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Derecho de tanteo del inquilino por venta de vivienda de renta antigua

El derecho de tanteo del inquilino por venta de vivienda de renta antigua se regula, principalmente, en la ley de arrendamientos urbanos de 1964, si bien en la LAU de 1994 se establecen importantes restricciones a este derecho que deberán ser observadas por el arrendatario para saber si puede o no ejercerlo.

Al hablar de viviendas de renta antigua me estoy refiriendo a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.

Qué es el derecho de tanteo en renta antigua

En este post de lo que voy a escribir es del derecho que tiene el inquilino de una vivienda de renta antigua a comprar esa vivienda en el caso que el propietario quiera venderla a otra persona. Por tanto, voy a analizar el derecho que tiene el inquilino de comprar la vivienda que habita con preferencia a la persona a quien el vendedor desea vender la vivienda.

Qué normas se aplican en esta materia

La Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (LAU de 1994) estableció una serie de Disposiciones transitorias para regular qué debía pasar con los contratos de arrendamiento anteriores a su entrada en vigor. En cuanto a viviendas se refiere, es la Disposición Transitoria Segunda (DT Segunda) la que se encarga de decirnos qué ocurrirá con estos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.

Dicha DT Segunda establece, en su inicio, que estos contratos de arrendamiento se van a regir por lo establecido en dicha DT y, en las materias en las que dicha Disposición transitoria nada diga, entonces se seguirá aplicando a dicho contrato la ley de arrendamientos urbanos de 1964. Por lo tanto, primero tendremos que mirar si la DT Segunda de la LAU de 1994 dice algo sobre una determinada materia (en nuestro caso, sobre el derecho de tanteo del inquilino), y si no dice nada tendremos que acudir a ver qué dice al respecto la ley de arrendamientos urbanos de 1964.

Así pues, lo primero es acudir a la DT Segunda de la ley de arrendamientos urbanos de 1994.

LAU de 1994

Y en materia de derecho de tanteo el párrafo segundo del número 3 de la DT Segunda nos adelanta que en la ley de arrendamientos urbanos de 1964 se regula el derecho de tanteo del inquilino. Y a continuación viene a decirnos que no procederá el derecho de tanteo a favor del inquilino (ni el de retracto) en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

Es decir, si el inquilino de la vivienda de renta antigua se encuentra en alguno de estos casos, no tendrá derecho de tanteo. Y si su caso no es ninguno de esos dos, entonces tendremos que acudir a la ley de arrendamientos urbanos de 1964.

LAU de 1964

En la ley de arrendamientos urbanos de 1964 es su Capítulo VI el que se encarga de regular el derecho de tanteo y de retracto del inquilino. Dicho Capítulo abarca desde el artículo 47 hasta el 55, y trata tanto del derecho de tanteo como del derecho de retracto.

En este post analizaré el derecho de tanteo. Si quieres saber más sobre el derecho de retracto te invito a echar un vistazo al post Derecho de retracto del inquilino por venta de vivienda de renta antigua.

El artículo 47.1 nos viene a decir que el inquilino tiene derecho de tanteo durante el plazo de 60 días naturales posteriores al siguiente en el que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la vivienda arrendada. Añade dicho artículo que dicha notificación fehaciente deberá contener:

  • El precio ofrecido por cada piso o local.
  • Las condiciones esenciales de la venta
  • El nombre del comprador.
  • El domicilio del comprador.
  • Otras circunstancias del comprador.

El artículo 49 establece que los efectos de la notificación realizada al inquilino caducarán a los 180 días naturales siguientes a la fecha de dicha notificación. Y añade que, transcurridos esos 180 días, no se podrá intentar una nueva venta hasta que transcurran dos años desde la notificación del tanteo.

El artículo 51 viene a decir que el inquilino que ha ejercido su derecho de tanteo, adquiriendo por tanto la vivienda, no podrá volver a venderla hasta que transcurran dos años de la adquisición. Sin embargo, aclara la norma, si este inquilino que ha adquirido ejerciendo su derecho de tanteo ha venido a peor fortuna, entonces si podrá vender en ese plazo de dos años.

El artículo 52 nos dice que el comprador de un inmueble o edificio compuesto de varias viviendas, no podrá vender “sueltas” aquellas viviendas que a la fecha en que las adquirió tuviesen en vigor un contrato de arrendamiento. Sin embargo, el precepto permite hacerlo en caso de que quien pretende la venta haya venido a peor fortuna.

