendador en el plazo de quince días desde su firma, siempre que se hubiera firmado en el año inmediatamente siguiente a la extinción del contrato de renta antigua. Si se firmó más tarde no tendrá este derecho el inquilino.

Derecho de preferencia en el arrendamiento o de tanteo:

Ya hemos manifestado en los dos puntos anteriores en qué consiste este derecho y en qué casos se puede ejercer.

Derecho de retracto:

Ya hemos hablado de él. Es el derecho del ex inquilino a “apartar” al nuevo inquilino si éste ha firmado un contrato con el arrendador dentro del año inmediatamente siguiente a la fecha de extinción del contrato de renta antigua.

Derecho a indemnización:

En el caso de que se alquile el local a un nuevo inquilino dentro del año inmediatamente siguiente a la extinción del contrato y el arrendador hubiera cumplido con su obligación de notificarlo fehacientemente al ex inquilino y éste optó por no seguir en el local en las nuevas condiciones (ya hemos visto lo que ocurre si no lo notifica), tendrá que indemnizar  el arrendador (o su causahabiente/sucesor) al ex inquilino con 18 meses de renta si la actividad realizada en el local es similar o afín a la que se realizaba en el contrato de renta antigua. Igual indemnización tendrá que pagar el arrendador al ex inquilino si, en lugar de alquilar de nuevo el local, es él mismo el que se establece en el local para realizar actividad similar o afín a la anterior aprovechando el arrendador, por tanto, la clientela generada con los años por el ex inquilino.

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

Derecho de alquiler preferente del ex inquilino de local de renta antigua

18 comentarios en “Derecho de alquiler preferente del ex inquilino de local de renta antigua

  1. Hola. El día 8 de enero de este mismo año, informaron a mi madre de que el día 30 de este mismo mes, debía abandonar el local donde se encuentra su carnicería. El negocio lleva abierto más de 40 años. Mi abuelo firmó un contrato de renta antigua para ellos, hijos y nietos, osea, 3 generaciones de alquiler de renta antigua. Con menos de un mes nos echan a la calle y nos piden más de 4 veces el alquiler de renta antigua. Tengo varias cuestiones, tengo 23 años una hermana de 22 y un hermano de 9 años. De este negocia comen 4 familias y me preocupa mucho la situación de mi casa. Espero que me pueda contestar.

    1. ¿Es correcto el tiempo con el que avisa?
    2. ¿Existe alguna cantidad o mínimos y máximos impuestos como cantidad a ofrecer en los nuevos contratos a ex-arrendatarios de renta antigua?
    3. Mi abuela sigue viva, estando vivo uno de los dos que firmaron hace 40 años el contrato ¿también se extingue el contrato?

    Muchísimas gracias por la atención y disculpe las molestias. Enhorabuena por el blog. Sirve de mucha ayuda para aquellos que nos es imposible tener un abogado a nuestra disposición.

  2. Hola.
    Quería preguntar si en caso de venta tenemos derecho al retracto en un local de renta antigua,dado que los propietarios quieren vender ahora que se ha extinguido el contrato.llevamos varios meses negociando.y ahora la propiedad “dice” que tiene una oferta de casi el doble que la efectuada por nosotros. Nuestra oferta es incluso superior a la tasación.Nuestro interés es debido a que tenemos una licencia de actividad que a día de hoy no se conceden en esa zona de la ciudad(zas) y que obviamente no haríamos cambio de titular,ya que no quieren pagar nada por ella y alegan que ellos “la pueden conseguir” .somos conscientes de que si la oferta que tienen es tan alta es única y exclusivamente por la licencia(que es mi madre la titular) pero que el local lo dejaríamos vacio y sin licencia. Ellos incurren en una estafa al estar vendiendo una discoteca con licencia?cuando solo van a tener un bajo vacío y sin licencia?muchas gracias.espero vuestra respuesta

    1. Hola Santiago.

      El derecho de tanteo (adquirir el local con preferencia a un tercero) lo tendrías si el contrato de arrendamiento aún siguiera en vigor. Pero si el contrato ya ha concluido no tienes ee derecho.

      Sin embargo, podrás exigir ser nuevamente el inquilino si el nuevo propietario alquila el local durante todo 2015 para la misma actividad que se venía desarrollando. Si lo alquila pasado 2015 pierdes también ese derecho de alquiler preferente.

      Suerte!!!.

  3. Buenas tardes, en primer lugar agradecer su información, le querría exponer lo siguiente:
    Mi abuelo firmó contrato de alquiler en el año 1967 de dos habitaciones anexas a la vivienda, para negocio (tienda y trastienda), con entradas independientes desde la calle, a una persona.
    Actualmente el negocio sigue en funcionamiento, pero creemos que está al frente su mujer pues consta ella como autónomo, sabemos que el alquiler de renta antigua finalizó el 01 enero de 2015, pero al ser persona física finalizará a la muerte o fallecimiento de la mujer, (corríjame si estoy equivocado por favor). Se ha estado subiendo el alquiler según decía la ley de alquiler de rentas antiguas.
    Mi pregunta: Esta persona sigue aun con el contrato de renta antigua en vigor, pero quiero saber,¿cuanto se le tiene o se le puede subir el recibo de este mes y sucesivos , se puede subir el alquiler a lo que actualmente se paga en la zona o incluso más y que ocurriría en caso de subir el alquiler 6 veces más de lo que paga que es más o menos lo normal de la zona, se entendería nuevo contrato o sigue vigente el de renta antigua hasta finalización del mismo. gracias Atentamente un saludo

