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Derechos del inquilino de local de renta antigua

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Los derechos del inquilino de local de renta antigua se configuran como una serie de garantias establecidas por la ley de arrendamientos urbanos en favor del inquilino o arrendatario para compensarle por la terminación o finalización del contrato.

Expongo a continuación los derechos que tiene el ex inquilino de un local de renta antigua, que se derivan de la ley de arrendamientos urbanos.

En particular, derivan de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Derecho a ser notificado fehacientemente por el arrendador sobre la intención (del arrendador) de alquilar nuevamente el local dentro del año inmediatamente siguiente a la fecha de extinción del contrato de renta antigua.

El arrendador tiene que notificar fehacientemente al ex inquilino (es un derecho que opera una vez vencido el contrato) sobre su intención de alquilar de nuevo el local.

Esta notificación tendrá que contener una serie de datos, tales como renta ofrecida, datos del nuevo inquilino, elementos esenciales de la oferta hecha al candidato, etc.

Es indiferente cuál sea la actividad que se vaya a realizar en el local. Ha de hacerse la notificación igualmente.

Hecha la notificación fehaciente, el ex inquilino dispone de 30 días naturales (a contar desde el siguiente a aquel en que recibió la notificación) para ejercer o no su derecho de tanteo o alquiler preferente:

  • En caso de que decida ejercer ese derecho, las partes tendrán que firmar un nuevo contrato dentro de ese plazo de 30 días.
  • Si en esos 30 días no ejerce el ex inquilino su derecho, entonces perderá su derecho de alquiler preferente, teniendo entonces libertad el arrendador para alquilarlo al candidato a quien había presentado la oferta. La ley impone al arrendador que lo haga en los 90 días siguientes a la finalización del plazo de 30 días que se le concedió al ex inquilino.

Si el arrendador alquila el local a una tercera persona sin haber hecho la notificación o habiéndola hecho incorrectamente (sin cumplir los requisitos mencionados, o incumpliendo los plazos), entonces podrá el ex inquilino sustituir (subrogarse) (derecho de retracto) al nuevo inquilino dentro de los 60 días siguientes a la recepción de la copia del contrato (a continuación veremos que es obligación del arrendador mandar al ex inquilino copia del contrato que firme con el nuevo inquilino).

Podrá el ex inquilino solicitar el desahucio del nuevo inquilino o, si lo prefiere, pedir indemnización de 18 meses de renta vigente en la última mensualidad del contrato (el derecho a indemnización se dará sólo si el nuevo inquilino realiza actividad similar o afín a la que realizaba el ex inquilino, por lo que si la actividad es distinta sólo cabrá opción de desahucio o se quedará sin derecho el ex inquilino, pues no cabe derecho a indemnización).

En caso de que el arrendador no envíe copia del contrato no establece la ley qué ocurre, aunque es lógico pensar que tiene los mismos derechos que cuando no se le permite la subrogación.

Así, para evitar que el arrendador tenga estos problemas, debe notificar fehacientemente al ex inquilino (no se aclara la antelación necesaria) su intención de firmar un nuevo contrato de arrendamiento, así como notificarle en ese mismo escrito la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y los datos del candidato a inquilino seleccionado.

Derecho a recibir copia del nuevo contrato:

Es derecho del ex inquilino recibir copia del contrato de arrendamiento definitivo que firme el arrendador con un nuevo inquilino. La copia deberá ser enviada en el plazo de 15 días desde la firma del contrato. Sin embargo, este derecho del ex inquilino sólo opera durante el año siguiente a la finalización del contrato de renta antigua.

Es decir, si el nuevo contrato de arrendamiento firmado con el nuevo inquilino se ha firmado transcurridos 365 días desde la extinción del contrato de renta antigua, entonces el ex inquilino no tendrá derecho a que se le envíe copia de ese contrato.

Derecho de tanteo o derecho de alquiler preferente:

No reitero en este punto lo mencionado sobre este derecho en los dos apartados anteriores.

Derecho de retracto sobre el alquiler de un tercero

Sobre este derecho ya he escrito también en el primer punto de este post.

Es un derecho que tiene el ex inquilino para «apartar» al nuevo inquilino si éste ha firmado un nuevo contrato de arrendamiento con el arrendador dentro de los 365 días inmediatamente posteriores a la fecha de extinción del contrato de renta antigua.

Derecho a indemnización:

En el supuesto de que se realice un nuevo contrato de arrendamiento entre el arrendador y un nuevo inquilino dentro de los 365 días siguientes a la finalización del contrato de renta antigua, y siempre que el arrendador hubiera cumplido su obligación de notificarlo fehacientemente al ex inquilino, tendrá que indemnizar el arrendador al ex inquilino con 18 mensualidades de renta si éste optó por no seguir en el local en las nuevas condiciones.

Esto será así si la actividad que se realiza en el local es similar o afín a la que venía realizando el ex inquilino de renta antigua.

La misma cantidad tendrá que abonar el arrendador al ex inquilino si opta por no alquilar a una tercera persona el local pero se establece él mismo en dicho local para realizar una actividad similar o afín a la que realizaba el ex inquilino.

Todos estos derechos emanan de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (LAU) para los ex inquilinos de contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985.

Derecho de tanteo para comprar preferentemente el local

Sobre esta materia tienes más información en el post Derecho de tanteo del arrendatario por venta de local de renta antigua.

Derecho de retracto para comprar el local

Por lo que respecta a este derecho del arrendatario, te invito a visitar el artículo Derecho de retracto del arrendatario por venta de local de renta antigua.

Y tu… te has visto en alguna de estas situaciones?.

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