El artículo 53 nos habla de la posibilidad que tiene el inquilino de impugnar la compraventa realizada entre el vendedor y el nuevo comprador. Así, cuando el inquilino no haya ejercido sus derechos de tanteo o retracto, éste podrá impugnar la compraventa en los siguientes casos:

  • Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo 52.
  • Cuando el precio de la transmisión exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: al 3% cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes del 1 de enero de 1942; y al 4,6% si lo fuere con posterioridad.

Sin embargo, cuando el precio del terreno en el que se encuentre el inmueble transmitido compuesto por una sola vivienda sea superior al precio de lo edificado, entonces no podrá el inquilino ejercer la impugnación de la compraventa, sea cual sea el precio de la misma.

El artículo 53.2 viene a establecer que el derecho a impugnar la compraventa por haberse dado alguno de los casos del número 1 del artículo 53 caducará a los 60 días naturales contados desde el siguiente de la notificación que el comprador debió enviar al inquilino anunciando su nueva condición de adquirente.

Finalmente, establece el artículo 53.3 que si el inquilino ejerce su derecho a impugnar y su acción prospera, entonces no podrá el comprador negar la prórroga del contrato de arrendamiento al inquilino impugnante basándose en la causa primera del artículo 62, es decir, basándose en la necesidad de la vivienda para sí o para familiar.

En resumen, en los casos en que la ley no lo prohiba, el inquilino tendrá derecho de tanteo durante 60 días desde que recibió la notificación de intención de venta de la vivienda, es decir, el inquilino podrá comprar la vivienda en las mismas condiciones ofertadas en dicha notificación por el dueño de la vivienda.

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18 comentarios en “Derecho de tanteo del inquilino por venta de vivienda de renta antigua

  1. Buenos días Eduardo.
    Querría hacerte una pregunta si eres tan amable. Me ofrecen un piso que me gusta mucho a un precio asequible para mi, y hoy por hoy tiene una inquilina con un contrato de arrendamiento firmado en el año 1982. Yo no tengo ninguna propiedad y sería mi única vivienda.
    El propietario (de todo el edificio) sólo de palabra le ha ofrecido el derecho de tanteo, que ha rechazado. Yo le he pedido que lo haga por escrito y con la fecha en la que se lo comentó, hace un mes.
    A partir de aquí no sé si yo debo comprar la vivienda o no. Si pasados dos meses desde el tanteo no impugna, qué pasos debo dar? Podré vivir en ella o es esta mujer la que tendrá derecho a vivir en mi vivienda para el resto de su vida?
    Muchas gracias por tu ayuda.

    1. Hola Borja.

      El derecho de Tanteo debería ser comunicado por escrito, y además de forma fehaciente.

      Considero que tienes derecho a ocupar la vivienda, dado que como dices no tienes ninguna otra vivienda. Únicament tendrás que tener ene cuenta que la inquilina tiene derecho a permanecer en la vivienda, desde que se la pidas por escrito, 6 meses a cambio de una indemnización de 2 años de renta, o un año a cambio de una indemnización de una anualidad de renta.

      Transcurrido un año desde que le pediste por escrito el desalojo, tendrá que irse y ya no tendrá derecho a indemnización, y si no se va tendrás derecho a que la desalojen a través de desahucio.

      Suerte, que seguro que merece la pena la vivienda!!!.

  2. Una duda importante: se trata de vender un conjunto de 12 fincas, ubicadas en un mismo edificio y todas de un único propietario. La venta es en su conjunto, a un comprador. Una de esas fincas está alquilada con uncontrato de renta antigua a un señor de 95 años, desde 1982.
    La pregunta es: ¿Puede ejercer el derecho al retracto ese inquilino? Se que la LAU dice que la venta del conjunto de fincas exime del derecho al retracto de una de ellas.
    Si nuestro inquilino tiene derecho al retracto, y lo quiere ejercer, siempre será imposible la venta en conjunto, porque si una parte se desgaja del todo… al comprador no le interesa esaoperacióny la venta se perderia.
    y otra cosa: ¿Estamos obligados a informar? aunque el pacto es que el nuevo comprador hereda al situacion del edificio y de sus contratos.
    Ah, en el caso comentado, no hay posibilidad de subrogación a los herederos.
    Muchas gracias!!