  4. Buenos días.
    Mis padres tienen un local, que desde 1984 y hasta el 31 de diciembre ha estado alquilado (renta antigua).
    Cuando se acercaba fin de año, le ofrecimos al arrendatario continuar con el alquiler pero actualizándolo y denegó la oferta.
    ¿En este caso también existe derecho de tanteo si lo intentamos alquilar a otra persona/empresa? ¿hay algún modo de no tener que informarle de que vamos a efectuar un contrato? (nunca hubo ningún problema, pero cuando se fue , se llevó todo lo que pudo, incluso sin ser suyo)
    Gracias, un saludo

      1. Gracias.
        ¿Pero aunque yo no quiera alquilárselo a esta persona por los problemas y desperfectos causados?
        Y si decido alquilar el local por días o meses ¿también tengo que notificárselo y esperar un mes para alquilarlo?.
        ¿Los dueños no han podido disponer del local desde hace 30 años, y aún así hay que esperar otro año para poder disponer del local en su totalidad?
        Otra pregunta, uno de los conyuges ha fallecido con lo que el local, se entiende que es del otro y de los hijos, ¿podría venderlo el conyuge vivo a sus hijos al precio que quisiera o también tendría derecho el arrendatario?
        gracias por todo

        1. Hola Cristina.

          Es un derecho que la ley de arrendamientos urbanos concede al inquilino una vez que termina el contrato de arrendamiento. Eso no significa que vaya a quedarse con el local en arrendamiento, pero debes comunicárselo durante el primer año. Si no lo haces y lo alquilas a otras personas, entonces el inquilino podrá ejercer su derecho de retracto y expulsar del local a las personas que le privaron de su derecho de alquiler preferente.

          En caso de venta, también tiene derecho de tanteo y de retracto el ex inquilino.

  5. Buenas tardes:

    Tenía como arrendatario un contrato de renta antigua (enero de 1984), sobre un local de negocio, adquirí el mismo, mediante escritura de traspaso de febrero de 1991, en donde me comprometía durante un mínimo de un año a seguir con la misma actividad que se venia ejerciendo (venta menor de prendas de vestir), y posteriormente cambie de actividad a la de peluquería de señoras. Con fecha noviembre de 2014, de mutuo acuerdo, se resolvió el contrato verbalmente, ante la inminente resolución por ley. Pues bien, a los pocos meses, veo que se ha vuelto a arrendar el local para la misma actividad que yo ejercía, peluquería de señoras. El arrendador no me ha comunicado nada sobre el nuevo contrato. ¿Tengo derecho a la indemnización prevista en la D.T. 3ª E.10 de la LAU?.

    Saludos

    1. Hola Frank, y disculpa la demora en responderte.

      Desde luego que tienes derecho a esa indemnización. El arrendador debería haberte informado (lo exige la ley) del nuevo contrato de arrendamiento. Al no haberte informado puedes optar por exigirle la indemnización (18 mensualidades de la renta vigente en el último mes de vuestro contrato) o pedir el desahucio del actual arrendatario y ser tu el nuevo arrendatario en las mismas condiciones que tiene éste último.

      Si quieres hacer algo de esto puedes ponerte en contacto conmigo en info@abogadosparatodos.net

      Es conveniente que hagas las cosas correctamente para no perder tus derechos.

      1. Estimado Eduardo:

        En relación a la respuesta recibida sobre una finalización de contrato de renta antigua, que de mutuo acuerdo se extinguió verbalmente en el mes de noviembre 2014, y el propietario lo ha vuelto a arrendar para la misma actividad que se ejercía de peluquería. Pues bien me contestaste que tenia derecho a la indemnización prevista en DT 3ª.E.10 de la LAU. Pero sabiendo que tengo un año para reclamar, mi pregunta es desde cuando se computa dicho periodo de prescripción, desde Noviembre o desde el 31 de Diciembre?.

        Atte.

  6. Hola. Felicidades por tu blog. Es muy interesante. Te expongo mi caso y las consiguientes dudas. Mis abuelos tenían un local arrendado con renta antigua (muyyyyy por debajo de su valor actual) a una persona que lo tiene como bar, que para colmo debe seis meses de esa renta. Con esta situación estamos interesados en venderlo. Dudas:

    1) ¿Puedo venderlo sin que se le tenga que pagar nada de derecho de traspaso o similar? Entiendo que si no fuera moroso sí que se le tendría que abonar este derecho pero al ser moroso no lo tengo claro.
    2) ¿Tendría derecho de tanteo aunque fuera moroso en caso de venta? Esto es solo por curiosidad.
    3) ¿Puedo no renovarle el alquiler a partir del 1 de enero de 2016 comunicándoselo en el mes de octubre y cómo lo hago?

    Muchas gracias de nuevo por tu ayuda y disposición para con los demás.
    Saludos y gracias por leerlo.

    1. Hola Miguel

      Si debe rentas puedes reclamárselas y si no las paga puedes interponer demanda de desahucio. Pero si las paga no podrás optar por no renovarle el contrato, pues se supone que se extingue en la fecha de jubilación o fallecimiento del arrendatario.

      Por otro lado, en caso de venta, el arrendatario tiene derecho a quedarse con el local en las condiciones pactadas con tu comprador.

  7. Buenos dias,
    Ante todo felicidades por este blog.
    Mi caso es el siguiente:
    En 1970 firme contrato de alquiler de un local y a fecha de hoy, sigo en el.
    El local est ubicado en un edificio que es propiedad de un Ateneo, siendo yo mismo socio. Esta entidad ( sin animo de lucro y teniendo en cuenta que la cantidad que pague el comprador tiene que ser donada a beneficiencia ) quiere vender el Inmueble, nos piden autorización a los socios y mis dudas són :
    – el contrato de tengo sirve de algo frente al nuevo comprador??
    – Que Alquiler pueden quererme cobrar en caso de que siga en Local??
    – Merece la pena ponerse en denuncias/juicios??
    Muchas gracias por su respuesta

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