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Derecho de retracto del inquilino por venta de vivienda de renta antigua

El derecho de retracto del inquilino por venta de vivienda de renta antigua se regula, principalmente, en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, si bien en la LAU de 1994 se establecen importantes restricciones a este derecho, que deberán ser observadas por el arrendatario (inquilino) para saber si puede o no ejercerlo.

Al hablar de viviendas de renta antigua me estoy refiriendo a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.

Qué es el derecho de retracto en renta antigua?

En este post de lo que voy a escribir es del derecho que tiene el inquilino de una vivienda de renta antigua a comprar esa vivienda en el caso de que el propietario la haya vendido a una tercera persona sin respetar el derecho de tanteo del inquilino. Si quieres saber más sobre el derecho de tanteo del inquilino te invito a leer mi post El derecho de tanteo del inquilino por venta de vivienda de renta antigua.

Por tanto, voy a analizar el derecho que tiene el inquilino a comprar la vivienda de renta antigua que habita en caso de que la haya adquirido una tercera persona sin que se le haya ofrecido a él antes la venta.

Qué normas se aplican en esta materia?

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU`94) estableció una serie de Disposiciones Transitorias  para regular qué debía pasar con los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de dicha Ley (entrada en vigor el 1 de Enero de 1995). En cuanto a viviendas se refiere, es la Disposición transitoria Segunda (DT Segunda) la que se encarga de decirnos qué ocurrirá con estos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.

Dicha DT Segunda establece, en su inicio, que estos contratos de arrendamiento se van a regir por lo establecido en dicha DT y, en las materias en las que dicha DT no diga nada, entonces se seguirá aplicando a ese contrato la LAU DE 1964. Por tanto, primero tendremos que mirar si la DT Segunda de la LAU´94 dice algo sobre una determinada materia (en nuestro caso, sobre el derecho de retracto del inquilino), y si no dice nada tendremos que acudir a la LAU´64 a ver si dice algo al respecto.

Así pues, lo primero es acudir a la DT Segunda de la LAU´94.

LAU de 1994

En materia de derecho de retracto el párrafo segundo del número 3 de la DT Segunda nos indica que en la LAU de 1964 se regula el derecho de retracto del inquilino. Y a continuación viene a decirnos que no procederá el derecho de retracto a favor del inquilino (ni el de tanteo) en los casos de adjudicación de vivienda a consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la Comunidad sobre la cosa (edificio), ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

Es decir, si el inquilino de la vivienda de renta antigua se encuentra en alguno de estos casos, entonces no tendrá derecho de retracto. Y si no se encuentra en ninguno de esos dos casos, entonces tendremos que acudir a la LAU de 1964.

LAU de 1964

En la LAU de 1964 es su Capítulo VI el que se encarga de regular el derecho de retracto del inquilino. Dicho Capítulo abarca desde el artículo 47 hasta el 55, y trata tanto del derecho de retracto como del de tanteo.

El artículo 48.1 viene a decirnos que el inquilino puede ejercitar su derecho de retracto en los siguientes casos:

  • Cuando no se le haya notificado, antes de realizarse la venta a un tercero, la intención del propietario de vender la vivienda, pues existe obligación de notificar esa intención de venta.
  • Cuando se le hubiera notificado la intención de vender la vivienda a un tercero, pero la notificación se hizo sin cumplir todos los requisitos exigidos.

El artículo 48.2 nos dice que el inquilino podrá ejercitar su derecho de retracto durante 60 días naturales a contar desde el día siguiente a aquél en que recibió la notificación por parte del tercero/comprador. Éste deberá notificarle las condiciones esenciales de la venta mediante entrega de la escritura o documento en que fue formalizada. Por tanto, estamos ante un nuevo caso de retracto (ahora quien no notifica es el adquirente, no el vendedor como en el caso del artículo 48.1).

El artículo 51 viene a decir que el inquilino que ha ejercido su derecho de retracto, adquiriendo por tanto la vivienda, no podrá volver a venderla hasta que transcurran dos años de la adquisición. Sin embargo, aclara la norma, si este inquilino que ha adquirido ejerciendo su derecho de retracto ha venido a peor fortuna, entonces si podrá vender en ese plazo de dos años.