    1. Beatriz disculpa la demora, pues había olvidado darte respuesta.

      Te doy respuesta pensando que se vende el edificio comoleto (creo que es ese el caso, pero no estoy seguro).

      La ley no es tan clara como dices. De hecho la ley que se aplica a las viviendas de renta antigua no es la misma que se aplica a las viviendas con arrendamientos actuales.

      Es decir, la norma que mencionas de que si se vende un edificio entero no puede haber retracto del inquilino aparece en la ley de arrendamientos urbanos de 1995, pero esa ley no se aplica a los contratos de renta antigua.

      La ley de arrendamientos urbanos aplicable a los contratos de renta antigua es la de 1964. Esa ley no recoge el caso concreto que tu planteas, por lo que han sido los tribunales los que han tenido que ir creando jurisprudencia.

      Como norma general en las ventas de edificios completos no cabe el retracto del inquilino. Sin embargo es conveniente que se notifique la intención de venta en su conjunto, y que en la escritura de comoraventa se tome también la operación en global. Es decir, si no se aplica un precio a cada vivienda en particular mucho mejor, pues el juez podría otorgar el derecho de retracto al inquilino.

      Por tanto, no hay ley sino jurisprudencia. Esto quiere decir que siempre dependerás de la interpretación del juez. No puedo darte segurodad al 100% de que el inquilino no tendrá derecho de retracto, pero la tendencia jurisprudencial es esa, es decir, que el inquilino no tiene derecho de retracto cuando se vende un edificio entero.

  3. Hola Eduardo:

    Gracias por tus lineas, ayudan bastante en este engorro que es la legislación, al menos para profanos como yo.
    Quisiera preguntarte algo:
    Quiero comprar una casa pareada en una finca independiente, esta casa tiene ya mas de 50 años y tiene un inquilino con contrato del año 1979. Según lo que publicabas entiendo que el solar vale más que la casa (al menos aparenta ser asi), por tantoel inquilino no tiene derecho a impugnar la compra, pero mis dudas son si 1- podría igualar mi oferta y quedarsela. 2- si la compro yo, ¿tiene derecho a quedarse en las mismas condiciones de su contrato? ¿por cuanto tiempo?.

    Nota no es mi unica vivienda asi que no puedo alegar que la necesito para vivir.

    Muchas gracias por tu tiempo.
    Un saludo.

    1. Hola Jose.

      El inquilino tiene derecho de tanteo, luego puede comprar antes que tu al precio al que se te haya ofertado a ti.

      Por otro lado, si no se le ofrece a él, puede ejercer su derecho de retracto y pwdir tu desalojo y comprar él al mismo precio que compraste tu.

      Por último, si tu no vs a urilizar esa vivenda como tu vivienda habitual no podrás pedirle al inquilino que desaloje, es decir, el contrato de arrendamiento seguiría en vigor.

  4. Hola Eduardo,

    Aunque se va un poco del hilo, me ha surgido una duda que te quería trasladar, si me hace el favor.

    Soy inquilino de un piso con renta antigua anterior al 1985. ¿Como sé que importe he descontar del precio de compra por los años que llevo pagando el alquiler?

    Gracias.

      1. Gracias Eduardo,

        Aunque tenía entendido que existía ese derecho por ley para aquellos contratos anteirores al 1985.
        No recuerdo la fuente pero creí entender eso hace unos años.

        Un saludo.

  5. Hola Eduardo:
    Estaba buscando información ref. a la compra de una vivienda con inquilino dentro y le he descubierto a Vd.
    Le comento.. yo vivo de alquiler desde el año 1975 en esta misma finca. Hace unos meses me llamo El propietario que quería vender la casa tanto si yo estaba dispuesta a comprarla como si no. Yo le pago absolutamente todo lo que concierne a la vivienda…como es el IBI, Derramas, comunidad, y alquiler. desde el año 1995. todo al 100×100. Hoy he recibido una carta notifícandome la cantidad por la cual vende la vivienda y me ha dado un plazo de treinta días estipulado al efecto en el artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que de lo contrario procederé a la venta en las condiciones indicadas. Eso es lo ultimo que me pone.
    Me gustaría saber si tengo algún derecho por llevar tanto tiempo en la vivienda..
    Si lo tengo a quien me dirijo.. al propietario.. o a la persona o agencia que va ha comprar la vivienda. por que yo no puedo adquirirla.
    Disculpe si me he extendido en el escrito.
    Dándoles las gracias anticipadas.
    Reciba un saludo de

    Isabel

    1. Hola Isabel.

      Si no puedes comprar la vivienda al precio establecido pues la comprará otra persona.

      Ahora bien, eso no significa que te vayan a echar de la vivienda, pues la vivienda se puede vender pero el contrato de arrendamiento se mantiene, salvo que se de algunas de las circunstancias que señala la LAU para poner fin a la prórroga indefinida de la que disfrutas actualmente.

  6. Hola Eduardo,

    A mi padre, inquilino de una vivienda desde hace 43 años, le han ofrecido comprar dicha vivienda a un buen precio comparado con el de las viviendas desde ese tipo en la zona.

    Mi duda es si el importe de la compra es libremente elegido por el propietario o debe fijarse en función del tiempo en que el inquilino la ha ocupado u otro parámetro.

    Muchas gracias.
    Saludos,
    Eva

  7. Buenas Eduardo,
    Si soy inquilino de una vivienda de renta antigua y la misma se vendió sin que yo tuviera conocimiento. Que plazo tengo para impugnar la compraventa?
    Gracias
    Luis

    1. Hola luis.

      Me pillas sin tiempo para revisar la norma en cuestión y además estoy desde el móvil, por lo que no me va demasiado bien consultar la ley, pero creo recordar que en el post menciono el tiempo que tiene el inquilino para ejercer su derecho de tanteo y retracto.

      Échale un vistazo a ver si aparece.

  8. Hola buen trabajo tu blog Eduardo ,me gustaría saber si podría actualizar la renta que hoy por hoy está a 1.34 euros , mi abuelo tenía los papeles guardados y el se enfermo de Alzheimer murió sobre el 2005 pero mi abuela no sabía nada hasta ahora que me los he encontrado . Sabiendo que mi abuela vive y estamos en el 2017 gracias y muchos ánimos con el blog

    1. Hola Gabriel.

      Podrías actualizar la renta, pero sólo en base al incremento de IPC de los últimos 15 años.

      Por tanto, dado el coste que a lo mejor te supone el incremento (escritos, tiempo, etc), quizás te sea preferible esperar hasta que el contrato termine por fallecimiento del inquilino.

  9. Hola Eduardo,

    Ante todo muchas gracias por el post, me ha aclarado algunas cosas. Sin embargo, dada mi situación me quedan algunas dudas.

    Para que te hagas una idea, lo explicaré como buenamente pueda:

    – Actualmente vivo de alquiler (soy el inquilino)
    – El contrato es de 1980
    – Esta a nombre de mi padre
    – Mis padres se separaron y decidieron conjuntamente que mi madre viviera en la casa con sus hijos, pero sin transferir el contrato
    – Mi padre falleció
    – Un buen día, vino un agente judicial a casa a comunicar que se había vendido la vivienda (hace unos 8 – 10 años)
    – La vivienda se vendió mediante una subasta pública, ya que el dueño anterior tenía algunas deudas.
    – Nuestro entonces abogado, no nos informó de nada (actualmente está en prisión por otros problemas)
    – El hecho es que ese abogado fue negligente y por eso no ejercimos nuestros derechos
    – Ahí empezaron los juicios
    – Finalmente, y tras varios juicios, se reconoció a mi madre como arrendataria de la vivienda, ya que en un principio ella no figuraba como tal, sino como la esposa de mi padre.
    – Yo sigo empadronado en esa vivienda y parece que ya no tienen mucho que hacer para echarnos.
    – Yo renuncié a la herencia de mi padre por si pudiera heredar algún tipo de deuda.

    Con esta información ¿Existiría alguna posibilidad de luchar por la vivienda?, ¿Bien por el derecho de retracto o bien de alguna otra manera?

    Es una vivienda con un valor de mercado de unos 600mil € y el actual propietario la adquirió por 40mil, y por increíble que parezca , se niegan a negociar. Su estrategia desde el primer día ha sido intentar echarnos, y hemos ido ganando juicio tras juicio.

    Nuestro actual abogado es un gran profesional, confiamos mucho en el, pero esto lo hace como favor, no es su especialidad. Nos gustaría tener una segunda opinión, aunque sea para colaborar con él.

    Muchas gracias!

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