El artículo 52 nos dice que el comprador de un inmueble o edificio compuesto de varias viviendas, no podrá vender “sueltas” aquellas viviendas que a la fecha en que las adquirió tuviesen en vigor un contrato de arrendamiento. Sin embargo, el precepto permite hacerlo en caso de que quien pretende la venta haya venido a peor fortuna.

El artículo 53 nos habla de la posibilidad que tiene el inquilino de impugnar la compraventa realizada entre el vendedor y el nuevo comprador. Así, cuando el inquilino no haya ejercido sus derechos de tanteo o retracto, éste podrá impugnar la compraventa en los siguientes casos:

  • Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo 52.
  • Cuando el precio de la transmisión exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: al 3% cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes del 1 de enero de 1942; y al 4,6% si lo fuere con posterioridad.

Sin embargo, cuando el precio del terreno en el que se encuentre el inmueble transmitido compuesto por una sola vivienda sea superior al precio de lo edificado, entonces no podrá el inquilino ejercer la impugnación de la compraventa, sea cual sea el precio de la misma.

El artículo 53.2 viene a establecer que el derecho a impugnar la compraventa por haberse dado alguno de los casos del número 1 del artículo 53 caducará a los 60 días naturales contados desde el siguiente de la notificación que el comprador debió enviar al inquilino anunciando su nueva condición de adquirente.

Finalmente, establece el artículo 53.3 que si el inquilino ejerce su derecho a impugnar y su acción prospera, entonces no podrá el comprador negar la prórroga del contrato de arrendamiento al inquilino impugnante basándose en la causa primera del artículo 62, es decir, basándose en la necesidad de la vivienda para sí o para familiar.

En resumen, en los casos en que la Ley no lo prohiba, el inquilino tendrá derecho de retracto en los siguientes casos:

  • Si no recibe la notificación de la intención de venta del propietario a un tercero.
  • Si recibe tal notificación pero con omisión de las circunstancias esenciales de la oferta.
  • Si no recibe la notificación por parte del tercero/comprador de la vivienda.

En estos casos el inquilino podrá comprar la vivienda en las mismas condiciones ofertadas a quien la compró.

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4 comentarios en “Derecho de retracto del inquilino por venta de vivienda de renta antigua

  1. soi arrendatario de un piso de renta antigua y por casualidad me entero que el prxoimo dia 8 de febrero el piso sale a subasta por impagos del propietario,actualmente yo le estaba pagando a un banco al cual el dueño estaba hipotecado.
    tendria derecho a asistir i pujar en la subasta y si mis posibilidades no pudiera el nuevo comprador si lo hubiese me subiria la renta mensual o me pudiera hacer dejar mi casa.
    soi pensionista de 500€ al mes.
    rogaria pudiesen aclararme algo gracias

  2. HE COMPRADO LA VIVIENDA DE RENTA ANTIGUA POR DERECHO, EN 28OOO.- € Y PAGUE EL IMPUESTO DE TP, POR ESE IMPORTE, AHORA ME HA LLEGADO UNA CARTA DE AEAT DE QUE DICE QEU VALE LA CASA 62.OOO.-€
    Y QUE DEBO DE DIFERENCIA. ES ESTO CORRECRO?. SI LA PROPIA LEY DICE QUE MI CASA VALE POR LO QUE LA COMPRE, SI NO0 EL PROPIETARIO ME LA HUBIERA VENDIDO MAS CARA, PORQUE BASANDOSE EN EL CATASTRO LA AGENCIA TRIBUTARIA DICE QUE VALE MAS?? GRACIAS DE ANTEMANO

    1. Efectivamente el valor declarado en el impuesto y escritura no puede ser inferior al valor minimo fiscal que es valor catastral multiplicado por el coeficiente coorector de tu localidad.

      La AEAT te mandara una liquidación con aplicación correcta de la norma y tendras que pagar el impuesto según ese valor.

      Un saludo

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